ทีมงานเว็บไซต์www.prop2morrow.com สำรวจผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์(บางส่วน:รายละเอียดในตาราง) 12 รายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า ไตรมาส1 ปี2560 มียอดขายรวม 58,243 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 2,877 ล้านบาทเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน(Q1/59)ของปี2559 ที่มียอดขายรวมที่ 55,366 ล้านบาท ในขณะที่ยอดรับรู้รายได้อยู่ที่ 47,776 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11,019 ล้านบาทเมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปี2559 ที่มียอดรายได้ที่ 58,795ล้านบาทมา ส่วนกำไรสุทธิและอัตรากำไรสุทธินั้นพบว่าไตรมาส1ปี2560 กอดคอกันติดลบแทบจะทั้งสิ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
สาเหตุนั้นน่าจะมาจากในช่วงวันที่ 29 ตุลาคม 2558-28 เมษายน 2559 รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ และมีหน่วยขายในระดับราคาที่เข้าเกณฑ์จำนวนมากทำให้ในช่วงไตรมาส1ปี2559 มียอดขายและยอดรับรู้รายได้ที่มาก เมื่อภาคธุรกิจไม่มีมาตรการรัฐออกมาสนับสนุน ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว สถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากยังมีความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูงและสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่ปรับเพิ่มขึ้น (Non-Performing Loan : NPL)
NPLที่อยู่อาศัยขยับเป็น 3.23%เพิ่มจากไตรมาส4ปีก่อนที่2.93%
ดั่งที่สะท้อนภาพผ่านข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ที่ระบุถึงผลการดำเนินงานของระบบธนาคารพาณิชย์ไตรมาส1ปี2560ถึงสินเชื่อด้อยคุณภาพกลุ่มสินเชื่ออุปโภคบริโภคมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากระดับ 2.71%มาอยู่ที่2.82% เพิ่มขึ้นมาจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ แม้ว่าสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะเป็นหนี้สุดท้ายที่ผู้บริโภคจะทิ้งเมื่อเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่น แต่หนี้เสียสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากไตรมา4ปี2559ที่ 2.93%มาอยู่ที่ 3.23%
การปรับเพิ่มขึ้นของNPLของที่อยู่อาศัยนั้น สะท้อนได้ว่ามาจาก2สาเหตุหลักๆ นั่นคือ 1.ภาวะเศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และ2.เป็นผลพวงมาจากเมื่อ2-3ปีก่อนธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อผ่านผลิตภัณฑ์พิเศษเน้นจ่ายดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรกและจ่ายเพิ่มขึ้นในช่วงหลัง เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องอัตราการผ่อนที่เพิ่มขึ้น(ตามเงื่อนไข)ก็จะกลายเป็นภาระการผ่อนจ่ายของผู้กู้ทำให้มีผลต่อหนี้ด้อยคุณภาพ
บิ๊กอสังหาฯชิงส่วนแบ่งตลาดแนวราบ
ถึงแม้บางรายที่ผลประกอบการด้านยอดขายโดยรวมเพิ่มขึ้น หากแต่ดูรายละเอียดลึกๆพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามอง อาทิ แชมป์อสังหาฯอย่าง “บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท” ที่อัพเดทยอดขาย(Presales )ในไตรมาส 1/2560อยู่ที่ 13,303 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,494 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้น 35.6% เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส1/2559 เปรียบเทียบยอดขายสำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2560 และ 2559 แบ่งตามผลิตภัณฑ์ดังนี้ โดยยอดขายห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมในไตรมาส1/2560อยู่ที่ 5,943ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4,017 ล้านบาทหรือคิดเป็น 208.6%เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส1/2559ที่มียอดขาย 1,926 ล้าบาท
ขณะที่ยอดขายกลุ่มสินค้าประเภททาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวนั้นลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน กล่าวคือ ทาวน์เฮ้าส์ในไตรมาส1/2560 อยู่ที่ 5,146 ล้านบาทลดลง 181 ล้านบาทหรือลดลง 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2559ที่มียอดขายอยู่ที่ 5,327 ล้านบาท ส่วนสินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยวนั้นมียอดในช่วงไตรมาส1/2560 อยู่ที่ 2,214 ล้านบาทหรือลดลงประมาณ 303 ล้านบาทหรือลดลงประมาณ 12.1%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายอยู่ที่ 2,517 ล้านบาท
ทั้งนี้ ยอดขายแนวราบที่ลดลงของพฤกษาฯหากมองอีกมุมนั้นเป็นการสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดที่บริษัทฯผู้นำในตลาดมาต่อเนื่องให้กับคู่แข่งที่พบว่าปัจจุบันมีบิ๊กอสังหาฯทั้ง บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ,แสนสิริ , เอพี (ไทยแลนด์), มั่นคงเคหะการ และ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ เป็นต้น โดยที่ตั้งโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมืองรองรับโครงข่ายรถไฟฟ้า
หากพิจารณาถึงผลประกอบการในไตรมาส1ปี2560พบว่ามีเพียงไม่กี่รายที่ผลประกอบการเติบโตสวนทางตลาดที่ส่วนใหญ่มีผลประกอบการลดลง โดยนายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการของโกลเด้นแลนด์ เปิดเผยว่า ในไตรมาส 1 ปี 2560 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จำนวน 2,591ล้านบาท และสามารถทำกำไรสุทธิจำนวน 303 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลจากการโอนทาวน์โฮมที่เปิดขาย 3 โครงการ คือ 1. โกลเด้น ทาวน์ 2 อ่อนนุช-พัฒนาการ 2. โกลเด้น ซิตี้ ปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ 3. โกลเด้น นีโอ บางนา-กิ่งแก้ว ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ทั้งนี้บริษัทยังคงตั้งเป้าหมายรายได้ที่ 13,000 ล้านบาท โดยมีแผนการเปิดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพิ่มจากนี้อีก 18 โครงการ รวมทั้งปีเปิดทั้งสิ้น 21 โครงการ มูลค่า 21,000 ล้านบาท
เร่งหาทางเพิ่มประสิทธิภาพบริหารต้นทุนและลดค่าใช้จ่าย
ด้านนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวให้ความเห็นว่าโดยภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯยังเผชิญกับความเสี่ยงในการบริหาร Inentory ที่มีอยู่ในเมือรวมถึงDemand ของกลุ่มคอนโดมิเนียม Segment กลาง-ล่างที่ยังอ่อนตัว ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์นั้นยอมรับว่า การแข่งขันค่อนข้างสูงผู้เล่นในตลาดคงวางแผนแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดกันมากขึ้น “ผมมองว่าเป็นเรื่องปกติมากที่ธุรกิจมีการแข่งขันกัน และการที่จะชนะหรือได้เปรียบคู่แข่งนั้นขึ้นอยู่ที่ว่าใครจะควบคุมต้นทุนได้ดีมีประสิทธิภาพได้ดีกว่ากัน”
สำหรับพฤกษาฯล่าสุดได้ ใช้กลยุทธ์บริหารสโตร์(ที่เก็บวัสดุก่อสร้าง)ใหม่ด้วยการจับมือกับทาง บริษัทดีเอชแอล ผู้นำระดับโลกในอุตสาหกรรมบริการลอจิสติกส์ ผ่านศูนย์กระจายสินค้า 2-3 ศูนย์ที่อยู่บริเวณแนวถนนวงแหวน ทำให้สามารถลดต้นทุนด้านการบริหารจัดการได้ค่อนข้างมาก “ในอดีตที่เก็บสินค้าเราจะอยู่ตามไซต์งานก่อสร้างของแต่ละโครงการ ภาระค่าใช้จ่ายการดำเนินงานหรือค่าโอเวอร์เฮดก็จะสูงเมื่อเราเปลี่ยนวิธีการบริหาร-จัดการใหม่ทำให้ค่าโอเวอร์เฮดสิ้นปีนี้น่าจะลดลงเหลือ5%จากเดิมอยู่ที่ 6-7% การที่โอเวอร์เฮดลดนั้นหมายความว่าประสิทธิภาพในการทำกำไรเพิ่มขึ้นในขณะเดียวกันเราก็สามารถที่จะโยกคนที่มีอยู่ไปทำงานทางด้านอื่น” นายปิยะกล่าว พร้อมกับกล่าวในตอนท้ายว่า ในแต่ละปีพฤกษาฯมีค่าใช้จ่ายในการซื้อวัสดุก่อสร้างปีละประมาณ 2 หมื่นล้านบาท และอาจเป็นไปได้ในอนาคตบริษัทฯจะร่วมมือกับทางSCG เพื่อทำให้เกิดการควบคุมต้นทุนได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
