ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ที่อาจเพิ่มขึ้น รวมถึงปัญหาจาก NPL ที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเป็น 3 ปัจจัยเสี่ยงที่จุกอกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการเจ้าของโครงการพยายามที่จะหาทางออกในรูปแบบที่แตกต่างกันไป ผ่านโมเดลการตลาดต่างๆ และล่าสุดเริ่มมีความชัดเจนขึ้นเรื่อยๆนั่นคือ การจัดตั้งบริษัทกลาง (บริษัทปล่อยกู้ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์)หรือ มอร์เกจ คอมปะนี ขึ้นมาเพื่อระดมทุนสักก้อนหนึ่ง สำหรับนำมาปล่อยกู้ให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ฯลฯ
บริษัทกลางดังกล่าวนี้เกิดจากการผู้ประกอบการในวงการอสังหาฯรวมตัวกันจัดตั้งและดำเนินการในรูปแบบนิติบุคคล โดยคาดว่าจะเริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างได้ในต้นปี 2561 หลังจากที่ใช้ความพยายามมาอย่างต่อเนื่องตลอด 4 ปี โดยมีบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย(บตท.)หรือ Secondary Mortgage Corporation(SMC) เข้ามาเป็นตัวช่วยในการซื้อบัญชีลูกค้า(ลูกหนี้)ไปบริหารต่อ ซึ่งปัจจุบันสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้เห็นชอบร่าง พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.ก.บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย พ.ศ.2540 พ.ศ. …. การแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าว เป็นการขยายขอบเขตการทำธุรกรรมจากเดิม ด้วยการให้ บตท.สามารถซื้อกองสินเชื่อที่อยู่อาศัย 2 กลุ่มคือ จากสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดย บตท.จะนำกองสินเชื่อเหล่านี้มาหนุนหลังและออกหลักทรัพย์เพื่อระดมทุนจากตลาดทุนและส่งต่อไปสู่ตลาดเงิน เป็นต้น
กล่าวได้ว่า การแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.ก.บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย พ.ศ.2540 พ.ศ. …. เป็นการเตรียมความพร้อมในการพัฒนาของเครื่องมือทางการเงินที่เปลี่ยนไป และเป็นทางเลือกให้มีแหล่งเงินทุนช่วยให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย
“เรื่องนี้มีการพุดคุยกันมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่สมัยที่ผมเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมื่อ4ปีก่อน และได้หารือกับ บตท.ตลอด ถึงตอนนี้มีความคืบหน้าไปค่อนข้างมาก ” … “กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา” อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและกรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าว พร้อมกับขยายความว่า บริษัทที่จะจัดตั้งขึ้นมาน่าจะเริ่มได้ในต้นปี 2561 เบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ดังนี้ 1.ผู้ที่ได้สิทธิในการถือหุ้นจะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ถือในสัดส่วนบริษัทละ1หุ้นๆละ 1 ล้านบาท (หรือหนึ่งหุ้นต่อหนึ่งบริษัท) 2.ปล่อยกู้ให้เฉพาะลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยภายในโครงการผู้ถือหุ้นเท่านั้น 3.กลุ่มลูกค้าเป็นหมายเน้นกลุ่มอาชีพอิสระ , กลุ่มคนรุ่นใหม่ และ 4.ระดับราคาบ้านกลาง-ล่างเป็นหลัก ส่วนรายละเอียดอื่นๆ เช่นอัตราดอกเบี้ยที่จะปล่อยกู้จะเป็นอัตราที่เท่าไหร่ , วงเงินสดที่ผู้ถือหุ้นจะนำมาวางเป็นหลักประกันนั้นจะคิดเป็นเท่าไหร่เมื่อเทียบกับสัดส่วนราคาบ้านหรือคอนโดที่ลูกค้าซื้อและมากู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทตนเอง ,ระยะเวลาที่จะดูแลลูกค้าเพื่อสร้างประวัตที่ดีก่อนที่จะขายกองลูกหนี้ให้ บตท.รวมถึงชื่อบริษัทที่จะจัดตั้งนั้นอยู่ในขั้นตอนการพูดคุยกัน และบริษัทสัมมากรก็สนใจที่จะร่วมจัดตั้งในฐานะหนึ่งผู้ถือหุ้นด้วยเช่นกัน
การระดมทุนผู้ประกอบการอสังหาฯผ่านการจัดตั้งบริษัทกลางขึ้นมาดำเนินการนั้น จะเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับผู้บริโภคให้สามารถกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯได้ โดยคณะผู้บริหารของบริษัทกลางที่จัดตั้งขึ้นจะเป็นผู้วิเคราะห์ขีดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าหรือผู้บริโภคร่วมกับทางบตท. การปล่อยกู้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน ส่วนที่ว่าเมื่อปล่อยกู้แล้วบัญชีรายชื่อลูกนี้รายนั้นจะอยู่ที่บริษัทกลางเป็นเวลานานเท่าไหร่ถึงจะสามารถนำบัญชีลูกหนี้ไปขายต่อให้บตท.ได้นั้นอยู่ระหว่างการพิจารณาถึงความเหมาะสม
ในการแก้ไขปัญหาความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการปล่อยกู้นั้น จะดำเนินการโดย 1.การวิเคราะห์ขีดความสามารถในการกู้หรือชำระหนี้ของลูกค้านั้น จะให้บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร)มาช่วยพิจารณา และ 2 การวิเคราะห์ทรัพย์สินของผู้บริโภคที่มากู้นั้น ทางบริษัทกลางที่ดำเนินการหรือเชี่ยวชาญด้านการประเมินทรัพย์สิน
“กิตติพล” ยังกล่าวด้วยว่า ขณะนี้ผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีขีดความสามารถในการผ่อนชำระแต่ไม่สามารถที่จะเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้นั้นมีอยู่ค่อนข้างมาก ในขณะเดียวกันยอดปฎิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในแต่ละโครงการนั้นยังอยู่ในระดับที่ 30-50% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง
ทั้งนี้ หากพิจารณาถึงแนวทางในการดำเนินการดังกล่าวนั้น เกิดประโยชน์ทั้ง บตท. ผู้บริโภค และผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ โดยในมุมของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการก็สามารถแก้โจทก์ธุรกิจทั้งแก้ปัญหายอดปฎิเสธสินเชื่อขงธนาคารพาณิชย์ ทั้งยังช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านการตลาดในกรณีที่ต้องนำสินค้ากลับมาขายใหม่ ส่วนในมุมของผู้บริโภคหรือประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระทั่วไปก็สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้มากขึ้นและมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เป็นต้น ขณะที่บตท. ก็สามารถขยายพอร์ตซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้กว้างขึ้น
