“เอเวอร์แลนด์”เผยดีมานด์ที่อยู่อาศัยเริ่มทะลักไปนนทบุรี มั่นใจศักยภาพโครงการข่ายคมนาคม ราคาที่ดิน 3 ปีปรับขึ้นเพียง 10% คาดปี60ผังเมืองประกาศใช้แน่หลังสูญญากาศมาหลายปี ด้านโกลเด้นแลนด์ระบุอสังหายุคใหม่ต้องปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลง ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ซอยเฟสย่อย หันรุกตลาดทาวน์โฮมตอบโจทย์ผู้บริโภค

นนทบุรีรอลุ้นประกาศผังเมืองใหม่

นางสาววรรณา ชัยสุพัฒนากุล กรรมการบริหาร บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด(มหาชน) เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ”ตลาดที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป ในมุมมองของผู้ประกอบการ”ว่าที่ผ่านมารัฐบาลทุ่มงบประมาณในการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ซึ่งสามารถให้ประชากรกระจายออกไปอยู่นอกเมืองได้มากขึ้น โดยเน้นทำเลนนทบุรี เป็นหลัก ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเป็นเส้นทางจากกรุงเทพฯ-นนทบุรี ถือเป็นพื้นที่หลัก เมื่อเทียบกับปทุมธานี และสมุทรปราการแล้ว รัฐบาลให้ความสำคัญในการลงทุนในจ.นนทบุรีมาก และยังเป็นจังหวัดที่ สามารถเชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้าน อย่างโครงการมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี เชื่อมเขตเศรษฐกิจ ทวาย มูลค่าโครงการ 55,000 ล้านบาท โดยเฉพาะ อย่างยิ่งการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) จะเป็นการเชื่อมคนกรุงเทพฯมาอยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีและผังเมืองกำลังจะมีสีจากปัจจุบันอยู่ในภาวะสูญญากาศ

ปัจจุบันผู้ประกอบการยังคงเข้าไปลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงอย่างต่อเนื่อง เพราะปัจจุบันจ.นนทบุรี ถูกจัดเป็นจังหวัดรองจากกทม. และผลจากการขายคอนโดฯของบริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด(มหาชน)พบว่า ลูกค้าที่มาซื้อโครงการคือคนกรุงเทพฯ แสดงว่า กำลังซื้อไหลมายังจ.นนทบุรี ทั้งนี้ แม้ว่าซัพพลายตลาด คอนโดฯจะมีประมาณ 45,000 ยูนิต แต่ด้วยสภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย โครงการเปิดใหม่มีจำนวนน้อย ทำให้อัตราการดูดซัพค่อนข้างดี ในระดับที่ 70% ขณะที่ ราคาที่ดินในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ที่เอเวอร์แลนด์ฯเข้ามาทำตลาดในจังหวัดนนทบุรี มีการปรับขึ้นประมาณ 10%เท่านั้น โดยราคาขายที่เหมาะสมอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาท/ตารางเมตร  และในปี2560 จ.นนทบุรี ก็ยังไม่มีคอนโดฯเปิดใหม่มากนัก เพียง 2 โครงการเท่านั้น

สำหรับเรื่องผังเมืองจ.นนทบุรี ที่ปัจจุบันอยู่ในภาวะสูญญากาศ แต่คาดว่าปี 2560 น่าจะมีการประกาศใช้ผังเมืองนนทบุรีออกมา โดยจะพบว่า สีผังสีน้ำตาลและสีแดง จะมีสัดส่วนที่มากขึ้น ทำให้มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากขึ้น รวมไปถึงการก่อสร้างอาคารสูงและค้าปลีก(ดีเทล)ได้ ทั้งนี้ พื้นที่บริเวณแคราย สนามบิน และแจ้งวัฒนะ จะเป็นทำเลที่เกิดโครงการคอนโดมิเนียมอย่างมาก สามารถสร้างได้สูงถึง 30-40 ชั้น หรือ 1:7.5  เนื่องจากถ้าหลุดไปถึงจังหวัดปทุมธานี จะมีข้อจำกัดเรื่องผังสี ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นสีชมพูหรือที่ดินประเภทชุมชน และคาดว่าเมื่อประกาศผังเมืองออกมาแล้วจะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น 15-20%

ต่อไปนนทบุรีจะเปลี่ยนที่อยู่อาศัยจะหนาแน่นมาก ราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่ยังสามารถจับต้องได้ โดยลูกค้าจากกทม.เริ่มขยายมาซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นนทบุรีมากขึ้น ส่วนยอดรีเจค ก็ต้องวางแผนที่จะช่วยลูกค้า โดยเฉพาะธอส.ที่เป็นสถาบันการเงินที่ช่วยเหลือลูกค้าได้ดีมาก

อสังหาฯยุคใหม่ต้องเปลี่ยนแปลง

ด้านนายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน)หรือโกลเด้นแลนด์ หรือ GOLD กล่าวว่า ในสภาวะปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายจะเหนื่อยมากขึ้น  อยู่ในสถานะที่เจอโจทย์ยาก ดังนั้นการพัฒนาอสังหาฯแบบเดิมๆจะทำให้ไม่คืบหน้าและถอยหลังออกไป เพราะปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก โดยแนวราบยังหาที่ดินพัฒนาได้ แต่ทำโครงการขนาดเล็กลง ซึ่งสามารถทำได้หลายโครงการคือสามารถเปิดเป็นเฟสย่อย ซึ่งจะทำให้ยอดขายโดยรวมมากขึ้น

ต้นทุนที่ดินสูงขึ้นทำให้เกิดการพัฒนาโครงการตามกำลังซื้อ โดยเปลี่ยนวิธีคิดใหม่ ด้วยการเลือกทำเลและราคา ด้วยการพัฒนาบ้านที่มีฟังก์ชั่นพื้นฐานพอรับได้ รวมไปถึงรุกตลาดบ้านแฝดมากขึ้น โดยใช้ขนาดที่ดินที่เล็กลง ส่วนการใช้ระบบการก่อสร้างที่ไม่ถูกกับตลาด หรือไม่ตอบโจทย์ผู้บริโภคจะก่อให้เกิดความเสียหายเป็นจำนวนมาก ส่วนระบบพรีแคสเหมาะสำหรับโครงการที่มียอดขายเดือนละ 15-20 ยูนิต และราคาไม่ควรเกิน 10 ล้านบาท และเร่งปิดการขายภายใน 3 เดือน

“ที่ดินหายาก หากจะทำบ้านเดี่ยวต้องราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นจึงต้องปรับแผนรุกตลาดทาวน์เฮาส์แทน ซึ่งจะมีความได้เปรียบเรื่องการพัฒนาโครงการเมื่อเทียบกับคอนโดฯและบ้านเดี่ยว ประกอบกับเมื่อรถไฟฟ้าสายสีต่างๆก็สร้างแล้วเสร็จก็จะทำให้ตลาดแนวราบเติบโตขึ้น”นายแสนผิน กล่าว

สำหรับพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะต้องกระตุ้นตลาดเพราะลูกค้าต้องการความคุ้มค่าเมื่อตัดสินใจซื้อ  ด้วยการเปลี่ยนแบบบ้านเพื่อใช้ในการดึงดูดลูกค้า โดยสร้างให้ได้เหมือนเดิมต้นทุน และไม่เปลี่ยนแปลงและเพิ่มฟังก์ชั่นที่เป็นที่ต้องการของลูกค้า  ด้านการโฆษณาประชาสัมพันธ์ก็ต้องสร้างความแตกต่างมีเอกลักษณ์และกลุ่มเป้าหมายเป็นของตนเอง

ขณะเดียวกันปัญหาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็มีมากขึ้น จาก20% เป็น 30-40%  อันเนื่องมาจากรายได้ไม่พอ ,ไม่มีรายได้ที่แน่ชัดและปัญหาเครดิตบูโร เป็นต้น

** prop2morrow โดย คุณวาสนา กลั่นประเสริฐ  เบอร์โทร.02-632-0645 E-mail : was_am999@yahoo.com