“เพลินจิต–วิทยุ” ได้ชื่อว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี ของคนในสังคมชั้นสูง และโปรไฟล์ดี อีกทำเลหนึ่ง ว่ากันว่าแถวๆนี้ราคาที่ดินแพงมาตั้งแต่สมัยที่กรุงเทพฯยังไม่มีรถไฟฟ้าเสียด้วยซ้ำ และที่นี่ “เพลินจิต-วิทยุ” เป็นถนนอีกเส้นสำคัญของย่านศูนย์กลางธุรกิจ ( CBD : Central Business District)กรุงเทพฯ ชั้นในที่เต็มไปด้วยโรงแรม ห้างสรรพสินค้า ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม อาคารออฟฟิศระดับไฮเอนด์ เป็นแหล่งที่ตั้งของบริษัทชั้นนำของโลกมากมายที่เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน รวมถึงยังเป็นสถานที่ตั้งของสถานฑูตต่างๆ มีการคมนาคมขนส่งที่สะดวก ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเพลินจิต , MRT ลุมพินี และยังอยู่ใกล้ทางด่วน ทำให้เดินทางไปไหนมาไหนไม่ว่าจะเข้าหรือจะออกนอกเมืองก็สะดวกสบาย
ความโดดเด่นของทำเล 4 แยกเพลินจิต-วิทยุที่เห็นชัดปัจจุบันเกิดจากการลงทุนของกลุ่มทุนใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ ของตระกูล “จิราธิวัฒน์” ซึ่งซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษเมื่อปี 2549 ราคาตารางวาละกว่า 900,000 บาท ซึ่งนั่นถือเป็นจุดเริ่มต้นของที่มาที่ดินตารางวาละ 1 ล้านบาท ส่วนฝั่งตรงข้ามแบงก์กรุงศรีอยุธยาที่ได้ทุบอาคารเก่าทิ้งแล้วสร้างใหม่ก็คือของ “กฤตย์ รัตนรักษ์” ส่วนอีกฝั่งก็มีโครงการ ปาร์คเวนเซอร์ ของ “เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี” ตรงกันข้ามเป็นห้างโฮมโปรของเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่ม“อัศวโภคิน”ทำเลเดียวกันก็มีโครงการโนเบิล เพลินจิต คอนโดฯของกลุ่ม “ธนากิจอำนวย”
โนเบิล-ปราสาททองโอสถ-ไรมอนแลนด์ -ปาร์คนายเลิศ…จ่อผุดบิ๊กโปรเจ็กต์
ด้วยเหตุนี้ “เพลินจิต-วิทยุ” จึงเป็นอีกทำเลที่มีความเคลื่อนไหวในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง และยังพบว่ายังมีที่ดินที่รอพัฒนาในย่านดังกล่าวอยู่หลายแปลง ทีมงาน prop2morrow.com สำรวจทำเลดังกล่าวพบที่ดินแปลงว่างเปล่าล้อมรั้วรอการพัฒนา ดังนี้
- บมจ.บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ Noble Wireless มูลค่าประมาณ 11,000 ล้านบาท
- กลุ่ม “ปราสาททองโอสถ” พัฒนาโครงการ Bangkok Sky เพลินจิต คอนโดซูเปอร์ลักชัวรี่
- บมจ.ไรมอนแลนด์ พัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A มูลค่าประมาณ 10.000 ล้านบาท
- กลุ่ม “ปาร์คนายเลิศ” พัฒนาพื้นที่ที่เหลือประมาณ 20 ไร่ ลงทุนราว 1,500 ล้านบาท(ไม่รวมที่ดิน)
โดยที่ดินแปลงงามของ บมจ.บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีการล้อมรั้ว (โฆษณาโครงการคอนโดฯ Noble AROUND สุขุมวิท 33 ) รอการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับบนมูลค่าโครงการไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาทคาดน่าจะเปิดตัวในปี 2562 ทิ่ดินแปลงนี้อยู่ในซอยวิทยุ ตรงข้ามสถานทูตอังกฤษ(เดิม) อยู่ใกล้กับโครงการ Life One Wireless ของ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์)
ส่วนอีกแปลงก็ล้อมรั้วรอการพัฒนาอยู่เช่นเดียวกันนั่นคือ ที่ดินแปลงว่างเนื้อที่ประมาณ 2-3 ไร่ตั้งอยู่บริเวณซอยนายเลิศ ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS เพลินจิต ทีดินแปลงนี้พัฒนาในนามบริษัท กรุงเทพ สกาย เอสเตท จำกัดเป็นของกลุ่ม “ปราสาททองโอสถ” ตามแผนจะพัฒนาเป็นโครงการ Bangkok Sky (บางกอกสกาย) เพลินจิต คอนโดซูเปอร์ลักชัวรี่ ที่คาดราคาขายเริ่มต้น 300,000-400,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ปัจจุบันยังไม่มีความคืบหน้าด้านการก่อสร้าง ซึ่งก่อนหน้านี้โครงการดังกล่าวนายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ อดีต กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด(มหาชน) และอดีตผู้บริหารบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทในเครือแสนสิริฯเคยเล่าว่าเขาได้เข้าไปร่วมทุนในการพัฒนาโครงการ Bangkok Sky ด้วย แต่ปัจจุบันยังไม่มีความคืบหน้าด้านการก่อสร้างแต่อย่างใด กระทั่งล่าสุด นายยงยุทธ ได้เข้าไปร่วมกับทางบมจ.เอสซี ฯภายใต้ชื่อบริษัท สโคป จำกัด นั่งบริหารงานในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เพื่อพัฒนาที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ซอยหลังสวน ตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอี เนื้อที่กว่า 2 ไร่ ในราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.)แพงสุดปี2561 ซึ่งโครงการที่จะพัฒนามีมูลค่าประมาณ 2,800 ล้านบาทปัจจุบันอยู่ระหว่างวางแผนพัฒนาและคาดว่าจะเปิดตัวได้ในช่วงต้นปี 2562
นอกจากนี้ยังมีแผนพัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A ของบมจ.ไรมอนแลนด์ หรือ RML ที่อยู่ย่านเพลินจิต ตรงข้ามห้างฯเซ็นทรัล เอ็มบาสซี บนพื้นที่ 6 ไร่เศษ(เป็นการเช่า 30 ปี ) พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 100,000-110,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) โดยสัดส่วน 90% จะเป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน และที่เหลืออีก 10% จะเป็นพื้นที่ค้าปลีก รวมมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเดิมมีแผนจะเปิดตัวในปี 2561 แต่ก็ต้องเลื่อนออกไปก่อน เนื่องจากมีการปรับแบบ และผู้บริหารของไรมอน แลนด์ ต้องการที่จะโฟกัสไปที่คอนโดมิเนียมก่อน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าปัจจุบัน 4 แยกเพลินจิตแวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A รวมพื้นที่กว่า 279,986 ตร.ม. และจะมี คอนโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างการขายอีกกว่า 2,950 ยูนิต เป็นระดับบนที่ราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม. และมีบางโครงการมีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 580,000 บาท ต่อ ตร.ม. และในอนาคตยังมีซัพพลายคอนโดฯออกมาสู่ตลาดอีกจากของ ของตระกูลปราสาททองโอสถ ที่เตรียมจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรูกว่า 237 ยูนิต และมีที่ดินขนาดใหญ่อีกแปลงตรงข้ามสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศ ของโนเบิล ดีเวลอปเม้นท์ที่เตรียมที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับบนมูลค่าโครงการกว่า 11,000 ล้านบาท
นอกจากนี่ ทายาทรุ่น 4 ของกลุ่ม “ปาร์คนายเลิศ” เตรียมวางแผนพัฒนาพื้นที่ที่เหลือประมาณ 20 ไร่ เป็นโรงแรม “นายเลิศ ปาร์ค โฮเทลแอนด์เรสซิเดนซ์ กรุงเทพ” ลงทุนราว 1,500 ล้านบาท(ไม่รวมที่ดิน) สร้างเป็นอาคารสูง 30 ชั้น บนที่ดินส่วนที่เหลืออยู่ราว 20 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “บ้านปาร์คนายเลิศ” เป็น ลักชัวรี บูติก โฮเตล ขนาด 60 ห้อง เน้นความหรูหราแต่เรียบง่ายนอกจากนี่ยังมีแผนจะพัฒนาเป็น คอนโดมิเนียมจำนวนอีกประมาณ 100 ห้อง ที่จะเปิดขายในแบบ Lease Hold ระยะเวลา 30 ปี ซึ่งห้องเล็กที่สุดจะมีพื้นที่ราว 100 ตารางเมตร ซึ่งด้วยทำเลที่ตั้งของพื้นที่คาดว่าจะขายห้องพักในราคาสูงสุด ในกลุ่มของคอนโดมิเนียมแบบ Lease Hold ซึ่งในพื้นที่ย่าน CBD ไม่ตํ่ากว่า 3 แสนบาทต่อตร.ม.
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) หรือ AP กล่าวให้ความเห็นว่า สำหรับภาพตลาดคอนโดในย่านพื้นที่เชื่อมต่อกันระหว่างวิทยุ-หลังสวน-เพลินจิต-ชิดลม ส่วนใหญ่เกิดจากการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ด้วยข้อจำกัดในการครอบครองและต้นทุนที่ดินที่ดีดตัวสูงขึ้นในทุกๆ ปี ทำให้การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในย่านดังกล่าว โดยเฉพาะทำเลที่มีทางเข้า-ออกติดถนนเส้นหลักเป็นไปได้ยาก จากการสำรวจในย่านพื้นที่เชื่อมต่อดังกล่าว พบซัพพลายคงเหลือเพียง 998 ยูนิต หรือคิดเป็น 30 % ของจำนวนยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด ซึ่งคอนโดในกลุ่มไฮเอ็นด์ระดับราคาต่อตารางเมตรประมาณ 150,000-200,000 แสนบาท คงเหลือเพียงแค่ 330 ยูนิตเท่านั้น
10 ปีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกว่า 100 %
พร้อมกันนี้ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์สฯยังให้ความเห็นถึงความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินบริเวณย่านเพลินจิตถือว่าเป็นทำเลที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกว่า 100% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านซึ่งพบว่าปัจจุบันที่ดินบริเวณนี้มีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 1.80 ล้านบาท สำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่ และมากกว่า 2.4 ล้านบาทสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็กซึ่งการปรับตัวของราคาที่ดินดังกล่าว สืบเนื่องจากโครงการการพัฒนาของภาคเอกชนต่างๆที่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการจำนวนมากบนย่านนี่ในช่วง10 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากกลุ่มเซ็นทรัล และทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงผลักดันให้ย่านเพลินจิตเป็นทำเลทองที่โดดเป็นอย่างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
สำหรับราคาที่ดินบริเวณย่านนี่ที่มีการซื้อขายกันเริ่มตั้งแต่ ในปี 2549 สถานเอกอัครราชทูตสหราชอาณาจักรขายที่ดินจำนวน 9 ไร่ ส่วนที่ติดกับถนนเพลินจิต ผู้ที่ชนะการประมูลคือ กลุ่มเซ็นทรัล ได้พัฒนาพื้นที่นี้เป็นศูนย์การค้า Central Embassy และโรงแรม โดยกลุ่มเซ็นทรัลที่ได้ที่ดินไปในราคารวมประมาณ 3,420,000,000 บาท หรือราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 900,000 กว่าบาทต่อตร.ว.
ในปีพ.ศ.2559 และในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือการที่บริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) BDMS เข้าซื้อขายที่ดิน15 ไร่และสิ่งปลูกสร้างของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศและอาคารสำนักงาน Promenade บนถนนวิทยุด้วยมูลค่าสูงถึง 10,800 ล้านบาทในวันที่ 28 กันยายนที่ผ่านมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร BDMS Wellness Clinic ซึ่งการเข้าซื้อที่ดินและโรงแรมดังกล่าวเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการ Wellness Center ของกลุ่ม BDMS ในครั้งนี้ถือว่ามีส่วนช่วยให้ทำเลเพลินจิต – วิทยุ – ชิดลมมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกในอนาคต อีกทั้งทำเลที่ตั้งของโครงการยังอยู่ทำเลที่ออกจากพื้นที่อาคารสำนักงานไประยะหนึ่งประกอบกับสภาพภายในโรงแรมเดิมที่มีต้นไม้ขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่เยอะมากทำให้มีความเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการ Wellness Center ตามที่กลุ่ม BDMS ตั้งใจ
มาถึงในปี พ.ศ. 2560 การซื้อขายที่ดินครั้งประวัติศาสตร์ที่ดินสถานทูตอังกฤษบนเนื้อที่ 25 ไร่ คิดเป็นตารางวาละ 1.86 ล้านบาท ให้กับเซ็นทรัล กรุ๊ป ที่ร่วมทุนกับ “ฮ่องกง แลนด์” บริษัทด้านการบริหารจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือจาร์ดีน แมธทีสัน มูลค่ากว่า 420 ล้านปอนด์ หรือ 1.86 หมื่นล้านบาท ที่เตรียมที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่ค้าปลีกเกรด A และ อาคารสำนักงานพรีเมี่ยมให้เช่า บนพื้นที่รวมกว่า 440,000 ตร.ม. คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2568 คือมูลค่าการซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย
การซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษและที่ดินพร้อมอาคารของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศและอาคารสำนักงาน Promenade บนถนนวิทยุในช่วงที่ผ่านมาทำให้โครงการต่างๆ ที่อยู่รอบๆ พื้นที่นี้ทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรมมีความน่าสนใจมากขึ้นแม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่มีใครทราบว่าโครงการ Wellness Center ของกลุ่ม BDMS นี้จะออกมาในรูปแบบใดแต่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่นี้ให้มากขึ้นในอนาคต เพราะกลุ่ม BDMS ซึ่งเป็นเจ้าของเครือโรงพยาบาลเอกชนขนาดใหญ่ที่มีทั้ง โรงพยาบาลกรุงเทพ พญาไท สมิติเวช เปาโล และบีเอ็นเอช รวมทั้งเครือรอยัล กรุ๊ปในต่างประเทศ ซึ่งมีศักยภาพและความสามารถเพียงพอในการพัฒนาโครงการนี้ให้เป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ อีกทั้งการเข้าซื้อที่ดินในย่านนี่นี้ทำให้ราคาที่ดินในบริวณนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจอีกครั้งเพราะว่าราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ทาง BDMS เซ็นทรัล กรุ๊ป ที่ร่วมทุนกับ ฮ่องกง แลนด์ ซื้อในครั้งนี้เฉลี่ยตารางวาละ 1.8 ล้านบาท
ในขณะที่ก่อนหน้านี้ในปีพ.ศ.2549 ทางกลุ่มเซ็นทรัลได้ที่ดินจากสถานฑูตอังกฤษมาในราคาตารางวาละ 900,000 บาทต่อตร.ว.ราคาขึ้นมา 2 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะยังไม่ใช่แปลงที่ดินที่มีราคาสูงที่สุด เพราะก่อนหน้านี้ในปีพ.ศ.2560 เอสซี แอสเสทซื้อที่ดินขนาด 2.5 ไร่บนถนนชิดลมในราตารางวาละ 3.1 ล้านบาท แต่ก็ช่วยให้ราคาที่ดินในทำเลนี้มีการซื้อขายกันในราคาสูงต่อเนื่องมาตลอดในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา เพราะปีพ.ศ.2553 บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการโนเบิล เพลินจิตมาในราคาตารางวา1.5 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการโนเบิล เพลินจิตโดยมูลค่าโครงการขยับขึ้นมาเป็น 1.8 หมื่นล้านบาท จากช่วงเปิดโครงการ 1.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่าทำเลยทานเพลินจิตเป็นทำเลที่มีศักยภาพและราคาที่ดินค่อยๆทยอยปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่นเดียวกับที่บมจ.แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนวิทยุก่อนจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการ 98 ไวร์เลส มูลค่ารวมโครงการ 8,700 ล้านบาทในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตร.ว.เช่นกัน
จากปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงผลักดันให้บริเวณ 4 แยกเพลินจิตยิ่งเป็นทำเลที่น่าจับตามองและน่าสนใจมากยิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้ เป็นทำเลศักยภาพที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการในพื้นที่เพื่อเพิ่มศักยภาพในบริเวณย่านนี้อีกเป็นจำนวนมากในอนาคต
