การขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว

Home » บทความ » การขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวทั้งในพื้นที่ตามแนวสายสีเขียวปัจจุบันและส่วนต่อขยายฝั่งเหนือและใต้

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวปัจจุบันที่เราอาจจะเรียกกันติดปากว่า รถไฟฟ้า BTS เป็นเส้นทางที่สร้างความเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางทั้งสองฝั่งตั้งแต่เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2542 จนกระทั่งปัจจุบันโดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ๆ นั้นมีหลากหลายรูปแบบแต่ในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมาจะมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมซะเป็นส่วนใหญ่เนื่องจากราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ โดยโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในพื้นที่ตามแนวสายสีเขียวปัจจุบันมีจำนวนมากขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปีพ.ศ.2546 เป็นต้นมา เพราะผู้ประกอบการเริ่มเข้ามาเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงหลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการมาระยะหนึ่งประกอบกับผู้ประกอบการหลายรายยังบอบช้ำจากวิกฤตต้มยำกุ้งในปีพ.ศ.2540 จึงทำให้ไม่ค่อยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากนักในช่วงที่เส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการและเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นหลังจากที่เปิดให้บริการส่วนต่อขยายจากกสถานีอ่อนนุชไปสถานีแบริ่งในปีพ.ศ2554 โดย ณ สิ้นปีพ.ศ.2559 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวสายสีเขียวปัจจุบันประมาณ 77,740 ยูนิตแต่ส่วนใหญ่ขายไปแล้วโดยอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 88% เนื่องจากเป็นทำเลที่สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบและเป็นแหล่งงานสำคัญของกรุงเทพมหานครเพราะมีอาคารสำนักงานมากมายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าช่วงนี้และคาดว่าในปีพ.ศ.2563 อาจจะมีจำนวนมากกว่า 90,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยก็สูงมากโดยเฉพาะในพื้นที่ช่วงระหว่างสถานีสยามไปถึงสถานีทองหล่อที่มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางเมตรบางโครงการเกินกว่า 500,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ในขณะที่พื้นที่ที่ไกลออกไปทางทิศเหนือเช่น ช่วงตั้งแต่สถานีอนุสาวรีย์ชัยไปจนถึงสถานีหมอชิตนั้นราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทต่อตารางเมตร และช่วงตั้งแต่สถานีอ่อนนุชไปถึงสถานีแบริ่งนั้นเป็นทำเลที่เพิ่งมีการขยายตัวไม่นานราคาขายจึงอาจจะยังไม่สูงมากคืออยู่ที่ประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร

 

สำหรับในพื้นที่ส่วนต่อขยายนั้นทั้งในพื้นที่ตั้งแต่สถานีแบริ่งเป็นต้นไป และในพื้นที่ตั้งแต่สถานีหมอชิตขึ้นไปตามแนวถนนพหลโยธินทางทิศเหนือเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงมาตั้งแต่ช่วงประมาณปีพ.ศ.2556 – 2557 เป็นต้นมา โดยในพื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายทางทิศใต้คือตั้งแต่สถานีแบริ่งเป็นต้นไปถึงสถานีเคหะสมุทรปราการมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ณ สิ้นปีพ.ศ.2559 ประมาณ 3,564 ยูนิตและอีกมากกว่า 4,600 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้าโดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 65,00 บาทต่อตารางเมตร  พื้นที่นี้อาจจะไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายใหม่มากนักในช่วงปีพ.ศ.2559 เพราะว่ายังมีโครงการที่เหลือขายจากการเปิดขายก่อนหน้านี้อยู่อีกไม่น้อยอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 70% เพราะมีโครงการเปิดขายพร้อมๆ กันมากเกินไปในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาพื้นที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง – สมุทรปราการยังคงมีความน่าสนใจอยู่ และยังมีผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอีกอย่างต่อเนื่องถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมีความคืบหน้ามากขึ้น คอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ทีเปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีนี้จะอยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานี 3 สถานีแรก (สำโรง ปู่เจ้าฯ และเอราวัณ) ซะเป็นส่วนใหญ่เนื่องจากมีศูนย์การค้า ตลาด ชุมชน และเป็นบริเวณที่มีอพาร์ทเม้นท์ รวมทั้งโรงงานอุตสาหกรรมก็ไม่ไกลจากพื้นที่นี้มากนักทำให้ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ นอกจากนี้ยังสะดวกในการเดินทางเข้าไปทำงานในกรุงเทพมหานครชั้นในโดยรถไฟฟ้า นอกจากนี้ที่สถานีสำโรงก็จะกลายเป็นจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) ในอนาต ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้ก็มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก โดยราคาขายของที่ดินเฉลี่ยรอบๆ สถานีสำโรงจะอยู่ที่ประมาณ 200,000 – 250,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่พื้นที่ไกลออกไปก็จะลดหลั่นลงไปตามระยะทางที่ไกลออกไปจากเขตกรุงเทพมหานคร เช่น รอบๆ สถานีเอราวัณจะอยู่ประมาณ 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางวา เป็นต้น ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีการปรับขึ้นมา 10 – 30% จากช่วง 2 – 3 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งอาจจะมีผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ในอนาคตมีการปรับขึ้นในอัตราเดียวกันได้ เพราะที่ดินราคาสูงขึ้นคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตก็ต้องขายแพงขึ้น ประกอบกับความคืบหน้าในการก่อสร้างก็มากขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน

 

สำหรับพื้นที่ส่วนต่อขยายตามแนวพื้นที่ตั้งแต่สถานีหมอชิตไปถึงสถานีคูคตนั้นเป็นอีกทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมาเพราะความชัดเจนของการก่อสร้างนั้นมีมากขึ้นและมีการเริ่มก่อสร้างแบบเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว แต่ทำเลที่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นนั้นอาจจะไม่ใช่ตลอดแนวเส้นทางเพราะว่าบางทำเลเป็นที่ดินของหน่วยงานราชการ วัด กรมทหารเป็นต้น ทำให้เหลือที่ดินในการพัฒนาไม่มากนัก อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 65% เนื่องจากมีโครงการที่ขายหมดแล้วหลายโครงการ แม้จะเป็นโครงการที่เปิดขายมาไม่นานก็ตามราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวอยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ราคายังคงแตกต่างกันค่อนข้างมาก บริเวณรอบๆ ห้าแยกลาดพร้าวอาจจะมากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตร ช่วงสี่แยกรัชโยธินจะอยู่ที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้าไกลออกไปอย่างแถวๆ สะพานใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 75,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แม้ว่าโครงการที่เปิดขายใหม่แถวสะพานใหม่จะมีราคาขายมากกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วก็ตาม บริเวณที่น่าจะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต – คูคต คือ พื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิต รัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม วัดพระศรีมหาธาตุ และสะพานใหม่ รอบๆ สถานีเหล่านี้น่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกมากมายในอนาคตอย่างแน่นอน โดยสถานีที่อยู่บริเวณจุดตัดของถนนสายสำคัญๆ จะมีศักยภาพน่าสนใจกว่าสถานีอื่นๆ และบริเวณที่เป็นจัดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น เช่น ตรงสถานีสี่แยกหลักสี่ที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แต่บางสถานีอาจจะมีข้อจำกัดบางอย่าง สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่พื้นที่โดยรอบส่วนหนึ่งเป็นของมหาวิทยาลัย สถานีกรมทหารราบที่ 11 ที่พื้นที่โดยรอบเป็นของทหาร นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินเกือบทั้งหมดเป็นอาคารพาณิชย์ตลอดทั้งสองฝั่งถนน ซึ่งจำเป็นต้องซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาอาจจะสูงกว่าที่ดินเปล่าค่อนข้างมาก ราคาคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางนี้คาดว่าจะปรับขึ้นอีกมากกว่า 10 – 20% ในอนาคตตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง และราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดเช่นกัน

 

ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้ง 3 พื้นที่

 

Comments

comments

Posted on