การนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่ารายวัน รายสัปดาห์ ผ่าน สตาร์ทอัพชื่อดังเกี่ยวกับการแบ่งปันที่พักที่ได้รับความนิยมอย่างมากทั่วโลก ให้บุคคลทั่วไปนั้นเป็นปัญหาที่สะสมมานานแล้ว ซึ่งในมุมของผู้เช่านั้นถือว่าได้ประโยชน์ แต่ในมุมของเจ้าของร่วม ถือว่าไม่ถูกต้อง หรือผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมก็มีมุมมองเดียวกัน และถือว่ามีความผิดตามพ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งล่าสุดกรณีเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมหรู ที่อ.หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ ก็ได้ถูกศาลพิพากษามีความผิดตาม พ.ร.บ. โรงแรมฯ ดำเนินคดีด้วยการเสียค่าปรับ
แนะรัฐออกกฎหมายควบคุมชัดเจน
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า กรณีดังกล่าว หากยึดตามกฎหมายประเทศไทย ก็ถือว่ามีความผิดตามกฎหมาย แต่ไม่ชัดเจน เนื่องจากในตัวบทกฎหมายไม่ได้มีการระบุว่าไม่สามารถนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน รายสัปดาห์ได้ ซึ่งมองได้ 2 ด้าน คือ ในมุมมองของเจ้าของห้องชุดมองว่าตนไม่ได้กระทำความผิด ส่วนเจ้าของร่วมในโครงการ หรือผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมต่างมองว่ามีความผิดทางกฎหมาย เพราะผู้ที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมายนั้น จะต้องเสียภาษีที่มากกว่าและมีขั้นตอนในการเช่าพักที่ถูกต้อง จึงมีความรู้สึกว่าเจ้าของห้องชุดที่นำมาปล่อยเช่ารายวัน รายสัปดาห์นั้น เอาเปรียบ เพราะไม่มีการลงทะเบียนประวัติผู้เช่า ทำให้เสี่ยงต่อความเสียหาย ความปลอดภัยภายในโครงการนั้นๆ เพราะผู้เช่ารายวันจะไม่มีจิตสำนึกในการรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งเรื่องดังกล่าวเป็นปัญหาที่เรื้อรังมานานกว่า 10 ปีแล้ว
ทั้งนี้จากปัญหาดังกล่าวส่งผลให้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า เริ่มคิดวิเคราะห์ในการเลือกทำเล เลือกโครงการและผลตอบแทนในการลงทุนมากขึ้น แต่ปัจจุบันยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากนัก
แต่เชื่อว่ากรณีดังกล่าวยังไม่ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนแต่อย่างใด เพราะเพิ่งเกิดเหตุการณ์ในพื้นที่จังหวัดเดียว ทั้งนี้หากนิติบุคคลแต่ละโครงการร่วมกับออกกฎตามมติร่วมของเจ้าของร่วมในโครงการ ก็สามารถดำเนินการได้ เพื่อไม่ให้เกิดการนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน รายสัปดาห์ได้
ส่วนผู้ประกอบการพัฒนาโครงการนั้นคงมีการพัฒนาโครงการที่เน้นทั้งนักลงทุนและผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่จริงอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ไม่เน้นเรื่องการนำห้องชุดมาปล่อยเช่า หรือหากผู้ประกอบการจะเน้นโครงการเพื่อการปล่อยเช่าในรูปแบบเดียวกับโรงแรม ก็ควรแยกไปดำเนินการ ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายเล็ก เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่สามารถดำเนินการในรูปแบบดังกล่าวได้ เนื่องจากไม่เหมาะสม
“หากจะไม่ให้เกิดปัญหาอย่างเช่นโครงการที่หัวหินอีก ภาครัฐควรที่จะออกกฎหมายให้ถูกต้องและชัดเจน หรือนิติบุคคลควรดำเนินการในรูปแบบโรงแรม โดยเจ้าของห้องชุดจะต้องมีการเสียภาษีเงินได้เพิ่ม และเสียค่าธรรมเนียมให้กับนิติบุคคลเพิ่มด้วยเช่นกัน”นายสุรเชษฐ กล่าว
อย่างไรก็ตามจากผลการสำรวจของเว็บไซต์ “แอร์บีเอ็นบี” (AirBNB) สตาร์ทอัพเกี่ยวกับการแบ่งปันที่พักที่ได้รับความนิยมอย่างมากทั่วโลก พบว่าในพื้นที่กทม.มีห้องชุดที่นำมาปล่อยเช่ามากถึง 14,854 ยูนิต จากนักลงทุนจำนวน 6,771 ราย ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯขนาด 1 ห้องนอน ค่าเช่ารายวันราคาเฉลี่ยประมาณ 1,594 บาท/คืน
ตลาดลงทุนคอนโดฯในกทม.ยังไม่กระทบ
ด้านนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า กรณีดังกล่าว ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียม และนำห้องไปปล่อยเช่ารายวัน รวมถึงลูกค้าบางส่วนที่ซื้อคอนโดฯ และนำไปปล่อยเช่ารายวัน ทั้งนี้กรณีดังกล่าว จะไม่มีปัญหาเกิดขึ้น หากเป็นคอนโดฯ ที่มีใบอนุญาตโรงแรม และจดทะเบียนเป็นโรงแรมที่ถูกต้อง
สำหรับฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นพาร์ทเนอร์กับเชนโรงแรมระดับโลก เพื่อให้เข้ามาช่วยดูแลเรื่องการบริหารปล่อยเช่า ทำให้ลูกค้ามีความมั่นใจและสะดวกแบบ “เบ็ดเสร็จ” เชนโรงแรมที่เป็นพาร์ทเนอร์ของฮาบิแทท กรุ๊ป คือ แบรนด์ครอสทู จากประเทศออสเตรเลีย และเชนเบสท์ เวสเทิร์น ซึ่งทำงานมา 70 ปี บริหาร 4,100 โรงแรมทั่วโลกและในประเทศไทย อยู่อันดับ 10 ของโลก ลูกค้าจึงมั่นใจได้ว่าฮาบิแทท กรุ๊ปมีใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมที่ถูกต้องและมีการบริหารปล่อยเช่าจากพาร์ทเนอร์เชนโรงแรมที่มีชื่อเสียง
“ฮาบิแทท กรุ๊ป มีโปรแกรมการลงทุนแตกต่างจากโครงการคู่แข่งในตลาด การันตีค่าเช่า 6% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี หลังจากปีที่ 5 จะให้ผลตอบแทนแบบแบ่งผลกำไร (หลังหักค่าใช้จ่าย) 60% ให้แก่เจ้าของห้อง โดยให้สิทธิในการเข้าพักได้ 14 วันต่อปี”นายชนินทร์ กล่าว
อย่างไรก็ตามเชื่อว่าตลาดลงทุนคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวในกทม. ไม่น่ามีผลกระทบอะไร เนื่องจาก Expat ระยะเวลาอยู่ที่ 1 ปี 6 เดือน แต่สำหรับตลาดต่างจังหวัดบางรายที่ดำเนินการปล่อยเช่ารายวันไปให้ลูกค้าแล้ว ก็จะมีผลกระทบบ้าง อย่างไรก็ดีควรมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง ก็จะทำให้ธุรกิจดำเนินการต่อไปได้ และไม่มีปัญหา
สำหรับผู้ประกอบการที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจโรงแรม หากจะปล่อยเช่าคอนโดฯ ต้องปรับรูปแบบการให้บริการเป็นการปล่อยเช่าระยะยาว เป็นรายเดือน สำหรับคอนโดฯ ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ยังอยู่ในขั้นตอนที่สามารถปรับเปลี่ยน spec ได้ เพื่อให้สอดคล้องกับพ.ร.บ. โรงแรม และดำเนินการขออนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมให้ถูกต้อง
“ผู้พัฒนาโครงการ จะต้องได้รับใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมให้ถูกต้อง รวมถึงมีการออกกฏเกณฑ์ และแจ้งให้ลูกค้าทราบว่าคอนโดฯ ที่พัฒนาจะมีการดำเนินการปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งลูกค้าจะต้องรับทราบและยอมรับในกฏเกณฑ์ หรือจะแบ่งโซนคอนโดฯ เป็นโซนสำหรับการอยู่อาศัย และโซนปล่อยเช่ารายวัน ส่วนผู้ซื้อ ก่อนซื้อคอนโดฯ จะต้องศึกษาให้ดีก่อนซื้อ ว่าคอนโดฯ ที่จะซื้อมีการให้ปล่อยเช่ารายวัน และได้รับใบขออนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมที่ถูกต้อง ขณะเดียวกันนิติบุคคล ต้องไม่สนับสนุนหากภายในคอนโดฯ มีการทำธุรกิจ Airbnb ที่ไม่ถูกต้อง และไม่ได้รับใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรม ในกรณีที่ผู้ประกอบการได้รับใบอนุญาตดำเนินธุรกิจโรงแรมที่ถูกต้อง ภาครัฐก็ควรให้การสนับสนุน เพื่อให้ตลาดการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเติบโตในระยะยาวต่อไป” นายชนินทร์ กล่าวในที่สุด
