การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2559 ติดต่อกันเป็นปีที่สามหากมองในเชิงบวกก็ถือว่าส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมโดยรวม ก็คือ 1.การปรับตัวของดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่เปิดโครงการใหม่ออกสู่ตลาดมากจนเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย2.มาตรการของภาครัฐที่ออกมาสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาฯในปลายปี2558และสิ้นสุดมาตรการเมื่อสิ้นเดือนเมษายน 2559 ที่ผ่านมาตลาดมีการดูดซัพพลายได้ค่อนข้างมากในช่วง3-4เดือนแรกของปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัย

จากสภาวะการณ์ดังกล่าวประกอบกับยังมองว่าแศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวช้า ทำให้คาดการณ์กันว่าภาพโดยรวมของตลาดอสังหาฯในปี 2560 น่าจะทรงตัวหรือเติบโตเพียงเล็กน้อย หลายบริษัทดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง บางรายขยายฐานสู่อสังหาฯแนวราบเพิ่มจากเดิมจะเน้นลงทุนและพัฒนาเฉพาะคอนโดมิเนียม ด้วยเพราะมองว่า อสังหาฯแนวราบมีความเสี่ยงต่ำกว่าคอนโดฯ กล่าวคือ การทำโครงการแนวราบเมื่อเปิดตัวโครงการแล้วสามารถที่จะเปิดขายไปได้ยาว 3ปี 5ปีได้จนกว่าจะขายหมด ในขณะที่คอนโดฯถึงแม้จะขายได้เพียงหนึ่งยูนิต (ถ้าไม่ยกเลิกโครงการ)ก็จะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคาร

เปิดเงื่อนเป็น…เงื่อนตายอสังหาฯปี 2560

หากพิจารณาถึงตัวแปรหรือปัจจัยที่มีผลกระทบภาคธุรกิจทั้งในเชิงบวกละเชิงลบ โดยผลกระทบในเชิงบวกนั้นประกอบด้วย1.การลงทุนของภาครัฐบาลในโครงการสาธารณูปโภคต่างๆเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ2.ภาคการส่งออกฟื้นตัวเล็กน้อยจากการที่เงินบาทอ่อนค่า แต่ทั้งนี้ต้องประเมินนโยบายจากประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐอเมริกา“โดนัลด์ ทรัมป์”และยุโรปอีกระยะหนึ่ง 3.ราคาวัสดุก่อสร้างยังทรงตัวและมีกำลังการผลิตที่เพียงพอต่อการบริโภคภายในประเทศ แม้จะมีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐก็จะไม่ส่งผลให้สินค้าขาดตลาด

ขณะที่ปัจจัยเชิงลบนั้นมีดังนี้1.การปรับขึ้นของราคาน้ำมันมีผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อค่าขนส่ง 2. แนวโน้มการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ย 3.สินค้าภาคการเกษตรไม่ขยับราคา 4.ปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน 5.ความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคาร และ 6.ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นต้น

“ผมว่าราคาที่ดินจะเป็นแรงกดดันธุรกิจ ซึ่งเห็นชัดเจนมากจากราคาขายคอนโดฯในเมืองที่เดิมเห็นขายกันที่ 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตรแต่ตอนนี้ขายกันที่ 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร”นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัดกล่าวให้ความเห็นกับทีมงานเว็บไซต์ www.prop2morrow.com พร้อมกับกล่าวต่ออีกว่า การปรับขึ้นของราคาที่ดินในเมืองจะเป็นแรงผลักดันให้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯราคากลางๆขายตารางเมตรไม่เกินแสนบาทขยับออกไปอยู่บริเวณรอบกลางกรุงเทพฯอาทิ ทำเลจรัญสนิทวงค์ สมุทรปราการ และย่านรัตนาธิเบศร์ เป็นต้น ส่วนคอนโดฯราคาไม่เกินล้านบาทหรือล้านบาทต้นๆหรือราคาขาย 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตรก็จะถูกผลักออกไปอยู่ชานเมืองแทน  ภาพการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเห็นค่อนข้างชัดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

บ้านเดี่ยวคือทางออก…โอกาสทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน2ล้านบาทชานเมืองยังมีกำลังซื้อ 

หากพิจารณาถึงโอกาสในการทำการตลาดของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ขยายฐานสู่ตลาดแนวราบมากขึ้นนั้น นอกจากจะมีความเสี่ยงต่ำและมีความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจสูงแล้ว บ้านเดี่ยวนั้นค่อนข้างที่จะพัฒนาได้แบบไม่จำกัดทำเล เห็นได้จากการเปิดตัวของโครงการบ้านเดี่ยวในหลากหลายทำเลทั่วทุกทิศ  และในพื้นที่ย่านเดียวกันระดับราคาขายก็สามารถทำให้แตกต่างกันได้ อีกทั้งบ้านเดี่ยวที่ขายนั้นพื้นที่สีเขียวจะมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้ามากกว่าราคา

พร้อมกันนี้นายอิสระกล่าวด้วยว่า บ้านเดี่ยวระดับราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาทในพื้นที่รอบนอกจะมาทดแทนทาวน์เฮ้าส์ราคา 2 ล้านบาทในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ราคา1ล้านต้นๆนั้นได้หายไปจากตลาดไปเมื่อ3-4ปีก่อนและถูกแทนที่โดยคอนโดฯราคาล้านต้นๆ “ผมว่าคอนโดฯชานเมืองที่ผู้ประกอบการติดปัญหาด้านการระบายสต็อกนั้นส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้บริโภคยังมีทางเลือกที่จะซื้อทาวน์เฮ้าส์อยู่แต่ในอนาคตเมื่อโครงข่ายรถไฟฟ้าสร้างเสร็จสมบูรณ์ตลาดทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองจะถูกทดแทนด้วยคอนโดฯอย่างถาวร ” ทั้งนี้ เป็นเพราะจะถูกกดดันจากราคาคาที่ดินที่ปรับเพิ่ม และทำให้ต้นทุนด้านการก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายกร ธนพิพัฒนศิริ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายการเงินและบริหารบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่าตลาดทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองราคาไม่เกิน2ล้านบาทซึ่งบริษัทฯเรียกว่า“ทาวน์เฮ้าส์โลว์คอสต์”ยังมีดีมานด์และบริษัทฯก็มองว่าสินค้าดังกล่าวสามารถเป็นทางเลือกที่ดีของผู้บริโภคเมื่อเทียบกับคอนโดฯในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน นอกจากทำเลชานเมืองรอบกรุงเทพฯแล้วบริษัทฯยังเน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนิคมอุตสาหกรรมหรือแหล่งงานทั้งในกรุงเทพฯ/ปริมณฑลและต่างจังหวัด

ไฟแนนเชียลแพ็คเกจ-รักษาสมดุลการผลิตและการขาย เป็นหนึ่งในคีย์ซัคเซสยุคดอเบี้ยขาขึ้น ที่ผู้ประกอบการอสังหานำมาใช้ควบคู่ไปกับการดำเนินการในด้านอื่นๆเพื่อเลี่ยงความเสี่ยงนั่นคือ 1.วิเคราะห์การตลาดและคู่แข่งในรายทำเล 2.การปรับระบบการผลิตและการก่อสร้าง ด้วยการนำเทคโนโลยีมาช่วยในการก่อสร้าง 3.การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการบริหารต้นทุนทางการเงิน 4.จัดโปรโมชั่นเพื่อส่งเสริมการขาย รักษาสมดุลระหว่างการผลิต(สินค้าเข้า)และการขาย(สินค้าออก) เป็นต้น

การจัดโปรโมชั่นให้เหมาะสมกับลูกค้าในแต่ละกลุ่มนั้นมีความสำคัญมาก รวมถึงการร่วมมือกับธนาคาร เพื่อจัดแพ็คเกจดอกเบี้ยให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการ โดยลลิลฯได้จัดทำ“ไฟแนนเชียล คลีนิค”ไว้รองรับลูกค้าที่มีความเสี่ยงในการขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านรวมถึง แนวทางในการช่วยหลือลูกค้าโดยการทำ Pre-approve ก่อน เพื่อเตรียมความพร้อมของลูกค้า หรือในกรณีที่สถาบันการเงินให้วงเงินกู้ยืมกับลูกค้าไม่ครบตามจำนวนที่ลูกค้าต้องการกู้ยืม บริษัทฯก็จะมีการช่วยเหลือลูกค้าในการผ่อนดาวน์ในส่วนที่เหลือ

ทุกกลยุทธ์ในการดำเนินงาน นอกจากจะระบายสต็อกสินค้าเก่าแล้วยังเป็นการรองรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนงานปี2560 ลลิลฯตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 8-10 โครงการรวมมูลค่า 4,000 ล้านบาท โดย 70 % จะเน้นทำเลกรุงเทพฯปริมณฑล ส่วนที่เหลือ 30 % จะเน้นพื้นที่ในต่างจังหวัด โครงการที่เปิดจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ระดับราคา 2-6 ล้านบาท ทั้งนี้โครงการที่เปิดใหม่จะเน้นทั้งทำเลเดิมเพื่อรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดรวมทั้งเน้นทำเลใหม่เพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจและขยายฐานลูกค้า เน้นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเป็นบ้านหลังแรก  และในปีนี้ตั้งเป้าเติบโต 15%มียอดขายที่ 3,600 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดรับรู้รายได้ที่ 3,100 ล้านบาทสำหรับผลการดำเนินงานในปี 2559 ที่ผ่านมา บริษัทฯคาดว่าจะมียอดขายที่ 3,500 ล้านบาท และรับรายได้ประมาณ 2,700 ล้านบาท

นั่นเป็นตัวอย่างความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอสังหาฯภายใต้กรอบการมองเศรษฐกิจไทยปี 2560 เติบโตแตะระดับ 3.3-3.8% และจากการโหมลงทุนของภาครัฐรวมถึงปัจจัยบวกอื่นๆจะส่งผลให้ภาคเอกชนเริ่มกลับมาลงทุนเพิ่มขึ้นโดยจะเห็นความชัดเจนในช่วงไตรมาส 3-4 เป็นต้นไป ขณะที่ภาพรวมของภาคธุรกิจอสังหาฯในปีนี้มองว่าจะมีการขยายตัวในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดฯน่าจะยังทรงตัว เนื่องจากยังมีจำนวนซัพพลายย์คงเหลืออยู่ในหลายทำเลที่ยังคงค่อยถูกดูดซับโดยเฉพาะคอนโดฯตลาดกลาง-ล่าง อย่างไรก็ตามเหล่ากูรูอสังหาฯคาดการณ์ว่าในปีนี้ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯจะมีอัตราการเติบโตที่ประมาณ 3-5%