ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดที่่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2560 มีจำนวน107,000-109,000 หน่วย ขยายตัว5-7 % เมื่อเทียบกับปี2559 แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัวแต่หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไปจะพบว่าปี2560เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย
จากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 ที่ผ่านมา เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับลดเป้าหมายยอดพรีเซลล์ที่อยู่อาศัยในปี 2559 ลง รวมถึงนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำการตลาดใหม่ด้วยการจัดโปรโมชั่น เช่น การมอบส่วนลดเงินสด การร่วมมือกับสถาบันการเงินนำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอเปิดตัวที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2559 หดตัวอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่สาม
โดยการนำโครงการที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาทำการตลาดใหม่ประกอบกับการชะลอเปิดตัวที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี2559ที่ผ่านมาน่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างในปี2559ลดลง สถานการณ์ดังกล่าว น่าจะส่งผลให้เกิดการปรับตัวสู่สมดุลระหว่างจำนวนและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ รายได้ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมาจาก Backlog ที่รอการรับรู้จากโครงการที่อยู่อาศัยในอดีตที่ผ่านมา ในขณะที่ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังต้องรักษาระดับอัตราการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่องในอนาคต ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงวางแผนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อก่อให้เกิดการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องในระยะต่อไป โดยในปี2560ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดขายโครงการแนวราบซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง ประกอบกับโครงการแนวราบมีจำนวนหน่วยต่ำกว่าโครงการคอนโดมิเนียม รวมถึงสามารถแบ่งการพัฒนาและขายเป็นเฟส จึงสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาไม่นาน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นในปี2560โดยคาดว่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2560 น่าจะมีจำนวน107,000-109,000 หน่วย ขยายตัว5-7% เมื่อเทียบกับปี 2559
ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย
แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะกลับมาขยายตัวเป็นครั้งแรกในรอบสามปีแต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีแนวโน้มตั้งเป้าหมายการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่และเป้าหมายยอดพรีเซลล์ที่อยู่อาศัยในปี 2560 อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2560 ที่กิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจยังไม่คึกคัก เมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
หากพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยควบคู่กันไปจะพบว่าปี2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญความท้าทายในการขายโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยในปี2560 ที่คาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ยังสะท้อนถึงข้อจำกัดด้านความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่กำลังผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินเชื่อระยะยาว อีกทั้งในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณารูปแบบการจัดโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากที่แต่เดิมผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นิยมร่วมมือกับสถาบันการเงิน นำเสนอโปรโมชั่นด้านอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ หรืออัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0 ในช่วงเวลาจำกัด
สถานการณ์ดังกล่าวล้วนเป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปี2560 โดยคาดว่าน่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นปี2560 ขยายตัว4-8 % เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี2559 โดยเป็นการขยายตัวที่ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2558 ซึ่งนับเป็นความท้าทายต่อการฟื้นตัวของการลงทุนและการซื้อขายโครงการที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป
ที่อยู่อาศัยระดับบน กำลังซื้อจำกัด –เสี่ยงขายช้า
แม้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี2560 จะมีแนวโน้มขยายตัว แต่ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเลือกเซ็กเมนต์และทำเลเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายน่าจะกระจุกตัวอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเลที่มีศักยภาพ ที่ราคาโครงการที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ น่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น โดยแรงผลักดันสำคัญน่าจะมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น สอดคล้องกับข้อมูลดัชนีราคาที่ดินของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากในอดีต โดยในเดือนพฤศจิกายน 2559 ขยายตัว3.8 %จากในช่วงเดียวกันของปี2558
นอกจากนี้ ราคาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจน่าจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น จากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใจกลางเมือง ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน สอดคล้องกับข้อมูลราคาขายโดยเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ที่มีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยโดดเด่นกว่าราคาขายโดยเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แม้โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปน่าจะมีโอกาสปรับราคาสูงขึ้น ซึ่งสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน แต่ในปี2559 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งเน้นเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไป เพื่อเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อสูงส่งผลให้ความต้องการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่งในปี2559 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในปี2560น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เผชิญความท้าทายในการระบายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนขึ้นไปได้ช้าลง
ตลาดระดับกลาง-ล่างยังเผชิญภาวะหนี้ครัวเรือน
ในขณะที่ ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาน่าจะทรงตัว เนื่องจากภาวะหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อระดับกลางลงมา ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมายังเป็นไปอย่างจำกัด อย่างไรก็ตาม ในปี 2560 ราคาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมาในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่เป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าน่าจะปรับตัวสูงขึ้นได้ โดยได้รับอานิสงส์จากความชัดเจนของการก่อสร้างส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ
กลยุทธ์ปี’ 60 อสังหาฯรายใหญ่ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ รายกลางฮึดดึงต่างชาติร่วมทุน
ภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี2559ที่ผ่านมาเป็นแรงกดดันต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เร่งปรับกลยุทธ์การลงทุนและการขายที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้นตั้งแต่ในช่วงต้นปี 2560 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับกลยุทธ์แตกต่างกันตามรูปแบบการประกอบธุรกิจ
ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดที่อยู่อาศัยในปี2560ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และกลุ่มทุนรายใหญ่ยังเป็นกลุ่มที่คงความได้เปรียบในการแข่งขันสูงกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็ก เนื่องจากมีความสามารถในการปรับสัดส่วนการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป มีแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน รวมถึงมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและการพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง
ในปี 2560 ที่แนวโน้มการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างรุนแรงมากขึ้น ในภาวะที่มีความท้าทายจากกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่อาจยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย ใช้ข้อได้เปรียบที่มีอยู่ต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น การรับจ้างบริหารโครงการที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use Project ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น เพื่อกระจายการสร้างรายได้ในรูปแบบอื่นๆ เช่น ค่ารับจ้างบริหารโครงการ ค่าเช่าพื้นที่ เป็นต้น
ทิศทางดังกล่าว สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่นอกเหนือจากรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้ส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ ที่ยังไม่สูงมากนัก โดยส่วนใหญ่คิดเป็นสัดส่วนต่ำกว่าร้อยละ 10 ของรายได้รวม แต่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สัดส่วนรายได้ในรูปแบบอื่นๆ น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากทิศทางการรุกขยายต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบรรเทาความเสี่ยงจากการพึ่งพิงรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในการต่อยอดไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจต้องพิจารณาภาวะตลาดของธุรกิจนั้นๆ โดยการต่อยอดไปสู่ธุรกิจบางกลุ่ม อย่างโรงแรม และศูนย์การค้า ที่แม้จะเป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความเชี่ยวชาญที่เกี่ยวเนื่อง แต่ก็พบว่า เป็นธุรกิจที่มีผู้เล่นในตลาดจำนวนมาก การแข่งขันเป็นไปอย่างรุนแรง รวมถึงมีความผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ ก็ยิ่งอาจเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้สูงขึ้น ในขณะที่การต่อยอดไปสู่ธุรกิจที่เป็นธุรกิจใหม่ มีจำนวนผู้เล่นในตลาดยังไม่มาก การแข่งขันยังไม่รุนแรง สามารถสร้างรายได้ได้อย่างสม่ำเสมอ รวมถึงมีอัตรากำไรในระดับสูง น่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถบรรเทาความเสี่ยงท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2560 ได้
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการร่วมทุนกับผู้ประกอบการชาวต่างชาติ
ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางดำเนินกลยุทธ์การประกอบธุรกิจแตกต่างกัน ตั้งแต่การนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า ไปจนถึงการนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์ (Uniqueness) เพื่อเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางมีข้อได้เปรียบด้านความคล่องตัวในการปรับกลยุทธ์การประกอบธุรกิจ โดยในปี 2560 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางส่วนหนึ่งปรับกลยุทธ์การประกอบธุรกิจ เพื่อรับมือต่อการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยให้ความสำคัญกับการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการร่วมทุนเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการชาวต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น เป็นต้น ที่ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ อย่างผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสถาบันการเงิน ที่ช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางสามารถยกระดับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ได้รับถ่ายทอด Know-how ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงได้รับการสนับสนุนด้านการเงิน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางยังสามารถอาศัยความน่าเชื่อถือ และช่องทางการทำการตลาดของพันธมิตรผู้ประกอบการชาวต่างชาติ เจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติได้มากขึ้น ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มซื้อเพื่อการลงทุน ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวไทยในปี 2560 รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และกลุ่มทุนรายใหญ่ที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัย
