สมกับเป็นหน่วยงานของภาครัฐยุคใหม่ “ไทยแลนด์ 4.0” ที่ต้องเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน และพร้อมที่จะให้บริการประชาชนอย่างแท้จริงกับการนำเอาระบบจีไอเอสเพื่อช่วยในการสำรวจ การจัดเก็บฐานข้อมูลบนระบบแผนที่ออนไลน์ ช่วยสนับสนุนการวางแผนการบริหารจัดการที่ราชพัสดุ และต่อยอดระบบมาใช้ในการประเมินราคา ซึ่งถือว่าเป็นการยกระดับงานด้านการสำรวจและการให้บริการประชาชนในการสืบค้นข้อมูลผ่านเว็บไซต์ของ“กรมธนารักษ์”ให้ก้าวเข้าสู่ระบบดิจิตอลแบบสมบูรณ์100% แก้ปัญหาการทำงานภายใต้ข้อจำกัดเรื่องกำลังคนได้อีกด้วย
นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยทีมงานเว็บไซต์www.prop2morrow.com ว่ากรมธนารักษ์มีที่ราชพัสดุประมาณ12.5ล้านไร่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่ส่วนราชการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์จะมีเพียง10%หรือกว่า1.25ล้านไร่เท่านั้นที่เป็นที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ในจำนวนดังกล่าวก็มีทั้งถูกวัตถุประสงค์และไม่ถูกวัตถุประสงค์โดยในช่วง2ปีที่ผ่านมาทางกรมธนารักษ์ได้ทำการสำรวจการเช่าที่ดินของที่ราชพัสดุพบมีกว่า3,000สัญญาที่ทำผิดและได้ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องแล้วประมาณ2,000สัญญาส่วนที่เหลือน่าจะดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ภายในปี2560
นอกจากนี้ยังมีที่ราชพัสดุอีกหลายแปลงที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยว ที่มีปัญหาถูกบุกรุกมาตั้งแต่ในอดีตทำให้ทางกรมธนารักษ์ต้องเข้าไปจัดระเบียบเพื่อแก้ไขปัญหาให้ถูกต้องด้วยการนำเอาผู้บุกรุกมาทำสัญญาเช่าเป็นเวลา30ปี ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่อยู่เกาะเต่า และที่สวนผึ้ง เป็นต้น ส่วนการประเมินราคาที่ดินเป็นรายแปลงนั้นคาดว่าภายในปีนี้น่าจะทำการประเมินได้ครบทั้งหมด32ล้านแปลง
“ในอดีตการประเมินราคาที่ดินจะทำได้ปีละ5แสนแปลง แต่พอเราปรับเปลี่ยนวิธีการทำโดยใช้ฐานข้อมูลที่มีอยู่มาใช้ในการอ้างอิงก็ได้ปีละ5.7ล้านแปลงซึ่งปัจจุบันทำได้แล้วกว่า18 ล้านแปลงที่เหลือปีนี้ก็น่าจะทำได้ทั้งหมด” นายจักรกฤศฏิ์ กล่าวย้ำ
รื้อสัญญาเช่าใหม่ปิดช่องเอกชนเสือนอนกิน
พร้อมกันนี้อธิบดีกรมธนารักษ์ ยังได้กล่าวว่า ที่ผ่านมาทางกรมธนารักษ์ยังได้เข้าไปตราจสอบสัญญาการเช่าที่ดินเดิมทำขึ้นระหว่างกรมธนารักษ์กับเอกชนที่เช่าเพื่อการพาณิชย์ ก็พบว่าสัญาเช่ายังหละหลวมและมีช่องโหว่ ซึ่งมีมาจาก 2 สาเหตุหลักๆคือ 1.อัตราค่าเช่าที่ถูกกว่าราคาตลาดและไม่มีการเปลียนแปลง และ 2. สัญญาเช่าที่กรมธนารักษ์ที่ทำกับเอกชนยังระบุว่า สัญญาจะเริ่มต้นนับหนึ่งก็ต่อเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ทำให้เอกชนอาศัยช่องโหว่นี้ โดยไม่ยอมก่อสร้างให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ จึงไม่สามารถตรวจรับงานและเริ่มต้นนับสัญญาเช่าได้ แต่ในระหว่างนั้นก็เปิดดำเนินการหรือเปิดให้เช่าเชิงพาณิชย์ตามปกติ ทำให้สัญญาที่ทำกันไว้20ปี ก่อสร้างอีก10ปีรวมแล้วก็เป็น30ปี แต่ก็ไม่สามารถเริ่มต้นนับสัญญาได้
ด้วยเหตนี้ทำให้กรมธนารักษ์ต้องแก้ไขปัญหาสัญญาต่างๆเหล่านี้ ซึ่งได้ดำเนินการแล้วด้วยการแก้ไขเนื้อหาสาระของสัญญาใหม่ (สัญญาเดิมที่มีภาระผูกผันยังคงยึดเงื่อนไขเดิม) ในกรณีที่มีการต่อสัญญาใหม่จะเริ่มต้นนับหนึ่งสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ลงนามทำสัญญา โดยจะไม่มีการระบุว่าสัญญาจะเริ่มต้นนับเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ “จะสร้างหรือไม่สร้างเมื่อครบ30ปีก็ถือว่าจบ ไม่มีการยืดเยื้อ”
สำหรับพื้นที่ที่ทำการเกษตร หากผู้เช่าเข้านำที่ดินร่วมโครงการเกษตรทฤษฎีใหม่ ทางกรมธนารักษ์จะยกเว้นค่าเช่าให้6ปี แต่ต้องนำที่ดินดังกล่าวไปลงนามร่วมกับกระทรวงเกษตรและสหกรณ์เพื่อเข้าสู่กระบวนการ
วาง5รูปแบบการพัฒนาที่ราชพัสดุ
ทั้งนี้ในการพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ประมาณ10%หรือกว่า1.25 ล้านไร่จากที่ดินทั้งหมด12.5ล้านไร่นั้น ปัจจุบันได้วางการพัฒนาผ่านการเปิดประมูลสิทธิการเช่าออกเป็น5รูปแบบด้วยกันดังนี้
รูปแบบที่1. พัฒนาในเชิงพาณิชย์ ซึ่งก็เดินหน้าเต็มที่ เช่น การเร่งพัฒนาโครงการที่ราชพัสดุบริเวณขนส่งหมอชิตพื้นที่63ไร่ที่ยึดกรอบสัญญา 30ปีใช้เงินลงทุนกว่า2.6หมื่นล้านบาทประกอบด้วย ออฟฟิศ โรงแรม ที่อยู่อาศัย และศูนย์การค้า ที่ผ่านมาก็ได้มีการเจรจากับทางบริษัทบางกอกเทอร์มินอลจำกัด(BKT)ในฐานะผู้รับสัมปทานเกี่ยวกับค่าฐานรากที่กรมธนารักษ์ตั้งงบประมาณจ่ายไปก่อนกว่า1,000 ล้านบาทให้กับบริษัทระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพไปในช่วงก่อนหน้า ซึ่งเรื่องดังกล่าวทางBKTอยู่ระหว่างดำเนินการในรายละเอียดเสนอต่อกรมธนารักษ์หากสรุปได้ขั้นตอนต่อไปก็จะนำเสนอให้อัยการสูงสุดตรวจสอบหากเห็นชอบก็จะนำเสนอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและคณะรัฐมนตรี(ครม.)พิจารณาเป็นลำดับ
การพัฒนาที่ดินบริเวณหมอชิตเป็นการยึดกรอบแนวคิดเดียวกันกับ การให้เอกชนเข้ามาบริหารพัฒนาที่ศูนย์ประชุมสิริกิติ์ ซึ่งก็ได้ข้อยุติแล้วเช่นกันด้วยการให้สิทธิผู้เช่าเดิมให้กับทางเอ็น.ซี.ซี.เช่าต่อ50ปีผลตอบแทนคืนภาครัฐรวม1.9หมื่นล้านบาท ส่วนโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณตรอกโรงภาษีร้อยชักสามนั้นยังไม่สามารถหาข้อยุติได้ เนื่องจากติดปัญหาหาเจ้าของตัวจริงบางรายไม่เจอ เป็นต้น
รูปแบบที่2. พัฒนาในเชิงอนุรักษ์ ซึ่งที่ผ่านมาก็ได้เปิดประมูลสิทธิการเช่าอาคารเก่าบ้านเก่าไป ด้วยการคิดค่าเช่าไม่แพง เช่น วังค้างคาว คลองสาน
รูปแบบที่3. พัฒนาในเชิงท่องเที่ยว เช่น ที่ดินบนเกาะกูด ที่มีการรุกล้ำเป็นเวลาหลายสิบปี
รูปแบบที่4. นำที่ดินมาพัฒนาเป็นศูนย์ราชการให้กับหน่วยงานของภาครัฐหรือองค์กรต่างๆของภาครัฐเพื่อลดต้นทุนในการบริหารราชการและเพิ่มความสะดวกสบายให้กับประชาชนที่มาใช้บริการด้วย ในกรณีที่เป็นพื้นที่แปลงใหญ่ก็จะมีการพัฒนาเมืองควบคู่กันไปด้วย
รูปแบบที่5. ด้านสังคม คือการใช้พื้นที่ราชพัสดุสนับสนุนเรื่องที่อยู่อาศัย เช่นโครงการบ้านมั่นคง โครงการบ้านธนารักษ์-ประชารัฐ
รวมถึงโครงการสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(Senior Complex)แบบครบวงจร ที่กรมธนารักษ์ได้กำหนดรูปแบบดำเนินโครงการเป็น2รูปแบบ
ดังนี้
1.ดำเนินการโดยภาครัฐ
2.ดำเนินการโดยการเปิดประมูลหาผู้ลงทุนดำเนินโครงการฯในที่ราชพัสดุ เช่น ที่ดินที่อ.เมือง จ.ประจวบคีรีขันธ์เนื้อที่กว่า11ไร่ ,ที่ดินที่อ.ปากพลี จ.นครนายกกว่า 14 ไร่ ,ที่ดินที่ จ.เชียงใหม่เนื้อที่กว่า 7ไร่ และที่ดินที่จ.เชียงรายเนื้อที่กว่า 94 ไร่โดยโครงการที่เปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลเช่าที่ราชพัสดุไปพัฒนานั้นจะเป็นโครงการขนาดเล็กมูลค่าไม่เกิน1,000 ล้านบาท
สำหรับโครงการสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(Senior Complex)แบบครบวงจรที่ดำเนินการโดยภาครัฐนั้นได้นำที่ดินที่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรีพื้นที่48 ไร่ดำเนินการโดยกรมกิจการผู้สูงอายุกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์(พม.) และทางพม.เองก็มีโครงการขึ้นอีก 2-3แห่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษา ส่วนที่ อ.บางพลี จ.สมุทรปราการเนื้อที่กว่า72ไร่ ดำเนินการโดยมหาวิทยาลัยมหิดลเพื่อดำเนิน “โครงการเรียนรู้และพัฒนาสุขภาวะผู้สูงอายุแบบครบวงจรและบริบาลผู้ป่วยระยะสุดท้าย คณะแพทย์ศาสตร์โรงพยาบาลรามาธิบดี” แบ่งการพัฒนาเป็น 3 โซน คือ โซนแรกเป็น Hospice Home Zone เนื้อที่ประมาณ 32 ไร่ ,โซนที่2 เป็น Senior Housing Zone (ประมาณ 1,000 ยูนิต) เนื้อที่20 ไร่และโซนที่3 เป็นNursing Home Zone เนื้อที่10ไร่ โดยคาดว่าใช้เวลาในการพัฒนา 3-4 ปี
การดำเนินโครงการสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ(Senior Complex)แบบครบวงจร กรมธนารักษ์ก็พยายามจับมือกับโรงพยาบาลของรัฐที่มีศักยภาพสูง ซึ่งปัจจุบันมีโรงพยาบาลรามาธิบดี และอยู่ระหว่างพูดคุยกับอีก 3-4 แห่ง เช่น วชิรพยาบาล ,ธรรมศาสตร์ศุนย์รังสิต และ ศรีนครินทรวิโรฒ นครนายก เป็นต้น โดยได้กำหนดผลตอบแทนตามหลักประชารัฐ ที่คิดค่าเช่าถูกตารางวาละ1บาทต่อเดือน มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้สูงอายุที่มีสิทธิ์เข้าโครงการต้องมีอายุ 55 ปีขึ้นไปเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปหรือกลุ่มข้าราชการที่เกษียณอายุมีรายได้จากบำเหน็จบำนาญที่พร้อมจ่ายค่าเช่าในการเข้าพักได้ 10,000 บาทต่อเดือน รวมถึงค่าแรกเข้า โดยไม่รวมค่ารักษาพยาบาลและอาหารกำหนดระยะการเช่าสูงสุด 30 ปี
“นโยบายนี้ทำให้ผู้สูงอายุมีที่พึ่งพิงทำให้ไม่เกิดปัญหาสังคม” โดยในปี 2564 ประเทศไทยจะมีประชากรผู้สูงอายุ20%ของประชากรทั้งหมด ถือว่าประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์และในปี 2574 ประเทสไทยจะเข้าสู่ “สังคมสูงวัยระดับสุดยอด” นั่นคือ จะมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่าร้อยละ28% ของประชากรทั้งหมด
ทั้ง5รูปแบบที่ดังกล่าว คือมาตรการทั้งหมดที่ทางกรมธนารักษ์ได้วางไว้และต้องดำเนินการต่อไปในอนาคต ซึ่งอธิบดีกรมธนารักษ์“จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล”ได้กล่าวทิ้งท้ายว่า “ในช่วง2ปีที่ผ่านมาเราวางแผนไว้เยอะมาก” แต่ทุกสิ่งทุกอย่างต้องดำเนินควบคู่กันไปกับการแก้ไขกฎหมาย แก้ไขปัญหาที่มีอยู่ ที่ดินที่เป็นแปลงใหญ่เหลือที่ดีๆที่จะเอามาพัฒนานั้นมีอยู่ไม่กี่แปลง และที่ดินของกรมธนารักษ์ที่ไม่มีคนครอบครองก็ไม่มีเลย ซึ่งก็ไม่ได้ง่ายที่จะเอาคืน
