การพัฒนาโครงการ “มิกซ์ยูส” (Mix-Use) ขนาดใหญ่เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่ทวีความร้อนแรงในประเทศไทยและนับวันยิ่งเป็นการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบที่สามารถสร้าง “อีโคซิสเต็ม” (EcoSystem)ให้ทุกฝ่ายในวงจรธุรกิจอสังหาฯที่จะนำเงินมาลงทุนและความชำนาญหรือเชี่ยวชาญของตนเองมาพัฒนาทั้งโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม และศูนย์แสดงศิลปะและวัฒนะธรรม มาเชื่อมโยงสร้างมูลค่าเพิ่มใหม่ในพื้นที่เดียวกัน เกิดเป็นธุรกิจที่สมบูรณ์แบบให้กับลูกค้าทั้งการอยู่อาศัย การทำงาน และการจับจ่ายใช้สอยภายในโครงการ
“เราจะทำให้ One Bangkok เป็นเมืองระดับโลก จุดมุ่งหมายในการวางแผนและการออกแบบโครงการ One Bangkok คือ การยกระดับภาพลักษณ์ที่ดีงามของกรุงเทพฯในฐานะเมืองที่เป็นประตูเชื่อมโลกกับเอเชีย” …นั่นคือ ข้อความในบางช่วงบางตอนที่ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี ประธานกรรมการกลุ่ม ทีซีซี กล่าวในงานแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ One Bangkok เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2560 ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่มากที่สุดในประเทศไทยที่พัฒนาบนพื้นที่ 104 ไร่ มีมูลค่า 1.2 แสนล้านบาท (เป็นโครงการภายใต้การพัฒนาของบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) และ บริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด(FCL))
ขณะที่นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า บริษัทฯได้วางแผนที่จะลงทุนพัฒนาอสังหาฯในรูปแบบ“ดิจิทัล มิกซ์ยูส”เพิ่มมากขึ้นเพื่อสร้างความแตกต่างให้กับธุรกิจและตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค “ ออริจิ้น เราจะให้ความสำคัญในการเพิ่ม Value ให้กับทุกโครงการที่ลงทุนพัฒนา” ทั้งนี้เห็นได้จากโครงการ‘ORIGIN 24’ บนพื้นที่ประมาณ 4 ไร่(เช่ายาว 30 ปีจาก ตระกูล อรรถกระวีสุนทร )ที่ออริจิ้นได้เพิ่มValue ให้กับโครงการ Park 24 แบรนด์คอนโดฯที่มาเสริมความแข็งแกร่งให้กับออริจิ้นในกลุ่มลูกค้าระดับบนที่อยู่ใจกลางสุขุมวิท 24 และในปี 2561 เป็นต้นไป ออริจิ้นจะลงทุนโครงการประเภทมิกซ์ยูสโดยครอบคลุมธุรกิจโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ สำนักงานให้เช่า คอมมูนิตี้มอลล์ ในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อสร้างความสมดุลรายได้ผ่านฐานธุรกิจ Recurring Income ควบคู่ไปกับการพัฒนาอสังหาฯเพื่อขาย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่เดินตาม road map ที่วางไว้ คือ การขึ้นแท่นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับแนวหน้าของไทย คือ 1 ใน 3 บริษัทผู้พัฒนาและให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภายในปี2565
รอบกว่า 10 ปีอสังหาฯมิกซ์ยูสแห่เปิดเกือบ 6 แสนล้าน…ปี 2560 ปีเดียวเปิดมูลค่ารวมกว่า 2.76 แสนล้านบาท กระแสการเปลี่ยนรูปแบบดังกล่าวนั้นเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นอย่างต่อเนื่องทีมงานของเว็บไซต์ www.prop2morrow.com ได้รวบรวมข้อมูล พบว่า ตลอดช่วงกว่า 10ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันมีการเปิดตัวโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสกว่า 30 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 5.96 แสนล้านบาท “เฉพาะปี 2560 ปีเดียวมีการเปิดตัวโครงการ มิกซ์ยูส ไม่น้อยกว่า 2.76 แสนล้านบาท” อาทิ โครงการ One Bangkok (ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหาร) มูลค่าโครงการรวม 1.2 แสนล้านบาท ,โครงการของกลุ่มดุสิต กับ เซ็นทรัล (หัวมุมถนนสีลม ตัดพระราม 4)มูลค่ากว่า 36,000 ล้านบาท ,โครงการ มิกซ์ยูส ย่านถนนรัชดาภิเษก ของบริษัทอนันดา ฯมูลค่า 2,600 ล้านบาท ,โครงการ แอมไชน่าทาวน์ มูลค่า 4,000 ล้านบาท ,โครงการออริจิ้น 24 มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท,โครงการเดอะฟอเรสเทียส์ ย่านบางนา-ตราด กม.29 มูลค่าโครงการ 90,000 ล้านบาทและโครงการ เดอะปาร์ค หัวมุมถ.พระราม 4 ตัดถ.รัชดามูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท เป็นต้น
คาดว่าในปี2561 จะมีการเปิดตัวอีกหลายโครงการส่งผลให้เกิดการแข่งขันในตลาดอย่างเข้มข้น สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค และในขณะเดียวกันยังถือว่าการลงทุนในรูปแบบนี้ได้ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงและสม่ำเสมอ
ผลตอบแทนจากการลงทุนที่หอมหวานทำให้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ สะท้อนภาพมุมมองของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ที่ระบุว่า การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสสามารถตอบโจทย์ผู้ประกอบการได้มากกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เนื่องจากช่วยลดความเสี่ยงเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีราคาแพง จากการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารด้วยการพัฒนาอสังหาฯหลากหลายประเภททำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการขายกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า อีกทั้งการพัฒนาในรูปแบบดังกล่าวยังสร้างมูลค่าเพิ่มแก่โครงการ จึงส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุน(ROI)สูงกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งราว 1.5 เท่า
อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายที่ต้องเผชิญทั้งด้านการบริหารเงินทุน การสรรหาที่ดินขนาดใหญ่ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ และการวางแผนผสมผสานอาคารเพื่อการอยู่อาศัยและอาคารเพื่อการพาณิชยกรรมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและส่งเสริมกัน การสร้างความโดดเด่นด้านดีไซน์และการเพิ่มรูปแบบการใช้ประโยชน์จากโครงการให้มีความหลากหลายเป็นหนึ่งในปัจจัยแห่งความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ปัจจัยข้างต้นช่วยสร้างความแตกต่างแก่โครงการ จึงทำให้สามารถก้าวขึ้นมาเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของประเทศในที่สุด
อีไอซี ยังชี้ให้เห็นอีกว่า ผู้ประกอบการไทยมีแนวโน้มจับมือกันเพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีความซับซ้อนและมีมูลค่าสูงขึ้น และในขณะเดียวกันการขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะแล้วเสร็จจะส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น รวมถึงโรงแรมและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ซึ่งปรากฏการณ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งในบริเวณที่ใกล้เคียง เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสสามารถยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้บริโภค อาทิ การผสมผสานระหว่างอาคารสำนักงานกับที่พักอาศัยทำให้พนักงานในอาคารสำนักงานสามารถเลือกพักอาศัยในพื้นที่เดี่ยวกันกับสถานที่ทำงาน จึงช่วยประหยัดเวลาในการเดินทาง(รูปที่ 2) ความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสที่เหนือกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจึงสามารถสะท้อนจากอัตราการครอบครองพื้นที่(occupancy rate) ของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสสูงถึง 97% มากกว่าอัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ราว 92% ในปี 2559 (ค.ศ.2016)
นอกจากนี้ ยังพบว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสยังสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20 % พร้อมกันนี้ อีไอซี ยังประเมินว่าอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ถึงแม้ในปี 2560 (ค.ศ.2017) พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ารวมอยู่ที่ราว 8.8 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.)และอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯอยู่ในระดับสูงกว่า 90 % แต่การขยายตัวของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลให้อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าลดลงมาอยู่ที่ราว 80% ในปี 2568 (ค.ศ.2025 )(รูปที่ 3) โดยมีแนวโน้มที่ผู้เช่าอาคารสำนักงานจะย้ายเข้าสู่สำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสลดลง เนื่องจากอาคารเหล่านี้สามารถตอบโจทย์และมีความทันสมัยกว่า
ดังนั้นผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าควรปรับตัวโดยการรีโนเวทอาคารให้ทันสมัยและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น เพิ่มการบริการศูนย์การค้าที่ชั้นล่างของอาคาร และปรับปรุงระบบภายในอาคาร เช่น ลิฟต์โดยสารให้มีความรวดเร็วยิ่งขึ้น รวมถึงการรักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าอาคารเดิม เพื่อรักษาฐานลูกค้า
อีไอซีแนะอีกว่า ภาครัฐควรเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยการพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เนื่องจากภาครัฐมีที่ดินจำนวนมาก ดังนั้นรัฐบาลสามารถนำการพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูสมาประยุกต์ใช้ เช่นการพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯและจัดการเมืองบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อประโยชน์สูงสุดในการพัฒนาโครงการคมนาคมบนพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้แก่ ภาครัฐและส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น
ขอบคุณข้อมูล(บางส่วน)โดย : กานตช์นก บุญสภุาพร (kanchanok.bunsupaporn@scb.co.th) Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน)
