คนในวงการอสังหาฯฟันธงปี 2561 ทิศทางธุรกิจเป็นบวก  ไร้กังวลปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย  ดีเวลลอปเปอร์ใหญ่แต่ละรายเดินกลยุทธ์เชิงรุก พร้อมตั้งเป้ายอดขายและรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดด  ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุปีหน้าจะมีสินค้าใหม่ (ซัพพลาย)เข้ามาสู่ตลาดเพิ่ม 17 % ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 12% คิดเป็นมูลค่าทะลุกว่า 6 แสนล้านบาท

นับถอยหลังอีก 3-4วันก็จะเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2561 (ค.ศ.2018)หรือปี “หมาทอง” ทีมงาน prop2morrow.com ได้สำรวจและสอบถามความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ยังมีมุมมองเชิงบวกต่อธุรกิจ สะท้อนภาพได้จากการประกาศแผนการเปิดตัวโครงการ  การตั้งเป้ายอดขายและรายได้ที่เติบโตแบบก้าวกระโดดซึ่งถึงแม้ภาพโดยรวมของประเทศยังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง แต่ผู้ประกอบการก็ได้เตรียมความพร้อมรับมือรวมถึงยังมีความเชื่อมั่นจากนโยบายรัฐบาลพยายามที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศผ่านการลงทุนขนาดใหญ่ รวมถึงความพยายามที่จะดึงกลุ่มทุนในต่างประเทศมาลงทุนในประเทศไทยน่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และตลาดที่อยู่อาศัย พร้อมกันนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีความเห็นว่าปัญหาอุปทานส่วนเกินหรือโอเวอร์ซัพพลาย ( Oversupply)นั้นจะไม่เกิดขึ้น หรือหากจะเกิดขึ้นก็จะเป็นเฉพาะบางทำเล-บางพื้นที่เท่านั้นและในที่สุดอุปทานส่วนเกินนั้นก็จะถูกซื้อและค่อยๆหมดไป

แนวราบยังสดใส-คอนโดฯระดับกลางถึงบนยังมีกำลังซื้อ

หากพิจารณาถึงการทยอยประกาศแผนการดำเนินธุรกิจในปี 2561 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่นั้นมีทั้งที่อยู่อาศัยแนวสูง คือคอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนที่ว่าดีเวลลอปเปอร์รายไหนจะให้น้ำหนักกลุ่มสินค้าประเภทไหนมากกว่ากันนั้น ขึ้นอยู่กับศักยภาพ โอกาส และข้อจำกัดในเชิงธุรกิจของแต่ละบริษัท อาทิ  บมจ. โกลเด้นแลนด์  บริษัทอสังหาฯในกลุ่มทีซีซี ของเจ้าสัว“เจริญ สิริวัฒนภักดี”ที่ล่าสุด กรรมการผู้จัดการใหญ่ ของโกลเด้นแลนด์ “แสนผิน สุขี” ได้ประกาศว่าปี 2561ตั้งเป้ายอดขายสำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย 26,600 ล้านบาท และเป้ารับรู้รายได้ที่ 16,100 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 คิดเป็น 35% และมีแผนจัดซื้อที่ดินเพิ่มจำนวน 34 แปลง ในงบประมาณ 13,240 ล้านบาท โดยมีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งปีจำนวน 34 โครงการเพิ่มขึ้น (เพิ่มจากปี 2560 ถึง 2 เท่า) มูลค่ารวม 39,600 ล้านบาท แบ่งเป็นทาวน์โฮม 20 โครงการบ้านแฝด 8 โครงการ บ้านเดี่ยว 4 โครงการ และ โครงการต่างจังหวัดอีก 2 โครงการ

ส่วนบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ถึงแม้จะยังไม่ประกาศแผนปี2561 แต่หากประเมินแล้วยังเชื่อว่า เอพี จะเน้นเปิดตัวแนวราบเป็นหลัก หลังจากในปี 2560 เอพี ได้เปิดตัวคอนโดฯที่มีมูลค่าค่อนข้างมากและประสบความสำเร็จด้านยอดขายมาก ส่งผลให้ยอดขายรวม(กลุ่มคอนโดฯและแนวราบ)ทั้งปี 2560 เอพี.ได้มากถึง41,600 ล้านบาท นับเป็นสถิติสูงสุดครั้งใหม่ เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมากว่า 85%  และเกินจากเป้าหมายยอดขายเดิมที่ตั้งไว้ 26,000 ล้านบาทถึง 60% โดยแบ่งเป็นยอดขายที่เกิดจาก สินค้าแนวราบมูลค่า 14,525 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 27,075 ล้านบาท หากพิจารณาในประเด็นนี้ มีความเป็นไปได้สูงที่เอพี.จะพุ่งเป้าหมายไประบายสินค้าคงค้าง(Iventory)ที่เหลือและเร่งมือในการก่อสร้าง ซึ่งกลยุทธ์ดังกล่าวนี้นอกจากจะแก้โจทก์ธุรกิจแล้ว เอพี.ยังมองว่าดีมานด์แนวราบนั้นยังมีค่อนข้างสูง

“ การเปิดตัวสินค้าใหม่แนวราบยังคงเป็นตลาดที่น่าจับตามอง ส่วนคอนโดมิเนียมสินค้าที่ตอบตลาดระดับกลางถึงบนยังคงมีกำลังซื้อ ส่วนตลาดระดับล่างค่อนข้างน่ากังวลเพราะมีสต๊อกสร้างเสร็จคงเหลือจำนวนมาก” ซีอีโอของเอพี (ไทยแลนด์) “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” กล่าวให้ความเห็นพร้อมกับคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2561  ภาพรวมธุรกิจยังคงสอดรับกับภาพการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ การแข่งขันยังคงเกิดจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลักที่ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ซัพพลายที่ตอบโจทย์ตลาดระดับกลางและบนขึ้นไปยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค

บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือLH ยังคงปักหลักสัดส่วนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี2561เป็นบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ส่วนที่ว่าจะให้น้ำหนักโครงการประเภททาวน์เฮ้าส์เหมือนกับดีเวลลอปเปอร์อื่นๆหรือไม่คงต้องติดตาม เช่นเดียวกับ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ QH หลังจากที่ได้เข้าสู่โหมด “รีฟอร์ม” ธุรกิจ….ในช่วงปี2560 ที่ส่วนใหญ่จะเน้นระบาย Iventory และแทบจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แลย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จึงเชื่อว่าในปี 2561 น่าจะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มและคงเป็นโครงการแนวราบเป็นหลัก

ส่วนบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN จะยังคงเน้นนโยบายเชิงรุกเปิดโครงการใหม่และน่าจะยังคงให้น้ำหนักสินค้าประเภทคอนโดฯไม่น้อยกว่า80% และที่เหลือ 20% เป็นแนวราบ และคอนโดฯที่เปิดเพิ่ม 50% ของคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่น่าจะเป็นโครงการร่วมทุนกลุ่มมิตซุย ฟุโ ดซัง

สำหรับ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN โครงการใหม่ที่จะเปิดในปี 2561 นั้นเน้นตลาดระดับกลางบนเหมือนกับปี2560 ซึ่งผู้บริหารยังเชื่อว่าความต้องการและกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มนี้ยังแข็งแกร่ง พร้อมกันนี้ LPN ยังรุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนด้วย

ขณะที่บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  หรือ ORI  ได้เดินตาม road map ผ่าน 3 แนวทางหลักๆ ได้แก่  1.เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 2 .บุกตลาดแนวราบเพิ่ม และ 3. สร้างฐานธุรกิจ Recurring Income ให้เด่นชัดขึ้น ทั้งเดินหน้าเร่งงานก่อสร้างโครงการเดิมที่ได้ประกาศเปิดตัวไปในช่วงก่อนหน้าแล้ว ในปี2561จะเปิดโครงการคอนโดฯอย่างน้อยมูลค่า 25,000 ล้านบาท ส่วนแนวราบนั้นภายในเวลา 5 ปี(‪2561-2565) ตั้งเป้าเปิดตัวทั้งสิ้น 14 โครงการ รวมมูลค่า 14,000 ล้านบาท มีรายได้ 12,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “บริทาเนีย” …  “ผมมองว่าปีหน้าตลาดออสังหาฯยังเติบโตได้ดี ออริจิ้นเองตั้งเป้าเติบโตทั้งยอดขาย รายได้ และการรุกเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะเป้าหมายของเราคือการขึ้นแท่นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับแนวหน้าของไทย คือ 1 ใน 3 บริษัทผู้พัฒนาและให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภายในปี 2565” ซีอีโอ ของออริจิ้น“ พีระพงศ์ จรูญเอก” กล่าว

บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS ในปี 2561 ยังคงให้น้ำหนักไปกับโครงการแนวราบเห็นได้จากพอร์ตโครงการใหม่ที่เปิด 70% เป็นแนวราบพร้อมทั้งมีการพัฒนาโปรดักส์ใหม่ออกมารองรับความต้องการของตลาดที่ขยับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบใกล้เมืองมากขึ้น ส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯจะเป็นสินค้าคอนโดฯ“ในปี 2561 ตลาดระดับบนยังสามารถเติบโตได้ดี ผู้ประกอบการจะยังคงให้ความสำคัญต่อตลาดระดับบน เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อ แต่ในแต่ละทำเลมีลูกค้าจำนวนน้อย ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องสำรวจความต้องการให้ดี” … “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม ของ พฤกษา ฯ

จากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ข้างต้นนั้นแม้จะเป็นเพียงบางส่วน แต่ก็พอจะสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จะไปในทิศทางใด แต่ทั้งนี้ เชื่อว่าที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และทาวโฮม ตลาดน่าจะมีการแข่งขันสูง … ปี 2561 จะเป็นอีกปีที่น่าจับตามองถึงการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด (Market Share )ของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด

ซัพพลายบ้านใหม่ทั่วปท.ปี2561เติบโต17%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)เป็นอีกหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อตอบสนองต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องในระบบเศรษฐกิจ ที่ล่าสุด ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ฯ ได้ออกมาให้ความเห็นถึงอัตราการเติบโตเศรษฐกิจในปี2561 จะเติบโตในระดับ 4-4.6% ซึ่งหากเป็นจริงตามที่คาดการณ์ ย่อมมีผลต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปีหน้าจะสดใสพอสมควร

โดยซัพพลาย(อุปทาน)ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี2561 จะมีจำนวนหน่วยประมาณ 276,100 หน่วย มีอัตราการเติบโตจากปี 2560ประมาณ 17% แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 154,200 หน่วย คิดเป็น 56.8% และโครงการอาคารชุดประมาณ 121,900 หน่วย คิดเป็น 44.2% โดยอาคารชุดมีหน่วยมากสุด 44.1% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 24.3% บ้านเดี่ยว 23.5% ส่วนที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์

สำหรับพื้นที่ในกทม.-ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยรวม 154,200 หน่วย แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 74,300หน่วยและโครงการอาคารชุด ประมาณ 79,900 หน่วย ส่วนพื้นที่ภูมิภาคมีโครงการแนวราบประมาณ 79,000 หน่วย และอาคารชุด 42,000 หน่วย

ส่วนภาวะการขาย หรืออัตราการดูดซับในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปีหน้า ซึ่งหากไม่มีจำนวนหน่วยใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด คาดว่าจะใช้เวลาเฉลี่ย 15 เดือนจึงจะขายหมด ทั้งหากแยกเป็นตลาดบ้านแนวราบ คาดว่าจะใช้เวลาดูดซับหมด 17 เดือน ซึ่งใช้เวลาน้อกว่าปกติที่เฉลี่ย 19 เดือน ส่วนตลาดคอนโดฯ คาดว่าจะใช้เวลาดูดซับหมด 13 เดือน โดยสูงกว่าค่าเฉลี่ยปกติเล็กน้อยที่ 12 เดือน

สำหรับตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี2561 จะมีเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก 12% ซึ่งแสดงว่าที่อยู่อาศัยมีราคาที่สูงขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์ก็มีมากขึ้น คาดว่าในปี2561 การโอนกรรมสิทธิ์จะเกิน 600,000 ล้านบาท

หากจะโฟกัสลงไปเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทฯ-ปริมณฑลคาดปี 2561มีอุปทานที่อยู่อาศัยรวม 154,200 หน่วยแบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 74,300 หน่วย คิดเป็น 48.2% ขณะที่อาคารชุดมีประมาณ 79,900 หน่วย คิดเป็น 51.8%  โดยหน่วยที่มีมากสุดคือ อาคารชุด 51.8% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 29.1% และบ้านเดี่ยว 13.6% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์

ทั้งนี้อุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล จำนวนประมาณ 154,200 หน่วย ในปี 2561 จะเป็นตลาดที่อยู่อาศัยหลักของประเทศ มี สัดส่วนประมาณ 55.8% ของทั้งประเทศ และคาดว่าภาพรวมจะใช้เวลาประมาณ 15 เดือนเพื่อขายหมด ซึ่งอยู่ในภาวะปกติที่จะใช้เวลาระบายอุปทานในตลาดให้หมด โดยไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก และคาดว่าในปี2561 โครงการแนวราบจะใช้ระยะเวลาในการขายหมดประมาณ 17 เดือน ซึ่งใช้เวลาน้อยกว่าภาวะปกติที่ใช้เวลาโดยเฉลี่ย 22 เดือนเพื่อขายหมด ส่วนอาคารชุดคาดว่าจะใช้ระยะเวลา 13 เดือนในการขายหมด ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงภาวะปกติ ที่ใช้ระยะเวลาเฉลี่ย 12 เดือนเพื่อปิดการขายหมด