วันนี้ (21 กันยายน 2560)บริษัท ทูมอร์โรว์ กรุ๊ป จำกัด และเว็ปไซต์ prop2morrow.comจัดงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “Bangkok’s New Landmark แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่” ซึ่งกำลังเป็นกระแสอินเทรนด์ในยุค 4.0 นี้ ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯค่ายยักษ์ต่างพยายามหาพื้นที่ศักยภาพเพื่อปักหมุดสร้างแลนด์มาร์คให้เป็นจุดขายกันมาก ซึ่งส่วนใหญ่ทำเลที่ตั้งจะอยู่ใกล้แนวระบบราง หรือรถไฟฟ้านั่นเอง

ผังเมืองใหม่เอื้อโครงการแนวรถไฟฟ้าโบนัสFARเพิ่ม20%

โดยเริ่มจากนางสาวก่องกนก เมนะรุจิ นักวิเคราะห์นโยบายและแผนชำนาญการพิเศษหัวหน้ากลุ่มยุทธศาสตร์และแผนการขนส่งทางรางสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร หรือ สนข. เปิดเผยภายใต้หัวข้อ “แผนการพัฒนาระบบรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล”ว่า สนข.ถือเป็นหน่วยงานที่มีส่วนสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ  โดยวางนโยบายจากความเป็นจริงให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยในเมือง โดยระบบการขนส่งเพื่อรองรับการเดินทางที่ประหยัด ดีที่สุดและใช้ระยะเวลาที่น้อยลง คือระบบราง รัฐบาลจึงได้มีการวางแผนแม่บทเกี่ยวกับระบบรางมาตั้งแต่ปี 2537 โดยสายแรกที่เห็นคือสายสีเขียว (สีลมและสุขุมวิท) และมีพัฒนามาต่อเนื่องจนถึงปัจจุบันที่เป็นช่วงบูมมาก จนถึงปัจจุบันมีทั้งหมด 12 เส้นทาง แล้ว ทั้งระยะสั้น กลาง และยาว โดยเป็นเส้นทางหลัก(มีผู้โดยสารปริมาณมาก)และเส้นทางรอง (เส้นทางที่มีผู้โดยสารที่เบาบาง เช่น สายสีชมพูและสายสีเหลือง)

นอกจากนี้คณะรัฐมนตรีได้มอบหมายให้สนข.ไปศึกษาและพิจารณาบรรจุโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรองของกรุงเทพมหานครใน M-Map 2 จำนวน 3 โครงการ คือ สายสีเทา จากวัชรพล-สะพานพระราม 9 ระยะทาง 26 กิโลเมตร  ,สายบางนา-สุวรรณภูมิ เป็นระบบขนส่งมวลชนเบา  และสายสีทอง จากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-เขตคลองสาน-ถนนประชาธิปก ระยะทาง 2.7 กิโลเมตร

ทั้งนี้คณะรัฐมนตรี (ครม.)ได้มีมติเห็นชอบตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล(M-MAP 1)ที่ให้มีการสร้างรถไฟฟ้า 12 สายให้เสร็จภายในปี 2572 โดยเร่งรัดให้เร่งดำเนินการใน 10 สายหลัก ระยะทาง 464 กิโลเมตร จำนวน  312 สถานี ครอบคลุมพื้นที่ 680 ตารางกิโลเมตร  รองรับประชาชน 5.13 ล้านคน ประกอบด้วยโครงข่ายหลัก 8 เส้นทาง  โครงข่ายรอง 2 เส้นทาง ขณะนี้ได้เปิดดำเนินการไปแล้ว 5 โครงการระยะทาง 110.5 กิโลเมตร(23.81 %) อยู่ระหว่าง การก่อสร้าง 6 โครงการ ระยะทาง 120.4 กิโลเมตร(25.94%) โครงการประกวดราคาเสร็จสิ้น เตรียมการก่อสร้างในปีนี้ 6 โครงการ ระยะทาง 64.9 กิโลเมตร (19.98%) โดย ครม.เห็นชอบการคัดเลือกเอกชนไปแล้วเมื่อ 30 พ.ค.)

ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมนตรีอนุมัติในปีนี้อีก 7 โครงการ รวมระยะทาง 97.6 กิโลเมตร (21.03%) ประกอบด้วย สายสีแดงเข้มช่วงรังสิต-มธ.รังสิต ระยะทาง 10 กิโลเมตร สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ระยะทาง 14 กิโลเมตรา สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กิโลเมตร สายสีเขียวเข้มช่วง คูคต-ลำลูกกา ระยะทาง 6.8 กิโลเมตร สายใหม่ ARL ระยะที่ 1 พญาไท-บางซื่อ ระยะที่ 2 บางซื่อ-ดอนเมือง รวมระยะทาง 21.8 กิโลเมตร สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ ระยะทาง 13.4 กิโลเมตร ส่ายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร และ ยังไม่ได้ดำเนินการอีก (9.75%)

อย่างไรก็ตามในปี 2562 จะเปิดให้บริการระยะทาง 140.2 กิโลเมตร ปี 2564 เปิดให้บริการ 326.4 กิโลเมตร ปี 2572 เปิดให้บริการ ระยะทาง 418.9 กิโลเมตร รวม 464 สถานี ซึ่งผู้ประกอบการควรพิจารณาลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าที่มีศักยภาพ

ทั้งนี้การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งมวลชนนั้นไปพร้อมกับการพัฒนาพื้นที่รอบโครงข่ายและสถานีจะสามารถควบคุมทิศทางการพัฒนาเมือง จะสามารถควบคุมทิศทางการพัฒนาเมืองให้เกิดความกระชับและมีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหนาแน่นได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะที่ผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2561 ที่ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรัศมี 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้ามีประสิทธิภาพและมีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น อาทิ หากพัฒนาภายในรัศมี 600 เมตรจะได้โบนัสอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio:FAR) เพิ่มขึ้น 20% หรือกรณีมีพื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้นจากกฎหมายกำหนัดก็จะได้รับโบนัสเพิ่มเช่นเดียวกัน นอกจากจะเอื้อต่อผู้ประกอบการที่อยู่ในรัศมี 600 เมตร แล้วยังทำให้เกิดการพัฒนาอื่นๆตามมาในรัศมี 12 กิโลเมตร

โดยที่ผ่านมารัฐบาลได้มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยร่างผังเมืองมหานครกรุงเทพและจังหวัดโดยรอบ เพื่อเป็นผังเมืองชี้นำในการพัฒนาให้เป็นทิศทางเดียวกัน จากเดิมที่ต่างคนต่างทำจนเกิดความไม่เท่าเทียม เช่นบนถนนเส้นเดียวกันแต่เป็นคนละจังหวัด สัดส่วน FAR ก็จะไม่เท่ากัน

อีก5ปีแลนด์มาร์คกรุงเทพฯเปลี่ยนโฉมใหม่

ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี จำกัด กล่าวว่า ภายในระยะเวลา 5 ปีข้างนี้หน้าแลนด์มาร์คของกรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปในอีกรูปแบบหนึ่ง ปัจจุบันมองแลนด์มาร์คแค่ตัวอาคารที่มีรูปร่าง สะดุดตา โดยทำเลแรกที่จะเป็นแลนด์มาร์คคือ บริเวณโดยรอบสวนลุมพินี เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ถึง 3 โครงการจะเกิดขึ้น คือ โครงการ  “One Bangkok” (วัน แบงค็อก)  มีพื้นที่ 104 ไร่ อยู่ตรงหัวมุมวิทยุ ตัดพระราม 4,โครงการหลังสวนวิลเลจ  มีเนื้อที่ 56 ไร่ ของสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และโครงการของกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี หัวมุมถนนสีลม พื้นที่ 23 ไร่

ทั้งนี้เมื่อโครงการทั้ง 3 เสร็จสมบูรณ์ ทำให้บริเวณโดยรอบสวนลุมฯเป็นนิวแลนด์มาร์คใหม่ของกรุงเทพฯทำเลแรก เพราะด้วยพื้นที่บริเวณดังกล่าวอยู่ริมถนนใหญ่ ได้FARเต็ม สามารถสร้างอาคารขนาดสูงได้เต็มที่ จึงสามารถพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ มีครบทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัย และโครงการเพื่อการพาณิชย์

“ในอีก 5 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการดังกล่าวสร้างเสร็จ จะทำให้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นมาก จากปัจจุบันอยู่ 4.4 ล้านตารางเมตร เพิ่มเป็น 7.85 แสนตารางเมตร รวมเฉพาะแค่วัน แบงค็อก เฟสเดียว ส่วนรีเทลปัจจุบันมีพื้นที่รวม 1.5 แสนตารางเมตร เพิ่มขึ้นอีก 2.85 แสนตารางเมตร หรือ 9% ในอีก 5 ปีข้างหน้า และจะมีโรงแรมเพิ่มขึ้นอีก 18%”นางสาวอลิวัสสา กล่าว

นางสาวอลิวัสสา กล่าวเพิ่มเติมว่า ในอนาคตทำเลที่จะพัฒนาเป็นแลนด์มาร์คได้ คือ โซนติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฝั่งเจริญนคร และเจริญกรุง  ซึ่งมีจุดเด่นของทำเลที่มีคาแรคเตอร์ที่แตกต่าง สังเกตว่าคอนโดมิเนียมติดริมแม่น้ำ เมื่อพัฒนาออกมา จะขายได้ 100% นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีทองที่เชื่อมในเมืองกับฝั่งธนบุรีอีกด้วย

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่น่าสนใจอีกหลายพื้นที่ เช่น พื้นที่มักกะสัน จะเปิดการประมูลเร็วๆนี้ ซึ่งต้องจับตาดูว่าผู้ประมูลจะทำรูปแบบออกมาอย่างไร และผู้ประกอบการรายใดจะเข้าร่วมประมูล  ,พื้นที่พระราม 9 มีโครงการ ซุปเปอร์ทาวเวอร์ , พื้นที่สุขุมวิท บางนา มีโครงการ แบงค็อก มอลล์ ที่สามารถเชื่อมต่อไปสุวรรณภูมิ

ระบบรางขยายตัวหนุนเกิดเมืองศูนย์กลาง

นายอิสระ บุญยัง  นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การพัฒนาโครงข่ายระบบรางจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กรุงเทพฯสามารถเติบโตไปได้อีกมาก นอกจากนี้การขยายระบบรางไปยังเส้นทางต่างจังหวัดยังทำให้จังหวัดที่เส้นทางรถไฟฟ้าผ่านมีการขยายตัวและเจริญเติบโตมากขึ้นเช่นกัน นอกจากนี้ยังทำให้เกิดเมืองศูนย์กลางที่กระจายตัวออกไปยังภูมิภาคแทนกรุงเทพเพียงแห่งเดียว อาทิ ภาคตะวันออกที่รัฐบาลสนับสนุนให้เกิดโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งจะมีทั้งระบบราง การขยายสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานาชาติ ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังซึ่งจะยกเลิกท่าเรือคลองเตยไปใช้ที่แหลมฉบังแทน

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะทำให้การพัฒนาออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น แต่จำนวนที่ดินที่นำมาพัฒนาจำนวนเท่าเดิม หากอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio : FAR ไม่เปลี่ยนที่ดินที่จะนำมาพัฒนาใหม่ก็จะน้อยลง แม้ว่าจะพัฒนาไกลออกไปเพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ในราคาถูกลง แต่พื้นที่รอบนอก FAR กลับต่ำลงตามจึงไม่ได้ช่วยให้ราคาลดลงได้

แนะ8กฎทองลงทุนซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า

ด้านนายอนุชา กุลวิสุทธิ์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลงจาก 6-8 % เหลือเพียง 4-6 % และจากฐานข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยจากฐานข้อมูลสินเชื่อธนาคาร พบว่าตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา-เดือนกรกฏาคม 2560 บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมเริ่มกลับมาดีขึ้นหลังจากที่แย่ลงตั้งแต่ปี 2558-2559 โดยมีอัตราการขยายตัว 3.9 % ในขณะ คอนโดมิเนียมเริ่มติดลบ 2.9 %ทั้งที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตที่ดีมาตลอด และในปี2561 คาดว่าตลาดอสังหาฯจะมีการเติบโตที่ดี โดยดูจาก Set index ที่ดีขึ้น ซึ่งโดยปกติกเมื่อตลาดหุ้นดี นักเล่นหุ้นได้กำไรก็จะนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์

“การเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมสิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายที่ยังไม่สร้าง มีการเปิดขายในราคาเสมือนมีรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว ดังนั้นควรเลือกซื้อโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่เสร็จแล้ว , เลือกโครงการที่อยู่ติดสถานีหรือห่างออกไปไม่เกิน 400 เมตร,เน้นสถานีที่เป็นจุดตัดหรือมีสกายวอล์ก,ที่จอดรถ ,ระยะเดินเท้าจากที่พักไปยังสถานีรถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆไม่ควรเกิน15นาที, และที่จอดรถในโครงการควรซึ่งปกติจะอยู่ที่ 30-60 %ของจำนวนห้องพัก,เลือกคอนโดฯที่อยู่ในโซนสีแดงราคาจะไม่ตก,เลือกซื้อคอนโดฯที่เพิ่งสร้างเสร็จ เพราะขายได้ทันทีในราคาที่ดี”นายอนุชา กล่าวในที่สุด