มองอสังหาฯพม่า ผ่านสายตาคน (ทำ) งานหนุ่มไทย

Home » บทความ » มองอสังหาฯพม่า ผ่านสายตาคน (ทำ) งานหนุ่มไทย

บทสรุปของเรื่องนี้ 
– พม่าหรือเมียนมา ปัจจุบันเหมือนประเทศไทยเมื่อสัก 30 ปีที่ผ่านมา
– ย่างกุ้ง ไม่ได้เป็นเมืองหลวงอีกต่อไป หลังรัฐบาลย้ายไปที่ เนปยีดอว์ หรือ เนปิดอว์ แล้วแต่จะออกเสียง
– ระบบขนส่งมวลชนในย่างกุ้ง ย่ำแย่มาก มีแต่รถเมล์ ราคาประมาณ 3 บาทไทย และเพิ่งมีรถรางรอบเมืองที่มานำกลับมาวิ่งอีกครั้ง หลังหยุดไปตั้งแต่สมัยสงครามโลก        ครั้งที่ 2 แต่ไม่ค่อยนิยมเพราะราคาสูงประมาณ 16 บาทไทย 

– อสังหาริมทรัพย์  โดยมากซื้อกันด้วยเงินสด เพิ่งเริ่มนิยมกู้ผ่านธนาคารบ้างเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่ดออกเบี้ยเงินกู้อสังหาฯ แพงมากประมาณ 11% ต่อปี 
– สินค้าและวัสดุจากประเทศไทย ถูกมองว่าเป้นสินค้าเกรดบน มีราคาสูงและคุณภาพดีมากๆกลุ่มคนมีฐานะจะนิยมกันมาก
– ตลาดคอนโดมิเนียม เริ่มได้รับความนิยมจาก ทายาทนักธุรกิจรุ่นใหม่ๆ ที่ต้องการความ Urbanization แต่ห้องขนาดเล็ก 1 ห้องนอนไม่ได้รีับความนิยม อย่างน้อยต้อง2 ห้องนอนและมีขนาดไม่ต่ำกว่า 80 ตรม.
– รายได้ประชากร จบ ปริญญาตรี เงินเดือนเริ่มต้น 6000-8000 บาท ถ้าภาษาอังกฤษดี ก็จะสูงอีกนิดหน่อย ระดับ Manager จะจ้างกันที่ 10,000 บาทขึ้นไป

เมื่อเร็วๆนี้ ผมได้รับสายจากเพื่อนคนหนึ่งแจ้งว่ามี Developer ในพม่า ต้องการติดต่อให้ผมไปคุย ในฐานะที่ปรึกษาการตลาดอสังหาฯ ที่ประเทศเมียนมา ส่วนตัวออกจะแปลกใจและกังวลใจเล็กน้อยเพราะมีความรู้เกี่ยวกับข้อมูลตลาดอสังหาฯในประเทศนี้แทบจะเป็นศูนย์  แต่ด้วยความสนใจและทาง Owner ทางนั้นเองก็เชิญพร้อมดูแลเรื่องการเดินทางให้จึงตกลงรับคำเชิญในที่สุด

ผมใช้เวลานั่งเช็คอินนั่งรอเครื่องที่สนามบินดอนเมือง  ประมาณ 2 ชั่วโมงกว่า แต่ใช้เวลาบินจากกรุงเทพสู่ย่างกุ้งแค่ 45 นาที ซึ่งเร็วกว่ากำหนดประมาณ20 นาที หรือว่ากัปตันขึ้นทางด่วนไปก็ไม่แน่ใจนัก   สัมผัสแรกบนพื้นดินย่างกุ้ง ให้ความรู้สึกเหมือนย้อนเวลาไปเมื่อ 30 ปีที่ผ่านมาของกรุงเทพ ก็ไม่ผิดนัก ในเมืองยังมีมุมที่มีความเจริญสูงและความเป็นชนบทอยู่ในบริเวณเดียวๆกัน ภาพในเมืองที่เต็มไปด้วยรถยนต์ไม่มีรถไฟฟ้าและการขับรถที่แปลกตา ถ้าให้นึกถึงบรรยากาศในหนังย้อนยุคอยู่เหมือนกัน

จุดมุ่งหมายของวันนี้คือโครงการที่เตรียมเปิดตัวในไม่อีกกี่เดือนข้างหน้าของ Developer   OEPG  (Ocean Emeral Pearl Group) ซึ่ง background  เป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างและผันตัวมาพัฒนาโครงการเองทั้ง Office Building , Residence , และ Mix used  project  ซึ่งตอนนี้ได้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นริมทะเลสาบอินยา ทะเลสาบสำคัญในเมืองย่างกุ้งที่ถือว่าเป็นทำเลที่โดดเด่นที่สุดในเมือง ใกล้แหล่งเศรษฐกิจสำคัญๆ เหมือนสวนเบญจสิริ บนถนนสุขุมวิท บ้านเราเลยทีเดียว

สวนรอบทะเลสาบอินยา ช่วงเช้าและเย็นจะเป็นสถานที่ พักผ่อน ออกกำลังของชาวย่างกุ้งเค้าครับ ดังนั้นในย่านนี้จึงเป็นทำเลในฝันของชาวเมือง ซึ่งปัจจุบัน รอบๆรัศมีทะเลสาบจะเห็นงานก่อสร้างขึ้นอาคารสูงอยู่รายรอบทีเดียว

และนี่คือโครงการที่ OMPG อยากเปิดตัวให้เป็น Masterpiece ของบริษัทครับ เทียบภาพ  Key visual  แต่นี่ยังไม่สมบูรณ์นะครับ ประมาณ 80 % เหลืองานระบบ กับ Interier

ด้วยความที่ประเทศยังมีพื้นที่เหลือให้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากโครงการอสังหาฯที่นี่จึงนิยม ลักษณะโครงการที่มีพื้นที่ใช้งานเยอะต่างจากในเมืองใหญ่ๆแบบบ้านเรา ที่นิยมห้อง 1 Bedroom สำหรับที่ย่างกุ้ง โครงการที่มีขนาดน้อยกว่า 2 ห้องนอน หายากมากๆ พื้นที่ขนาดเล็กๆก็ต้อง 80 ตารางเมตรขึ้นไป  เน้นพื้นที่ใช้สอยมากๆ เหมือนบ้านหลังหนึ่งเลยทีเดียว และที่สำคัญต้องมีที่จอดรถ 100 %   เพราะอย่างที่ทราบระบบขนส่งสาธารณะที่นี่ถือว่าแย่ ดังนั้นกลุ่มคนที่มีฐานะที่ซื้อโครงการลักษณะ Luxury apartment โดยมากจะเป็นนักธุรกิจ

รถยนต์นอกจากจะมีความจำเป็นมากๆแล้วยังถืือว่าเป็นการบ่งบอกของฐานะทางสังคมอีกด้วย  แม้ว่าปัจจุบันในย่างกุ้งจะมีรถรางวิ่งรอบเมือง ที่เพิ่งกลับมาวิ่งอีกครั้งในปีนี้ หลังจากหยุดวิ่งไปตั้งแต่หลังสงครามโลกครั้งที่2 

รูปแบบการก่อสร้างอาคารที่นี่ ยังมีความคล้ายคลึงบ้านเราเมื่อหลายสิบปีก่อนคือยังคงมีเสาเป็นเครื่องประดับ บางทีก็โผล่มากลางห้องซะงั้น ขัดตาขัดใจพอสมควรดังภาพต่อไปนี้

ได้มีโอกาสสอบถามทาง Owner ผู้พัฒนาโครงการ ทางเค้าก็รู้ดีว่ามันทำให้ความสวยงามหายไปเยอะ แต่พวก Rule and Regulation ของที่นี่ยังต้องค่อยๆพัฒนาปรับขึ้นไปตามความเจริญของเมือง ง่ายๆคือถ้าเจ้าหน้าที่มองแล้วไม่แข็งแรงปลอดภัยก็อาจจะเปิดใช้อาคารไม่ได้นั่นเอง  เสาจึงกลายเป็นสัญลักษณ์ที่ทำให้เจ้าหน้าที่เชื่อมั่นว่ามันแข็งแรงพอที่จะใช้งานได้ (ดูจากขนาดก็เชื่อแล้ว)

งานตกแต่งภายในก็เหมือนกันครับ  หากใช้ Designer ท้องถิ่นก็จะออกมาไม่สวยเท่าบ้านเรา ด้วยรสนิยม , ประสบการณ์ , และวัสดุตกแต่งต่างๆรวมถึงเฟอร์นิเจอร์เอง จำเป็นต้องสั่งจากต่างประเทศมาใช้ ซึ่งแน่นอนถ้าเป็นของมาจากประเทศไทยนี่ก็ถือว่าสุดยอดมากๆแล้ว  อาทิ ชุดครัวชุดนี้

เป็นชุดครัวบิ้วอินที่ใช้บริษัทจากเมืองไทยออกแบบและประกอบขึ้นให้ที่โครงการ สำหรับเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง และงานผนังต่างๆหลังจากที่ได้ สำรวจโครงการเรียบร้อยแล้ว ก็ได้ให้ความเห็น Owner ว่าสมควร ให้ Interier designer จากไทยช่วยออกแบบและสั่งสินค้าจากที่บ้านเราไปลงใหม่ ก่อนที่จะเปิดโครงการรอบ VIP ในกลางเดือนพฤษภาคม นี้ซึ่งน่าจะยังพอมีเวลาอยู่ ซึ่งแน่นอน Owner ทราบดีและมีความเห็นที่ตรงกัน เพราะจุดหนึ่งด้วยจำนวนยูนิตที่ไม่มากตกประมาณ 30 กว่าห้อง และต้องการขายแบบสร้างชื่อต่อไปจึงต้องลงรายละเอียดให้ดีที่สุด

อสังหาฯในพม่า น่าซื้อไหม?

ส่วนตัวผมว่าโครงการในประเทศไทยยังมีความน่าสนใจมากกว่า ทั้งรูปแบบ และ มาตรฐานโครงการ  แต่อย่างไรก็ดีถึงคุณอยากจะซื้อ ก็ซื้อไม่ได้อยู่ดีครับ สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ประชาชนเมียนมา ดังนั้นสำหรับมุมด้านซื้อลงทุนตัดทิ้งได้เลย แม้ว่าราคาจะถูกมากๆตอนนี้ แต่ก็ไม่สามารถซื้อได้ และกว่าเมืองจะโตจนดันราคาก็อีกเมื่อไรก็ยังมองไม่เห็น

โอกาสสำหรับผู้ประกอบการไทย 

สำหรับผู้ประกอบการไทย ตลาดพม่ายังคงต้องการและเปิดรับอยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นสินค้าวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง , ตกแต่ง , งานเฟอร์นิเจอร์ , นักออกแบบ Designer หรือแม้แต่ Developer จากประเทศไทยเองถ้าอยากร่วมทุนกับทางพม่าก็ ยังสามารถทำได้และเค้ายินดีต้อนรับมากๆ อย่างที่บอกแต่ต้นว่าพม่ายังเหมือนบ้านเราเมื่อสัก 30 ปีก่อน วัสดุตกแต่ง ,เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ยังหายากที่จะยกระดับโครงการให้มีความสวยงาม หลายๆอย่างต้องนำเข้าจากต่างประเทศและแน่นอนสินค้าจากไทยมีคุณภาพดี สวยงาม และราคาถูกในการขนส่งเข้าไป  ดังนั้นผู้ประกอบการในไทย ยังมีโอกาสในการร่วมธุรกิจกับเมียนม่าแน่นอน แต่ที่สำคัญข้อจำกัดเรื่องภาษาในการสื่อสารธุรกิจก็มีพอสมควร แต่โดยมากชาวพม่ามีภาษาอังกฤษที่ดีระดับนึง แม้อาจจะไม่เกี่ยวกับการเคยตกเป็นอาณานิคมของสหราชอาณาจักรมาก่อนเมื่อ 200 กว่าปีก่อนหน้านี้  เจ้าของธุรกิจใหญ่ๆในพม่าจะเป็นกลุ่มคนรวยที่เคยเติบโตและเรียนอยู่ต่างประเทศ ดังนั้นโดยมากจะมีภาษาอังกฤษที่ดี จึงไม่ยากที่จะสื่อสารธุรกิจ

บทสรุปของการเดินทางครั้งนี้ 

แน่นอนครับผมต้องกลับไปอีกมากกว่า 1 รอบ เพื่อศึกษาวิถีชีวิต และ แผนการเปิดโตของเมืองย่างกุ้งเพิ่มเติม  แม้วันนี้ในเมืองย่างกุ้งเราจะเริ่มเห็นประชาชนมีวิถีชีวิตแบบชาวเมืองใหญ่ๆกันมากขึ้น หลายคนมี Smartphone ติดตัวเพื่อสื่อสารกับเพื่อนและเรียนรู้วัฒนธรรม ใหม่ๆ  จากที่ลองใช้ 4G ในพม่าไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด ถึงไม่แปลกในที่คนทั่วๆไปที่มีเงินเดือนหลักพันกว่าบาท เมื่อเทียบกับบ้านเรา ก็ยังใช้ Smartphone ท่องอินเตอร์เน็ต กันมากมาย ราคาค่า Mobile data ที่นี่ ไม่ค่อยแตกต่างจากบ้านเรามากนัก เทียบแล้วเฉลี่ย 1 GB ก็ประมาณ 100 บาท แต่ถ้าเทียบกับสัดส่วนรายได้ประชากร ก็อาจจะดูแพงพอสมควร
Wifi แทบจะเป็นอะไรที่หาพบได้ยาก  ไม่แปลกในที่เราไม่ค่อยเห็นคนใช้ Notebook ทำงานในที่สาธารณะมากนัก เพราะ Wifi มีราคาแพงมาก ตกเดือนละ 15000 บาท  ในความเร็วที่เท่ากับบ้านเรา ขายกันเดือนละ 690 บาท  ดังนั้นจึงจะเป็นของแปลกมากหากคุณเดินไปขอ Wifi ตามร้านกาแฟ ซึ่งแน่นอน ไม่มีหรอก ชาวเมืองที่นี่จึงใช้ Mobile กันสูงมาก  ลองดู Stat จาก We are social ประกอบนะครับ จะเห็นได้ว่า ประชากร อยู่บน Facebook กว่า 14 ล้าน และเป็น Mobile penetration กว่า 93%  สูงมากๆ

พม่าแม้จะดูล้าหลังกว่าบ้านเรา แต่ยังคงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการและคนทำงาน จากประเทศไทย ยังเป็นอีกประเทศที่รอการเติบโตที่มีเสน่ห์ในแบบของตัวเอง ลองหาโอกาสไปสัมผัสเมียนมาสักครั้งนะครับ

Comments

comments

Posted on