เอกชนดิ้นรับผังเมืองนนท์ฯFARลดดันต้นทุนเพิ่ม ผู้บริโภคทำใจเตรียมควักเงินซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น

Home » ข่าว » เอกชนดิ้นรับผังเมืองนนท์ฯFARลดดันต้นทุนเพิ่ม ผู้บริโภคทำใจเตรียมควักเงินซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น

เอกชนดิ้นรับผังเมืองนนท์ฯFARลดดันต้นทุนเพิ่ม ผู้บริโภคทำใจเตรียมควักเงินซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น

Posted on

ทีมที่ปรึกษาโครงการสายสินเชื่อธุรกิจเกียรตินาคินิแนะผู้ประกอบการอสังหาฯรับมือผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ลดFAR เหลือ 8:1 ห้ามพัฒนาจัดสรรหลายพื้นที่ รายกลาง-เล็ก อ่วมแน่ ราคาที่ดินสูงส่งผลต้นทุนพัฒนา-ราคาขายสูงตาม  ชี้ผู้ถือครองที่ดินแล้วด้อยสิทธิ์สามารถไปยื่นคำร้องกรมโยธาฯ-หน่วยงานท้องถิ่น

 

 

นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรติ นาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK ได้ศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลร่างผังเมืองนนทบุรี (ฉบับปิดประกาศ90วัน) ซึ่งได้ทำการเปรียบเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันกับข้อบัญญัติท้องถิ่นที่บังคับใช้อยู่ โดยมุ่งเน้นในเรื่องของการจัดสรรที่อยู่อาศัย อาคารพักอาศัยรวม (เช่น อพาร์ตเมนท์) อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) และโรงแรมเป็นหลักนั้น ซึ่งจากข้อมูลร่างผังเมืองฉบับนี้ พบว่าในเรื่องของการจัดโซนนิ่ง ยังคงมีลักษณะพื้นที่โซน ที่สอดคล้องไปกับผังเมืองฉบับเดิม และมีการเพิ่มเติมเรื่องความหนาแน่นของเมืองในบริเวณแนวรถไฟฟ้า รวมถึงเพิ่มพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม  ทั้งนี้จากรายละเอียดของร่างผังเมืองฉบับนี้ ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปจากร่างเดิมหลายอย่าง รวมถึงมีการจัดทำข้อกำหนด และการแบ่งพื้นที่ให้ละเอียดขึ้น คล้ายกับของกรุงเทพฯ อาทิ การให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นของพื้นที่ในแต่ละบริเวณ โดยมีการกำหนดอัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Floor Area Ratio:FAR)  การกำหนดขนาดความกว้างของถนนในหลายๆบริเวณในการพัฒนาโครงการอาคารพักอาศัยรวม อาคารชุด รวมไปถึงการทำการจัดสรรที่อยู่อาศัย การจูงใจด้วยการให้โบนัส FAR

 

ซึ่งจากการวิเคราะห์พบว่า เดิมในพื้นที่จังหวัดมีอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (Floor Area Ratio : FAR) 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีการกำหนด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่สูงสุดคือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้น และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะทำได้เต็มศักยภาพ  อีกทั้ง เดิมในพื้นที่จังหวัดไม่มีพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร แต่ในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีกำหนดพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร ได้แก่ พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อุตสาหกรรม ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด ซึ่งการพัฒนาโครงการจัดสรรมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดในหลายพื้นที่ ส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง ที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนขนาดใหญ่ก็จะมี ราคาที่ดินสูงส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูง ราคาขายบ้านก็จะสูงตามไปด้วย

 

 

ทั้งนี้การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกัน ปั ญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก ( 6-8 เมตร)เป็นส่วนมาก หากต้องการพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า(สายสีม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไปศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก โดยพื้นที่ที่ห้ามก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม ได้แก่พื้นที่ก.1-ก.4 และพื้นที่อ.2  ส่วนพื้นที่อื่นๆสามารถดำเนินการได้แต่ต้องมีเงื่อนไขถนนตามที่กำหนดตามขนาดอาคาร

 

โดยพื้นที่ที่อาคารอยู่อาศัยรวมเกิน 10,000 ตารางเมตรที่สามารถดำเนินการได้โดยไม่มีเงื่อนไขคือ ย.7,8 ส่วนพื้นที่พ.3,4 สามารถดำเนินการได้แต่ต้องติดถนน 30 เมตร

ส่วน อาคารอยู่อาศัยรวม 5,000-10,000 ตารางเมตร สามารถดำเนินการในพื้นที่ ย.7,8 ได้แบบไม่มีเงื่อนไข ส่วนพื้นที่ ย.4,5,6 สามารถดำเนินการได้ แต่ต้องติดถนน 12 เมตร และพื้นที่พ.3,4  สามารถดำเนินการได้เช่นกันแต่ต้องติดถนน 16 เมตร

อาคารอยู่อาศัยรวม 2,000-5,000 ตารางเมตร สามารถดำเนินการในพื้นที่ ย.7,8 ได้แบบไม่มีเงื่อนไข  ส่วนพื้นที่ ย.5,6 และพ.2 สามารถดำเนินการได้ แต่ต้องติดถนน 10 เมตร ส่วนพื้นที่ ย.3,4,5 (บางส่วน) และ พ.3,4 สามารถดำเนินการได้แต่ต้องติดถนน 12 เมตร

อาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 1,000-2,000 ตารางเมตร ในพื้นที่ ย.1,6,7,8 และพ.1-พ.4 ,อ.1 อ.3 สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร โดยไม่มีเงื่อนไข ส่วนพื้นที่ ย.3,4,5 สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร แต่ต้องติดถนน 10 เมตร  และพื้นที่ย.2 สร้างได้ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ต้องติดถนน 12 เมตร

 

 

ด้านการพัฒนาที่ดินเพื่อทำโรงแรม หากอยู่ในพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรมจะสามารถทำได้เต็มที่ ไม่มีเงื่อนไขของขนาดถนน แต่หากพัฒนาในพื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างถนนทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมขนาดเล็กหรือขนาดใหญ่ ซึ่งภาพรวมจะเข้มกว่ากรุงเทพฯ  โดยเฉพาะโรงแรมขนาดเล็ก(ไม่เกิน50ห้อง)

 

ขณะที่การวางโครงข่ายคมนาคมในร่างผังเมืองฉบับนี้ มีการพูดถึ งถนนสาย ก สาย ข จนถึงสาย ฉ ที่ มีความกว้างถึง 50 เมตร ซึ่งหากผ่านพื้นที่บริเวณใดก็ จะต้องเว้นระยะ เสมือนว่าโดนเวนคืนแล้ว และในร่างฉบับนี้ไม่ได้กล่าวถึงการใช้สิทธิ์ความกว้างถนนตามแผนที่วางไว้อีกด้วย ซึ่งต่างจากกรุงเทพฯ ที่ระบุการให้สิทธิ์ตามความกว้างถนนสาย ก และ สาย ข ที่มีการวางแผนไว้

 

สำหรับมาตรการจูงใจหรือการให้ FAR โบนัสในร่างผังเมืองฉบับนี้มีกล่าวไว้ 4เรื่อง (โดยรวมจะช่วยเพิ่มพื้นที่ อาคารได้สูงสุดไม่เกิน 20%)  คือ การเว้นที่ว่างด้านหน้าเพื่อสาธารณประโยชน์ ,การให้พื้นที่จอดรถเพิ่ม กรณี เป็นอาคารสาธารณะใกล้สถานี รถไฟฟ้าที่กำหนด ,การร่นระยะ15ม.ในถนน 7 สายหลักของจังหวัด และการจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากกว่าที่กฎหมายกำหนด แต่สามารถเลือกใช้เพียงข้อใดข้อนึงเท่านั้น และที่น่าสังเกตคื อไม่มีการให้โบนัสใน 2 เรื่อง คือ เรื่องพื้นที่หน่วงน้ำ และเรื่องอาคารเขียว เหมือนของกรุงเทพฯ

 

ทั้งนี้หากร่างผังเมืองฉบับนี้ถูกประกาศใช้ด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่เป็นไปตามดังกล่าวข้างต้น  ผลที่ตามมาคือ หลายพื้นที่ในจังหวัดจะไม่สามารถจัดสรรได้ รวมถึงการจำกัดบริเวณในการพัฒนาบ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ จะถูกตีกรอบให้อยู่ในบริเวณแคบ หรือต้องมีที่ดินที่ติดกับถนนที่มีเขตทางกว้างขึ้น ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันข้อเท็จจริงของการขยายตัวของเมืองนั้น ขยายไปทางทิศตะวันตก ค่อนไปทางเหนือ บริเวณที่จะออกไปทางจังหวัดสุพรรณบุรี แต่ในพื้นที่ดังกล่าว ร่างผังเมืองกลับห้ามทำการจัดสรรประเภทบ้านแถว ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง เนื่องจากที่ดินที่อนุญาตให้ทำบ้านแถวจะอยู่ในเมืองมากขึ้นและต้องติดถนนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เช่น ติดถนน 12 เมตร ถึงจะทำทาวน์เฮาส์ หรือ ผังสีแดงใน 17 พื้นที่ ซึ่งเดิมทำได้ แต่ผังใหม่ ไม่สามารถทำได้ เช่น อบต.ไทรใหญ่, อบต.ราษฎร์นิยม ผังสีเขียว ผังใหม่สามารถทำได้ แต่มีเงื่อนไข ต้องติดถนน 17 เมตร หรือ หากเป็นประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด สร้างได้ต้องติดถนน 10,12 และ 14 เมตร

 

นั่นหมายถึงต้นทุนค่าที่ดินของผู้ประกอบการที่สูงขึ้นด้วย แต่อีกมุมนึงหากโครงการใดที่พัฒนา หรือได้รับการอนุญาตจัดดสรรก่อนหน้าที่ร่างผังเมืองฉบับนี้จะประกาศใช้ก็จะเป็นโอกาส เนื่องจากว่าอนาคตจะไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดเป็นคู่แข่งเพิ่มขึ้น  สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน

 

โดยประเด็นที่น่าสนใจสำหรับโครงการแนวสูงนั้น พื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าวกลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร/อาคาร เท่านั้น

 

สำหรับการพัฒนาโรงแรมนั้นการกำหนดขนาดถนนมีความแตกต่างจากกรุงเทพฯอย่างชัดเจน โดยในร่างผังเมืองฉบับนี้ กำหนดขนาดถนนที่มากขึ้นในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นมาก ในขณะที่กรุงเทพ พื้นที่ที่มีความหนาแน่นมากขนาดถนนที่กำหนดจะเล็กลง แต่ก็ยังมีบริเวณที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น สามารถพัฒนาได้เพิ่มขึ้นจากเดิม คือบริเวณตำบลไทรม้า

 

ในขณะที่ที่ดินประเภท ล.1(สีเขียวอ่อน) ซึ่งเป็นพื้นที่โล่งริมแม่น้ำ ลำคลอง ซึ่งเป็นเส้นขนานระยะ 15 เมตร ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อกิจการดังต่อไปนี้ 1.จัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 2.การอยู่อาศัยประเภทอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ 3.การอยู่อาศัยประเภทห้องแถว ตึกแถวหรือบ้านแถว และ4.การอยู่อาศัยประเภทอาคารชุด หอพักหรืออาคารอยู่อาศัยรวม  โดยการใช้ประโยชน์ที่ดินริมแหล่งน้ำสาธารณะ ให้มีที่ว่างจากแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร

 

สำหรับพื้นที่รัศมี 500 เมตรรถไฟฟ้า ถ้าจัดให้มีพื้นที่ว่างรอบอาคาร+ จากพ.ร.บ.อาคาร เพิ่มFAR ได้ 20% โดยพื้นที่อาคารรวมเพิ่มไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่โล่ง ซึ่งทำได้เฉพาะอาคารสาธารณะหรืออาคารขนาดใหญ่เท่านั้น

 

ทั้งนี้ผังเมืองที่เปลี่ยนไป จะส่งผลให้ผู้ที่มีที่ดินอยู่แล้ว ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ จึงมีความต้องการปล่อยขาย ส่วนราคาซื้อขายคงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อ ผู้ขายตกลงกันเอง หรือหากเป็นผู้ถือครองที่ดินแล้วด้อยสิทธิ์ลง ก็สามารถไปยื่นคำร้องแสดงว่ามีส่วนได้ส่วนเสีย โดยทำหนังสือถึงกรมโยธาฯ หรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้จัดทำผังเมือง ระบุความเห็นแก้ไขจากเดิมเป็นของใหม่

Comments

comments