ถอดรหัสโครงสร้างพื้นฐาน รู้ทันการพัฒนาเมือง

Home » บทความ » ถอดรหัสโครงสร้างพื้นฐาน รู้ทันการพัฒนาเมือง

เพื่อนๆนักลงทุนหลายๆคนคงรู้กันอยู่แล้วว่า รถไฟฟ้าไปทางไหน? ย่อมเป็นผลดีต่อทำเลนั้น เป็นเหตุผลที่เราจะเห็นนักลงทุนพากันดักซื้อคอนโด และ Developer ดักซื้อที่ดิน ตามแนวรถไฟฟ้า แน่นอนค่ะ มันก็ดีจริงๆ นอกจากทำเลตามแนวรถไฟฟ้าแล้วยังมีพื้นที่ไหนที่น่าสนใจอีกบ้าง? มีเหตุผลมากมายที่คอยสนับสนุนให้โครงการนั้นน่าซื้อ หรือโครงการนี้น่าลงทุน ใกล้แหล่งงานเอย ใกล้ห้างสรรพสินค้าเอย ใกล้ตลาดหาของกินง่าย หรือใกล้รถไฟฟ้าสะดวกต่อการเดินทาง ตอบไม่ได้หรอกค่ะ ใกล้อะไรดีที่สุด ทุกเหตุผลล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆมีความ น่าซื้อ”  บทความนี้ P2M กำลังจะวิเคราะห์อีกปัจจัยที่ทำให้ โครงการอสังหาฯที่จะเกิดขึ้นในอนาคต น่าซื้อ โดยใช้ infrastructure เป็นเกณฑ์ตัดสิน

Infrastructure หรือโครงสร้างพื้นฐานเมือง ตามหลักการประกอบไปด้วย ระบบขนส่งมวลชน สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เป็นสิ่งที่มีหรือเกิดขึ้นในพื้นที่โล่งใดๆ แล้วจะเปลี่ยนสภาพเป็น “เมือง” ยุคก่อนเมื่อมีถนนคอนกรีตตัดผ่านทางลูกรัง จะเรียกได้ว่าพื้นที่บริเวณ หรือย่านนั้นๆ “กำลังพัฒนา” ปัจจุบันต้องมี “ขนส่งมวลชนระบบราง” หรือที่เข้าใจตรงกันง่ายๆ ว่า รถไฟฟ้าตัดผ่าน ด้วย จึงจะส่งผลให้ทำเลเป็นที่น่าสนใจ เป็นทำเลที่กำลังเติบโต หรือคาดว่าจะมีศักยภาพในอนาคต บทความนี้เราเลือกวิเคราะห์ย่านอันเป็นทำเลที่อาจจะมีศักยภาพในอนาคต ด้วย 2 ปัจจัยจากโครงสร้างพื้นฐาน คือ 1.ถนน และ 2.ขนส่งมวลชนระบบราง

ถอดรหัสโครงการสร้างพื้นฐาน

ปฎิเสธไม่ได้เลยว่าตลอด 10 กว่าปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ พ.ศ.2542 (ค.ศ.1999) ที่รถไฟฟ้า BTS เริ่มเปิดทำการ พื้นที่เนื้อเมืองก็ถูกปรับเปลี่ยน ขยาย และโตขึ้นมาก จากบ้านเดี่ยวเป็นอพาร์ทเม้นท์ จากพื้นที่รกร้างกลายเป็นคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า เพื่อให้ทันต่อการเติบโตของเมือง รวมถึงการเพิ่มขึ้นของประชากรและความต้องการด้านที่อยู่อาศัย เพื่อนๆ อาจเห็นว่าโครงการส่วนใหญ่ โตขึ้นตามแนว BTS แต่โครงการที่โต ตามแนวถนน ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่หลายคนอาจจะลืมนึกถึง

“ถนน” ที่มีศักยภาพมากพอที่จะสนับสนุนให้โครงการอสังหาฯน่าซื้อต้องเป็นถนนแบบไหน? เราแกะมาให้เพื่อนๆแล้วค่ะ ขอเริ่มจาก Case Study อย่าง ถนนเอกมัย หรือ สุขุมวิท 63 เคยได้ยินผู้รู้ในวงการอสังหาฯเล่าให้ฟังว่า

“เมื่อก่อนเอกมัยไม่เป็นเหมือนตอนนี้หรอก เอกมัยเป็นบ้านเดี่ยว เป็นชุมชน เป็นบ้านคนซะเยอะ ตอนนี้เหมือนคบเพื่อนเป็นทองหล่อก็ปรับตัวเอง จนจะเหมือนทองหล่อเข้าไปทุกที” คำบอกเล่าเรื่องราวจากผู้รู้ที่อยู่ในวงการอสังหาฯ บ้านเรามานาน เห็นการพัฒนาเมืองมาตั้งแต่แรกๆ ทำให้ตัวเราเอง เด็กใหม่ที่เพิ่งรู้จักคำว่า “Real Estes” ฉุกคิดว่า แล้วเมื่อก่อนเอกมัยมันหน้าตายังไง? มันต่างจากเดิมแค่ไหน? ไม่รอช้าค่ะ หาข้อมูลมาตอบคำถามนี้ให้ตัวเอง และเพื่อนๆที่กำลังอ่านบทความนี้อยู่ด้วย

ข้อมูลชุดแรกเป็นจำนวนยูนิตของคอนโดมิเนียม ที่เกิดขึ้นปีในปี ค.ศ. 2004 – 2017 ในเขตวัฒนา

ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม ในเขตวัฒนามีแนวโน้มที่สูงขึ้นเรื่อยๆ แต่พูดทั้งเขตวัฒนาก็ดูจะกว้างไปหน่อยนะคะ เรามีข้อมูลอีกชุด ซึ่งเป็นภาพ Infographic ที่จะทำให้เห็นภาพตรงกันว่าเอกมัยมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดเกิดขึ้นบ้าง? จาก ภาพ Info ก็นับ 30 โครงการเลยค่ะ ที่เกิดขึ้นบนถนนเอกมัย ในช่วง 7 ปีหลังมานี้

ถอดศักยภาพถนนเอกมัย? ทำไมเอกมัยจึงเป็นถนนที่มีศักยภาพ

  • เป็นถนนที่มีขนส่งมวลชนระบบราง ขนาบหน้าหลัง (เส้นสีเขียวสุขุมวิท – เส้น Airport Rail Link สีแดงตรงถนนเพรชบุรี)
  • เป็นถนนที่ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์อย่างทองหล่อ และมีซอยทะลุเชื่อมถึงกันได้
  • เป็นถนนที่ยังมีแปลงที่ดินเหลือให้พัฒนาต่อได้ (ไม่ติดกรรมสิทธิ์ที่ดินของกรมธนารักษ์ และพื้นที่ราชการ)

จากที่กล่าวไปในช่วงต้น สำหรับบทความนี้ เราจะวิเคราะห์ย่านที่มีศัยภาพจากโครงสร้างพื้นฐานสองข้อ คือ ถนน และ รถไฟฟ้า และข้อสรุปจากถนนเอกมัยทำไมจึงเป็นถนนที่มีศักยภาพ เพราะเอกมัยเป็นถนนที่มีขนส่งมวลชนระบบราง ขนาบหน้าหลัง 

คำถาม? นอกจากเอกมัยแล้ว ยังมีถนนเส้นไหน? ที่มีลักษณะแบบเดียวกันบ้าง? โดยส่วนมากเพื่อนๆนักลงทุนที่เคยศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับระบบรถไฟฟ้า จะเห็นภาพโครงข่ายรถไฟฟ้าฉบับสมบูรณ์ตอนที่บ้านเมืองเรา มีรถไฟฟ้าครบทุกสาย เพื่อนๆก็จะเลือกสถานีที่เป็น Interchange หรือสถานีเปลี่ยนถ่าย โครงการที่อยู่ใกล้กับสถานี Interchange เหล่านั้นก็จะเป็นสถานีที่ น่าซื้อ น่าลงทุน คราวนี้ลองมาดูแผนที่ถนนและรถไฟฟ้าพร้อมๆกันบ้างนะคะ

เราเจอถนนหลายสายที่มีกายภาพเหมือนถนนเอกมัยในแง่ของการเป็นถนนเชื่อมระหว่างรถไฟฟ้าสองสายด้วยกัน บทความนี้ขอพูดถึงถนน 3 สายแรกที่มี Character เหมือนกับถนนเอกมัย

1.ซอยรางน้ำ เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และสายสีส้มสถานีรางน้ำ ซอยรางน้ำเป็นซอยที่รวมไลฟ์สไตล์ไว้ครบทั้ง โรงหนังเซนจูรี่ / ร้านสเต็ก Eat am are / สวนสันติภาพ / ร้านส้มตำ / ร้านกาแฟ / ร้านจิ้มจุ่ม และยังมีห้างสรรพสินค้า King Power  เป็นซอยเล็กๆอีกซอยที่ไม่ควรมองข้าม

 

2.ถนนประดิพัทธ์ เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีม่วงสถานีเตาปูน สายสีแดงสถานีสามเสน สายสีเขียวสถานีสะพานควาย  สำหรับถนนประดิพัทธ์ถนนเส้นนี้เป็นถนนสายธุรกิจ เส้นเก่าแก่ของกรุงเทพมหานคร ทำให้มีความอุดมสมบูรณ์ในแง่การค้าและการใช้ชีวิต เต็มไปด้วยร้านกาแฟ ร้านขนม ร้านอาหารนานาชาติมากมาย อีกทั้งยังเชื่อมกับถนนพหลโยธินซึ่งเป็นเส้นที่มีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวรออยู่แล้วอีกด้วย

 

3.ถนนอิสรภาพ เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีส้ม สถานีธนบุรี-ศิริราช สายสีน้ำเงินสถานีอิสรภาพ สายสีม่วงสถานีสะพานพุทธ  ภาพ Info ที่เห็นด้านล่างแสดงถนนสองเส้น คือถนนอิสรภาพและถนนอรุณอัมรินทร์ ถนนทั้งสองเส้นขนาบไปด้วยสายรถไฟฟ้ามากกว่า 2 สายเหมือนกัน เหตุผลที่ถนนอิสรภาพมีความเป็นถนนทำเลทองมากกว่าถนนอรุณอัมรินทร์ เพราะตัวอรุณอัมรินทร์เองเป็นถนนที่ตลอดแนวเต็มไปด้วยพื้นที่ที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการอสัหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากติดพื้นที่ของโรงพยาบาล และศาสนสถานหลายแห่ง ไม่มีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพพอ ให้สามารถพัฒนาโครงการได้

 

ถนนสามเส้นนี้เป็นถนนเส้นที่มีลักษณะทางกายภาพ คล้ายกับถนนเอกมัย คงต้องรอดูกันต่อไปว่าหลังจากที่รถไฟฟ้าสร้างเสร็จครบทั้งโครงข่ายแล้วถนนทั้งสามเส้นนี้จะเติบโต รองรับโครงการอสังหาฯ มากน้อยแค่ไหน และเอาเข้าจริงๆแล้ว ถนนที่มีกายภาพคล้ายกับเส้น เอกมัย ประดิพัทธ์ อิสรภาพ และซอยรางน้ำยังมีหลายเส้นแน่นอน บทความหน้า P2M จะแกะรหัสลับโครงข่ายถนนมารีวิวให้เพื่อนๆอีกแน่นอนค่ะ ฝากเพื่อนๆติดตามเราทั้ง Facebook Fanpage คลิก และ line@ prop2morrow นะคะ

Comments

comments

Posted on