เมื่อใดที่โครงการรถไฟฟ้าเกิด เมื่อนั้นย่อมเป็นเครื่องบ่งชี้ได้ว่าตลอดแนวเส้นทางนั้นย่อมมีความเจริญเติบโต…วันนี้ prop2morrow.com พาเลาะดูความเคลื่อนไหวตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง “ถนนรามคำแหง” หลังจากที่โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อมโยงกรุงเทพฯฝั่งตะวันตกและตะวันออกมีระยะทางรวม 38.7 กม.เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 29.5 กม.และเป็นโครงสร้างยกระดับ 9.2 กม. มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี(สถานีใต้ดิน 22 สถานีและสถานียกระดับ 7สถานี)

ถนนรามคำแหง เป็นถนนสายหนึ่งในกรุงเทพมหานคร ฝั่งตะวันออก มีความยาวรวมทั้งหมดประมาณ 18 กิโลเมตร แบ่งออกเป็น 2 ช่วงคือ1.ช่วงจากสี่แยกคลองตันถึงแยกลำสาลี และ2.ช่วงจากแยกลำสาลีถึงแยกตัดกับถนนสุวินทวงศ์

ลุ้นรื้อผังเมืองใหม่รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม

สถานที่สำคัญของพื้นที่โซนนี้นอกจาก ม.รามคำแหงแล้วว่ากันตามจริงโซนนี้เป็นทำเลที่พักอาศัยมีหมู่บ้านเก่าแก่ ตึกแถว และอพาร์ทเม้นท์เยอะมาก มีออฟฟิศเล็กๆ กระจายอยู่บ้าง และเนื่องจากเป็นโซนที่พักอาศัยจึงมีร้านค้าอยู่ค่อนข้างมาก ร้านอาหารแบบ Street food ก็มีมาก และยังมีห้างกระจุกอยู่ 2 ช่วง คือ แถว ม.รามคำแหง (บิ๊กซี หัวหมาก กับ เดอะ มอลล์ รามฯ) และแถวๆบางกะปิ

ว่าไปแล้วรามคำแหง เป็นทำเลใหม่ที่มี Story ใหม่ๆที่จะเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีส้ม(บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี)ที่จะมาในอนาคตในอีก 3-4ปีข้างหน้ารวมถึงแผนการ Renovate ให้กลายเป็น Mix use  Complex ที่ทันสมัยขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ของ เดอะมออล์ ราม 2 ห้างสรรพสินค้าที่เปิดให้บริการมากว่า 20 ปี  นอกจากนี้ยังมีที่ดินอีกหลายแปลงที่เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดพร้อมจะพลิกโฉมหน้าดินใหม่สร้างมูลค่าเพิ่มเมื่อถึงเวลา อาทิ กลุ่มเจ้าของธุรกิจ กระเบื้องโอฬาร ที่มีที่ดินไม่น้อยกว่า 15 ไร่

อีกแปลงที่น่าสนใจและจับตามองก็คือที่ดินประมาณ 31 ไร่รามคำแหงซอย 28 ที่ บริษัท สิริทรัพย์พัฒนา จำกัด ของกลุ่ม เจ้าสั่ว-เจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ได้ซื้อมาด้วยมูลค่า 980 ล้านบาทจากบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ (GOLD) ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาฯในกลุ่ม “เจริญ สิริวัฒนภักดี”ด้วยตั้งแต่ปี 2557ตามแผนพลิกฟื้นบริษัทฯ ปัจจุบันให้เช่าทำเป็นโกดังและใกล้จะหมดสัญญา มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูสได้ทั้งคอนโดมิเนียม รีเทล ทาวน์เฮาส์ ออฟฟิศในโครงการ เป็นต้น

ด้วยเพราะถนนรามคำแหงมีลักษณะเป็นเส้นก๊วยเตี๋ยวตัด ด้านหน้าฝั่งหนึ่งติดมหาวิทยาลัยรามคำแหง และสสนามราชมังคลากีฬาสถาน หรือสนามกีฬาหัวหมากอีกฝั่งด้านหลังติดคลองแสนแสบ  ประกอบกับพื้นที่ต่างๆดังกล่าวผังเมืองส่วนใหญ่เป็นผังเมืองสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)ประโยชน์การใช้ที่ดิน เอฟเออาร์  (FAR: Floor Area Ratio คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน)พัฒนาได้ 1:4เท่าของที่ดิน และจากการสอบถามผู้ประกอบการบางรายที่ลงทุนพัฒนาโครงการในย่านดังกล่าวนั้น รวมถึงผู้ประกอบการบางรายที่ต้องการหาที่ดินในย่านรามคำแหงต่างก็ลุ้นให้มีการปรับผังสีของผังเมืองใหม่เป็นผังเมืองสีน้ำตาล  เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อให้ใช้ประโยชน์ที่ได้ได้อย่างเต็มที่รับกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ขณะนี้ได้เริ่มดำเนินการและมีความคืบหน้าประมาณ 1.40% ณ เดือนกันยายน 2560 (เป็นการเริ่มก่อสร้างเฟสที่1 ช่วงสุขาภิบาล3)

แข่งผุด 2 โซน “แยกลำสาลี” / “คลองตันถึงพระราม9-รามคำแหง”

หากพิจารณาถึงความหนาแน่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมยังเป็นลักษณะกระจุกตัวในบางพื้นที่นั่นคือ “โซนพื้นที่โดยรอบย่านสี่แยกลำสาลี” และ “โซนสี่แยกคลองตันมาจนถึงแยกพระราม9-รามคำแหง”  ดังนี้

โซนพื้นที่โดยพื้นที่รอบๆย่านแยกสำสาลีจะแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เช่น ตะวันนา โลตัส บิ๊กซี และ เดอะมอลล์บางกะปิ อีกทั้งยังใกล้โรงพยาบาล เช่น รพ.ลาดพร้าว ,รพ.เวชธานี และ รพ.รามคำแหง และใกล้สถานศึกษา เช่น ม.รามคำแหง และนิด้าที่ล่าสุดหน่วยงานภาครัฐคือกระทรวงพลังงาน โดยสำนักนโยบายและแผนพลังงาน ร่วมกับสถาบันอาคารเขียวไทย ที่ยกให้ นิด้าเป็นต้นแบบมหาวิทยาลัยอัจฉริยะ ด้วยการออกแบบให้เป็น “สมาร์ท ซิตี้” (Smart City)นอกจากนี้ยังต้องการให้ นิด้าเมืองอัจฉริยะนี้เป็น Intermodal Transportation Hub ให้กับกรุงเทพฯโซนตะวันออก  ด้วยให้มีการเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าในอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี)เชื่อมกับนิด้าเพื่อเชื่อมต่อกับท่าเรือวัดศรีบุญเรืองโดยใช้Shuttle Bus พลังงานไฟฟ้า

นอกจากนี้ทำเล แยกลำสาลีแห่งนี้ ยังมีความคล่องตัวในการเดินทางทั้งมุ่งสู่ใจกลางเมืองได้หลายช่องทาง ด้วยเรือด่วนท่าเรือบางกะปิ –ประตูน้ำ และ Airport Link รามคำแหง และในอนาคตที่นี่ แยกลำสาลี ยังเป็นจุดเชื่อมของรถไฟฟ้าสองสาย คือ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง)ที่วิ่งตรงมาจากลาดพร้าวถึงแยกบางกะปิจุดเชื่อม( Interchange )ต่อสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี)ที่บริเวณแยกลำสาลี

ในพื้นที่ดังกล่าวส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ส่งมอบให้ลูกค้าและมีความคืบหน้าด้านการขายไปแล้วเกือบ 100% ซึ่งโครงการในย่านดังกล่าวนั้นมีดังนี้ อาทิ  โครงการ ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 44 สร้างเสร็จปี 2551, โครงการลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 60/2 สร้างเสร็จปี 2557 ,โครงการแบงค์คอก ฮอไรซอน รามคำแหง 60 สร้างเสร็จปี 2553 ,โครงการ ดีคอนโด รามคำแหง 64 สร้างเสร็จปี 2556,โครงการชีวาทัย รามคำแหง  สร้างเสร็จปี 2556 , โครงการLiving Nest คอนโดรามคำแหง สร้างเสร็จปี 2558 ,โครงการเดอะ คิวบ์ รามคำแหง ซอย 89/2 สร้างเสร็จปี 2558

ล่าสุด บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้เปิดตัวโครงการ ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง (Knightsbridge Collage Ramkhamhaeng)1ใน3โครงการร่วมทุนกับกับ NOMURA REAL ESTATE HOLDING  เป็นโปรดักส์กลุ่ม Premium Mass เจาะคนรุ่นใหม่ที่ชอบคอนโดหรู ทำเลดี ใกล้ MRT หัวหมากประมาณ 100 เมตร และใกล้ Interchange สถานีลำสาลี มาพร้อม Full Facility Co-working space & living space กว่า 350 ตร.ม. Co-kitchen Space และสระว่ายน้ำ 25 เมตรที่มากับลู่วิ่งลอยฟ้า

โครงการ ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง (Knightsbridge Collage Ramkhamhaeng)1ใน3โครงการร่วมทุนกับกับ NOMURA REAL ESTATE HOLDING  เป็นโปรดักส์กลุ่ม Premium Mass

โครงการ ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง บนพื้นที่กว่า 4 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสูง 25 ชั้น กับห้อง 4 Type ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่  22.20-43.30  ตารางเมตร (ตร.ม.)ขายแบบ Fully Furnished 1.89 ล้านบาท อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่ https://prop2morrow.com/2017/08/28/kb-ramkumhang-orange-line/

ส่วน“โซนสี่แยกคลองตันมาจนถึงแยกพระราม9-รามคำแหง”เห็นชัดเจนถึงการเข้าไปซื้อที่ดินผุดโครงการตั้งแต่ปี2558 ต่อเนื่องมาจนถึงปี2560 ซึ่งมีผู้เล่น3-4 รายใหญ่ คือ  บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท พัฒนาโครงการพลัม รามคำแหง สเตชั่น ติดซอยรามคำแหง 2 ห่างจากแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ สถานีรามคำแหง ประมาณ 250 เมตรบนพื้นที่กว่า 5 ไร่ คอนโดมิเนียมรูปตัว U ความสูง 33 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 1,003 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 22.5-46 ตารางเมตร(ตร.ม.)ราคาขายเริ่ม 1.85 ล้านบาทต่อยูนิตหรือราคาเฉลี่ย 86,000 บาทต่อตร.ม.

Cr: https://plum.pruksa.com/11575/plumcondo  ณ เดือนสิงหาคม 2560 งานด้านก่อสร้างมีความคืบหน้า 33 % คาดว่าจะแล้วเสร็จ เดือนมิถุนายน 2561

บมจ.แสนสิริ  พัฒนาโครงการ เดอะ เบส การ์เดน-พระราม 9 ใกล้รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์เพียง 700 เมตร และทางด่วนพิเศษศรีรัช 800 เมตร และห่างจุดขึ้นลงทางด่วนรามอินทรา-อาจนรงค์กว่า1 กม. ตั้งพื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ อาคารพักอาศัยสูง 36 ชั้น 1 อาคารพื่อพักอาศัย 639 ยูนิต และเพื่อการพาณิชย์ 1 ยูนิต แบ่งห้องชุดพักอาศัยเป็นขนาด1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ( 26.5 – 34.75 ตร.ม. ) และประเภท 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ( 49.75 – 55.0 ตร.ม. )ราคาเริ่มต้นเริ่ม 2.99 ล้านบาท*ก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณปี2562

ก่อนหน้านี้ เมื่อปี2555 แสนสิริเปิดตัวโครงการ เดอะเบส พระราม9-รามคำแหง บนเนื้อที่กว่า 5 ไร่(เดิมเป็นที่ตั้งสนง.เอวอน) เป็น คอนโดฯ High Rise สูง35 ชั้น จำนวน 923 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 25-49 ตร.ม. ราคาขายเริ่ม 1.3-3 ล้านบาทเศษ

บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการ IDEO New Rama 9 เป็นคอนโดฯ High Rise 24 ชั้น บนเนื้อที่กว่า 4 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง ใกล้แยกรามคำแหงตัดถนนพระราม 9 และใกล้กับ Foodland ในระยะที่เดินไปได้ ตัวโครงการมาในคอนเซปต์ Hybird และมีห้องชุดพักอาศัย 994 ยูนิต+ห้องชุดเพื่อการค้า 2 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 26-34 ตร.ม.ฝ้าเพดานสูง 2.8-4.5 เมตร ราคาขายเริ่มประมาณ 1.99 – 4.4 ล้านบาท ผ่าน EIA ผ่านแล้ว มีความคืบหน้าด้านการขานแล้วกว่า 70% เริ่มก่อสร้างเดือนตุลาคม ปี 2560 และคาดว่าจะแล้วเสร็จเดือนมิถุนายน ปี 2562

ขณะที่บมจ. เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์โครงการ METRIS พระราม 9 – รามคำแหง คอนโด High Rise สูง 33 ชั้น และชั้นใต้ดิน 2 ชั้นใกล้แยกรามคำแหงตัดถนนพระราม 9 เข้า-ออกได้ทั้งจากพระราม 9 และรามคำแหง ใกล้กับ Foodland ในระยะที่เดินได้ ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 2 ไร่เศษ พัฒนาเป็นคอนโดฯ High Rise สูง33 ชั้น 1 อาคารจำนวน 570 ยูนิต ฝ้าเพดานสูง 2.65 เมตร ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 30-50.5 ตร.ม. ราคาขายเริ่ม 2.8 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั้งโครงการ 90,000 บาท ปัจจุบันEIAผ่านแล้ว คาดก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2563 และเป็นคอนโดฯที่สามารถเลี้ยงสัตว์ในโครงการได้

จากข้อมูลข้างต้นนั่นเป็นความเคลื่อนไหว(บางส่วน)ของการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนสองฝั่งของถนนรามคำแหง ที่ได้ชื่อว่าเป็นทำเลใหม่ที่พร้อมพลิกโฉมรอรับโอกาสในอนาคตโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเป็นโครงการที่ตัดผ่านใจกลางเมือง เชื่อมกรุงเทพฝั่งตะวันตกกับตะวันออก จากสถานีตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม-บางกะปิ-มีนบุรี มีระยะทาง 38.7 กม.เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 29.5 กม.และเป็นโครงสร้างยกระดับ 9.2  กม. มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี (สถานีใต้ดิน 22 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี)ซึ่งได้เริ่มลงมือก่อสร้างในเฟสที่1 ก่อนคือช่วงช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี