ตลาดสามย่านในอดีตถือว่าเป็นแหล่งHangout ที่สำคัญของนักศึกษาจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยทุกระดับ เพราะเป็นศูนย์รวมร้านค้า ร้านอาหารอร่อยๆชื่อดังมากมาย ในราคาที่ไม่แพงมากนัก แต่ภายหลังจากที่ผู้เช่าเดิมหมดสัญญาณ สำนักงานทรัพย์สินของมหาวิทยาลัยฯได้เข้าไปบริหารจัดการและมีการปรับปรุงตลาดและพื้นที่ย่านดังกล่าวใหม่ ก็เป็นการยกระดับสถานที่ทำให้มีร้านอาหาร ร้านกาแฟ แหล่งติวเตอร์ และธุรกิจใหม่ๆอีกมากมาย ในราคาที่ค่อนข้างสูงมากขึ้น
ยังมีพื้นที่แปลงใหญ่อีกส่วนหนึ่งจำนวน 13 ไร่เศษ ที่บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด(มหาชน)หรือ UV บริษัทอสังหาฯ ในเครือของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ชนะการประมูลไปเมื่อปี 2556 ที่ผ่านมา ด้วยสัญญาเช่า 30 ปี และบวกระยะเวลาการก่อสร้าง 4 ปี ซึ่งได้มอบหมายให้บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือโกลเด้นแลนด์ หรือ GOLD ร่วมทุนกับบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด จัดตั้งบริษัท เกษมทรัพย์ภักดี จำกัด โดยโกลเด้นแลนด์ถือหุ้น 49% และทีซีซี 51% ของทุนจดทะเบียน 3,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้ชื่อ “สามย่านมิตรทาวน์ (SAMYAN MITRTOWN)” ขึ้นมา ด้วยงบในการลงทุนถึง 8,500 ล้านบาท ถือว่าเป็นเม็ดเงินการลงทุนที่สูงที่สุดของกลุ่มโกลเด้นแลนด์ เนื่องจากเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ และเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพบนถนนพระราม4 ถือเป็นอีกหนึ่งอาณาจักรของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ
นำเทคโนโลยีสร้างความต่างดึงลูกค้า
นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือโกลเด้นแลนด์ หรือ GOLD เปิดเผยว่า โครงการ“สามย่านมิตรทาวน์ (SAMYAN MITRTOWN)” มีพื้นที่ใช้สอยรวม 222,000 ตารางเมตร ประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลัก คือ 1. อาคารสำนักงาน สูง 32 ชั้น 48,000 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 30% 2.ที่อยู่อาศัย สูง 33 ชั้น แบ่งเป็นคอนโดฯ พื้นที่ 30 ตารางเมตร จำนวน 554 ยูนิต คาดว่าราคาขายจะถูกกว่าคอนโดฯที่อยู่บนที่ดินแบบฟรีโฮลด์ประมาณ 30% ซึ่งปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณ 100,000-200,000 บาท/ตารางเมตร โรงแรม 3-4 ดาว จำนวน 104 ห้อง สัดส่วน 15% 3. รีเทล สูง 6 ชั้น คอนเซ็ปต์ “Urban Life Library” พื้นที่ 36,000 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 30% ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจากับแบรนด์ร้านค้าต่างๆที่มีคอนเซ็ปต์เดียวกันมาลงในโครงการ ก่อนจะปล่อยให้รายย่อยเข้าเช่าพื้นที่ ขณะที่ร้านค้าส่วนใหญ่ในโครงการจะเน้นอาหารถึงร้อยละ 43 อย่างไรก็ตามยังมีพื้นที่ที่เหลืออีกประมาณ 25% จะเป็นพื้นที่จอดรถ 1,600 คัน และอื่นๆ
จากการสำรวจข้อมูลพบว่าในย่านจุฬาฯ มีที่อยู่อาศัยพัฒนากระจุกตัวอยู่พอสมควร เพราะนิสิตนักศึกษายังมีความต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นกลุ่มผู้ปกครองจึงต้องการซื้อไว้ให้ลูกหลานได้พักอาศัย ซึ่งที่ผ่านมาราคาขายต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาท และกลุ่มเป้าหมายล้วนมีความหลากหลาย คาดว่าโครงการดังกล่าวจะถึงจุดคุ้มทุนภายในระยะเวลา 10 ปี
“ปัจจุบันจุฬาฯมีประชากรวนเวียนโดยรอบค่อนข้างมาก ซึ่งแบ่งเป็นบุคลากรรวมประมาณ 8,086 คน มีนิสิตระดับปริญญาตรีหมุนเวียนเรียนปีละประมาณ 25,569 คน ระดับปริญญาโท 8,948 คน ระดับปริญญาเอก 2,604 คน และหลักสูตรอื่นๆอีกประมาณ 730 คน รวมแล้วประมาณ 37,851 คน/ปี
เพื่อให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่คุ้มค่าต่อการลงทุน รวมไปถึงสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นได้ “สามย่านมิตรทาวน์”จึงเป็นโครงการที่มีเทรนด์ที่หลากหลายและน่าสนใจเป็นอย่างมาก ทั้งด้านความทันสมัยและนำเทคโนโลยีใหม่ๆเข้ามาเสริมอย่างต่อเนื่อง โดยร้านค้าที่เข้าไปจำหน่ายในพื้นที่จะต้องเป็นร้านดั้งเดิมมีตำนานของความอร่อย ต้องมีเอกลักษณ์ อีกทั้งยังเป็นแหล่งรวมแบรนด์ร้านค้า สินค้าที่ให้ลูกค้าเข้าไปสัมผัสและเรียนรู้ได้ ก่อนที่จะสั่งซื้อ นอกจากนี้ยังนำรูปแบบ Amazon Go ของยักษ์ค้าปลีกออนไลน์ชื่อดังจากสหรัฐอเมริกา ที่มีร้านสะดวกซื้อ พร้อมนวัตกรรมใหม่ “Just Walk Out” ซึ่งเป็นระบบคิดเงินอัตโนมัติ ที่ลูกค้าสามารถหยิบสินค้าจากชั้นวางแล้วเดินออกจากร้านได้ทันทีไม่ต้องชำระเงินที่เคาท์เตอร์หรือกับพนักงาน โดยค่าสินค้าจะถูกเพิ่มเข้าไปในแอคเคาท์ของลูกค้าโดยอัตโนมัติ ซึ่งลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการจะเป็นกลุ่มที่ใช้ชีวิตในยุคดิจิทัล อายุตั้งแต่ 20-40 ปีขึ้นไป
ทุ่มงบ300ล้านสร้างอุโมงค์เชื่อมMRT
สำหรับความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงการ “สามย่านมิตรทาวน์” หลังจากที่ได้เริ่มก่อสร้างไปตั้งแต่ต้นปี 2559 ปัจจุบันก่อสร้างฐานรากเสร็จแล้ว โดยล่าสุดบริษัทได้ใช้เงินลงทุนอีกประมาณ 300 ล้านบาท เพื่อสร้างอุโมงค์ทางเดินเชื่อมระยะทาง 200 เมตรไปยังรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสามย่าน เพื่อให้ผู้มาใช้บริการเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น ซึ่งบริษัทมั่นใจว่าโครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาส 4 ปี 2562 คาดว่าในช่วงปีแรกจะมีผู้มาใช้บริการในวันธรรมดา ประมาณ 25,000 คน/วัน และวันหยุดประมาณ 20,000 คน/วัน แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกิจกรรมที่จัดขึ้นมาด้วย
ปัจจุบันด้วยศักยภาพของทำเล และซัพพลายที่ดินที่มีจำกัด ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินบนถนนพระราม 4 ปรับตัวสูงขึ้นมีราคาไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา และมีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงทำเลศักยภาพของโครงการที่ใกล้แหล่งรวมคนทำงานจากสำนักงานโดยรอบจำนวนมาก ตั้งแต่สาทร สีลม สุรวงศ์ พระราม 1 และพระราม 4 ซึ่งนอกจากครู อาจารย์ นักเรียน นิสิต นักศึกษาจากสถาบันการศึกษาอย่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจำนวนยกว่า 37,000 คน ยังมีโรงเรียนมัธยมศึกษาขนาดใหญ่อีก 3 แห่ง ได้แก่ โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา โรงเรียนสาธิตมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ปทุมวัน และโรงเรียนสาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งนับเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีปริมาณมาก และทำให้ทำเลนี้มีศักยภาพโดดเด่นอย่างชัดเจน
“อนาคตเราจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวให้กับบริษัทฯ จากปัจจุบันมีรายได้จากการให้เช่าสัดส่วน 20% และจากการขายโครงการที่อยู่อาสัย 80% โดยในย่านพระราม4 ก็เริ่มมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้นเช่นกัน ขณะนี้มีให้เห็นแล้วประมาณ 4-5 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นความท้าทายว่าผู้บริโภคจะเลือกใช้บริการใครมากกว่ากัน”นายธนพล กล่าวในที่สุด
** prop2morrow โดย คุณวาสนา กลั่นประเสริฐ เบอร์โทร.02-632-0645 E-mail : was_am999@yahoo.com
