ภายหลังการประชุมคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (คคบ.) เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2560 ที่ผ่านมา ได้มีมติให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เตรียมออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญาการเช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ และบ้านเช่า เพื่อแก้ไขปัญหาการใช้บริการเช่าที่พักอาศัย เนื่องจากมีการร้องเรียนว่าถูกผู้ประกอบการหอพักเก็บค่าน้ำค่าไฟแพง ขณะนี้ได้ผ่านการประชาพิจารณ์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งจะรอลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา ประมาณเดือนกุมภาพันธ์ และมีผลบังคับใช้ในเดือนพฤษภาคม 2561
สคบ.เตรียมประกาศฉบับใหม่ป้องผู้ประกอบการเอาเปรียบ
โดยนายพิฆเนศ ต๊ะปวง รองเลขาธิการ สคบ. เปิดเผยว่า เมื่อปี 2549 สคบ.ได้เคยออกประกาศคุ้มครองผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยไปแล้ว 1 ครั้ง ในเรื่องหลักฐานการรับเงิน กรณีการเก็บค่าประกันความเสียหาย จะต้องออกเอกสารการรับเงินค่าประกันความเสียหาย และมีเงื่อนไขเมื่อขอย้ายออก โดยผู้ประกอบการหอพักมีสิทธิตรวจสอบทรัพย์สินภายในระยะเวลา 7 วัน หากไม่มีทรัพย์สินเสียหายต้องคืนเงินค่าประกันความเสียหายให้ผู้เช่าภายในภายระยะเวลา 15 วันตามสัญญา แต่ที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางรายก็ไม่ใส่ใจในข้อประกาศดังกล่าว หรือบางรายก็อ้างว่าไม่รู้ข้อกฎหมาย ซึ่งทางสคบ.ก็ได้เรียกผู้ประกอบการดังกล่าวมาชี้แจงไปแล้ว
แต่ในประกาศฉบับใหม่ได้เพิ่มเติมรายละเอียด จากการที่มีผู้บริโภคร้องเรียนมาเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าอาคารเพื่อพักอาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯสัดส่วนถึง 90% หรือประมาณ 520 ราย ในขณะที่จากต่างจังหวัดมีเพียง 10% โดยประเด็นหลักคือการที่ผู้ประกอบการหอพักไม่คืนเงินประกันความเสียหาย/ค่าเช่าล่วงหน้า ให้กับผู้เช่าฯ ซึ่งมีมากถึง 213 ราย , คิดค่าเสียหายสูงเกินความเป็นจริง 26 ราย,ยึดทรัพย์ผู้เช่า 23 ราย ,ข้อสัญญายกเว้น 21 ราย และที่เหลือเป็นเรื่องอื่นๆ
ซึ่งก่อนที่จะประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่ ทางสคบ.ได้มีการเชิญผู้ประกอบการหอพักในพื้นที่กทม.มาชี้แจงและรับฟัง ประมาณ 120 ราย ซึ่งส่วนใหญ่ก็เห็นด้วย โดยต้องมีการทำสัญญาเช่าใหม่ทั้งหมด ซึ่งต้องมีการชี้แจงรายละเอียดให้ชัดเจนทั้งหมด กรณีก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยจะต้องมีหลักฐานใบตรวจอาคารจากผู้ประกอบการหอพักด้วย และกรณีสิ้นสุดการเช่า ผู้ประกอบการจะต้องคืนเงินประกันให้กับผู้เช่าด้วยเช่นกัน
สำหรับสาระสำคัญของประกาศฉบับใหม่นี้ จะกำหนดให้ผู้ให้บริการต้องแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับการเช่า เช่น เขียนชื่อ ที่อยู่ ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า กำหนดระยะเวลาในการเช่า ทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่ให้เช่า อัตราค่าบริการต่างๆ ทั้งค่าน้ำประปา ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ รวมถึงวิธีการชำระค่าบริการ พร้อมทั้งกำหนดเงื่อนไงการเรียกเก็บค่าเช่า และบริการต่างๆ ให้ชัดเจน หากไม่ปฏิบัติตามจะมีความผิด มีโทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ทั้งนี้ในประกาศจะกำหนดหลักเกณฑ์ที่ผู้ประกอบการหอพักต้องดำเนินการ เช่น เรื่องมิเตอร์ค่าน้ำ ค่าไฟ ต้องเก็บไม่สูงไปกว่าอัตราที่การไฟฟ้าฯ หรือการประปาฯ จัดเก็บไม่เกิน 20% ห้ามเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายเกิน 50% ของอัตราค่าเช่า และห้ามเรียกเก็บเงินค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิมด้วย หรือการเก็บเงินประกันต้องไม่เกิน 1 เดือน โดยจะออกประกาศได้ในเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และมีผลหลังจากนั้น 90 วัน หรือประมาณเดือน พฤษภาคม 2561 โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องยกเลิกสัญญาฉบับเก่าที่เคยทำไว้กับผู้เช่าทั้งหมด แล้วมาให้ผู้เช่ามาทำสัญญาใหม่ภายใต้ข้อกำหนดใหม่ที่ประกาศไว้ในกฎหมาย
“ห้ามผู้ประกอบธุรกิจหอพักปรับราคาค่าเช่ากับผู้เช่ารายเดิม เพราะจะเป็นสัญญาโดยมิชอบ หากจะดำเนินการให้ถูกต้องจะต้องทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ และการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 1 เดือน ส่วนการริบสินทรัพย์ของผู้เช่าจะสามารถดำเนินการได้ในกรณีที่ผู้เช่าทำสัญญาเช่าไม่เกินระยะเวลา 3 เดือน”นายพิฆเนศ กล่าวในที่สุด
ผู้บริโภคแบกภาระค่าเช่าสูงแน่-เจ้าของธุรกิจรายเล็กอาจขายทิ้งกิจการ
ด้านนายรวิโรจน์ อัมพลเสถียร ผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์ มาเป็นระยะเวลา 11 ปี ภายใต้ชื่อ “My House” กล่าวว่าจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้บริโภคของ สคบ.ถือว่าเป็นเรื่องดี แต่หากจะกำหนดทั้งหมดที่สคบ.กำหนดไว้ก็จะเป็นเรื่องที่ลำบาก อีกทั้งระยะเวลาที่จะประกาศใช้ก็กระชั้นชิดและมีเวลาให้ผู้ประกอบการปรับตัวน้อยเกินไป หากเป็นผู้ประกอบการที่ไม่มีสภาพคล่องทางการเงิน อาจจะหาเงินประกันมาคืนผู้เช่าไม่ทัน เพราะธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยส่วนใหญ่จะกู้สินเชื่อก่อสร้างจากสถาบันการเงิน กว่าจะถึงจุดคุ้มทุนต้องใช้ระยะเวลาอย่างน้อย 10 ปี ถือเป็นภาระที่หนัก
ซึ่งกรณีดังกล่าวแยกได้ 3 ประเด็นหลัก คือ 1.เรื่องค่าน้ำ-ไฟ ซึ่งโดยปกติราคานั้นเป็นไปตามกลไกตลาดอยู่แล้ว หากผู้ประกอบการรายใดคิดราคาแพง ผู้เช่าก็สามารถไปเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยอื่นที่ราคาถูกกว่าได้ ซึ่งกรณีนี้ผู้ประกอบการสามารถปรับขึ้นค่าเช่าห้องพักได้ ดังนั้นภาระก็จะตกไปที่ผู้บริโภคอยู่ดี เพราะปกติค่าน้ำ-ไฟไม่ได้มีผลกำไรมากนีก เพราะเงินจากการเก็บค่าน้ำไฟ ผู้ประกอบการต้องนำไปจ่ายค่าบำรุงรักษาสารธารณูปโภคต่างๆภายในอาคารให้เช่าอยู่อาศัย แต่เมื่อประกาศดังกล่าวมีผลบังคับใช้จริง ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ผู้ประกอบการรายเล็ก ที่มีห้องพักให้เช่าเพียง 10-20 ห้องพักเท่านั้น หากไม่ปรับค่าเช่าเพิ่มก็ต้องถึงขั้นขายกิจการทิ้ง ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-ใหญ่นั้นยังสามารถอยู่รอดได้
2.เงินประกัน จะมีค่าประกันความเสียหายภายในห้องพักให้เช่าหากไม่มีเงินค่าประกันความเสียหาย ก็จะทำให้ผู้ประกอบการต้องรับผิดชอบมากขึ้น และส่งผลให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยหดหายไป ขณะเดียวกันผู้บริโภคเองก็ต้องหันไปเช่าคอนโดฯแทนซึ่งมีราคาสูงกว่า หรืออาจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเลย หากเป็นคอนโดฯในเมืองราคาก็จะสูง เท่ากับเป็นการเพิ่มภาระการอยู่อาศัยในระยะยาวได้
3.การห้ามล็อกห้องหรือห้ามเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า หากผู้ประกอบการมีห้องเช่าเพียง 50 ห้องพัก และมีผู้ชำระค่าเช่าไม่ตรงเวลาประมาณ 10 ห้อง ก็จะทำให้เงินสดของผู้ประกอบการที่จะต้องได้มา หายไปประมาณ 20% ทำให้ผ่อนชำระสถาบันการเงินไม่ไหว (ซึ่งการพัฒนาโครงการจะต้องกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน)อาจต้องถูกสถาบันการเงินบังคับให้ขายสินทรัพย์ได้
“ที่ผ่านมาลำพังธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยก็แข่งขันกับคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่าก็ยากอยู่แล้ว ยิ่งมาเจอประกาศฉบับใหม่ของสคบ.อีกก็หนักเข้าไปใหญ่ แต่ถ้าหากมีระยะเวลาให้ผู้ประกอบการได้ปรับตัวก็จะดี ซึ่งกรณีนี้ถือว่าเป็นโอกาสของผู้บริโภค แต่ในระยะยาวผู้ประกอบการก็คงต้องผลักภาระให้ผู้บริโภคอย่างแน่นอน และจากราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทุกปี ก็จะส่งผลให้ผู้ประกอบการดำเนินธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยได้ยาก และไม่คุ้มค่ากับการทุน เมื่อเทียบกับผู้ที่นำที่ดินเก่าสะสมมาพัฒนา ”นายรวิโรจน์ กล่าว
ปัจจุบันนายรวิโรจน์ มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่า รวมทั้งสิ้น 6 แห่ง ซึ่งทั้งหมดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไม่เกิน 500 เมตร คือ ย่านปุณณวิถี 2 โครงการ,ย่านบางจาก 1 โครงการ และย่านศรีนครินทร์1 โครงการ แต่ละโครงการจะมีห้องพักประมาณ 79 ห้องพัก ราคาเช่าประมาณ 5,000-6,000 บาท/เดือน และในเกือนกุมภาพันธ์ 2561 นี้ ยังมีแผนที่พัฒนาอพาร์ตเมนต์ย่านปุณณวิถี อีก 1 โครงการแต่จากประกาศของสคบ.อาจจะปรับแผนมาพัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯก็เผ็นได้ ทั้งนี้ต้องดูความชัดเจนของประกาศสคบ.อีกครั้งรวมไปถึงสถานการณ์ตลาดในช่วงระยะเวลานั้นด้วย
กูรูอสังหาฯเห็นพ้องสคบ.-ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ กล่าวว่า ประกาศของสคบ.ที่จะบังคับใช้ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยจะคิดราคาเช่าที่แพงกว่าปกติ โดยเฉพาะค่าน้ำที่เก็บแพงถึง 2 เท่าตัว ส่วนการเก็บเงินค่ามัดจำก็มากเกินไป หากสามารถลดจำนวนลงได้ ก็จะทำให้ผู้มีรายได้น้อย สามารถเลือกพักอาศัยในอาคารให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยได้ดีขึ้น แต่ทั้งนี้ก็ต้องมีการทำสัญญาที่ชัดเจนมากขึ้น เพื่อป้องกันผู้เช่าหนี หรือป้องกันกลุ่มมิจฉาชีพ
“ในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมาซัพพลายใหม่ของธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยในตลาดอยู่ในอัตราที่ลดลง ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดฯกำลังบูม และมีการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ากันมาก ซึ่งคอนโดฯจะไม่มีการควบคุมผู้เช่าเหมือนธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย เชื่อว่าประกาศฉบับใหม่นี้จะทำให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยหายไป ยกเว้นทำเลที่มีมหาวิทยาลัยเปิดใหม่ และยังไม่เคยมีใครทำธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยมาก่อน ก็ยังไปได้ดี”นายสุรเชษฐ กล่าวในที่สุด
