นับจากวันที่กรุงเทพฯมีรถไฟฟ้าบีทีเอสตั้งแต่ปี 2542 ต่อด้วยการเปิดบริการรถไฟฟ้าใต้ดินในปี 2547 ถึงวันนี้โครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้าเริ่มขยายออกรอบนอกเมืองมากขึ้น สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าก็คือ การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างเมือง และการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พบว่ามีการเกิดขึ้นของ “ทำเลทอง” ตามแนวรถไฟฟ้า ผลตามมาต่อเนื่องนอกจากวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนในเมืองจะเปลี่ยนไปแล้ว การอยู่อาศัยก็กลายเป็นรูปแบบ Vertical Living หรือการอยู่อาศัยในแนวดิ่งก็เพิ่มมากขึ้น ด้วยเพราะต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง หนีปัญหาการติดอยู่บนถนนเป็นเวลาหลายชั่วโมงจากการติดขัดของจราจร

 

ตลอดปี 2561 ที่กำลังจะก้าวข้ามสู่ปีใหม่ 2562  มีหลายทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ เข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ ตอกย้ำความร้อนแรงธุรกิจบนทำเลนั้นๆ ในขณะเดียวกันก็พบว่าก็เหมือนเป็นทำเลปราบเซียนที่ปรากฏว่า เปิดตัวโครงการใหม่สู่ตลาดริงแต่ยอดขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวังกันไว้ ทีมงาน prop2morrow.com เปิดโผ ! ทำเล(ทอง) รุ่ง- ร่วง ปี 2562 ที่ได้จากสำรวจและสอบถามจากผู้บริหารบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวยังเป็นทำเลที่มาแรงโดดเด่นสุด หวั่นแนวรถไฟฟ้าสีเขียวตอนเหนือ (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ตั้งแต่ แยกเกษตรวงเวียนหลักสี่ สะพานใหม่ อาจซ้ำรอยสายสีม่วงที่อาการยังน่าเป็นห่วง ขณะที่ทำเลด่าวเด่นการลงทุนกำลังร้อนฉ่าที่น่าจับตามองแบบข้ามปีคือสายสีส้มและสายสีเหลืองที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้าง พร้อมเตือนให้ระวัง ! อาจเกิด “ภาพลวงตา” ทำเลทองกลางเมืองย่าน พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย แม้ได้ชื่อเป็นแชมป์ทำเลยอดนิยมมาตลอด

 

อีกทั้งยังพบว่ามีอีกหลายทำเลที่เผชิญกับภาวะการตลาดและยอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากมี “ทาวน์โฮม” เป็นสินค้าทางเลือกแทนคอนโดมิเนียมด้วยเพราะราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้  และราคาขายที่ใกล้คียงกับทาวน์โฮมมากเกินไป ทำเลที่หลายคนคิดว่าเป็นทำเลดาวรุ่ง ก็(อาจ)กลายเป็นทำเล “ดาวร่วง” หรือเข้าสู่เขต Dead Zone ก็อาจเป็นได้ด้วยเช่นกัน

 

โดยนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด บอกว่าทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวยังคงเป็นทำเลที่โดดเด่นที่สุด เพราะเป็นเส้นหลักของกรุงเทพฯแต่ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำเลที่เด่นขึ้นจะเป็นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างหรือเปิดใหม่เช่น ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลืองในบางทำเล ราคาที่ดินยังไม่แพงจนเกินไปและมียังที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ที่สามารถซื้อมาพัฒนาโครงการได้

 

“ทำเลที่ค่อนข้างน่าเป็นห่วงจะเป็นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีจำนวนคอนโดมิเนี่ยมที่ยังขายไม่หมดอยู่เป็นจำนวนมาก” นางสาวอลิวัสสา กล่าวซึ่งก็สอดคล้องกับนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่าสำหรับคอนโดฯทำเลย่านใจกลางเมืองยังไปได้ดี ขณะที่ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แม้ว่าจะมีการเชื่อมต่อระหว่าสถานีเตาปูน-บางซื่อแล้ว แต่ซัพพลายคอนโดฯก็ยังเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก ดีมานด์ใหม่ยังไม่สามารถดูดซับซัพพลายที่มีอยู่ได้ ทำให้ปิดการขายได้ยาก

 

ด้านนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า การเลือกทำเลในพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเมือง อาจเกิด illusion of location หรือ “ภาพลวงตาของสถานที่” เป็นสิ่งที่ต้องระวัง แม้ทำเลนั้นๆจะอยู่ใจกลางเมือง พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ยอมรับว่ายังคงเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการ ที่มองหาที่ดินเพื่อเข้ามาพัฒนาโครงการ แต่ในทำเลนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่ควรเป็นน่าจะเป็นราคาที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายจริงๆ”  เช่นเดียวกับทำเล “รัชดาฯ พระราม 9” ทำเลทองของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ถ้าจะยังคงให้เป็นทำเลที่ครองใจลูกค้ากลุ่มนี้ได้ การตั้งราคาและการทำการตลาดจะต้องเป็นไปอย่างเหมาะสมและมีบริการหลังการขายที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าต่างชาติกลุ่มนี้ได้จริงด้วยเช่นกัน

 

ขณะที่นายภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ได้ให้ความเห็นว่ามีหลายทำเลที่ยังได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯแบบยาวข้ามปี สำหรับทำเลทองที่มีความโดดเด่นมากที่สุดในปีที่ผ่านมามี ดังนี้

 

สุขุมวิท 55 ( ทองหล่อ )  ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลนี่กว่า 7 โครงการ ประมาณ 2,358 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 22,900 ล้านบาท อาทิ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท  จำกัด บริษัท ชีวาทัย จำกัด(มหาชน) ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ. ( พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ )  แกรนด์ เอสเสท  (ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ )ต่างตากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก และที่สำคัญ แต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขายทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี และบางโครงการมีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงกว่า 350,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ซึ่งคาดการณ์ว่า ในปี2562 ทำเลทองหล่อจะยังคงเป็นทำเลทองที่ผู้ประกอบการต่างพากันแย่งชิงที่ดินกันเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆกันอีกเป็นจำนวนมาก ทั้ง บริษัทโนเบิล ดีเวลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)รวมถึง บริษัทออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)ก็ต่างเตรียมที่ดินไว้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ในปีหน้าด้วย

 

เอกมัย ก็เป็นอีกสมรภูมิที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดของผู้ประกอบการรายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการน้องใหม่ที่สนใจเข้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในปีที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2561 เปิดตัวกันกว่า 1,636 ยูนิต อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)พัฒนาโครงการ  XT EKKAMAI (เอ็กซ์ที เอกมัย ) เป็นคอนโด High Rise 38 ชั้น 1 อาคาร 537 ยูนิต บนที่ดินที่ดินประมาณ 2-3-34 ไร่ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั้งโครงการ 185,000 บาทต่อตร.ม. บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) และ กลุ่ม ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์เปอร์เรชั่น เปิดตัวโครงการ “ปีติ เอกมัย” เป็นโครงการร่วมทุนที่ 3 ภายใต้การร่วมทุนชื่อบริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียม บนพื้นที่กว่า 4 ไร่ ทำเลซอยเอกมัย 26 เป็นอาคารสูง 37 ชั้น  1 อาคาร รวม 897 ยูนิต และร้านค้า 3 ยูนิต ราคาเริ่มที่ 4.45 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 170,000 บาทต่อตร.ม.

 

โครงการ The FINE Bangkok ทองหล่อ-เอกมัย คอนโด High Rise 31 ชั้น 1 อาคาร  จำนวน 220 ยูนิตจาก Sankyo Home (Thailand) และ Keihan Realestate อยู่บนทำเลทองหล่อ-เอกมัย  ราคาห้องเริ่มต้น 5.5 ล้านบาท นอกจากในปี 2562 ทำเลดังกล่าวคาดว่าจะยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง ทั้ง บริษัท ริชชี่เพลซ 2002 จำกัด(มหาชน) ที่เตรียมพัฒนาโครงการ เดอะริช  เอกมัย  ทำเลติดห้างบิ๊กซี เอกมัย  บนที่ดิน 2 ไร่ สูง 39 ชั้น มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท กำหนดแล้วเสร็จปี 2564

 

บริษัทเอพี ( ไทยแลนด์ จำกัด(มหาชน)ก็คว้าที่ดินแปลงงามต้นซอยเอกมัย เตรียมพัฒนา โครงการ Rhythm Ekamai 2 ในปีหน้า หลังจากประสบความสำเร็จจาก Rhythm ekamai ตัวแรกที่สามารถปิดการขายได้ภายใน 1 วันเดียว นอกจากนี่ยังมี บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ฯร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น 2 รายคือ บริษัท เจอาร์ คิวชู และ บริษัท ฮูซิเออร์ส โฮลดิ้งส์ จำกัด ภายใต้ บริษัท เอเอชเจ เอกมัย จำกัด โดยมีสัดส่วนการถือหุ้น51:20:29 ตามลำดับ เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดฯ High Rise สูง 38 ชั้นบนเนื้อที่ 3 ไร่ จำนวน 1 อาคาร จำนวนยูนิตประมาณ 358 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 5,500  ล้านบาท คาดพร้อมจะเปิดขายโครงการในปี 2562 ขณะนี้อยู่ระหว่างการออกแบบ

 

 พญาไท-ราชเทวี ถูกจัดให้เป็นพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ที่น่าอยู่ที่สุดอีกแห่ง มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบ สะดวกในการเดินทางพื้นที่บริเวณนี้โดยเฉพาะรอบสถานีทั้งสองสถานีคือ พญาไท และราชเทวี ดูจะตอบโจทย์การใช้ชีวิตหรือการอยู่อาศัยมากที่สุดในทุกๆเรื่อง เพราะไม่ไกลจากย่านการค้าสำคัญอย่างประตูน้ำ สยาม อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้าแล่นผ่าน ที่ไม่ว่าจะมองในมุมการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยหรือจะในมุมที่ซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำแล้วนี่แล้วถึง   5 โครงการ ประมาณ 2,716 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 22,700 ล้านบาท ดังนี้ อาทิ  บริษัท เดอะ ครีเอเตอร์ส เอชคิว จำกัด ร่วมทุนกับ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการ “คอนเนอร์ ราชเทวี”  คอนโดมิเนียมสุดหรูระดับลักชัวรี่ใจกลางกรุงจำนวน 294 ยูนิต  มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท

 

บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) เปิดตัวโครงการ XT Phayathai (XT พญาไท) เป็นคอนโด High Ries 2 อาคาร สูง 41 และ 37 ชั้นชั้น 2 อาคาร 1,435 ยูนิต มูลค่าโครงการสูงสุด 10,800 ล้านบาท บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พัฒนาโครงการเดอะรูม พญาไท บนเนื้อที่ 2.6 ไร่เป็นอาคารสูง 38 ชั้น1 อาคาร  จำนวน 437 ยูนิต ราคาขายเริ่มตั้งแต่ 180,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) รวมมูลค่า 3,900 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)พัฒนาโครงการ พาร์ค ออริจิ้น พญาไท ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 2 ไร่ 1 งาน เป็นอาคารสูง 35 ชั้น 1 อาคาร 550 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 4,800 ล้านบาท และโครงการวัน พญาไท (ONE Phayathai) เป็นโครงการมิกซ์ยูสติดกับพาร์ค ออริจิ้น พญาไท รวมมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่าขณะนี้ยังไม่เปิดการขายอย่างเป็นทางการแต่สามารถปิดการขายไปแล้วกว่า 60% และ ในส่วนของโควตาต่างชาติ 49% เต็มโควตาเรียบร้อยแล้ว

 

 “ในปี 2562 ทำเลนี้ก็จะยังคงเป็นทำเลเดือดที่ผู้ประกอบการต่างมองหาที่ดินไว้เพื่อการพัฒนากันอย่างต่อเนื่อง” นายภัทรชัย กล่าวให้ความเห็นพร้อมกับบอกว่า มีบิ๊กอสังหาฯหลายรายกักตุนที่ดินไว้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการในปีหน้าเป็นที่เรียบร้อย

 

พระราม 9 – รัชดา ทำเลร้อนแรงอีกทำเลที่มีหลายคนพูดถึงกันมากมายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาคือ พื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 – รัชดาภิเษกเพราะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปี และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลนี้จะมีราคาขายแพงขึ้นทุกปีๆ  คอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 – รัชดาภิเษก เป็นย่านที่กลุ่มนักลงทุนชาวจีนและประเทศในกลุ่มเอเชียให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากใกล้กับสถานทูตจีนบนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มลูกค้าเช่าจากประเทศจีนและชาติอื่นๆในเอเชียลงทุนและอาศัยกันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมย่านนี่มากเป็นพิเศษทั้งกลุ่มนักลงทุนระยะสั่นและระยะยาว ซึ่งนักลงทุนเหล่านี่จะรวมตัวกันซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบิ๊กล็อตเป็นส่วนใหญ่เพื่อจะได้ราคาที่ถูกลง และบ้างก็ซื้อผ่านเอเจนซี่คนจีนที่มาดีลกับโครงการ

 

ในช่วงที่ผ่านมา ย่านพระราม 9 – รัชดาภิเษกก็มีดีเวลลอปเปอร์จีนสนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการแล้วถึง 3 ราย รวมมูลค่าการลงทุนประมาณ 20,000 ล้านาท  คือ กลุ่ม TC Development กลุ่มอสังหาฯทุนจีน เทียนเฉิน กรุ๊ป พัฒนาโครงการแล้ว ถึง 2 โครงการด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 13,000 ล้านบาท, บริษัท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย จำกัด (คันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง ) ผู้พัฒนาโครงการ  Artisan Ratchada (อาร์ติซาน รัชดา) มูลค่าการลงทุนกว่า 6,800 ล้านบาท และยังมี โครงการ JRY Condominium จาก JRY DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD. ก็เป็นกลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนที่เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่าพระราม 9 – รัชดาภิเษก

 

ทำเลย่านนี้ยังมีอีก 1 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในประเทศ อย่างบริษัท แสนสิริ ที่กำลังรอเวลาเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักซูรี่โครงการขนาดใหญ่อีก 1 โครงการในอนาคตอันใกล้

 

ในปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเกือบตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก กว่า 5 โครงการ ประมาณ 4,870 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 15,320 ล้านบาท ซึ่งแต่ละโครงการก็สามารถสร้างยอดขายได้เป็นอย่างดี ซึ่งคาดการณ์ว่าทำเลพระราม 9 รัชดา จะยังคงเป็นทำเลทองที่ร้อนร้องอย่างต่อเนื่องในปี 2562

 

รามคำแหง เป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากหลังจากที่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. ตั้งแต่เดือน พ.ค.2560 ที่ผ่านมา  ล่าสุดมีผลงานคืบหน้าแล้ว 5.57% มีกำหนดเปิดบริการในปี 2566 รวมถึง การลงทุนรีโนเวทเดอะมอลล์ รามคำแหง 2 (ฝั่งมุ่งหน้ามาแยกพระราม 9-รามคำแหง)  ของบริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด ที่เตรียมปรับโฉมใหม่ ให้กลายเป็น “มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์” รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม หนุนย่านการค้าบางกะปิ-รามคำแหง ให้คึกคัก บนที่ดินกว่า 30 ไร่ โดยเริ่มดำเนินการในปลายปี 2560 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 2-3 ปี  ยิ่งเป็นตัวผลักดันให้รามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

 

ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลย่านรามคำแหงอีกกว่า  4,793 ยูนิต จากผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง บริษัท ศุภาลัย ที่เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่อย่างโครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง เป็นโครงการคอนโด High Rise ติด MRT สถานีราชมังคลา มีทั้งหมด 3 อาคาร สูง 34, 34 และ 26 ชั้น ตามลำดับ จำนวนยูนิตทั้งโครงการ 2,073 ยูนิต บนที่ดินกว่า 15 ไร่ โดยตัวที่ดินของโครงการจะเป็นแบบแนวลึก เริ่มตั้งแต่ถนนรามคำแหง ลึกลงไปจนถึงถนนหัวหมาก

 

ส่วน บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท ก็เปิดคอนโด High Ries  “เดอะ ทรี หัวหมาก”  ประมาณ 590 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,700 ล้านบาท บนแปลงที่ดินขนาดประมาณ 5 ไร่ ติด ถ.รามคำแหง ช่วงระหว่างซอย 85/2 และ 87 และด้านหลังติดคลองแสนแสบ อยู่ใกล้กับแยกลำสาลีประมาณ 350 เมตร ซึ่งจะเปิดที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าอินเตอร์เชนจ์ ลำสาลี (สายสีส้มและสายสีเหลือง) อีกทั้งยังอยู่ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ท่าเรือคลองแสนแสบ ท่าเดอะมอลล์ บางกะปิ  บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็คว้าที่ดินแปลงใหญ่ ติด MRT สถานีหัวหมาก พัฒนาเป็นคอนโด High Rise  ภายใต้แบรนด์ NICHE mono รามคำแหงบนที่ดิน 15 ไร่ 1,700 ยูนิต 2 อาคาร ซึ่งยิ่งส่งผลให้ทำเลย่านรามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรงและน่าจับตามองเป็นอย่างมากในอนาคต

 

ล่าสุด บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ก็กระโดดลงทำเล รามคำแหง (เยื้อง รพ.รามคำแหง) ผุดโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ รามคำแหง คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ บนทำเลโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ถ.รามคำแหง ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นอาคารชุดพักอาศัยสูงกว่า 30  ชั้น จำนวน 1 อาคาร เกือบ 600  ยูนิต และร้านค้า 2 ยูนิต

 

สำหรับทำเลที่จะน่าจับตามองว่าจะเข้าสู่โซน  “ดาวร่วง” หรือไม่ ? อย่างไร ? ในปี 2562 แต่ที่แน่ๆ มีหลายทำเลที่ถือว่าปราบเซียนในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาในมุมของของแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย  มีดังนี้

 

ช่วงทำเลช่วงแยกเกษตร – หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียนที่ในช่วงปีที่ผ่านผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต – คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2558 เป็นต้นมา ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต – คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า ในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 14,700 ยูนิต ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้ คือ บริษัท ออริจิ้น ฯ  ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย

 

ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 13,800 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายที่ให้ความสนใจและพัฒนาโครงการใหม่เป็นครั้งแรกในช่วงที่ผ่านมา เช่น บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่พัฒนาโครงการ พลัม คอนโด สะพานใหม่ 681 ยูนิต และ บริษัทแสนสิริ พัฒนาโครงการ เดอะ เบส สะพานใหม่ คอนโด High Rise 14 ชั้น ติดถนนพหลโยธินและสถานีสายหยุด บนที่ดินประมาณ 4 ไร่ ประมาณ 820 ยูนิต  เป็นต้น

 

ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงทำเลดังกล่าวยอดขายที่ได้ไม่โดดเด่นและหวือหวาอย่างอย่างที่คิด ส่วนหนึ่งอาจเนื่องมาจาก การตั้งราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้  อีกทั้งยังมีที่อยู่อาศัยแนวราบประเภททาวน์โฮม เป็นตัวเลือกที่เปรียบเทียบแล้วผู้บริโภคอาจคิดว่าซื้อทาวน์โฮมนั้นคุ้มกว่า ด้วยเพราะราคาคอนโดมิเนียมมีราคาขายที่ใกล้คียงกับทาวน์โฮมมากเกินไปจึงทำให้ยอดขายไม่เป็นตามเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้

 

 จรัญสนิทวงศ์ ทำเลยย่านจรัญสนิทวงศ์ก็ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก  ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง  โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ  99.26%  ซึ่งภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี่  ซึ่งพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

 

ล่าสุดพบว่า บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) คว้าที่ดินแปลงงาม ใกล้สถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร พัฒนาเป็นโครงการ โฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562 และนอกจากนี้ยังมีกลุ่ม MBK Real Estate มีตุนที่ดินบริเวณปากซอยจรัญฯ 7 ไว้เตรียมพัฒนาโครงการ ส่วนบริษัท ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจรัญฯ 13 พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร ประมาณ 190 ยูนิต และ บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท ก็เปิดการขาย อาคาร A อาคารสุดท้าย ของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือน พ.ย. ที่จะถึงอีกประมาณ 542 ยูนิต

 

นอกจากนี้ยังรวมถึง โครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ  ของบริษัท คอนคอร์ด พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกง ก็กลับมาเปิดตัวใหม่ภายใต้ชื่อโครงการ วัน ริเวอร์เบนด์ ปิ่นเกล้า-จรัญ   เพื่อกลับมาเปิดการขายอีกครั้งหลังจากที่หยุดการขายไปพักใหญ่ ซึ่งการกลับมาเปิดตัวอีกครั้งจะได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าได้ตามที่คาดการณ์ไว้คงต้องจับตาดูอีกครั้ง

 

“แม้มีการเปิดตัวกันเป็นจำนวนมากในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา แต่ส่วนใหญ่ยอดขายก็ค่อนข้างอึด ไม่ค่อยคึกคักตามที่คาดการณ์ไว้ ถือได้ว่า เป็นอีกทำเลปราบเซียนอีก 1 ทำเลสำหนับ ปี 2561 ที่ผ่านมา”

 

 แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า  – บางไผ่ ก็ยังคงเป็นทำเลที่ถือได้ว่า ยังเป็นพื้นที่ที่ยังคงโอเวอร์ ซัพพลายสำหรับทำเลย่านดังกล่าวในปัจจุบัน เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอึด เป็นทำเลที่ถึงแม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้ง อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงมีหน่วยที่เหลือขายแต่ยอดขายก็แทบไม่ค่อยกระเตื้อง ผู้ประกอบการพากันอัดแคมเปนส่งเสริมการขายกันเต็มรูปแบบ มีการนำห้องเหลือขายมาลดราคา แต่ก็ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียมยังคงใกล้เคียงกับราคาในส่วนของทาวน์โฮมมากเกินไป  ทำให้ผู้ซื้อเกิดการเปรียบเทียบซึ่งหากเข้าเสียเงินเพิ่มอีกนิดเดียวก็ได้ทาวน์โฮมที่ขนาดใหญ่กว่า ซึ่งดีกว่าคอนโดมิเนียมอย่างแน่นอน

 

 “ทำเลย่านนี้ยังคงมีซัพพลายคงค้างเพื่อรอการระบายอีกเป็นจำนวนมาก” แต่อย่างไรก็ตาม มีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายได้ซื้อที่ดินไว้และมีแผนที่จะนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆ ทั้ง  บริษัทแสนสิริ และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นต้น แต่คาดว่าก็ยังคงไม่ใช้ในเร็วๆๆนี้ที่พวกเขาจะนำที่ดินเหล่านั้นมาพัฒนาและเปิดตัวโครงการใหม่

 

สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลาย ถึงสถานี ช้างสามเศียร  เป็นอีกทำเลที่ถึงแม้ว่าหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่ง ถึงสถานีสำโรงไปเมื่อเดือนเมษายน 2561 ที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดเปิดเดินรถตลอดสาย โดยจะทดลองเดินรถตั้งแต่วันที่ 6 ธันวาคมนี้เป็นต้นไป แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าว ก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ที่ยังคงมี stock คงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

 

เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็วในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้าในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียนโดยตรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพากันปรับราคาขายคอนโดมิเนียมสูงขึ้น จนเกินกว่าที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้มีสต็อคคงค้างเพื่อการระบายในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งถึงแม้ว่าบีทีเอสยังเปิดให้บริการแล้ว แต่ก็ไม่ค่อยมีผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวจะดีขึ้น

 

 แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างแล้วประมาณ 3.1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564  แต่ก็มีอุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายในทำเลย่านแจ้งวัฒนะก็ยังคงอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี และเป็นอีกทำเลที่ถือว่าในส่วนของราคาขายสามารถปรับขึ้นได้น้อยมาก อุปทานที่อยู่ที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ เป็นของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการ พลัมคอนโดแจ้งวัฒนะ เฟส 3 และ พลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ ถึง 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากระดับราคาขายไม่สูงมาก และติดกับถนนใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้าถึง 3 สาย

 

ส่วนอีก 1 โครงการจาก บริษัทโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  ที่เปิดตัวโครงการ “นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ” เมื่อต้นเดือน มีนาคม 2561 ที่ผ่านมา และสามารถปิดการขายได้เพียง 1 วันหลังจากเปิดขายเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้มากนัก เพราะปัจจุบันก่อสร้างแล้วเพียงแค่ประมาณ 3.1% แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูคืบหน้าไปมากกว่านี่ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง