“เมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง”เนื้อหอมยักษ์อสังหาฯไทย-ต่างชาติสนลงทุน

เมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง ถือเป็น1ใน7 เมืองอัจฉริยะ ที่เป็นแนวความคิดของบริษัท คอนซัลแทนท์ ออฟ เทคโนโลยี จำกัด หรือ COT ที่นำเสนอผ่านหน่วยงานราชการ เมื่อมีการจัดประกวดเมืองอัจฉริยะ จึงถือเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าร่วมโครงการ และด้วยศักยภาพของพื้นที่ ที่อยู่ใกล้แหล่งอุตสาหกรรมใหกล้การคมนาคมทั้งทางบก น้ำและอากาศ  ทำให้โมเดลธุรกิจสามารถทำได้จริง และเป็นที่น่าสนใจจากทั้งหน่วยงานภาครัฐและเอกชน ที่พร้อมจะขอเข้าไปร่วมลงทุน ยิ่งการที่ภาครัฐให้การสนับสนุนเขตระเบียงเศรษฐกิจหรือEEC ก็ยิ่งทำให้โครงการ “เมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง”มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น

บ้านฉางโมเดลขานนโยบายไทยแลนด์4.0

ดร.ขวัญชัย ลีเผ่าพันธุ์ กรรมการบริหาร บริษัท คอนซัลแทนท์ ออฟ เทคโนโลยี จำกัด หรือ COT ซึ่งเป็นผู้นำเสนอแนวคิดเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง เปิดเผยว่า แนวคิดดังกล่าวบริษัทได้นำเสนอกับสภาอุตสาหกรรมและเทศบาลบ้านฉาง เมื่อ 4 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากมองว่าที่ผ่านมาพื้นบริเวณใกล้เคียงอ.บ้านฉาง คือ มาบตาพุดซึ่งเป็นที่ตั้งของหลากหลายอุตสาหกรรม ส่งผลให้เกิดมลภาวะเป็นพิษ สิ่งแวดล้อมไม่ดี จึงต้องการแก้ไขปัญหาดังกล่าวด้วยการสร้างเมืองอัจฉริยะขึ้นมา ดังนั้นจึงได้นำแนวคิดดังกล่าวไปเสนอหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง อาทิ สภาอุตสาหกรรม เทศบาลตำบลบ้านฉาง เป็นต้น ซึ่งเทศบาลฯ ได้เสนอที่ดินบริเวณบ้านพยูน หมู่ 4 เขตต.บ้านฉาง จำนวน 1,885 ไร่ ที่ยังมีระบบนิเวศที่ดี ปัจจุบันเป็นพื้นที่เกษตรกรรมของประชาชนในพื้นที่ และพื้นที่รกร้างบางส่วน โดยมีผู้ครอบครองพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 60 ราย

เมื่อไปสำรวจพบว่าพื้นที่ดังกล่าวเหมาะสำหรับการสร้างเป็นเมืองใหม่มาก เพราะอยู่ในทำเลที่ดีมีความพร้อมด้านโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานและการคมนาคมที่สมบูรณ์ เช่น ทางหลวงพิเศษหมายเลข7 (มอเตอร์เวย์) สนามบินอู่ตะเภา ท่าเทียบเรือน้ําลึกมาบตาพุด โครงการรถไฟ ความเร็วสูงสายตะวันออก เป็นต้น หวังจะสร้างให้เป็นซีบีดีของบ้านฉางและให้เป็นเมืองแห่งอนาคตที่จะมีบทบาทภายใต้เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออก (Eastern Economic Corridor) เพื่อเชื่อมโยงเศรษฐกิจระหว่างภูมิภาคอาเซียนและภูมิภาคอื่น ของโลก ส่งผลให้เมืองใหม่ฯ เป็นนศูนย์กลางของธุรกิจ พร้อมลงทุนยุคใหม่สําหรับภาคเอกชน เพื่อรองรับนโยบายไทยแลนด์4.0 ของภาครัฐ โดยชู 3 ประเด็นหลักคือ 1. เมืองใหม่ที่พัฒนาบนพื้นที่สีเขียว สามารถออกแบบระบบสาธารณูปโภคได้ใหม่ทั้งหมด ตามมาตรฐานที่ต้องการ 2.เป็นเมืองที่เกิดจากความต้องการของท้องถิ่นและความร่วมมือของประชาชน และ3.เป็นเมืองที่สมบูรณ์ มีประชากรทุกสาขาอาชีพ  มีการพักอาศัย และประกอบธุรกิจเป็นเมืองภายใต้การบริหารของเทศบาลตำบลบ้านฉาง ที่ในอนาคตจะกลายเป็นต้นแบบให้เทศบาลอื่นสามารถนำไปใช้ได้

ทั้งนี้เดิมบริษัทมีความต้องการที่จะใช้ที่ดินในการพัฒนาเมืองมากถึง 5,000 ไร่ แต่เมื่อมาสำรวจเห็นว่าพื้นที่ดังกล่าวมีความอุดมสมบูรณ์ โดยมีพื้นที่น้ำประมาณ7% ทั้งนี้ในขั้นตอนต่อไปก็จะดำเนินการจัดรูปที่ดินเป็นลำดับถัดไป ซึ่งที่ผ่านมาได้เสนอเรื่องไปยังกรมโยธาธิการและผังเมืองแล้ว และได้รับความเห็นชอบในระดับหนึ่ง คาดว่าจะดำเนินการขออนุญาตให้แล้วเสร็จภายในปลายปี2560 นี้

“เชื่อว่าเมื่อมีการจัดรูปที่ดินแล้วจะสามารถเพิ่มมูลค่าให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวถึง5-10 เท่าตัว โดยปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ในราคาประมาณ 700,000-800,000 บาท/ตารางวา”ดร.ขวัญชัย กล่าว

วิสัยทัศน์ที่สำคัญของเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง คือการเตรียมเมืองให้ดีพร้อมอย่างชาญฉลาดสําหรับการเปลี่ยนแปลงความต้องการของพลเมือง สิ่งแวดล้อมและเศรษฐกิจในอนาคตอันใกล้ และนําเอาเทคโนโลยีล่าสุดมาใช้ในการทํางานร่วมกันกับชุมชน พลเมืองและผู้มาเยือนให้ดีที่สุดในการสร้างสรรค์และสร้างกิจกรรมต่างๆ การเป็นเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง

นอกจากนี้ยังมี​การพัฒนาเทคโนโลยีกับองค์กรภาคเอกชน มีการพัฒนาระบบข้อมูลเปิด (Open Data) ให้คนเข้าถึง กิจกรรมที่เกิดขึ้นในแหล่งธุรกิจและรองรับการเติบโตของประชากรในอนาคต มีการผลิตและใช้พลังงานอย่างมี ประสิทธิภาพจากระบบผลิตไฟฟ้าและความร้อนร่วมและระบบผลิตจากโซลาร์ฟาร์ม และบริหารจัดการโดย ระบบโครงข่ายอัจฉริยะที่ควบคุมและจัดการการผลิตและใช้พลังงานในพื้นที่ตนเอง ติดตั้งระบบการจัดเก็บ พลังงานแบบผสมผสาน (Hybrid Solar -Wind Power with battery system) ลดการใช้พลังงานให้ต่ำกว่าเกณฑ์ ให้มีอาคารสมดุลพลังงาน( Net Zero Energy Building) และบริการรถไฟฟ้าสาธารณะที่ให้บริการแก่คนทุกกลุ่ม (Universal Design) สนับสนุนการเดินทางด้วยทางเดินเท้าและทางจักรยานภายในเมืองที่ ประหยัดพลังงานและส่งเสริมสุขภาวะแก่ผู้อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐานใช้เทคโนโลยีสารสนเทศ IoT และ โครงข่ายเคเบิลใยแก้วนําแสง บรอดแบรนด์เพื่อการติดต่อสื่อสารและบริหารจัดการอย่างทั่วถึงแก่ผู้รับบริการ ทุกกลุ่มทุกเวลา ให้มี Free WiFi ที่มี WiFi ความเร็วสูงให้ใช้ในย่านธุรกิจและท่องเที่ยวในเมือง และการควบคุมการจราจรจะถูกควบคุมและบริหารจัดการด้วยนวัตกรรม OCR : Optical Character Recognition และยังเป็นระบบรักษาความปลอดภัยของเมืองด้วย

อีกทั้ง​เมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉางจะมีการจัดตั้งสถาบันการเรียนรู้ตลอดชีวิต (lifelong learning) ที่จะเป็น แหล่งเรียนรู้ ฝึกอบรมวิชาชีพและตามอัธยาศัย และการดูแลสุขภาพอนามัยของประชาชนด้วย Social Network, Application และ Web Portal ​การออกแบบและควบคุมคุณภาพสิ่งแวดล้อมเพื่อการรักษาระบบนิเวศให้สมดุลกับการดํารงอยู่ของ เมืองให้เป็นเมืองใหม่เชิงนิเวศ (eco new town) การบริหารจัดการขยะมีระบบถังเก็บขยะอัจฉริยะที่เก็บ ข้อมูลปริมาณขยะและความถี่ในการรวบรวมขยะ และใช้เทคโนโลยีการจัดการและเก็บกลับคืนทรัพยากรจาก ขยะจากแหล่งธุรกิจและ พักอาศัย เพื่อนําทรัพยากรกลับมาใช้ใหม่และลดอัตราการเกิดขยะมูลฝอย น้ําเสียจะถูกรวบรวมและบําบัดจนถึงระดับตติยะภูมิ (tertiary treatment) เก็บกักในบึงประดิษฐ์ที่จะนํากลับมาใช้ใหม่ได้อีก ข้อมูลด้านระบบนิเวศในเมืองจะถูกเก็บรวบรวมและปรับปรุงข้อมูลใหม่ เพื่อติดตามตรวจสอบรักษาและ เรียนรู้อยู่บนพื้นฐานของการมีส่วนร่วมของพลเมืองในทุกระดับโดยจะสร้างกลไกและแพลตฟอร์มให้เป็นเวที สําหรับให้พลเมืองร่วมแสดงความคิดเห็นในโครงการพัฒนาและกิจกรรมต่างๆ ของเมืองและเสนอความ ต้องการผ่านระบบ เว็บพอร์ทัล ตลอดเวลา

​

ทุนไทย-เทศสนร่วมพัฒนาโครงการ

ด้านนายสิทธิศักดิ์ ปฐมวารี นักผังเมืองอาวุโส COT กล่าวว่า การจัดรูปที่ดินทั้งหมด โดยต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี ต้องมีการออกโฉนดที่ดินใหม่ ซึ่งเจ้าของที่ดินทุกแปลงจะมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่ดินด้วย โดยแต่ละแปลงอาจจะนำมาใช้บางส่วนหรือตั้งแต่10% ขึ้นไป แล้วแต่ความเห็นชอบของคณะกรรมการจัดรูปที่ดิน ทั้งนี้ที่ดินทั้งหมดจะมีบางส่วนที่มีหน้ากว้างติดทะเลประมาณ 2 กิโลเมตร คาดว่าจะใช้งบในการพัฒนาเมืองใหม่อัจฉริยะ ประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งงบประมาณจะมาจาก 2 ส่วนด้วยกันคือ

1.จากการจัดตั้งในรูปแบบของสหกรณ์ ที่เจ้าของที่ดินจะมีส่วนร่วมด้วยและสามารถแสวงหาผลกำไรในการลงทุนจากการพัฒนาเมืองใหม่นี้

2.การระดมทุนของภาคเอกชน ด้วยการนำเสนอให้ภาคเอกชนเข้ามาลงทุนในส่วนของที่พักอาศัยแนวราบเท่านั้น เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมให้ดีและเพื่อไม่ให้เกิดความต่างระดับทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะมีสัดส่วนมากถึง 44%  จากผังโครงการทั้งหมด 39 ส่วน ซึ่งที่ผ่านมาได้เสนอไปยังกลุ่มซีพี ที่คาดว่าน่าจะให้บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด(มหาชน)เข้ามาพัฒนา และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) ที่รับเรื่องไว้พิจารณาแล้ว

นอกจากนี้ยังมีบริษัทอสังหาฯในท้องถิ่นให้ความสนใจอีกหลายราย รวมไปถึงบริษัท อีสเทิร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด(มหาชน)ด้วย อีกทั้งยังมีกลุ่มนักลงทุนจากเกาหลีก็สนใจเข้ามาลงทุน รวมไปถึงญี่ปุ่น ที่เจรจาผ่านสถานทูต โดยให้ความสนใจที่จะเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูงจากสนามบินอู่ตะเภาไปยังเมืองใหม่อัจฉริยะนี้ด้วย แต่ทั้งนี้ยังไม่ได้เจรจาในรายละเอียดว่าจะให้ลงทุนในส่วนไหนบ้าง

“เราคิดโมเดลนี้นี้เมื่อ4 ปีที่ผ่านมา และเมื่อรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนการลงทุนใน 3 จังหวัดเขตระเบียงเศรษฐกิจหรือEEC เมื่อปีที่ผ่านมายิ่งส่งเสริมให้โครงการเมืองใหม่นี้มีความเป็นไปได้มากขึ้น และทำให้ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในโครงการทั้งเจ้าของที่ดินและหน่วยงานต่างๆ มีความมั่นใจ และพร้อมที่จะผลักโครงการให้เป็นรูปธรรม คาดว่าจะใช้ระยะเวลาพัฒนาทั้งโครงการประมาณ 5 ปี ปัจจุบัน COT ได้ใช้งบลงทุนเองทั้งหมดไปแล้ว 15%”นายสิทธิศักดิ์  กล่าวในที่สุด