จากการที่ในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการรายใหญ่ซื้อที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งฝั่งพระนคร,ฝั่งธนบุรี และนนทบุรี เพื่อพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ราคาตั้งแต่กว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร จนปัจจุบันราขายขายเริ่มต้นพุ่งสูงไปถึง 320,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไปแล้ว แต่พบว่ามีเพียงไม่กี่โครงการที่ปิดการขายได้หมด และมีอีกหลายโครงการที่ยังไม่สามารถปิดการขายได้ โดยเฉพาะคอนโดฯริมแม่น้ำย่านพระราม3 ที่บางโครงการเปิดนานมากกว่า 10 ก็ยังไม่สามารถปิดการขายได้ หรือบางโครงการเพิ่งเปิดตัวได้ 2-3 ปี แม้จะใช้โบรกเกอร์มืออาชีพมาเป็นที่ปรึกษาและบริหารงานขาย แต่ด้วยความที่เป็นน้องใหม่ในวงการ ชื่อเสียงอาจจะยังไม่เป็นที่ยอมรับ การขายก็เลยค่อนข้างช้า ประกอบกับทำเลพระราม3 ยังไม่ตอบโจทย์กำลังซื้อ แม้ในอดีตภาครัฐจะกำหนดให้พื้นที่ย่านพระราม3 เป็นศูนย์กลางทางด้านเศรษฐกิจและการเงิน มีผู้ประกอบการแห่ซื้อที่ดินพัฒนาโครงการกันมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่เชื่อมต่อกับสาทร สีลม และพระราม4 แต่จนถึงปัจจุบันทำเลพระราม3 ก็ยังไม่บูมดังที่คาดการณ์กัน
หวังอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีเทาพลิกฟื้นทำเลพระราม3
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า คอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยานั้นจะขายดีในบางโครงการเท่านั้น ทั้งนี้ต้องดูจากองค์ประกอบต่างๆ เช่น โครงการที่พัฒนาในรูปแบบของมิกซ์ยูส มีทั้งคอนโดฯ โรงแรมและส่วนของรีเทลอยู่ในพื้นที่เดียวกันมารองรับลูกค้า จะได้รับความสนใจจากดีมานด์และปิดการขายได้เร็ว เช่น โครงการมิกซ์ยูสในไอคอนสยาม
ในขณะที่โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาในทำเลย่านเจริญนคร เจริญกรุง บางโครงการก็ยังไม่สามารถปิดการขายได้ 100% ส่วนทำเลย่านพระราม3 นั้นจะยิ่งทำยอดขายได้น้อย เพราะระบบสาธารณูปโภคยังไม่เอื้อในการเดินทาง จึงทำให้ 4-5 โครงการในย่านพระราม3 ยังไม่สามารถปิดการขายได้
ทั้งนี้คอนโดฯย่านพระราม3 หากขายราคาเกิน 120,000 บาท/ต่อตารางเมตร จะปิดการขายได้ยาก เพราะทำเลนี้ยังไม่มีระบบขนส่งมวลชน ไม่มีศูนย์รวมอาหาร และร้านสะดวกซื้อมากนัก การคมนาคมส่วนใหญ่จะมีสะพานข้ามแยกที่มาก ทำให้ไม่ค่อยมีร้านค้าเชิงพาณิชย์และโครงการพักอาศัยมากนัก แต่ถ้าหากรถไฟฟ้าสายสีเทา ซึ่งมีระยะทางรวม 39.91 กิโลเมตร จำนวน 39 สถานี แบ่งออกเป็น 3 เฟส ได้แก่ ระยะที่ 1 วัชรพล-ทองหล่อ รวมระยะทาง 10.25 กิโลเมตร จำนวน 15 สถานี ระยะที่ 2 พระโขนง-พระราม 3 รวมระยะทาง 12.17 กิโลเมตร จำนวน 15 สถานี และระยะที่ 3 พระราม 3-ท่าพระ รวมระยะทาง 11.49 กิโลเมตร จำนวน 9 สถานี ก็จะเป็นความหวังในอนาคต หากมีความชัดเจนเมื่อใดก็จะทำให้ทำเลย่านพระราม3 พลิกฟื้นขึ้นมาบูมอีกครั้งอย่างแน่นอน โดยปัจจุบันราคาที่ดินริมแม่น้ำย่านพระราม3 จะอยู่ที่ 350,000-400,000 บาท/ตารางวา หากเป็นที่ดินไม่ติดริมแม่น้ำ ราคาขายจะต่ำกว่า 350,000 บาท/ตารางวา
ยังเป็นดินแดนที่ไม่สดใส-คอนโดฯยอดขายอืด
ด้านนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาพบว่าคอนโดฯที่พัฒนาริมแม่น้ำส่วนใหญ่จะเป็นลักชัวรี่คอนโดฯ โดยทำเลย่านเจริญกรุง และเจริญนคร จะสามารถดูดซับได้เร็ว เพราะดีมานด์ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ขณะที่ทำเลพระราม3 แม้ว่าจะมีที่ดินว่างเปล่าอีกมาก ที่ส่วนใหญ่จะเป็นโกดังเก่า ก็ยังเป็นดินแดนที่ยังไม่สดใส เพราะไม่มีไฮไลท์ที่มาบูมอย่างชัดเจน เหมือนฝั่งธนบุรี ที่มีไอคอนสยาม มาบูมให้ที่ดินทำเลฝั่งธนฯมีราคาสูงขึ้น ทำให้คอนโดฯในย่านพระราม3 จะปิดการขายได้ช้า
สาเหตุที่ทำเลย่านพระราม3 ยังไม่บูมเท่าที่ควรคือ ถนนพระราม3เป็นถนนเส้นใหญ่ แต่เป็นเพียงทางผ่านเช่นถนนวิภาวดี แม้ว่าจะมีชุมชนเก่า แต่ก็ยังไม่ใช่แหล่งที่อยู่อาศัย อีกทั้งระบบรถโดยสารประจำทางด่วนพิเศษ หรือบีอาร์ที (BRT) ก็ไม่ตอบโจทย์ ยังไม่เป็นที่นิยมของผู้อยู่อาศัยในย่านนั้น เนื่องจากประชาชนมีทางเลือกอื่นมากกว่า
ดังนั้นหากจะให้ทำเลย่านพระราม3 มีอัตราการเติบโต จะต้องมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และรถไฟฟ้าเข้ามาดึงดูดความสนใจ ด้านราคาที่ดินก็มีการปรับขึ้นสูงทุกปีๆละประมาณ 10% แต่ยังน้อยกว่าเมื่อเทียบกับทองหล่อที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างน้อย 20% ต่อปี
แม้ว่าพระราม3จะอยู่ในพื้นที่กทม.แต่ที่ผ่านมาภาครัฐยังไม่มีการผลักดันและบูมทำเลดังกล่าวอย่างจริงจัง ซึ่งก็คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่าในอนาคตจะสามารถพลิกกลับมาเป็นทำเลแห่งการอยู่อาศัยได้หรือไม่ และสิ่งใดจะเป็นไฮไลท์ดึงดูดให้พระราม3 กลายเป็นทำเลที่น่าสนใจอีกครั้งหนึ่ง
