3 วิธีลงทุนคอนโดในสภาวะ ‘ตลาดชะลอตัว’

Home » บทความ » 3 วิธีลงทุนคอนโดในสภาวะ ‘ตลาดชะลอตัว’

การลงทุนคอนโดในสภาวะตลาดชะลอตัว

หลายๆท่านคงเคยได้ยินคนบ่นเรื่อง เศรษฐกิจไม่ดี ค้าขายยาก หลากหลายบริษัทยอดขายตก หรือ คอนโด oversupply ผ่านๆหูกันมาบ้างใช่มั้ยครับในช่วงนี้ หลายท่านอาจกังวล ไม่กล้าลงทุน ไม่กล้าออมเงินในอสังหาฯ หรือเกิดความไม่มั่นใจในสภาวะตลาดที่ชะลอตัวเช่นนี้ แต่ผมอยากให้มองให้ลึก ในทุกๆวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอครับ เพียงแต่เราต้องมองอย่างใจเย็น อ่านให้ขาด และลงทุน ณ จุดที่เราไหวครับ ยังไงเรามาลองดูวิธีการลงทุนคอนโด ในสภาวะตลาดชะลอตัวเช่นนี้กัน ผมขอแจงเป็น 3 ข้อหลักๆ นะครับ

1. เงินในกระเป๋า

อันนี้สำคัญที่สุดครับ การลงทุนใดๆ เราต้องพึงระลึกไว้เสมอว่า อย่าลงจนหมด อย่าหวังจนเกิน แต่ก็อย่ากลัวจนหยุด เพราะเมื่อคุณหยุด แปลว่าคุณจะไม่ก้าวไปข้างหน้า ดังนั้นในทุกก้าวของการลงทุน เราก็ต้องลงทุนอย่างระมัดระวังและรอบคอบมากขึ้น การลงทุนคอนโดในช่วงนี้ ผมอยากให้พึงระลึกไว้เสมอว่า ทุกห้องที่ซื้อ อย่างน้อย 50% ของจำนวนห้องที่ซื้อ เราจะต้องสามารถรับโอนได้นะครับ  อย่าหวังแต่จะขายก่อนโอน หรือขายใบจองเท่านั้น  มองยาวๆครับ ดังนั้นการเลือกซื้อห้องชุดในโครงการต่างๆ ต้องมองยาวๆ ไปถึงทำเลในการปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน ค่าเช่าแถบนั้นเท่าไร Yield คุ้มหรือไม่ ผู้เช่าจะเป็นใคร คนไทย นักศึกษา หรือ ต่างชาติ  คู่แข่งในบริเวณนั้นมีหลายตึกมั้ย ปล่อยเช่ากันง่ายมั้ย ตรงนี้ต้องมองยาวๆครับ อาจต้องลงทุนออก Survey กันสักหน่อย ดูคอนโดรอบๆ แถวๆนั้น ว่าเป็นเช่นไร

2.Location

ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ ถือเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่สุดในการเลือกซื้อคอนโด ณ ช่วงเวลานี้เลยครับ คอนโด oversupply ไม่ได้ over ไปซะทุกที่นะครับ เพราะใน กทม. มีประชากรเพิ่มขึ้นทุกปี ความต้องการที่อยู่อาศัยย่อมต้องเพิ่มขึ้นตาม ในขณะที่ ที่ดินที่จะสร้างที่อยู่อาศัยได้ ก็น้อยลงไปเรื่อยๆเช่นกัน ดังนั้นต้องวิเคราะห์ให้ดีๆครับ อย่ามองแต่แนวรถไฟฟ้าดังเช่นแต่ก่อนครับ เราต้องดูหลายๆสิ่งประกอบกัน ผมขอจำแนกเป็นข้อย่อยๆดังนี้นะครับ

  • ปริมาณที่ดินว่างเปล่าโดยรอบ ปัจจัยนี้หลายคนอาจไม่ได้คิดถึง แต่ในความคิดผมมันคือจุดสำคัญเลยครับ ถ้าแถวๆนั้นโครงการที่เราจะซื้อคือที่ดิน Free hold (มีโฉนด) แปลงสุดท้าย หรือแถวๆนั้นยากที่จะมีโครงการอะไรขึ้นได้อีก โครงการที่เราจะซื้อยังไงราคาก็ต้องไปครับ โซนที่ว่าก็ได้แก่ ชิดลม หลังสวน เพลินจิต ราชดำริ ที่เป็น Free hold ครับ
  • อาคารสถานที่ โดยรอบ ในที่นี้ผมหมายถึง Demand โดยรอบนะครับ เช่น อาคารสำนักงาน สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น อยากให้มองมุมต่างนะครับ คอนโดที่เป็นที่ต้องการ ไม่จำเป็นต้องต้องติดรถไฟฟ้าเสมอไป แต่ขอให้ต้องมีกลุ่มลูกค้าที่หาซื้อต่อ หรือต้องการเช่า รองรับครับ ที่สำคัญคอนโดเหล่านี้แหล่ะ ถ้าปล่อยเช่า Yield จะดีกว่า คอนโดแนวรถไฟฟ้าด้วยซ้ำไปเพราะ ราคาที่ซื้อมาจะไม่สูงครับ
  • คู่แข่ง ในที่นี้คือคอนโดรอบๆบริเวณที่กำลังสร้าง หรือสร้างเสร็จแล้ว ตรงนี้เราต้องดูเช่นกันครับ ว่าราคาโครงการใหม่ที่เราจะซื้อ แพงกว่ามั้ย มากน้อยแค่ไหน และต้องคำนึงถึงเกรดคอนโดที่จะซื้อด้วยว่าเหมาะสมกับตลาดแถวนั้นหรือไม

3.Brand and Section

Brand หรือ ยี่ห้อสินค้า ก็คือ ชื่อเสียงโครงการครับ โดยต้องสัมพันธ์ กับ Section หรือ เกรดของคอนโดที่สร้างในสภาวะตลาดเช่นกัน   ส่วนตัว ผมให้ความสำคัญกับจุดนี้มากครับ ในสภาวะตลาดชะลอตัว บางที่ ของถูกขายดี บางที่ของแพงขายดี ตรงนี้ต้องมองให้ขาดครับ จงให้ความสำคัญและศึกษา ในหลายๆ Developer นะครับ ยังไงในช่วงนี้ เน้นรายใหญ่ชื่อเสียงดังไว้ก่อน แต่ก็อย่าแห่ตามซื้อไปเสียทุกที่  ต้องดูราคาที่เหมาะสม กับสภาพแวดล้อมในแถวๆนั้นนะครับ เช่น ถ้าเป็นย่านชานเมืองที่ไม่ใช่ใจกลางมากนัก แต่คอนโดที่ขึ้นดันหรูหรา เป็น Section  A ราคาแรง  ก็ไม่สมควรที่จะตามซื้อลงทุน แต่ถ้าเป็นย่านใจกลาง แต่เปิดราคาไม่แรง เน้นห้องเล็ก ราคารวมไม่สูง ทำเกรดกลางๆ ผมมองว่าน่าสนใจครับ เพราะในยามตลาดชะลอตัว กำลังซื้อจะตกลง แต่ก็ไม่ได้หายไป เพียงแต่งบของลูกค้าที่จะซื้อต่อ หรือเช่า อาจจะลดลงบ้างครับ

ครบถ้วนสำหรับเทคนิคในการลงทุนในสภาวะตลาดชะลอตัว ตามความคิดของผมนะครับ ลองนำไปใช้ในการเลือกสรร ลงทุนกันนะครับ อสังหาฯ ตายยากครับ ต้องจำไว้ว่าลงทุนเท่าที่ไหว แต่อย่ากลัวการลงทุน “หยุดนิ่งเท่ากับถอยหลัง”

 

ขอบคุณบทความจากคุณตั้ม ถารัตน์ ชัยพานิชย์ :: บริษัท Atfirm Property Co.,Ltd. ค่ะ

Comments

comments

Posted on