ล่วงเข้าสู่ศักราชใหม่ของปี 2561 หลายธุรกิจได้ออกมาคอมเมนต์ถึงแนวโน้มธุรกิจปีจอ “หมาทอง”เช่นเดียวกับภาคธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” หนึ่งในเซกเตอร์หลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ที่ล่าสุดทีมงาน prop2morrow.com ได้พูดคุยกับ 3 นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ถึงแนวโน้มตลาดบ้านจัดสรรคอนโดมิเนียมในปีหน้า และมุมมอง สถานการณ์อสังหาฯ ที่ต่างก็เห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันว่า รอยต่อของปีที่แล้วถึงปีนี้ ยังถือว่าเป็นปีของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยผู้เล่นรายใหญ่ที่ยังครองส่วนแบ่งการตลาด พร้อมกับแห่ปั้นโปรเจกต์ยักษ์เพิ่มอุณภูมิการแข่งขันของตลาดให้ทวีความร้อนแรงยิ่งขึ้น ส่วนการร่วมทุนกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศ จะต้องมีการศึกษาถึงข้อดี – ข้อเสียก่อนตัดสินใจ เพราะเมื่อถึงจุดๆหนึ่ง ระวัง ! อาจถูกเท

รายใหญ่ยังแข่งดุมูลค่าไม่ต่ำ4แสนล้าน-แนะอย่าลงทุนเกินตัว

เริ่มจากนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การลงทุนอสังหาฯในปี 2561และต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี ยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างต่อเนื่อง ด้วยเพราะต้นทุนที่ดินที่แต่ละรายที่ถือครองนั้นค่อนข้างสูง ทำให้ขนาดการลงทุนในแต่ละโครงการระดับหมื่นล้านบาท พัฒนาในรูปแบบ “มิกซ์ยูส” ซึ่งรวมๆแล้วน่าจะไม่ต่ำกว่า 400,000 ล้านบาท

ส่วนการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ต้องระวังความเสี่ยงในเรื่องของการส่งมอบ หากประสบปัญหาวิกฤตจะควบคุมยาก และจะสาหัสกว่าเมื่อ 5 ปีที่ผ่านถึงกว่า 10 เท่าตัว เนื่องจากดีมานด์มีจำนวนจำกัด ขณะเดียวกันดีมานด์ตลาดระดับล่างก็ยังไม่ฟื้นตัวมาก เชื่อว่าหนี้ครัวเรือนจะยังลากยาวไปจนถึงปลายปี2561

“หากขายได้แต่โอนไม่ได้ก็ไม่มีประโยชน์  ดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ลงทุนพัฒนาคอนโดฯเกินตัว ผลออกมาบาดเจ็บซึ่งก็เป็นบทเรียนให้เห็นแล้วทั้งหารโหมลงทุนคอนโดฯในต่างจังหวัด รวมถึงคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง” นายประเสริฐ พร้อมกับให้ความเห็นว่า ดังนั้นหากจะลงทุนก็ต้องมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการมากขึ้น เพราะเมื่อมีปัญหาจะควบคุมได้ยาก

แนะผู้ประกอบการไม่ชำนาญอย่าเสี่ยงลงทุน

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่กล่าวว่าตลาดกทม.-ปริมณฑล โดยรวมน่าจะดีทั้งหมด ยกเว้นตลาดต่างจังหวัดที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว และอยู่ในภาวะที่ไม่น่าไว้วางใจ การลงทุนใหม่โดยเฉพาะคอนโดฯหากไม่จำเป็นก็ไม่ควรรีบลงทุน ต้องดูสภาวะเศรษฐกิจที่ชัดเจนก่อน เพราะคนส่วนใหญ่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรมากกว่าอยู่อาศัยเอง ส่วนโครงการแนวราบยังพอไปได้ ในขณะที่อสังหาฯต่างจังหวัดในบางพื้นที่อัตราการขายยังไม่ดีเท่าที่ควร เพราะกำลังซื้อยังไม่กลับมา และสถาบันการเงินยังมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่

แต่อย่างไรก็ตาม คอนโดฯทำเลแนวรถไฟฟ้ายังสามารถขายได้ดี  ส่วนคอนโดฯทำเลใกล้แหล่งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและทำเลริมแม่น้ำ ก็ยังพอขายได้ และหากเป็นทำเลที่มีหลายปัจจัยบวกก็ยิ่งส่งผลดีต่อโครงการ สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบหากอยู่ใกล้ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า แหล่งงาน โรงเรียนฯลฯ ก็จะเป็นจุดขายที่ดี เพราะลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่ไม่ค่อยย้ายถิ่นฐาน ดังนั้นการสำรวจดีมานด์-ซัพพลาย ค่อนข้างมีความสำคัญเป็นอย่างมาก

“ควรพัฒนาในทำเลที่ตนเองมีความถนัด  เพราะมีข้อมูลจริงและฐานลูกค้าอยู่แล้ว  ส่วนทำเลอื่นก็สามารถพัฒนาได้เมื่อมีอัตราการเติบโตแล้ว” นายอธิป กล่าว พร้อมกับให้ความเห็นต่อไปว่า สำหรับการพัฒนาคอนโดฯนั้นหากไม่มีความมั่นใจก็ไม่ควรเข้ามาพัฒนา เพราะใช้เวลา 2-3 ปีกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้

ระวัง! ถูกต่างชาติเท

พร้อมกันนี้ นายอธิป ยังกล่าวถึงการร่วมทุนกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศก่อนที่จะตัดสินใจร่วมทุนจะต้องมีการศึกษาถึงข้อดี ข้อเสียก่อน เพราะผู้ร่วมทุนชาวต่างชาติบางกลุ่มเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะทิ้งผู้ร่วมทุนในท้องถิ่น  ทั้งนี้เพราะเมื่อสามารถเรียนรู้ทุกกระบวนการและพฤติกรรมของผู้บริโภคของดีมานด์ในประเทศไทยแล้วส่วนใหญ่จะหันไปพัฒนาเอง

ทั้งนี้ในปี2561ผู้ประกอบการหลายรายจะเริ่มให้ความสำคัญเรื่องเทคโนโลยีสมัยใหม่มากขึ้นไปอีก เพราะคนรุ่นใหม่นิยมใช้อุปกรณ์มือถือในการควบคุมระบบต่างๆภายในที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความสะดวกสบาย

 เกาะติดความผันผวนศก.โลก-รัฐหนุนEECโฟกัสทำเลให้ตรงจุด

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี 2561 คาดว่าภาพรวมอสังหาฯจะดีขึ้นเล็กน้อยจากปี2560 แต่ภาพรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้นมาก แม้ธุรกิจใหญ่ๆจะเริ่มฟื้นตัว ทั้งนี้ต้องลุ้นว่ารัฐบาลจะมีมาตรการอะไรออกมาช่วยเหลือบ้าง ส่วนกฎหมายภาษีที่ดินฯล่าสุดมีความคืบหน้ามาว่า แต่ละหมวดจะปรับอัตราการจัดเก็บภาษีต่ำลงมามากพอสมควร และคาดว่าน่าจะสรุปบ้านหลังแรกหากราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี

“ภาพรวมเศรษฐกิจจะเป็นบวกขึ้นก็ต้องดูสภาวะเศรษฐกิจโลกอีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะสหรัฐ หากค่าเงินดอลล่าร์อ่อนตัวลง โลกจะเกิดความผันผวน แต่ก็ไม่สามารถคาดเดาได้ว่าจะเป็นในรูปแบบใด  และปี2561สหรัฐจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 3 รอบ ก็แสดงว่าเศรษฐกิจสหรัฐยังไม่ดีจริง หากพลังของประเทศมหาอำนาจไม่ดี โหมดธุรกิจจะเปลี่ยนไป จีนจะขึ้นมาเป็นชาติมหาอำนาจ  ซึ่งทั้งหมดจะกระทบต่อความมั่นใจและกำลังซื้อในประเทศด้วย”นายพรนริศ กล่าว

สำหรับการลงทุนโครงการของภาครัฐ มองว่าผู้ที่ได้ผลประโยชน์โดยตรงคือกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างมากกว่า ส่วนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือEEC หากจะให้ได้ผลดี ระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐต้องโฟกัสแต่ละทำเลให้ตรงจุดว่าจะบูมธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งขึ้นมาในแต่ละทำเล ไม่ใช่แค่ให้โครงการลงทุนของภาครัฐ เช่น รถไฟความเร็วสูง ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ผ่านแต่ละพื้นที่ที่ไปเฉยๆเท่านั้น และมองว่าจังหวัดในพื้นที่ก็ไม่สามารถลงทุนแค่เพียงนิคมอุตสาหกรรมเพียงเท่านั้น ต้องมีศูนย์กลางด้านการบิน ไอที  ที่แยกธุรกิจให้ชัดเจน เพื่อที่ต่างชาติจะเข้ามาลงทุนได้มาก