ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในเมืองชั้นนำของอาเซียน

Home » ข่าว » ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในเมืองชั้นนำของอาเซียน

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ประเทศใดในเขตอาเซียนที่เราควรลงทุนและให้ความสนใจกับสี่ประเทศใหญ่ในศูนย์กลางในภูมิภาคนี้ ซึ่งได้แก่ สิงคโปร์, มาเลเซีย, ไทย และอินโดนีเซีย เนื่องจากเมืองหลวงของสี่ประเทศนี้มีศักยภาพด้านการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยระดับไพร์ม ซึ่งในแต่ละประเทศทำการดึงดูดนักลงทุนจากหลากหลายกลุ่ม กล่าวโดย มร. นิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย ไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก

 

จากการวิจัยของไนท์แฟรงค์ พบว่าผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในภาคอสังหาฯเชิงที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในช่วงไตรมาสแรกปี 2560 (1Q2017) ในกัวลาลัมเปอร์อยู่ที่ร้อยละ 2.1 ขณะที่จาการ์ต้า (ไตรมาส 4 ปี 2559) และกรุงเทพฯแสดงการเติบโตเป็นอย่างมาก โดยอยู่ที่ร้อยละ 123.3 และร้อยละ 51.3 ตามลำดับ ในขณะที่สิงคโปร์มีการลดลงไปอยู่ที่ร้อยละ 1.3

กรุงเทพฯ: จับตาดูตลาดคอนโด

อสังหาฯเที่อยู่อาศัยระดับไพร์มที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยมีหลากหลายโครงการที่โดดเด่นด้านคุณภาพ เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อตารางเมตร กล่าวโดย นางสาว ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด  ผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในตลาดที่อยู่อาศัยสุดหรูในกรุงเทพฯ จากช่วงไตรมาสแรกปี 2555 ถึงไตรมาสแรกปี 2560 อยู่ที่ประมาณร้อยละ 51.3

 

ประเทศไทยถือเป็นทางเลือกที่ในการลงทุนระยะยาวที่ดี เนื่องจากกลุ่มที่มาของผู้ซื้อมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น แต่ยังคงถูกจำกัดการเติบโตด้านอุปทาน เนื่องจากปัญหาการคลาดแคลนที่ดินเป็นผลต่อการตั่งราคาที่เหมาะสม ดังนั้นราคาขายของอสังหาฯในภาคนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เมื่อไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นได้ในขณะที่ความต้องการยังคงสูงขึ้น

 

ข้อสังเกต คือ ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดฯระดับไพร์มในกรุงเทพฯ กลายเป็นจุดสำคัญของภาคอสังหาฯ จากค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของคนไทยเป็นแรงผลักดันที่อยู่เบื้องหลังความเพิ่มขึ้นนี้ โดยตลาดคอนโดฯในใจกลางเมืองที่ดึงดูดความสนใจของคนทำงานและผู้สูงอายุ” นางสาว ริษิณีกล่าว

 

สิงคโปร์: สวรรค์แห่งการลงทุนที่ปลอดภัย

ในขณะที่สิงคโปร์ถูกจัดเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับสองสำหรับกลุ่มอภิมหาเศรษฐีจากทั่วโลก ที่เข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาฯในต่างประเทศ ข้อมูลตามรายงานความมั่งคั่งประจำปี 2560 โดยไนท์แฟรงค์

 

อลิส แทน ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาไนท์แฟรงค์ สิงคโปร์ กล่าวว่านักลงทุนและเจ้าของบ้านมองประเทศสิงคโปร์เป็นสถานที่ลงทุนที่ปลอดภัย และลงทุนอสังหาฯให้เป็นหนึ่งในตัวเลือกทางการลงทุนระยะสั้น-กลาง

 

“เราได้สังเกตุเห็นปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นในอสังหาฯที่อยู่อาศัยส่วนตัวระดับไพร์มตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองสิงคโปร์ สำหรับในไตรมาสแรกปี 2560 มีจำนวน 729 ยูนิต คิดได้เป็นร้อยละ 14 ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดของเมืองในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสจำนวน 691 ยูนิตที่มีการซื้อขายในปี 2559 และยังคงมีการเติบโตด้านราคาในตลาดคอนโดฯสุดหรู โดยอยู่ที่ร้อยละ 4 ปีต่อปีในไตรมาสแรกปี 2560

 

“การปรับระดับราคาอากรแสตมป์ของผู้ขายที่ปรับระยะเวลาจาก 4 ปีเป็น 3 ปี อาจช่วยชดเชยให้กับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพในการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวในสิงคโปร์”

 

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจำนวนอสังหาฯที่ยังไม่ได้ขายออกมากถึง 5,555 ยูนิตในย่านใจกลางสิงคโปร์ ภาระด้านภาษีขนส่งเพิ่มเติมส่งผลต่อนักพัฒนาและการขาดตัวบ่งชี้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในวงกว้าง แสดงให้เห็นความเสี่ยงเชิงลบต่ออุปสงค์และราคาในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวระดับไพร์ม” เธอกล่าว

 

หากดูจากรูปการณ์ต่างๆและสถานการณ์ที่ไม่อาจคาดการณ์ได้ เธอเชื่อว่าราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มชนิดไม่มีที่ดินในสิงคโปร์อาจลดลงไปร้อยละ 1-2 ปีต่อปีในไตรมาส 4 ปี 2560

 

กัวลาลัมเปอร์: บ้านคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า

มร. โฮลท์ กล่าวว่ากัวลาลัมเปอร์นำเสนออสังหาฯที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำหากเทียบกับตลาดระดับภูมิภาคอื่น

 

ตามข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาแสดงให้เห็นว่า ราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยในเมืองกัวลาลัมเปอร์มีราคาอยู่ที่ 4,608.30 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2559 ซึ่งสูงกว่าราคาในเมืองจาการ์ตาที่มีราคาอยู่ที่ 4,366.81 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตร แต่ยังต่ำกว่าราคาในกรุงเทพฯที่มีราคาอยู่ที่ 9,708.74 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตรและ 23,255.81 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตรในสิงคโปร์

 

อีกนัยนึงอาจกล่าวได้ว่า นักลงทุนสามารถซื้อบ้านหรูที่มีพื้นที่ใช้สอยจำนวน 217 ตารางเมตรในกัวลาลัมเปอร์ในราคา 1 ล้านดอลล่าร์สหรัฐเทียบกับ 229 ตารางเมตรในจาการ์ตา, 103 ตารางเมตรในกรุงเทพฯ, และ 43 ตารางเมตรในสิงคโปร์

“ในแง่ของราคา กัวลาลัมเปอร์มีความน่าสนใจมาก และด้วยการไม่มีข้อจำกัดในด้านการครอบครองอสังหาฯ ทำให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯและถือกรรมสิทธิ์ภายใต้เกณฑ์ราคาที่แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง” จูดี้ ออง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาไนท์แฟรงค์ มาเลเซีย กล่าว

 

นอกจากนี้ กัวลาลัมเปอร์เสนอค่าครองชีพที่ถูกกว่าเมืองอื่นๆ และยังมีเครือข่ายการขนส่งที่ดีกว่าทางด้านโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ในระหว่างการดำเนินการและที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT), โครงการขยายรถไฟรางเบา และโครงการรถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR) ที่กำลังถูกเสนอในขณะนี้

 

แม้ว่ามาตรการการชะลอตัวด้านราคาที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ปี 2555 ได้ส่งผลกระทบต่อราคาตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในกัวลาลัมเปอร์ โดยลดลงไปที่ร้อยละ 1.9 ในไตรมาสแรกปี 2560 จากปีที่แล้ว ซาร์คุนาน ซูบรามาเนียม กรรมการผู้จัดการไนท์แฟงค์ มาเลเซีย กล่าวว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับดีในไตรมาสแรกปี 2560 บวกกับการเลือกครั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง อาจช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดได้

 

“ด้วยโครงการรถไฟฟ้า MRT แห่งแรกที่ให้บริการในคลังวัลเลย์ (Greater Klang Valley) ที่แล้วสร็จและมีกำหนดเปิดตัวอย่างเต็มรูปแบบในเดือนกรกฎาคม และโครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) ที่กำลังถูกนำเสนอ ซึ่งทั้งสองโครงการจะส่งผลในเชิงบวก กัวลาลัมเปอร์ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองน่าอยู่ที่สุดในเขตตะวันเอเชียออกเฉียงใต้หรือแม้แต่ในระดับโลก” เขากล่าว

 

เพื่อเป็นการเพิ่มความดึงดูดใจให้กับเจ้าของที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในกัวลาลัมเปอร์ ออง แนะนำว่ารัฐบาลควรทบทวนดูปัญหาด้านอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ต้องชำระในการทำธุรกรรมอสังหาฯ รวมทั้งภาษีรายได้อสังหาฯ

 

ยิ่งไปกว่านั้น โครงการ Malaysia My Second Home จำต้องมีการปรับปรุงและส่งเสริมต่อไป โดยต้องมีโปรโมชันเพิ่มเพื่อเป็นการส่งเสริมเมืองให้เป็นเมืองเกตเวย์แก่บริษัทข้ามชาติและสถาบันการเงินระหว่างประเทศ

 

จาการ์ตา: การลงทุนเชิงบวกโดยรวม

ในไตรมาส 4 ปี 2559 ราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในจาการ์ตาแสดงการชะลอตัวลง โดยมีการเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.3 ปีต่อปี ฮาซาน ปามูดจี ผู้ช่วยผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายให้คำปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน  ไนท์แฟรงค์ อินโดนีเซีย

 

“ภาพรวมสำหรับปี 2560 โดยรวมแล้วยังมีโอกาสและความท้าทายอยู่ในเชิงบวก แม้ว่าการเลือกตั้งระดับท้องถิ่นและโครงการนิรโทษกรรมทางภาษีอากรในช่วงต้นปี 2560 ที่ลุล่วงไปได้ด้วยดี ผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯระดับไพร์มยังคงเลือกที่จะรอดูสถานการณ์ไปก่อน ซึ่งเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและปัญหาด้านความโปร่งใสของธนาคารในด้านภาษี” เขากล่าว

 

ทั้งนี้ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯระดับไพร์มรายใหญ่บางรายหันมาพัฒนาโครงการราคาไม่แพงในแถบชานเมือง โดยมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกในเพื่อรอให้ตลาดหลักปรับตัวดีขึ้น

 

ปามูดจี เชื่อว่าความเชื่อมั่นที่จะรอดูสถานการณ์จะยังคงตัวต่อไปเรื่อยๆ จนกว่าจะถึงการเลือกตั้งประธานาธิบดีในปี 2562 ที่จะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ที่สงบสุขและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น

Comments

comments

Posted on