ตลาดทาวน์โฮมปี’61เดือดเข้ายุค RED OCEAN

ตลาดทาวน์โฮมกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแข่งเดือด รายใหญ่หันร่วมวงชิงส่วนแบ่งตลาดเดือด เชื่อปี’61 เข้าสู่ยุค “RED OCEAN”โกลเด้นแลนด์สบช่องสวนกระแส หนีออกต่างจังหวัดสู้เจ้าถิ่นกวาดดีมานด์แฝง เผยหลังเปิดตัว “โกลเด้น ทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ” 2 วันกวาดยอดขาย 700 ล้าน เล็งขยายฐานหัวเมืองใหญ่-เล็กทุกภูมิภาค ตั้งเป้า 5 ปีพอร์ตรายได้ต่างจังหวัดที่4,500 ล้านหรือ15% หวั่นแรงงานขาดแคลนกระทบค่าแรงขึ้น-บ้านราคาสูงผู้บริโภคแบกภาระ ปรับแผนรับมือนำระบบพรีคาสต์ใช้ปลายปีนี้ หวังลดต้นทุน

ปี’61ทาวน์โฮมแข่งเดือดเข้ายุค “RED OCEAN”

นายภวรัญน์ อุดมศิริ กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮมและบ้านแฝด บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือโกลเด้นแลนด์ หรือGOLD เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในกทม-ปริมณฑล พบว่าตั้งแต่ปี2557-2559ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทุกประเภทลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนในช่วง 5 เดือนแรกของปี2560(มกราคม-พฤษภาคม)มีมูลค่า 137,258 ล้านบาท หากแยกเป็นบ้านเดี่ยว พบว่าตั้งแต่ปี2557-2559 มีอัตราที่ลดลงอย่างต่อเนื่อ และ5 เดือนแรกของปี2560(มกราคม-พฤษภาคม)มีมูลค่า33,020 ล้านบาท

ขณะที่ทาวน์โฮม ในปี2557-2559ก็ลดลงมาอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน แต่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี2560 มียอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 30,288 ล้านบาท ด้านคอนโดฯเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ปี2559-25(ช่วงมกราคม-อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง คิดเป็นมูลค่า 61,198 ล้านบาท

ดังนั้นจะเห็นว่าภาพรวมตลาดมีทิศทางที่ลดลง แต่ทาวน์โฮมกลับสวนกระแส โดยครึ่งปีแรก2560 มีทาวน์โฮมเปิดใหม่รวม 17,556 หน่วย เพิ่มขึ้น 6,221 หน่วย หรือ56% เทียบจากครึ่งปีแรก2559 ที่มีทาวน์โฮมเปิดตัวใหม่ 11,275 หน่วย ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการใหญ่หันมารุกตลาดทาวน์โฮมเพียง 4 รายเท่านั้น อาทิ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน) หรือ PSH ,บริษัท เอพี(ไทยแลนด์)จำกัด(มหาชน)หรือ AP ,บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)หรือ QH และGOLD

ล่าสุด บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือLPN ,บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)หรือSIRI ,บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือANAN ,บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)หรือSPALI บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน)หรือPF,บริษัท เอสซี คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน)หรือSC และ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)หรือLH ก็สนใจหันกลับมาเพิ่มพอร์ตทาวน์โฮมมากขึ้น ทั้งนี้เพราะตลาดคอนโดฯชะลอการเติบโต เพราะมีซัพพลายในตลาดที่มาก ดังนั้นรายใหญ่จึงหันมารุกตลาดใหม่มากขึ้น ซึ่งคือทาวน์โฮมนั่นเอง

อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี2561 ตลาดทาวน์โฮมจะเข้าสู่เรด โอเชี่ยน (RED OCEAN)คือตลาดเดือด มีการแข่งขันที่สูงขึ้น ดังนั้นจึงทำให้โกลเด้นแลนด์ หนีการแข่งขันจากตลาดกทม.-ปริมณฑล มาสู่ตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น สวนกระแสรายใหญ่ที่ออกจากตลาดต่างจังหวัดไปรุกตลาดกทม.-ปริมณฑล จึงถือเป็นโอกาสที่ดี เพราะบริษัทฯมีความได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการรายเล็กในพื้นที่

GOLDหนีออกตจว.เล็งขยายฐานลูกค้าทุกภาค

ซึ่งมองว่าโซนภาคตะวันออกมีศักยภาพที่สุดที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการ เพราะดีมานด์ยังมีอีกมาก ประกอบกับรัฐบาลให้การสนับสนุนเรื่องเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC)ขณะเดียวกันก็สนใจจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆในภาคต่างๆที่มีศักยภาพสูงในด้านเศรษฐกิจด้วย  โดยที่ดินที่ซื้อมาพัฒนาต้องมีศักยภาพและเหมาะสม อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น อุดรธานีและนครราชสีมา เป็นต้น เพราะมองว่าตลาดต่างจังหวัดยังมีดีมานด์ที่ซ่อนเร้น รอสินค้าที่ตอบโจทย์

อีกทั้งยังสนใจจังหวัดพื้นที่ขนาดเล็ก เช่น ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา เป็นต้น เพราะจังหวัดที่มีนิคมอุตสาหกรรมและมีการคมนาคมที่จะครบครันในอนาคต อีกทั้งอยู่ไม่ไกลจากทม.ทำให้บริหารจัดการได้ง่ายขึ้น เพราะอนาคตจะเข้าข่ายป่าล้อมเมืองมากกว่าเมืองล้อมป่า ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯยังรู้จักตลาดต่างจังหวัดไม่ดีพอ จำเป็นต้องกระจายการซื้อที่ดินไปในหลายๆพื้นที่ เพื่อให้มีฐานข้อมูลและเข้าใจลูกค้ามากขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ระยะยาวได้อย่างแม่นยำมากยิ่งขึ้น

โดยพื้นที่แรกที่บริษัทขยายไปในต่างจังหวัดคือที่อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี  ภายใต้แบรนด์ “โกลเด้น ทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ”ตั้งอยู่บนพื้นที่ 51 ไร่เศษ ซึ่งเป็นที่ดินสะสมเดิมประมาณ 30 ปีของนางเพียงใจ หาญพาณิชย์ มารดานายอนันต์ อัศวโภคิน พัฒนาในรูปแบบทาวน์โฮม ขนาดเริ่มต้นที่ 16-22 ตารางวา  ราคาเริ่มต้นที่ 1.59-1.9 ล้านบาท และบ้านแฝด ขนาด 35 ตารางวา ราคา 2.9 ล้านบาท รวมจำนวน 476 ยูนิต  มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท โดยเปิดพรีเซลเมื่อวันที่1-2 กรกฎาคม 2560 ที่ผ่านมา ปรากฏว่า 2 วันสามารถทำยอดขายได้  700 ล้านบาท และปัจจุบันยอดขายอยู่ที่กว่า 1,100 ล้านบาท เหลือขายอีกกว่า 100 ยูนิต โดยลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อปล่อยเช่าเพียง5% โดยราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท/เดือน

“จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวไม่คิดว่าจะได้รับผลตอบรับขนาดนี้ แต่จากชื่อเสียงของบริษัทฯที่เป็นที่ยอมรับจึงทำให้เกิดยอดขายใหม่ที่สวนกระแสถึง 700 ล้านบาทภายใน 2 วัน โดยพฤติกรรมผู้บริโภคแนวราบในต่างหวัดจะไม่ค่อยแสดงออกมาก  และไม่นิยมตามกระแส ต่อให้ดีแค่ไหนก็ไม่ไปต่อแถวซื้อสินค้า  แต่เมื่อจะตัดสินใจซื้อก็จะไม่รีรอ”นายภวรัญน์ กล่าว

นายภวรัญน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า เดิมบริษัทฯตั้งพอร์ตตลาดต่างจังหวัดเพียง5% ของเป้ารายได้ทั้งหมด แต่ปี2561 จะปรับพอร์ตเพิ่มเป็น 10% หรือ1,000 กว่าล้านบาท ที่เตรียมเปิดตัวใหม่ประมาณ3-4 โครงการ จากเป้ารายได้รวมที่ 16,000-17,000 ล้านบาท โดยเน้นทาวน์โฮม ราคา 1-2 ล้านบาท และเป้าหมาย 5 ปีข้างหน้าจะมีรายได้จากโครงการในต่างจังหวัดในสัดส่วน15% หรือ 4,500 ล้านบาท  โดยที่ดินที่เหมาะสมที่จะซื้อเพื่อพัฒนาอยู่ที่ราคา 4-8ล้านบาท/ไร่ แปลงละประมาณ 30-50 ไร่ ขณะนี้กำลังดูที่ดินในภาคตะวันออกเพิ่มอีก ซึ่งอาจจะมีแบรนด์อื่นและมีบ้านแฝดผสมบ้าง

ส่วนยอดReject ในต่างจังหวัดเป็นสิ่งที่บริษัทหวั่นใจมาก แต่ก็เริ่มชินจากยอดReject จากในกทม.-ปริมณฑลแล้วแม้จะมีมากแต่ก็ไม่ใช่ปัญหา ขอเพียงให้สามารถปิดการขายได้หมด แต่ปรากฏว่ายอดReject ที่ศรีราชากลับมีน้อยกว่าในกทม.-ปริมณฑล ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 20-25% ทั้งนี้อาจจะเป็นเพราะภาระหนี้สินมีน้อยกว่าผู้บริโภคกทม.จึงมีวินัยในการใช้เงิน โดยส่วนใหญ่ที่ไม่การพิจารณาจากสถาบันการเงินเพราะมีหนี้จากเครดิตบูโร ส่วนใหญ่เป็นพนักงานโรงงานและพนักงานบริษัท

หันใช้พรีคาสต์รับมือแรงงานขาดแคลน

ด้านกฎหมายแรงงานต่างด้าวที่มีการประกาศใช้ใหม่ ยอมรับว่ามีผลกระทบ โดยช่วงที่ประกาศใหม่ๆแรงงานส่วนใหญ่หนีกลับไปประเทศบ้านเกิดกันหมดแล้ว แต่ส่วนหนึ่งก็ยังรอดูท่าที เชื่อว่าหลังจากนี้จะมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน เพราะแรงงานที่ถูกต้องตามกฎหมายมีไม่เพียงพอ เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างรายเล็กจะลดแรงงานต่างด้าวลง อันเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว จึงไม่มีเม็ดเงินไปขึ้นทะเบียนให้แรงงานต่างด้าว ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูง

ดังนั้นจะทำให้ค่าแรงแพงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนบ้านปรับสูงขึ้นตาม ซึ่งจะเห็นชัดเจนในปี2561

ปัจจุบันบ้านราคา2-3 ล้านบาท ต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างบ้าน จะอยู่ที่ประมาณ 50:50 โดยแบ่งเป็นต้นทุนจ้างเหมาก่อสร้างจะอยู่ที่สัดส่วน20-25% (ต้นทุนค่าแรงจะอยู่ที่ประมาณ 12.5% ของของราคาขายหรือต้นทุนรวม) ส่วนต้นทุนวัสดุก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ70-75% ดังนั้นการขาดแคลนแรงงานจะทำให้การก่อสร้างช้าลง ต่อไปผู้ประกอบการจะหันมานำระบบพรีคาสต์มาใช้มากขึ้นรวมทั้งโกลเด้นแลนด์ด้วย เพื่อลดปัญหาขาดแคลนแรงงาน

จากปัจจุบันที่ยังไม่เคยใช้ระบบดังกล่าวเลยในโครงการประเภททาวน์โฮมเลย  โดยจะเริ่มนำระบบพรีคาสต์มาใช้ ในปลายปีนี้ ซึ่งมีต้นทุนก่อสร้าง 10,000 บาท/ตารางเมตร จากปกติใช้ระบบหล่อในที่ (Tunnel Forn)อยู่ที่ 9,000 บาท/ตารางเมตร” นายภวรัญน์ กล่าวในที่สุด

** prop2morrow โดย คุณวาสนา กลั่นประเสริฐ  เบอร์โทร.02-632-0645 E-mail : was_am999@yahoo.com