แนะปลดล็อกผังเมืองกรุงเทพ-ตั้งบรรษัทพัฒนาเมืองพลิกโฉมบางซื่อ บูมทำเลทองอสังหาฯ

ผู้ประกอบการอสังหาฯ แนะ “พลิกโฉมใหม่บางซื่อ บูมทำเลทองอสังหาฯไทย” ด้วยการปลดล็อกผังเมืองกรุงเทพฯเดิมเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่ให้มากขึ้นจากปัจจุบันที่เป็นผังสีเหลือง FAR อยู่ที่ 5 หรือ 6 เท่า ควบคู่ไปกับการตั้ง “บรรษัทพัฒนาเมือง” ดันศักยภาพระดมทุนมากขึ้น ขยายสัญญาเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 50 ปีหรือ 99 ปีเท่ากับประเทศเพื่อนบ้าน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในงานสัมมนา BANGKOK’s New Center สถานีกลางบางซื่อ : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพ ช่วง “โฉมใหม่บางซื่อ บูมทำเลทองอสังหาฯไทย” จัดโดยนสพ.กรุงเทพธุรกิจ ซึ่งจัดขึ้นในวันที่ 9 พ.ค.2561 ว่า การเกิดของสถานีกลางบางซื่อ จะส่งผลให้ที่ดินในบริเวณดังกล่าวหรือพื้นที่ใกล้เคียงกลายเป็น “ทำเลทอง” แต่ในขณะเดียวกันการพัฒนาพื้นที่ยังพบว่ามีอุปสรรคที่จะต้องมีการแก้ไข นั่นคือ การพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ ประกอบกับพื้นที่ที่จะนำมาพัฒนาดังกล่าวนั้นเป็นในรูปแบบการเช่าที่ดิน  ดังนั้นการปรับปรุงกฎหมายต่างๆที่เกี่ยวข้องมีความสำคัญโดยเฉพาะ เรื่องสัญญาเช่าที่ดินน่าจะขยายสัญญาเช่าจากปัจจุบัน 30 ปีให้เป็น 99 ปีเท่ากับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซีย  สิงคโปร์ หรืออย่างน้อยก็ 50 ปี

อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ >>เปิดแผน… “บางซื่อ” ศูนย์กลางโลจิสติกส์อาเซียน

แนะปลดล็อกผังเมือง-ตั้งบรรษัทพัฒนาเมือง

นอกจากนี้ ควรมีการกำหนดมาสเตอร์แพลนในการพัฒนาให้มีความชัดเจนกว่านี้ เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ การจัดทำผังโครงการการพัฒนาขนาดใหญ่  (PUD : Plan Unit Development) ควรเชื่อมกับการโอนสิทธิในการพัฒนา(TDR : Transfer Development Right)  “กทม. ต้องแก้ไขผังเมือง ถ้าผังเมืองไม่ปรับ โครงการนี้เหนื่อย เพราะกฎหมายผังเมืองเดิมไม่เอื้อต่อการขยายโครงการขนาดใหญ่” นายอธิป กล่าวพร้อมกับขยายความว่า โดยเฉพาะการแก้ไขอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ในต่างประเทศโครงการที่อยู่ใน PUD จะกำหนดแบบไม่มีลิมิต แต่ของประเทศไทยถ้าไม่แก้กฎหมายผังเมือง สิ่งต่างๆเหล่านี้จะไม่เกิดและจะไม่คุ้มค่า

นายพนม กาญจนเทียมเท่า

ข้อเสนอแนะของนายอธิป สอดคล้องกับนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัดที่ระบุว่า ผังเมืองในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผังสีเหลือง FAR อยู่ที่ 5 หรือ 6 เท่า ซึ่งหากไม่มีการปรับแก้ให้สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้มากขึ้น ก็ไม่คุ้มกับการลงทุนเท่าที่ควร ดังนั้น หากมีการปรับแก้เขให้ใช้ประโยชน์พื้นที่ได้มากขึ้นก็น่าจะส่งผลดีต่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม การเกิดของสถานีกลางบางซื่อ จะช่วยเพิ่มศักยภาพการพัฒนาที่ดินโดยรอบสถานี สำหรับที่ดินกว่า 2,300 ไร่สามารถที่จะพัฒนาให้เป็น Commercial ได้ แต่ก็มีความจำเป็นที่จะต้องลงทุนขยายถนนหรือตัดถนนเข้าไปในพื้นที่ ซึ่งเมื่อไม่มีการพูดถึงเลย สิ่งที่จะตามมาก็คือ ปัญหารถติด “ถนนที่มีฝั่งละ2ช่องจราจร เสี่ยงต่อปัญหารถติดมหาศาล และความไม่พอใจของคนในชุมชน”  ความท้าทายคือการพัฒนาพื้นที่โดยรอบจะทำให้เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมไปถึงความต่อเนื่องในการใช้ประโยชน์พื้นที่ต้องมาสร้างระบบเชื่อมต่อภายในแปลงต่างๆ

พร้อมกันนี้นายอธิป ยังได้เสนอด้วยว่า เพื่อลดปัญหาอุปสรรคในการพัฒนาเมือง หรือเพื่อให้เกิดความคล่องตัว ประเทศไทยควรมีการจัดตั้ง “บรรษัทพัฒนาเมือง” โดยมีกฎหมายรองรับเหมือนหลายประเทศ ที่ได้มีการตั้ง “บรรษัทพัฒนาเมือง” ซึ่งบรรษัทดังกล่าวจะเป็นผู้ดูแลการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และใช้ประโยชน์ให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด และยังสามารถระดมทุน เช่น ออกบอนด์หรือขายหุ้นได้ เพื่อนำเงินมาลงทุนในโครงการ

“ หากไม่ตั้งในรูปแบบบรรษัทขึ้นมา การพัฒนาโครงสร้างของโซนสถานีกลางบางซื่อจะทำทีละส่วน เพราะต้องรอการลงทุนที่ละเฟส หรือทีละแปลง ซึ่งขัดต่อความรู้สึกของนักลงทุนที่ต้องรอการเปิดพื้นที่ระยะยาวหากยังไม่ถึงเฟสที่ต้องการลงทุน ทำให้ความสนใจลงทุนลดลง” นายอธิปกล่าว พร้อมกล่าวในตอนท้ายว่า หากมีการจัดทำมาสเตอร์แพลนแล้วเปิดพร้อมกันทั้งหมด รัฐบาลจะได้ประโยชน์สูงสุด และควร เปิดกว้างให้เอกชนหลากหลายทั้งรายใหญ่ กลาง และเล็กเข้ามาเสนอแผนการพัฒนา กล่าวคือ หากมีการเปิดทีละเฟสแล้วก็เท่ากับเป็นการเปิดโอกาสให้เฉพาะรายใหญ่ที่มีอยู่เพียงไม่กี่รายเท่านั้น