สวัสดีครับ Prop2morrow มาเสนอบทวิเคราะห์การลงทุน คอนโดย่านบางโพ โดยจุดเด่นโครงการนั้นมีมากจนเราอดให้ความสนใจไม่ได้ เพราะนอกจากทำเลที่เป็นดาวรุ่งตัวโครงการจัด spec มาเต็มจนรายใหญ่ยังต้องค้อนกันทีเดียว รายละเอียดและความเห็นของทีม Prop2morrow ที่ลงทำการ research ข้อมูลจนมั่นใจว่า คอนโด Chewathai Residence Bangpho นั้นถือไว้มีกำไร หรือจะอยู่เองก็คุ้มค่าเงินที่จ่ายเป็นเพราะอะไรนั้นลองติดตามรายละเอียดด้านล่างครับ
ว่าถึงเรื่องทำเล ผมให้ความสนใจสูงสุดสองเรื่อง คือ
จากโครงการ เพียง 2สถานีถึงบางซื่อ Grand Station กับ โครงข่ายที่มารองรับรัฐสภาใหม่
– บางซื่อ Grand Station ดียังไง ? หลายคนคงมีข้อมูลเบื้องต้นเรื่อง Hub บางซื่อบ้างแล้ว ขับรถผ่านก็เห็นความคึกคัก เร่งงานก่อสร้างทั้งทางราง ทางด่วน ถนนเชื่อม ในมุมมองของผมบางซื่อจะเป็นมากกว่าศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่ บางซื่อ Grand Station จะถูกพัฒนาเพื่อเป็น Super Interchange of AEC. !!! จุดนี้เองทำให้ผมนึกถึงเมืองใหญ่ในยุโรปที่ถูกเชื่อมด้วยการเดินทางเป็นหนึ่งเดียว แล้วบางซื่อกำลังเดินรอยตามเป๊ะ สิ่งที่ตามมาคือ คนมหาศาลที่มาจากทุกทิศ ผมเชื่อว่าจำนวนคนต่างชาติทั้งท่องเที่ยวและอยู่อาศัยจะมากขึ้นเป็นเท่าตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยก็มากตาม ทั้งเช่า ทั้งซื้อ รวมถึงคนไทยเองที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้การเดินทางที่สะดวก ไม่ต้องมองไกลตัวเราเองยังชอบความสะดวกรวดเร็ว กะเวลาที่แน่นอนได้ ก็มีแต่รถไฟฟ้าที่ช่วยได้
ปัจจัยเสริมที่จะทำให้ย่านนี้น่าอยู่มากขึ้น คือแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ บางซื่อ Zone A ขนาด35 ไร่ (พื้นที่รอบ MRT สถานีบางซื่อในปัจจุบัน) ที่เพิ่งมีการทำ Market Sounding ไปผลตอบรับดีตามคาด คือ เอกชนทั้งไทยเทศสนใจลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าโรงแรม ห้างสรรพสินค้า สิ่งอำนวยความสะดวกอีกเพียบ เพียงแค่ตกลงเรื่องระยะเวลาสัญญาเช่าให้ลงตัว ถ้าเรื่องนี้ตกลงกันได้ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งขึ้นอีกแน่นอน ประเด็นเพิ่มเติมที่เป็นไปได้คือ ที่ดินรอบบางซื่อนั้นเป็นที่เช่าของการรถไฟ ที่ดิน free holdหายากมาก อานิสงส์ราคาที่ดินจึงไปออกหวยที่สถานีใกล้เคียงอย่าง เตาปูน และบางโพแทน
– โครงข่ายรองรับรัฐสภาใหม่ เป็นที่แน่ชัดแล้วว่าจะมีการย้ายรัฐสภามาประจำการที่พื้นที่ รร.โยธินบูรณะเดิม ใกล้ท่าเรือเกียกกาย สิ่งที่ตามมาคือโครงข่ายถนนทั้งการขยายช่องจราจรบนถนนประชาราษฎร์ ถนนสามเสน การตัดถนนประชาชื่นเชื่อมกับถนนพระราม6 การขยายช่องจราจรบนถนนทหาร กับสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งใหม่เพื่อความคล่องตัวจากสองฝั่ง จะมาดันราคาประเมินที่ดินทำเลย่านนี้แบบแบเบอร์ เมื่อโครงข่ายการสัญจรสะดวกขึ้นรองรับปริมาณการจราจรได้มากขึ้น ก็ยิ่งดึงดูดให้คนมาอยู่อาศัยเพิ่ม และที่สำคัญจะมีข่าว PR พูดถึงทำเลนี้ทุกวันช่วงข่าวการเมือง ^^
ข้อมูล Fact Sheet โครงการในกรอบสีแดง ก็เตะตาผมครั้งแรกแล้ว ที่ดิน ขนาด 1 ไร่ครึ่ง ทำตึกสูง 24 ชั้น ด้วยยูนิตน้อยมากเพียง 172 ยูนิต มาพร้อมด้วยที่จอดรถ 80% และสำหรับห้อง Penthouse ได้ที่จอดแบบ Fixed ด้วย1 คัน และ parking อีก 1 คันครับ เท่าที่ผมจำได้คอนโดในโซนบางซื่อ มักเป็นตึกสูงยูนิตเยอะ ราคาย่อมเยาแต่แลกมาด้วยความแออัดและ spec เกรด city คอนโดทั่วไป ทำให้ผมมองข้ามคอนโดในย่านนี้ไปหลายปี
ที่มาสะดุดที่สุดคงเป็น 333 riverside ของแลนด์ แอนด์เฮ้าส์ คอนโดสวยริมแม่น้ำติดสถานีรถไฟฟ้าบางโพ ที่เคยส่งข้อมูลมาก่อนเปิดตัวเนื่องจากลูกบ้านแลนด์บางส่วนจะได้รับเชิญให้เลือกซื้อห้องสวยได้ก่อนแถมส่วนลด 300,000-800,000 บาท แต่ก็ยังไม่เร้าใจผมเท่าที่ควร เพราะเกณฑ์การลงทุนคอนโดของผมนั้น นอกจากดูทำเล ราคา spec แล้วสิ่งที่ผมใช้เป็นตัวตัดสินว่าโครงการไหนน่าลงทุน คือ “ จุดเด่นที่แตกต่างและตลาดต้องการ ” โครงการ 333 นั้นมีข้อดีหลายเรื่อง แต่จุดที่ไม่ชักชวนให้ผมลงทุนคือ “ จำนวนยูนิตมากถึง 950 ยูนิตบนราคาต่อตารางเมตรระดับ 120,000 “ ถึงแม้มีพื้นที่โครงการใหญ่ถึง 11 ไร่ คุณก็ยังใช้ส่วนกลางร่วมกันอยู่ดี ผมมองว่าในเมื่อถ้าจ่ายแพงกว่าก็อยากได้ความเป็นส่วนตัวดังนั้น 333 จึงไม่ตอบโจทย์ของผม แต่ตอบโจทย์คนที่ชอบคอนโดริมน้ำ วัสดุพรีเมี่ยม แบรนด์น่าเชื่อถือ เพื่อซื้ออยู่เองซะมากกว่า
มาดูแปลนกันบ้าง กับทิศทางวิว เพื่อประกอบการตัดสินใจกันครับ ซ้ายมือของแปลนหันเข้าทิศตะวันตกวิวโค้งแม่น้ำ ทิศใต้หันไปทางรัฐสภาใหม่ ทิศตะวันออกหันไปทางบางซื่อ ส่วนทิศเหนือไม่มีห้องที่มีระเบียงหันไปทางนี้ครับ ชั้นG-ชั้น 6 เป็นที่จอดรถและล้อบบี้ ห้องพักจะเริ่มที่ชั้น7 ถึงชั้น 22 ชั้น23 สระว่ายน้ำ ชั้น24 ฟิตเนส พิเศษที่ชั้น21-22 ทุกห้องถูกเพิ่มความสูงจาก 2.8 เมตรเป็น 3 เมตร เอาใจยูนิต penthouse
ชั้น 8-15 แต่ละชั้นจะมี 12 ห้อง ทางทิศตะวันตกจะได้วิวแม่น้ำนะครับ ซึ่งห้อง 8และ9 จะเป็นแบบ 2 Beds ที่รับวิวแม่น้ำเต็มๆ แต่ถ้าเลือก คงต้องชั้นประมาณ 11 ขึ้นไปน่าจะชัวร์หน่อย
ชั้น 17-20 stack นี้จะเหลือห้องพักเพียงชั้นละ 11 ห้องเท่านั้น
ชั้น 21-22 นี้จะพิเศษที่เพดานสูง 3 เมตร และมี Penhouse คือห้องเบอร์ 1 และ 9 ส่วนห้องเบอร์ 8 ยังคงเป็นห้อง 2 ฺBed ปกติ
ชั้น 23 จะเป็นชั้น Facility ที่มี River View Sky Lap Pool และ Sky Garden ส่วนชั้น 24 จะมี Panoramic Fitness หันหน้ารับวิวแม่น้ำชิลๆเวลาวิ่งออกกำลังกาย
Facility ที่นี่อาจจะดูไม่เยอะเว่อร์มากมาย แต่ก็เพียงพอต่อการใช้ชีวิต อาทิ สระว่ายน้ำ และสวนลอยฟ้าที่ชั้น 23
ส่วนชั้น 24 จะมีฟิตเนสพร้อมอุปกรณ์ โดยทั้งสระและฟิตเนส ออกแบบให้หันหน้ารับวิวแม่น้ำเต็มๆครับ
Mainl Lobby มาอลังการครับ
Business Lounge ไว้นั่งประชุมหรือ Chill out สบายๆ จาก render ต้องรอดูของจริงครับว่าจะหรูแค่ไหน
หน้าตาตึก และส่วนกลางผมรับได้นะ สวยแบบมองได้เรื่อยๆ ไม่น่าเบื่อหรือเลี่ยนไป ที่ผมประทับใจคงเป็นเรื่องของ spec ภายในห้องที่ขนกันมาแบบ ไม่เกรงใจเหนือกว่ารุ่นพี่อย่าง 333 riverside ทั้ง fully furnished premium grade ตามภาพห้องนอนคือได้ทั้งหมดยกเว้นของตกแต่ง
ติดตั้ง Digital Door lock จาก Yale มาให้เรียบร้อยไม่ต้องพกกุญแจ
ไฟดาวน์ไลท์ กับความสูงพื้นถึงฝ้า 2.8 เมตร สูงกว่า 333 riverside พร้อมดรอปฝ้าบังรางม่านให้ด้วย
บานบิ้วท์อินงานลูกฟักพ่นสี ฝังไฟ LED พร้อมด้วยตกแต่งกระจกสีชาดำ ดูหรูหรา เป็นเฟอร์นิเจอร์มาตรฐานนะ ไม่ธรรมดา
ครัวของ2ห้องนอน อลังการเต็มพื้นที่ แถมส่วนอเนกประสงค์ใช้เป็นครัว island ได้หรือโต๊ะทานข้าวนั่งหลวมๆ 4ที่นั่ง
เดินขอบสีทอง ใต้ท้อปหินทำให้ชุดครัวที่ดูดีอยู่แล้วดูหรูขึ้นอีก
พื้นที่ห้องนั่งเล่น 2 ห้องนอนเหลือเฟือ มาพร้อมโซฟาขนาดใหญ่ 2.2 เมตร ระยะสายตาถึงทีวี สบายตาสุดๆ พอดีมาก
บิ้วท์อินแบบ soft close ยกชุดทั้งที่วางทีวี ชั้นวางของ พร้อมติดตั้งกระจกเงาเพื่อเพิ่มความโปร่ง ไม่ต้องทำอะไรเพิ่มแล้วสำหรับมุมนี้
ห้องน้ำแบบ His & Her เด็ดมากทั้ง function แยกส่วนเปียกแห้ง อาบน้ำ shower หรือแช่อ่างขนาด full size สำหรับในห้อง 2 Beds พร้อมเสพวิวโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ผมไม่ชอบหัวก๊อก shower ดูอวกาศไปนิดนึงและทุกยูนิตติดตั้งเครื่องทำน้ำร้อนมาให้เรียบร้อยเลยครับ
ห้องนอนใหญ่ กว้างขวางติดตั้งตู้บิ้วท์อินกระจกชาดำ พื้นถึงฝ้า เปิดไฟในตู้แล้วสวยดีครับ ส่วนพื้นจะเป็นลามิเนตหนา 12 มิล ครับ
มุมที่ผมแนะนำสำหรับการลงทุน ต้องจับห้องวิวแม่น้ำ ทั้ง1นอน หรือ 2นอน ชมวิวโค้งแม่น้ำและพลุแถวรัฐสภาคงโรแมนติคน่าดู ส่วนถ้าจะอยู่เองเลือกได้ทุกมุมครับ แล้วแต่ชอบทิศตะวันออกหันหาบางซื่อ รับแดดเช้า ทิศใต้ก็สวยเพียงแค่มีความไม่แน่นอนว่าจะมีโครงการขึ้นมาบังวิวหรือเปล่า เพราะราคาที่โครงการตั้งมามีส่วนต่างเยอะอยู่
ดังนั้นหากคุณต้องการคอนโดติดรถไฟฟ้าไว้อยู่ใกล้ที่ทำงาน พร้อมวิวแม่น้ำแล้วไม่อยากจ่ายแพง ก็เลือกห้อง 33 ตรม. ทิศตะวันออกแล้วเวลาอยากชมวิวแค่ขึ้นไปสระว่ายน้ำหรือฟิตเนสก็ได้
สรุปกลยุทธ์เพื่อการลงทุน
Facts
โครงการ Chewathai Residence Bangpho ผมสรุปให้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น ซื้อขายใบจอง เหมาะกับการถือยาวขายก่อนโอน หรือขายหลังโอน เนื่องจาก key success ที่จะมาหนุนราคาโครงการนี้ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ อาทิ สถานีรถไฟฟ้า การเปิดใช้งานบางซื่อ Grand Station และโครงข่ายรัฐสภา
ในทางกลับกันการถือยาวโครงการนี้จะสร้างผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5 แสนบาทสำหรับห้อง 2 นอน และ ไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาท สำหรับ 1 นอน วิวแม่น้ำ ด้วยเหตุผลที่ได้เกริ่นช่วงต้นไปแล้วคือ ที่นี่มีจุดต่างที่ตลาดต้องการ supply ไม่พอความต้องการคอนโดเกรดพรีเมี่ยม ยูนิตน้อย วิวแม่น้ำ ตึกสูง ติดรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีศักยภาพ อีกทั้งราคาเปิดตัวคอนโดในอดีตของย่านนี้ที่ปัจจุบันแล้วเสร็จ ปรับขึ้นมาเฉลี่ย 20% (คอนโดsegment ราคาต่ำกว่า100,000 /ตร.ม.) ด้วยเงินต้นที่ลงทุนประมาณ 15% จากราคาขาย + ระยะเวลาผ่อนดาวน์อีก 22 เดือน ก็นับว่าอัตราผลตอบแทนน่าสนใจไม่น้อย
ตัวอย่างเช่น ห้อง1นอน45 ตร.ม. 6ล้าน ดาวน์ระยะเวลา 22เดือน 15% = 900,000 บาท
หากขายกำไรที่ 300,000 บาท การลงทุนครั้งนี้คิด ROI ได้ 33% ซึงแล้วแต่บุคคลแล้วครับว่าโดนใจไหมสำหรับการลงเงินอย่างเดียวแล้วแค่รอเป็นเวลา 22 เดือน
ส่วนเรื่องโอนเก็บค่าเช่าอยากให้ลืมไปก่อนช่วง2 ปีแรก หากคุณรับค่าเช่าได้(ปัจจุบันเรทค่าเช่าคอนโดในละแวกเดียวกันอยู่ที่ไม่เกิน 500บาท/ตรม.) เนื่องจากคุณอาจจะดาวน์มากกว่าที่โครงการกำหนดก็สามารถทำได้ เนื่องจากโครงการอยู่ใกล้แหล่งงานกับสถานศึกษามีชื่อ เข้าตำราคนอยู่ไม่ได้จ่าย เพราะมีคนจ่ายเงินค่าเช่าให้
กรณี worst case หากโครงการรัฐฯและเอกชนที่เกื้อหนุนทำเลย่านนี้ไม่เกิดขึ้นเลย คิดซะว่าซื้อคอนโดวิวแม่น้ำ ขึ้นทางด่วน หรือใช้ถนนสามเสนเป็นเส้นทางหลักในการเข้าเขต CBD ก็ทำได้ไม่ยากเช่นกัน
** แต่ถ้าคุณเก๋าพอ และมีลูกค้าอยู่ในมือหรือมีช่องทางปล่อยของ จะเก็งกำไรระยะสั้นก็แล้วแต่ฝีมือครับ **
Feels
สิ่งที่ผมชอบคือ specที่จัดมาให้แบบเต็มสตีม พื้นที่ใช้สอยในห้องลงตัว เพดานสูง2.8เมตรผมพอใจแล้ว แต่สิ่งที่ยังไม่ถูกใจนักมีบ้าง เช่น ความสูงของหน้าต่างกับบานเลื่อน living room ไม่ค่อยสมส่วนเท่าไหร่ ราวกันตกที่ระเบียงการออกแบบทื่อไปนิด พื้นลามิเนต 12 มม.ความหนาอาจจะพอเพียงเดินแล้วไม่ยวบ แต่อารมณ์ในการเหยียบต่างจากพื้นเอนจิเนียร์เยอะอยู่ สุดท้ายแปลนห้อง1นอน ที่มี function powder room ตอนแรกผมชอบนะ แต่พอมาคิดถึงตอนอยู่จริงแล้วอาจไม่จำเป็น
โครงการชีวาทัยติดต่อ 02 912 8808 หรือ http://residencebangpho.com/
รีวิวและวิเคราะห์โดย : กรณ์กวินท์ พีระเดชไพศาล
