ปี2561 เป็นอีกหนึ่งปีที่ธุรกิจอสังหาฯมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากยิ่งขึ้นในทุกเซกเมนต์ แต่ก็ยังไม่ทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องตั้งรับให้ดี ราคาที่ดินยังพุ่งสูงลิบลิ่ว โดยทำเลที่น่าลงทุนยังเป็นย่านใจกลางเมือง ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และแนวรถไฟฟ้า ซึ่งคอนโดฯระดับลักชัวรี่ยังมาแรงอย่างต่อเนื่อง ด้านการเข้ามาลงทุนของต่างชาติกับผู้ประกอบการไทยยังมีให้เห็นอีกมาก โดยกลุ่มที่คาดว่าจะมาแรงในปี2561 คือกลุ่มทุนจากมาเลเซีย จากปี2559 และ 2560 ที่กลุ่มทุนที่เข้ามาจะเป็นกลุ่มญี่ปุ่น จีน และสิงคโปร์ ซึ่งทีมงาน prop2morrow ได้นำบทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดในปี 2561 ของ  5 โบรกเกอร์ดัง ในแวดวงอสังหาฯ มานำเสนอดังนี้

 

 

คอนโดฯลักชัวรี่ยังแข่งดุ-ที่ดินซุปเปอร์ไพร์มราคาสูงลิ่ว

 นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด  เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ว่ามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในด้านยอดขาย ดีมานด์ และซัพพลาย จากปัจจัยด้านสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว และความเชื่อมั่นจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมาแรง ได้แก่ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม บ้านเดี่ยว และที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Senior Housing

 

 สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่และซุปเปอร์ลักชัวรี่จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นอีก ตั้งแต่การหาที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ จะผลักดันให้ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่อยู่ในทำเลซุปเปอร์ไพร์มจะมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง     การพัฒนารูปแบบตัวสินค้าจะมุ่งเน้นในเรื่องดีไซน์  มีการเลือกใช้สถาปนิกหรือที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงระดับโลกและมีคอนเซ็ปต์ที่โดดเด่นชัดเจน    โดยทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นย่านใจกลางลุมพินี สุขุมวิท สาทร และริมแม่น้ำ สำหรับราคาที่ดินในปี 2561 ทำเลที่จะมีราคาแพง คือ ย่านใจกลางเมืองในย่านลุมพินี หลังสวน เพลินจิต สยาม วิทยุ ต้นถนนสาทร และริมถนนสุขุมวิทไม่เกินทองหล่อ

 

ส่วนปัจจัยบวกจะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี2561 ได้แก่ ดีมานด์ที่เติบโตขึ้น,อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ,ตลาดหุ้นมีการฟื้นตัวดีขึ้น,การเมืองนิ่ง,ความเชื่อมั่นและดัชนีผู้บริโภคดีขึ้น ส่วนปัจจัยลบที่จะมีผลกระทบได้แก่ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น,พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯที่ยังไม่ชัดเจน รวมไปถึงการจดทะเบียนการเช่าที่ยังอยู่เพียง 30 ปีเท่านั้น

 

 

รายใหญ่แข่งเดือดด้านราคา-โปรโมชั่นเร้าใจ

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด  กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหา ฯ ปี 2561 ยังคงมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างชัดเจน คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตในช่วง 5-8% จากเศรษฐกิจที่จะเติบโตประมาณ 3-3.5% ภาคการส่งออกที่เติบโตกว่าที่คาดการณ์ ตลาดท่องเที่ยวที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องซึ่งคาดว่าปี 2561 จะเติบโตประมาณ 7-8% แรงขับเคลื่อนจากการลงทุนของภาครัฐและภาคเอกชน โดยเฉพาะการผลักดันในโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC และการลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งเพื่อเชื่อมต่อพื้นที่โดยรอบกรุงเทพกับพื้นที่เมืองชั้นใน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นในกรุงเทพฯยังคงปรับตัวขึ้นประมาณ 5-10% ซึ่งจะเป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการพอสมควร

 

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โรงแรม และสำนักงาน ยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจที่สุดสำหรับนักลงทุน ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในไทย และนักลงทุนจากต่างประเทศ แต่จะเห็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย และเมดิคอลเซ็นเตอร์ เพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน โดยตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการแข่งขันสูงในผู้ประกอบการรายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของรูปแบบโครงการ เทคโนโลยี หรือนวัตกรรมในการก่อสร้าง กำลังซื้อในสินค้าระดับไฮเอนต์ยังคงมีอยู่ ซึ่งต่อไปนี้จะเป็นผู้ซื้อจริงเป็นส่วนใหญ่ไม่ใช่นักลงทุนหรือนักเก็งกำไร โดยคอนโดฯที่เข้ามาสู่ตลาดต้องมีจุดขายและต้องมีทำเลที่ดี ทำเลที่ยังคงเป็นที่สนใจสูงยังคงเป็นตลอดแนวรถไฟฟ้าตั้งแต่แบริ่งจนถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ, พระรามสี่ ,สาทร, ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโดยเฉพาะตั้งแต่อโศกไปถึงเอกมัย ส่วนต่อขยายที่จะเห็นความเปลี่ยนแปลงจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สีเขียวส่วนต่อขยายสายแบริ่ง และสีเขียวตอนเหนือ จะมีการเติบโตของการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ส่วนโซนบางนาตราดจะมีโครงการใหม่ๆขึ้นบ้างพอสมควร

 

ทั้งนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังครองส่วนแบ่งตลาดและมีจำนวนยูนิตที่เหลือค่อนข้างมาก ทำให้การแข่งขันเรื่องราคาในปีหน้าค่อนข้างสูง จะเห็นโปรโมชั่นต่างๆมากมาก ไม่ว่าจะเป็นการอยู่ฟรี 1 หรือ 2 ปี ส่วนลดมากมาย การสนับสนุนดอกเบี้ยการกู้ยืมในช่วงแรก ซึ่งผู้ซื้อจะได้รับสินค้าในราคาที่ดีในปีหน้า

 

จับตากลุ่มทุนมาเลย์รุกอสังหาฯไทย

สำหรับการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมองหาพาร์ทเนอร์ต่างชาติในการร่วมลงทุน เพื่อเป็นการเพิ่มนวัตกรรมการก่อสร้าง เทคโนโลยี ตลอดจนการนำสินค้าไปขายยังประเทศที่พาร์ทเนอร์มีความเชี่ยวชาญในการขาย นักลงทุนที่เข้ามาร่วมลงทุนยังคงเป็นกลุ่มญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง และสิงค์โปร์ แต่ในปี 2561 อาจเห็นนักลงทุนจากมาเลเซียเข้ามาสู่ตลาดคอนโดเพิ่มมากขึ้น

 

ส่วนผู้ประกอบการรายเล็กยังคงมีอุปสรรคในเรื่องต้นทุนที่ดิน การแข่งขันในเรื่องราคากับผู้ประกอบการรายใหญ่ และที่ต้องกังวลคือกำลังซื้อในสินค้าระดับต่ำกว่า 3 ล้านมีไม่มากนัก สวนทางกับจำนวนยูนิตคอนโดฯในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านยังคงมีในตลาดค่อนข้างมาก กำลังซื้อในสินค้าระดับล่างยังไม่ดีขึ้นมีแนวโน้มชะลอการเกิดหนี้ใหม่ รวมถึงนโยบายที่ค่อนข้างรัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อ ผู้ประกอบการรายเล็กยังคงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

 

ด้านตลาดโรงแรมและสำนักงานยังมีแนวโน้มเติบโตที่ดี ยังเป็นตลาดที่นักลงทุนสนใจ หากมองที่อัตราผลตอบแทนการลงทุนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับเมืองอื่นในภูมิภาคเดียวกัน ตลาดห้องพักโรงแรมยังคงเติบโตเมื่อดูจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นทุกปี ส่วนตลาดสำนักงานจะมีตลาด E Commerceเข้ามาเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่

 

พื้นที่ EEC ยังคงเป็นที่น่าจับตาในการลงทุนของชาวต่างชาติและผู้ประกอบการไทย ทั้งนี้หากกฎหมายและแนวทางการพัฒนาของภาครัฐชัดเจนมากขึ้น คาดว่าจะเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างสูง ทั้งในส่วนการพัฒนาคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม และห้างไลฟ์สไตล์มอลล์ นักลงทุนจาก ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง มีจำนวนไม่น้อยที่เริ่มทำการศึกษาตลาด ความเป็นไปได้โครงการ จัดหาซื้อที่ดิน เพื่อเตรียมการลงทุน

 

นอกจากนี้พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ เป็นปัจจัยหนึ่งที่เจ้าของที่ดินที่มีที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือมีทรัพย์สินหลายรายการ ต้องเริ่มนำพอร์ตสินทรัพย์ออกมาให้บริษัทผู้เชี่ยวชาญทำการศึกษาเพื่อหาทางออกในการลดหรือบรรเทาภาระภาษี คาดว่าจะเห็นการนำที่ดินออกมาพัฒนาเพื่อใช้ประโยชน์มากขึ้นในปี 2561 ซึ่งเป็นหนึ่งในหลายๆวิธีการบรรเทาภาระภาษี

 

 

 

 

 

อาคารสำนักงานยังสดใส-คอนโดฯยังเผชิญความท้าทาย

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย)จำกัด (JLL) กล่าวว่า เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ประกอบด้วยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ซึ่งแต่ละกลุ่มมีภาวะที่แตกต่างกันจึงเป็นเรื่องยากที่จะมองเป็นภาพรวมได้ แต่อาจแยกมองแต่ละกลุ่มได้ดังนี้

 

อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มดีที่สุด เนื่องจากซัพพลายที่มีอยู่ในปัจจุบัน ยังไม่สามารถรองรับความต้องการได้ทั้งหมด สะท้อนให้เห็นได้จากการที่ทั้งตลาดมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียงประมาณ 9% ค่าเช่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปีติดต่อกันตลอด 7 ปีที่ผ่านมา และยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อไปอีก สำหรับปี2561 เชื่อว่าอาคารเกรดเอทั้งหมดในทำเลชั้นดี จะทยอยปรับค่าเช่าสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นอกจากนี้ สำหรับบริษัทที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดเล็กในอาคารเกรดเอบวกในเขตศูนย์กลางธุรกิจในปีหน้า มีความเป็นได้ที่จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึง 1,300-1,500บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ แม้สภาพตลาดที่ดีจะกระตุ้นให้มีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นมาก แต่คาดว่าดีมานด์หรือความต้องการจะสามารถขยายตัวรองรับซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นได้ จะมีเฉพาะอาคารเก่าที่ต้องมีการปรับปรุงเพื่อรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน

 

คอนโดมิเนียม เป็นตลาดที่ยังมีความท้าทายสูงในปี2561 เนื่องจากต้องยอมรับว่าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีการก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากที่สุดติดต่อกันมาหลายปี และราคาปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องหลายปีด้วยเช่นกัน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่ๆ เปิดตัวน้อยลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เนื่องจากจะเป็นการเปิดโอกาสให้ซัพพลายเดิมที่มีอยู่ค่อยๆ ถูกดีมานด์ดูดซับไป โดยเฉพาะโครงการระดับราคาปานกลางลงไป ส่วนตลาดระดับไฮเอนด์ แม้จะมีผู้ประกอบการหันมาจับตลาดกลุ่มนี้มากขึ้นหลังจากตลาดราคาปานกลางถึงล่างเริ่มขายช้าลงและการแข่งขันที่สูงขึ้นมาก แต่เชื่อว่าซัพพลายกลุ่มไฮเอนด์จะไม่ขยายตัวเพิ่มขึ้นได้อีกมากจนเกินไปนัก เนื่องจากโครงการกลุ่มนี้ จำเป็นจะต้องตั้งอยู่ในทำเลใจกลางธุรกิจ ซึ่งที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่มีไม่มาก และราคาสูง นอกจากนี้ ยังพบว่า มีบริษัทพัฒนาโครงการมากขึ้นที่หันไปขยายตลาดบ้านแทน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา 6-7 ล้านบาทในย่านชานเมือง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ค่อนข้างดีในขณะนี้หากคุณภาพดีและทำเลเหมาะ นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในระดับราคานี้ ส่วนใหญ่เป็นครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง ทำให้มักไม่ถูกปฏิเสธการขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร แนวโน้มนี้ คาดว่าจะดำเนินต่อไปในปี 2561 แต่คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดบ้านมีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นด้วย

 

คอมมูนิตี้มอลล์ยังแผ่วผู้ประกอบการต้องเข้าใจตลาด

ศูนย์การค้า เป็นอีกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่คาดว่าจะไม่ขยายตัวมากนักในปี 2561 กลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ดังเช่น เซ็นทรัลและเดอะมอลล์ มุ่งเน้นการปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้นมากกว่าที่จะเปิดโครงการใหม่ ส่วนกลุ่มดิสเคานท์สโตร์ในกรุงเทพฯ มีภาวะค่อนข้างอิ่มตัว เนื่องจากผู้ประกอบรายใหญ่เช่นเทสโก้-โลตัสและบิ๊กซี ล้วนเปิดสาขาได้ค่อนข้างครอบคลุมทั่วทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ แล้ว และจะเห็นได้ว่าขณะนี้ เน้นขยายศูนย์ค้าปลีกขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น ส่วนกลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งเคยเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีการขยายตัวอย่างรวดเร็วในกรุงเทพฯ โดยมีปริมาณพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 150% ในช่วง 10 ปี แต่ขณะนี้การขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้เริ่มชะลอตัวลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากการที่มีโครงการหลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่สนใจลงทุนสร้างโครงการใหม่ลังเลมากขึ้น แต่ โอกาสการขยายตัวของศูนย์การค้ากลุ่มนี้ยังคงมี หากผู้พัฒนาโครงการมีความเข้าใจในความต้องการของทั้งผู้ประกอบการค้าปลีกและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

 

การลงทุนซื้อ-ขายโรงแรมยังมีแนวโน้มดี

โรงแรม เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่น่าจับตาในแง่ของการลงทุนซื้อขาย โดยในปี 2560 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีการซื้อขายโรงแรมคึกคักมากที่สุด เฉพาะช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีการซื้อขายเกิดขึ้นไปแล้วมูลค่ารวม 11,200 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นมูลค่าสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2557 เชื่อว่าในปี 2561 การลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยยังมีแนวโน้มที่ดี ฝั่งผู้ซื้อยังคงมีความสนใจสูง ในขณะที่โอกาสในการทำกำไรจะยังคงเป็นปัจจัยที่จูงใจให้มีเจ้าของโรงแรมนำโรงแรมออกมาเสนอขาย แต่จากการที่มีนักลงทุนสนใจสูง ทำให้ผู้ขายเริ่มคาดหวังราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะสำหรับโรงแรมที่มีคุณภาพเหมาะสมสำหรับการลงทุน ซึ่งอาจเป็นความท้าทายที่เพิ่มขึ้นในตลาดการลงทุนในปีหน้า

 

ราคาที่ดิน-กฎหมายภาษีฯตัวแปรสำคัญปี61

โดยทั่วไป ยังไม่มีปัจจัยใหม่ๆ ที่จะส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก ราคาที่ดินจะยังคงเป็นความท้าทายสำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องรับมือ เนื่องจากเป็นต้นทุนหนึ่งที่สำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการ ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก โดยเฉพาะในทำเลชั้นดี ทั้งนี้ เชื่อว่า ราคาที่ดินในทำเลชั้นดีที่จะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในปี 2561 จะทุบสถิติใหม่อย่างแน่นอน  ตัวแปรหนึ่งที่น่าจับตาคือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหากมีความชัดเจนเกี่ยวกับกำหนดเวลาที่จะประกาศใช้ คาดว่า จะมีผลให้เจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูงและต้องแบกรับภาษีสูงมีแรงจูงใจที่จะนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือปล่อยเช่าระยะยาวมากขึ้น ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถซื้อหรือเช่าที่ดินในทำเลที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น แต่เชื่อว่า ราคาที่ดินในทำเลชั้นดีจะไม่ถูกกดให้ต่ำลงได้ เนื่องจากเป็นที่ต้องการสูง ดังนั้น หากมีการนำออกมาเสนอขาย คาดว่าจะมีผู้ประกอบการจำนวนมากที่สนใจเข้าแข่งขันเสนอราคา

 

 

คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ระดับกลางความต้องการยังสูง

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2561 ว่าจะยังคงเติบโตใกล้เคียงกับปี2560  ภาพรวมปริมาณอุปทานและอุปสงค์อาจเปลี่ยนแปลงลดลงเล็กน้อยที่ 2-4% เนื่องจากกลุ่มตลาดล่างลดกำลังการพัฒนา ปริมาณยูนิตเสนอขายในตลาดจึงอาจลดลงบ้าง อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯในปี 2561 จะยังมีกำลังซื้อในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม รองลงมาคือทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว โดยคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์กลุ่มตลาดระดับกลางถึงกลุ่มไฮเอนด์จะเป็นที่ต้องการในตลาดสูงขึ้น และตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มระดับกลางยังเป็นอุปทานหลักและมีแนวโน้มขยายตัวได้ดี

 

ในปี 2561 ตลาดจะยังมีแรงขับจากกลุ่มตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมเป็นหลักเช่นเดิม และจะเริ่มขยายพื้นที่เติบโตตั้งแต่พื้นที่ชั้นในไปยังแถบชั้นกลางของกรุงเทพฯ คอนโดฯระดับล่างที่เคยขยายตัวได้ดีเมื่อ 4-5 ปีก่อนจะเริ่มลดลงจากราคาที่ดินที่ดันตัวสูงขึ้น และการปรับผังเมืองในบางพื้นที่ที่จะทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง ส่วนตลาดแนวราบคาดว่าทาวน์เฮาส์จะเป็นตลาดที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากขึ้น ส่วนพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯจนถึงปริมณฑลจะเกิดการขยายตัว ดังนั้นในปี 2561 สถานการณ์ภาพรวมตลาดคาดว่าอัตราการเติบโตของอุปทานจะยังใกล้เคียงกับปี 2560 สำหรับตลาดกลางและไฮเอนด์ อุปทานมีแนวโน้มขยายตัวจากปี 2560 เพิ่มขึ้น

 

สำหรับการซื้ออสังหาฯ มีปัจจัยหลักที่เหมือนกันทั้งตลาดแนวราบและแนวสูง คือ ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นการลงทุนก้อนใหญ่โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ซึ่งหมายถึงการลงทุนแล้วจะได้สินค้าตรงตามที่ตกลงหรือตั้งใจไว้หรือไม่อยู่ที่การเลือกผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือด้วย ,ความมีประสบการณ์ของผู้บริหารจัดการอาคาร ที่จะช่วยดูแลรักษาโครงการให้คงสภาพที่ดี และมีมูลค่าเพิ่ม ,วัตถุประสงค์ในการซื้อต้องชัดเจนว่าซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน พร้อมวางแผนการเงินให้เหมาะสมกับรายได้หรือเงินทุนที่เพียงพอในการผ่อนชำระเพื่อจะได้ไม่เกิดหนี้เสียในอนาคต,อย่าหลงเชื่อข้อมูลที่ได้ฟังมาโดยไม่ตรวจสอบ ปัจจุบันข้อมูลข่าวสารที่รวดเร็ว มีทั้งข้อมูลที่จริงและเท็จ ดังนั้น ควรมีการตรวจสอบข้อมูลจนเกิดความแน่ใจด้วยตนเองก่อนตัดสินใจเชื่อ

 

ส่วนการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนปัจจุบันพบอัตราการลงทุนในลักษณะนี้ค่อนข้างเติบโตโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม สิ่งที่ควรคำนึงถึงควรศึกษาสถานการณ์ตลาดให้ดี และควรหาแหล่งช่องทางการขายต่อ หรือปล่อยเช่าที่มีคุณภาพอาจเลือกใช้เอเยนซี่ที่ได้มาตรฐานมาเป็นผู้ช่วยป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากภาวะการแข่งขันที่สูงมากในปัจจุบัน

 

ทั้งนี้กลุ่มเป้าหมายหลักของธุรกิจอสังฯในปัจจุบันยังเป็นกลุ่มคนวัยทำงานตั้งแต่กลุ่มผู้เริ่มทำงานจนถึงคนที่ทำงานในช่วง 3-5 ปี ซึ่งจะเห็นได้ชัดขึ้นว่าปัจจุบันมีกลุ่มคนโสด หรือกลุ่มคนที่อยู่แบบคู่ นิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น ไปจนถึงกลุ่มคนที่อยู่แบบครอบครัวขนาดเล็ก 2-4 คน ก็เริ่มหันมาพักอาศัยในคอนโดฯด้วย เพราะสะดวกในการเดินทาง และไลฟ์สไตล์ของคนเริ่มเปลี่ยนไป

 

 

ตลาดคอนโดฯลักชัวรี่ยังมาแรง–ทุนต่างชาติช่วยดึงกำลังซื้อฟื้น

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์​ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท  เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  กล่าวถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี2561 ว่าในด้านของอุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยกรุงเทพฯชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพฯชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นมาก ในขณะที่กรุงเทพฯชั้นนอกจะมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ไม่มากนัก แต่จะมีจำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างมาก สำหรับความต้องการห้องชุดจะยังคงเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลาดคงเหลือประมาณ 58,000-60,000 หน่วยในปี2561  สำหรับระดับราคาคอนโดมิเนียมตลาดกรุงเทพฯชั้นในปี2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย11% ในขณะที่ตลาดกรุงเทพฯชั้นใน และตลาดรอบนอกราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ5-6% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8%

 

“ปี 2561 จะเห็นแนวโน้มในการพัฒนาคอนโดมิเนียมทุกเซกเมนต์เข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาจะยังคงขยับตัวสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมโดยแบ่งตามเซกเมนต์ราคาแล้ว จะแบ่งเป็น5 เซกเมนต์  คือ 1.ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ 2. ตลาดลักชัวรี่ 3. ตลาดไฮเอนด์ 4.ตลาดคอนโดฯระดับกลาง และ 5. ตลาดซิตี้คอนโดฯ”นางนลินรัตน์ กล่าว

 

สำหรับตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลาดลักชัวรี่ จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายใหม่ๆ ยังคงให้ความสนใจกับตลาดนี้เช่นเดิม แนวโน้มด้านราคาคาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจะขยายวงกว้างออกไปยังตลาดต่างชาติ โดยกลุ่มต่างชาตินี้จะมีทั้งที่ซื้อไว้ลงทุน และซื้อไว้เพื่อเป็นที่บ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น  ซึ่งการเข้ามาของต่างชาตินั้น นอกจากจะเข้ามาในฐานะผู้ซื้อแล้ว ยังเข้ามาในภาพของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในตลาดระดับนี้  จะช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นได้มากยิ่งขึ้นตามไปด้วย

 

ขณะที่ตลาดไฮเอนด์ ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะยังคงเป็นรายใหญ่ที่หาซื้อที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้ากลางเมืองได้ แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาคอนโดมิเนียมในตลาดนี้ จะมีผู้ซื้อในวงจำกัด ส่วนตลาดคอนโดระดับกลาง ยังคงเป็นโครงการที่อยู่บริเวณรอบใจกลางเมือง อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งจะเป็นตลาดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้ที่มั่นคง ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง ทำให้ผู้พัฒนาสินค้ามีความจำเป็นที่จะต้องพัฒนาให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้อย่างแท้จริง  สำหรับตลาดซิตี้คอนโดฯ เงื่อนไขด้านราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ดังนั้นผู้ประกอบการควรต้องบริหารต้นทุนให้ดี เพื่อให้ได้ราคาขายที่ดี ทั้งยังต้องพิจารณาไปจนถึงเรื่องเงื่อนไขการจ่ายเงินของลูกค้า  และการผ่อนชำระกับทางธนาคารที่ไม่กระทบกระเทือนค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อมากนัก