ไฟฟ้าถือเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นตัวแปรสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจของทุกภาคส่วนรวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เผยแพร่บทความเรื่อง “การเข้าอยู่อาศัยห้องชุดคอนโดมิเนียมจากข้อมูลการใช้ไฟฟ้า” ของ นางสาวจิตติมา ดามี ผู้วิเคราะห์อาวุโสทีมพัฒนาเครื่องชี้ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาคสายนโยบายการเงิน และนางสาวคุณทิพย์ ตรงธรรมกิจ ผู้ช่วยผู้อำนวยการทีมพัฒนาเครื่องชี้ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาคสายนโยบายการเงิน ธปท.ระบุว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่มีบทบาทเพิ่มมากขี้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยงานศึกษาข้อมูลไฟฟ้ารายมิเตอร์มาวิเคราะห์การเข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมเพื่อติดตามการใช้ประโยชน์ของห้องชุดที่มีอยู่หรืออุปสงค์ (Demand) ที่แท้จริงต่อการถือครองห้องชุด ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทุกภาคส่วนทั้งผู้ประกอบการ เจ้าของห้องชุด นักลงทุน ตลอดจนหน่วยงานราชการ ที่จะมีข้อมูลไฟฟ้าใช้ติดตามภาวะอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของคอนโดมิเนียมเพิ่มให้ครบวงจร ซึ่งปัจจุบันมีข้อมูลต้นน้ำ (ด้านอุปทาน-ปริมาณการสร้างคอนโด) และกลางน้ำ (อุปสงค์-การขาย) ส่วนปลายน้ำ (อุปสงค์ที่แท้จริง-การเข้าพักอาศัย (อยู่อาศัยเองหรือให้เช่า)) จะได้จากข้อมูลไฟฟ้าซึ่งสามารถใช้ติดตามการเข้าอยู่อาศัยจริงได้ ทำให้การประเมินสถานการณ์ภาวะตลาดภาคอสังหาริมทรัพย์รอบด้านยิ่งขึ้น

 

การวิเคราะห์ข้อมูลการใช้ไฟฟ้ารายมิเตอร์ในเขต กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการ เพื่อติดตามการเข้า อยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ระหว่างปี 2557 – 2561 ได้ผลที่น่าสนใจ ดังนี้

  • อัตราการอยู่อาศัยในช่วงปี 2557 – 2561 โดยรวมเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80 จากห้องชุดทั้งหมด 605,744 ห้อง โดย กทม. เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80 (ห้องชุดทั้งหมด 487,425 ห้อง) สมุทรปราการอยู่ที่ ร้อยละ 85 (ห้องชุดทั้งหมด 63,661 ห้อง) ขณะที่นนทบุรีเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 70 (ห้องชุดทั้งหมด 52,336 ห้อง)*
  • อัตราการอยู่อาศัยห้องชุดของนนทบุรีเคยต่ำสุดร้อยละ 66 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2559 และค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นเป็นร้อยละ 73.5 ในเดือนสิงหาคม 2561 ภายหลังการเชื่อมต่อรถไฟฟ้ามหานครสาย สีม่วงสถานีเตาปูนกับสายสีน้ำเงินสถานีบางซื่อมีความชัดเจน 
  • ห้องชุดใหม่ที่เปิดใช้ไฟตั้งแต่ปี 2557–2560 มีทิศทางการอยู่อาศัยดีขึ้น โดยมีอัตราการอยู่อาศัย  ณ จุดตั้งต้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 38 และใช้เวลาเพียง 16 เดือน เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 70 ในปี 2561  ส่วนห้องชุดที่เปิดก่อนปี 2555 แม้มีอัตราการอยู่อาศัยโน้มลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงที่เฉลี่ยร้อยละ 84 ในปี 2561   ผู้ซื้อห้องชุดส่วนใหญ่ร้อยละ 86.2 เป็นเจ้าของมิเตอร์เดียว ร้อยละ 9.5 เป็นเจ้าของ 2 มิเตอร์ ส่วนที่เหลือร้อยละ 4.3 มากกว่า 2 มิเตอร์ 
  • การวิเคราะห์ข้อมูลไฟฟ้าร่วมกับข้อมูลอุปทานคงค้าง และระยะเวลาขายหมด พบว่า ภาพรวม ยอดคงค้างและระยะเวลาขายหมดของอาคารชุดปรับตัวดีขึ้น สอดคล้องกับการอยู่อาศัยที่มีแนวโน้ม ดีขึ้น 
  • ข้อมูลไฟฟ้ากับข้อมูล Mortgage Loan ชี้ให้เห็นว่า ห้องชุดบางส่วนที่มีการเข้าอยู่อาศัยในระดับต่ำ หรือว่างเป็นเวลานาน ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดที่มีราคาต่ำ – ปานกลางของผู้มีรายได้ระดับปานกลาง – สูง

จากการศึกษาภาวะอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของห้องชุดจากเครื่องชี้อัตราการอยู่อาศัย Occupancy Ratio
(OR)จากข้อมูลการ ใช้ไฟฟ้ามี ดังนี้

 

1) ในช่วงปี 2557-2561 อัตราการอยู่อาศัยจากข้อมูลไฟฟ้าของอาคารชุดในเขตพื้นที่ กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการรวมเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80 โดย กทม. เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80  สมุทรปราการร้อยละ 85 และนนทบุรีร้อยละ 70 โดย ส.ค. 2561 การเข้าอยู่อาศัย รวมอยู่ที่ร้อยละ 81.8 (ที่เหลือไม่มีการใช้ไฟร้อยละ 12 และกลุ่มที่ ใช้ไฟมากกว่า 0 แต่น้อยกว่า 20 หน่วยร้อยละ 6 การปรับตัวดีขึ้นในช่วง 2 ปีหลังที่สำคัญมาจากการทยอยเข้า อยู่อาศัยของอาคารชุดเปิดใหม่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี โดยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 65.1 ในเดือน ม.ค. 2559 มาอยู่ที่ ร้อยละ 73.5 ในเดือน ส.ค. 2561 คาดว่ามาจากการขยายตัวของเมืองและความชัดเจนของการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงสถานีเตาปูนกับสายสีน้ำเงินสถานีบางซื่อ อย่างไรก็ดี การเข้าอยู่อาศัย ของพื้นที่นนทบุรียังอยู่ในระดับต่ำกว่า กทม. ซึ่ง อยู่ที่ร้อยละ 82.3 ในเดือน ส.ค. 2561 และสมุทรปราการที่ร้อยละ 84.8 (ภาพที่ 6)

2) ในช่วงปี 2559 – ส.ค. 2561 อัตราการอยู่อาศัยในพื้นที่ กทม.  เขตชั้นใน เขตชั้นกลาง และนนทบุรี ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง จากการทยอยเข้าพักอาศัยเพิ่มมากขึ้น แม้การเข้าอยู่อาศัย ในเขตนนทบุรียังไม่สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น ขณะที่
กทม. เขตชั้นนอก และสมุทรปราการ กลับมาปรับตัวดีขึ้น ในช่วงปี 2561 หลังจากลดลงในปี 2560 การลดลงในช่วงปี 2560 เนื่องจากกทม. เขตชั้นนอก มีการทยอยเพิ่มขึ้นของผู้พักอาศัยเพียงเล็กน้อย  ส่วนสมุทรปราการมีห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากช่วงปลายปี 2559 อย่างไรก็ดี การเข้าอยู่อาศัย ของทั้งสองพื้นที่อยู่ในระดับที่สูง กว่ากลุ่มอื่นๆ (ภาพที่ 7)

3) อัตราการอยู่อาศัยของห้องชุดที่เปิดใช้มิเตอร์ไฟก่อนปี 2555 มีผู้พักอาศัยสูงกว่าร้อยละ 80 อย่าง ต่อเนื่อง แต่มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยหลังช่วงปี 2559 (ภาพที่ 8) โดยเป็นผลจากการลดลงของการอยู่อาศัยจริงใน เกือบทุกเขต กอปรกับมีผู้ใช้ไฟประมาณร้อยละ 8 ของผู้ที่เปิดใช้มิเตอร์ไฟก่อนปี 2555 มีการซื้อห้องชุดเพิ่มอีก ในช่วงปี 2556 เป็นต้นไป โดยก่อนปี 2555 ผู้ใช้ไฟ 1 รายมีมิเตอร์เฉลี่ย 1.8 มิเตอร์ แต่หลังจากนั้นผู้ใช้ไฟกลุ่ม ดังกล่าวมีการซื้อเพิ่มอีกโดยเฉลี่ย 2.3 มิเตอร์ต่อคน ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงการย้ายออกของผู้อยู่อาศัยเดิมไปยัง ห้องชุดใหม่ ซึ่งอาจรวมถึงการย้ายออกของผู้อาศัยที่เป็นผู้เช่าด้วย จึงทำให้การเข้าอยู่อาศัย มีแนวโน้มลดลงดังกล่าว

 

อย่างไรก็ตาม อัตราการอยู่อาศัยของห้องชุดที่เปิดช่วงปี 2557  – 2560 เพิ่มขึ้นค่อนข้างรวดเร็ว แต่อยู่ในระดับต่ำกว่าห้องชุดที่เปิดก่อนปี 2555 (ภาพที่ 9) ทั้งนี้ ห้องชุดที่เปิดใช้มิเตอร์ปี 2557 มีการเข้าอยู่อาศัยของผู้เข้าพักในช่วงเริ่มต้นสูง ถึงร้อยละ 41 และใช้เวลาประมาณ 11 เดือนจึงเพิ่มเป็นร้อยละ 70 เนื่องจากจำนวนห้องที่เปิดในปีดังกล่าวมีจำนวน ไม่สูงมากนัก ตามภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่ขยายตัวเพียงเล็กน้อย

ส่วนห้องชุดที่เปิดในปี 2558 และ 2559 มี การเข้าอยู่อาศัยของ ผู้เข้าพักในช่วงเริ่มต้นประมาณร้อยละ 39 และใช้เวลาประมาณ 18 – 22 เดือนเพื่อไต่ระดับไปถึงร้อยละ 70 ส่วนหนึ่ง มาจากจำนวนห้องที่เปิดในปีดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้น กอปรกับช่วงเวลาดังกล่าวยังมีประเด็นเรื่องความไม่เชื่อมต่อกันของ ระบบรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีม่วง ซึ่งกระทบต่อความสะดวกในการเดินทางของประชาชน ส่งผลให้การเข้าอยู่อาศัยของพื้นที่ นนทบุรีลดลงต่ำกว่าช่วงก่อนหน้า ขณะที่ห้องชุดที่เปิดในช่วงปี 2560 มีการเข้าอยู่อาศัย ของผู้เข้าพักในช่วงเริ่มต้นประมาณร้อยละ 36 และใช้เวลา 15 เดือนในการอยู่อาศัยถึงร้อยละ 70 จากเศรษฐกิจที่ขยายตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อน

 

นอกจากนี้ จากข้อมูลทะเบียนผู้ใช้ไฟฟ้าในห้องชุดจำนวน 3.9 แสนราย พบว่า ร้อยละ 86.2 ของผู้ใช้ ไฟฟ้ามาจากเจ้าของมิเตอร์เพียงมิเตอร์เดียว ร้อยละ 9.5 มาจากเจ้าของมิเตอร์จำนวน 2 มิเตอร์ ซึ่งผู้ใช้ไฟทั้ง 2 กลุ่มนี้มีความเป็นไปได้สูงที่ส่วนใหญ่เจ้าของมิเตอร์เป็นผู้อยู่อาศัยเอง หรือสมาชิกในครอบครัวหรือญาติอยู่อาศัย  แม้อาจมีเจ้าของมิเตอร์บางส่วนให้ผู้อื่นเช่า หรือมีที่อยู่อาศัยประเภทอื่น (เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์) ด้วย  แต่ก็สามารถบ่งชี้ได้ว่า ผู้ใช้ไฟดังกล่าวส่วนใหญ่มีอุปสงค์ในอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยจริง ส่วนที่เหลือประมาณ ร้อยละ 4.2 ของผู้ใช้ไฟทั้งหมด มาจากการใช้ไฟจากเจ้าของมิเตอร์มากกว่า 2 มิเตอร์ขึ้นไป โดยการใช้ไฟฟ้าในกลุ่มนี้มีความเป็นไปได้ว่า เจ้าของมิเตอร์ไฟเป็นทั้งผู้อยู่อาศัยเอง และมิได้อยู่อาศัยเองหรือให้ญาติพักอาศัย และบางส่วนอาจมีอุปสงค์ในอาคารชุดเพื่อการปล่อยเช่า ซึ่งข้อมูลไฟฟ้าไม่สามารถระบุจำนวนมิเตอร์ที่ลงทุนเพื่อการให้เช่าได้

 

ทั้งนี้ หากวิเคราะห์เครื่องชี้อัตราการอยู่อาศัยร่วมกับข้อมูลสินเชื่อที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน (Mortgage Loan) จากการรายงานของธนาคารพาณิชย์ โดยข้อมูลไฟฟ้าห้องชุดจำนวน 6.0 แสนมิเตอร์สามารถเชื่อมกับข้อมูล Mortgage Loan ได้ 122,207 มิเตอร์ หรือคิดเป็นผู้ใช้ไฟจำนวน 87,920 ราย (ประมาณร้อยละ 22 ของผู้เป็นเจ้าของมิเตอร์ไฟ) (ภาพ ที่ 11) พบว่า ห้องชุดที่มีการเข้าอยู่อาศัยในระดับต่ำ (มีปริมาณการใช้ไฟน้อยกว่า 20 หน่วยเป็นระยะเวลารวมมากกว่า 24 เดือน) อยู่ที่ร้อยละ 13 ของจำนวนผู้ใช้ไฟทั้งหมด  ห้องว่างดังกล่าวร้อยละ 90 เป็นห้องชุดที่มีราคาต่ำ-ปานกลาง  (ตารางที่ 3) และเกือบร้อยละ 80 เจ้าของห้องชุดมีรายได้อยู่ในระดับปานกลาง – สูง โดยมีรายได้มากกว่า 5 หมื่นบาทต่อเดือน ส่วนหนึ่งอาจเป็นไปได้ว่า ผู้มีรายได้กลุ่มนี้ซื้อห้องชุดเพื่อการสะสมทรัพย์สิน (Wealth) หรือ เพื่อลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากระดับราคาห้องชุดอาจไม่สอดคล้องกับรสนิยมการอยู่อาศัยของผู้ซื้อที่มีรายได้สูง บางส่วน และเจ้าของมิเตอร์ไฟในกลุ่มนี้ก็มีจำนวนห้องเฉลี่ยสูงกว่ากลุ่มอื่น อีกทั้งสามารถยอมปล่อยให้ ห้องว่างได้ค่อนข้างนาน (ตารางที่ 4)

 

อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ในห้องชุดเพื่อการสะสมความมั่งคั่งหรือเพื่อการปล่อยเช่า ในกลุ่มนี้ก็มิได้น่ากังวล เนื่องจากมีจำนวนไม่มากนัก

กล่าวได้ว่า ผลการนำข้อมูลการใช้ไฟฟ้ารายเดือนของผู้ใช้ไฟในอาคารชุดมาคำนวณอัตราการอยู่อาศัยนั้น แสดงให้เห็นว่า ตลอดช่วงปี 2557 – 2561 ภาพรวมอุปสงค์การซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัยจริงอยู่ในระดับสูง สะท้อนจาก เครื่องชี้อัตราการอยู่อาศัยจากข้อมูลไฟฟ้าของอาคารชุดในพื้นที่ กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการ มีผู้เข้าอยู่ อาศัยสูงกว่าร้อยละ 70  แม้ยังมีบางพื้นที่ที่อัตราการอยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ ห้องชุดใหม่ที่เปิดตั้งแต่ ปี 2556 – 2560 มีทิศทางการอยู่อาศัยดีขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่ห้องชุดที่เปิดก่อนปี 2555 แม้การอยู่อาศัยโน้มลดลง  แต่อัตราการอยู่อาศัยก็ยังอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 80 – 85 อีกทั้งผู้ใช้ไฟส่วนใหญ่มีการซื้อห้องชุดเพียงห้องเดียว  ซึ่งน่าจะสะท้อนได้ว่าผู้ใช้ไฟดังกล่าวส่วนใหญ่มีอุปสงค์ในอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยจริง

 

เมื่อพิจารณา ร่วมกับเครื่องชี้อื่นๆ ที่ ธปท. มีการติดตามอยู่เป็นประจำ พบว่า ภาพรวมข้อมูลอุปทานคงค้าง และข้อมูล ระยะเวลาขายหมดมีแนวโน้มลดลง สอดคล้องกับทิศทางการอยู่อาศัยที่ปรับดีขึ้นเรื่อยๆ แม้มีบางพื้นที่ที่เครื่องชี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์และอัตราการอยู่อาศัยมีทิศทางที่แตกต่างกันบ้าง อย่างไรก็ดี สำหรับห้องชุดที่ยังมีการเข้าอยู่ อาศัยในระดับต่ำหรือว่างเป็นเวลานาน ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดที่มีราคาต่ำ–ปานกลางของผู้มีรายได้ปานกลาง – สูง ซึ่งอาจเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนหรือสะสมความมั่งคั่ง แต่จำนวนห้องในกลุ่มนี้ยังมีจำนวนไม่มากนัก ผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่าข้อมูลไฟฟ้าสามารถนำมาใช้ประโยชน์ในการเป็นเครื่องชี้ทางเศรษฐกิจได้จริง

 

** อ่านรายละเอียดเพิ่มได้ที่ >> Electricity-BOT