คอลลิเออร์สฯเผยสิ้นปี60 อาคารสำนักงานในกทม.แล้วเสร็จรวม ส่วนอีกกว่า 633,560 ตารางเมตร ทยอยสร้างเสร็จในปี61-64 ระบุอีก 40% ผู้ประกอบการมีแผนเปิดเผยข้อมูลในอนาคต ชี้อาคารสำนักงานใหม่ที่มีความทันสมัยอาจกระทบอาคารเก่าเกรดเอปรับค่าเช่ายาก เชื่อมั่นรัฐบาลดึงนักลงทุนต่างชาติตั้งสาขาในไทยมากขึ้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 ว่า อยู่ที่ประมาณ 8.535 ล้านตารางเมตร และอีกประมาณ 150,430 ตารางเมตร มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2560 ซึ่งจะทำให้สิ้นปี 2560 กรุงเทพมหานครมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.685 ล้านตารางเมตร และมีอีกประมาณ 633,560 ตารางเมตรอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2561 – 2564
นอกจากนี้ยังมีอีกหลายอาคารที่อยู่ในระหว่างการวางแผนและมีแผนเปิดเผยต่อตลาดในอนาคตประมาณ 40% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเป็นอาคารเกรด A พื้นที่ทางตอนเหนือมีสัดส่วนมากเป็นอันดับที่ 2 ด้วยสัดส่วนประมาณ 28% จากพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร
ส่วนที่ดินเช่าระยะยาวบางแปลงในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจของกรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูส ซึ่งมีส่วนหนึ่งเป็นอาคารสำนักงาน ส่วนใหญ่มีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในอีก 4 – 5 ปีข้างหน้า อาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้อาจจะมีผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานครในอนาคต โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่เปิดให้บริการมานานแล้วในทำเลเดียวกัน เนื่องจากอาจมีผู้เช่าบางส่วนย้ายไปยังตึกใหม่ที่มีความทันสมัยกว่า และอาคารเก่าจะปรับขึ้นค่าเช่าได้น้อยหรือทำได้ยาก
สำหรับอาคารสำนักงานที่น่าสนใจที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในอนาคต อาทิ “548เพลินจิต” เป็นอาคารสำนักงานใหม่ที่พัฒนาโดยบริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) พื้นที่ขนาด 1 แสนตารางเมตร อยู่ตรงข้ามเซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ ย่านเพลินจิต ,โครงการ“วัน แบงค็อก” โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ในประเทศไทยของบริษัท ทีซีซี แอสเส็ท (ประเทศไทย) จำกัดและเฟรเซอร์ เซ็นเตอร์พ็อยท์ บนถนนพระรามที่ 4 ,โครงการ“ที-วัน” พื้นที่ 30,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนทางแยกของถนนสุขุมวิทและสุขุมวิท ซอย 40 พัฒนาโดยบริษัท ตัน อิง แอสเส็ท จำกัดเจ้าของเครื่องดื่มชาเขียว “อิชิตัน” และโครงการ“Whizdom วิซดอม101” พื้นที่อาคารสำนักงาน 30,000 ตารางเมตร โครงการมิกซ์-ยูสบนถนนสุขุมวิทใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS ปุณณวิถีซึ่งพัฒนาโดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด
“อาคารสำนักงานใหม่ส่วนใหญ่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงปี 2561 – 2563 ตั้งอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องการพัฒนาอาคารสำนักงานในพื้นที่ที่มีราคาที่ดินไม่สูงเกินไป แต่ว่าที่ดินเช่าบางแปลงในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีกำหนดแล้วเสร็จหลังจากปี 2563 เป็นต้นไป พื้นที่อาคารสำนักงานรวมที่มีกำหนดสร้างเสร็จในปี 2564 จะมีพื้นที่รวมมากกว่าปีก่อนหน้านี้ชัดเจน ส่วนอาคารสำนักงานใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจส่วนใหญ่จะเป็นอาคารที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่บนที่ดินเช่าระยะยาวและบางโครงการยังมีรายละเอียดที่ไม่ชัดเจนและกำหนดการแล้วเสร็จก็เป็นการคาดการณ์เท่านั้น ดังนั้นพื้นที่นี้จำเป็นต้องติดตามต่อไป”นายสุรเชษฐ กล่าว
สำหรับอัตราการเช่าเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2560 แม้ว่าจะปรับเพิ่มขึ้นช้าลงกว่าช่วง 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้ แต่ว่าความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานจากบริษัทต่างชาติและบริษัทไทยยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่หลายอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจและพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดินมีอัตราการเช่าสูงหรือเต็ม 100% และไม่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ให้เช่า
ทั้งนี้ผู้ประกอบการเจ้าของอาคารสำนักงานหลายแห่ง พยายามที่จะรักษาผู้เช่าไว้ในระยะยาวโดยการนำเสนอค่าเช่าในราคาพิเศษหรือว่าปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักเมื่อมีการต่อสัญญาเช่าใหม่ ดังนั้น ค่าเช่าของพื้นที่ขนาดใหญ่อาจจะต่ำกว่าค่าเช่าของผู้เช่าใหม่
อาคารสำนักงานเกรด A และ B ใหม่บางอาคารในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินและรัชดาภิเษกมีอัตราการเช่า 100% หรือว่าเกือบเต็ม 100% อัตราการเช่าที่สูงเนื่องจากมีบริษัทต่างชาติและบริษัทไทยหลายบริษัทย้ายไปอยู่ในอาคารใหม่เหล่านี้เพราะต้องการพื้นที่เช่าขนาดใหญ่แต่ไม่สามารถหาได้ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่ในปี 2559 อยู่ที่ประมาณ 187,000 ตารางเมตร และคาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าใหม่ใกล้เคียงกันในปี 2560 พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2560 อยู่ที่ประมาณ 95,000 ตารางเมตร และภาพรวมของประเทศไทยรวมไปถึงภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาขึ้นมีสัญญาณเป็นบวก ซึ่งคาดว่าจะช่วยส่งเสริมให้ตลาดอาคารสำนักงานขยายตัวต่อเนื่องในปี 2560
“ค่าเช่ามีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2560 แม้ว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา อาคารสำนักงานเกรด A และ B ส่วนใหญ่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจปรับเพิ่มค่าเช่า เนื่องจากอัตราการเช่าสูงและมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ไม่มากเข้าสู่ตลาดรวมไปถึงความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าอาคารสำนักงานเกรด A บางอาคารในกรุงเทพมหานครจะมีค่าเช่ามากกว่า 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่อาคารเกรด A อาคารอื่นๆ ในทำเลเดียวกันมีค่าเช่าที่ต่ำกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เนื่องจากเป็นอาคารที่ใหม่กว่า ทันสมัยกว่า ติดรถไฟฟ้ามากกว่า โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 970 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้านี้” นายสุรเชษฐ กล่าว
สำหรับอัตราค่าเช่าสำนักงานในปีนี้ปรับขึ้นเฉลี่ยกว่า 3% โดยอาคารเกรด A หลายอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจไม่สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% ต่อปี เพราะเจ้าของอาคารจำเป็นต้องรักษาผู้เช่าปัจจุบันไว้ โดยเฉพาะผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ ดังนั้น อาคารสำนักงานเกรด A หลายอาคารมีการปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้นเพียง 3% ต่อปีเท่านั้น ยกเว้นอาคารที่มีพื้นที่อาคารเหลือให้เช่าไม่มากนัก นอกจากนี้ยังพบว่า ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานตามแนวถนนรัชดาภิเษกสูงกว่าพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน เนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่หลายอาคารสร้างเสร็จในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและทุกอาคารมีค่าเช่าสูงกว่าอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลเดียวกัน
นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า รัฐบาลยังคงเดินหน้าโปรโมทประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียนและพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติโดยการเพิ่มสิทธิประโยชน์ให้กับนักลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุนเขตเศรษฐกิจพิเศษรวมไปถึงการกระตุ้นให้บริษัทต่างชาติจำนวนไม่น้อยเข้ามาตั้งบริษัทหรือสาขาในประเทศไทยให้มากขึ้น
