“เมเจอร์”ปรับแผนผุด9โครงการใหม่ปี61 มูลค่าเกือบ10,000 ล้านบาทเพิ่มพอร์ตธุรกิจรร.ขนาดเล็กธุรกิจรับศักยภาพที่ดิน ล่าสุดเปิดตัว โครงการร่วมทุนพันธมิตรต่างชาติ”มิวนีค หลังสวน”มูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท พร้อมเปิดพรีเซล10-11 ก.พ.61 คาดฟันยอดขายรวม 50% ด้านซีบีอาร์อีเผยตลาดลักชัวรี่ยังเติบโตดี ระบุทำเลหลังสวนราคารีเซลพุ่งกว่า 200,000บาท/ตารางเมตร
ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือMJD เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานในปี2561ว่า เดิมจะพัฒนาทั้งสิ้น 4 โครงการ แต่ล่าสุดได้ปรับเป็น 9 โครงการ รวมมูลค่าเกือบ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยย่านใจกลางเมือง 7 โครงการ รวมมูลค่า 8,000 ล้านบาท ส่วนอีก 2 โครงการเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว คือ โรงแรมขนาดเล็ก ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 200-300 ล้านบาท และอาคารสำนักงานย่านรามคำแหง เป็นหนึ่งในโครงการมิกซ์ยูสในย่านดังกล่าว ขณะนี้อยู่ในระหว่างการประเมินมูลค่า จึงยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
“ที่ดินบางแปลงเหมาะสำหรับพัฒนาโรงแรมมากกว่าที่อยู่อาศัย ซึ่งบริษัทฯต้องการมีรายได้ที่สม่ำเสมอ โดยจะเห็นแนวโน้มเทรนด์การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มากขึ้น ซึ่งเป็นโครงการที่สร้างรายได้ระยะยาวและเก็บสามารถเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคต ปัจจุบันรายได้จากค่าเช่าของบริษัทยังมีไม่ถึง 5% แต่รายได้หลักก็มาจากโครงการเพื่อการขาย”ดร.สุริยา กล่าว
สำหรับโครงการแรกที่เปิดตัวในปี2561 นี้คือ มิวนีค หลังสวน (MUNIQ)อยู่สุดถนนหลังสวน ซอย 7 ตั้งอยู่ในซอยต้นสน มีขนาด 1 ไร่เศษ สูง 28 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 50-254 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 12.9-90 ล้านบาท หรือ 265,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาเฉลี่ยที่ 310,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 166 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,085 ล้านบาท โดยมอบหมายให้บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เป็นผู้บริหารงานขาย ซึ่งหลังจากเริ่มเปิดให้จองประมาณบางชั้นในรอบVVIP เมื่อเดือนธันวาคม 2560 ที่ผ่านมา ปรากฏว่ามียอดจองแล้ว 30% และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันที่ 10-11 กุมภาพันธ์ 2561 คาดว่าจะมียอดจองรวมไม่น้อยกว่า 50% ด้านการก่อสร้างจะเริ่มดำเนินการประมาณกลางปี 2561 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564
“โครงการนี้เราซื้อที่ดินมาเมื่อปี2560 ที่ผ่านมา ในราคา 2.1 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่เหมาะสมและแพงที่สุดตั้งแต่เคยซื้อที่ดินมา จึงมั่นใจว่า มิวนีค เป็นโครงการที่อยู่ในไพร์มโลเคชั่นเช่นเดียวกับที่ดินบางแปลงที่มีการซื้อขายในราคาสูงถึง 3.2 ล้านบาท/ตารางวา”ดร.สุริยา กล่าว
โดยโครงการดังกล่าวเป็นการร่วมลงทุนกับ MUST International Trading PTE Ltd. ถือหุ้น 22% และ GMM Singapore Real Estate PTE Ltd. ซึ่งเป็นนิติบุคคลจดทะเบียนในสาธารณรัฐสิงคโปร์ ถือหุ้น22% และ GRG Global Investments Limited เป็นนิติบุคคลจดทะเบียนในเขตบริหารพิเศษฮ่องกงแห่งสาธารณรัฐประชาชนจีน ถือหุ้น 5% และ MJD ถือหุ้น 51% ก่อตั้งบริษัท เอ็มเจดี-เจวี 1 จำกัด ขึ้นมาด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท
“ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการบนถนนเส้นนี้แบบลีสโฮลด์ (Leasehold) เนื่องจากพื้นที่แปลงสวย ที่เหมาะแก่การพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์มีอยู่อย่างจำกัด แต่โครงการ มิวนีค หลังสวน แทบจะเป็นพื้นที่ผืนสุดท้ายที่พัฒนาโครงการบนที่ดินฟรีโฮลด์ (Freehold) ท่ามกลางตึกสูงที่เป็นลีสโฮลด์บนถนนหลังสวน จึงส่งผลให้ที่ดินบนทำเลหลังสวนมีมูลค่าสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ โดยปัจจุบันนี้ราคาขายอยู่ที่ตารางวาละ 500,000 บาท (ที่มา : กรมธนารักษ์ รอบบัญชี ปี 2559-2562) และยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี มิวนีค หลังสวน จึงถือเป็นโครงการที่มีมูลค่า เหมาะกับการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัย และการลงทุนอย่างมาก แม้โครงการจะไม่อยู่ติดรถไฟฟ้า แต่เน้นการดีไซน์ที่ตอบโจทย์ผู้ที่ไม่เร่งรีบในการใช้ชีวิต และแม้จะอยู่ในกลุ่มลักชัวรี่แต่ราคาที่ขายก็สมเหตุสมผล”ดร.สุริยา กล่าว
อย่างไรก็ตามในปี2561นี้บริษัทฯตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 7,000-8,000 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปี2560 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมีBacklog ทั้งหมด 15,000 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกจะรับรู้รายได้ประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ส่วนความคืบหน้าโครงการมิวนีค สุขุมวิท23 มูลค่า 4,000 ล้านบาท และมาร์ค สุขุมวิท มูลค่า 7,000 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายรวมแล้ว 70-80%
ด้านนางอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาภาพรวมอสังหาฯได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจ แต่โครงการระดับลักชัวรี่ได้รับผลกระทบน้อย แต่ในช่วงปลายปี2560 ที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดเริ่มฟื้นตัว ส่งผลให้ในปี2561 นี้ ตลาดลักชัวรี่มีทิศทางที่ดี ดีมานด์กลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ขณะเดียวกันก็มีความท้าทายในด้านราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีการแข่งขันที่สูง โดยดีมานด์กลุ่มระดับลักชัวรี่ไม่ได้ตัดสินใจซื้อเพียงเพราะราคาที่ดินมีมูลค่าที่สูงเท่านั้น แต่จะมองใน 3 เรื่องหลัก คือ การออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์,เทรนด์ต้องเข้ากับไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ มีการก่อสร้างที่มีคุณภาพ และ มีการบริหารการขายที่ดี
ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมมีปัจจัยบวกสนับสนุนค่อนข้างมาก จึงทำให้คอนโดฯในย่านกลางเมืองปีนี้มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้น 10% หรือประมาณ 12,000-15,000 ยูนิต จากปีที่แล้วเปิดตัวกว่า 12,000 ยูนิต อีกทั้งหลังสวนเป็นย่านที่มีศักยภาพสูง เพราะจะเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ แลนด์มาร์คของกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนไป โซนศูนย์กลางจะย้ายมาอยู่แถวเส้นหลังสวนโดยรอบสวนลุมพินีเนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่ทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการมิกซ์ยูสขึ้นค่อนข้างมาก พื้นที่อยู่ริมถนนใหญ่ แวดล้อมด้วยสถานฑูต โรงแรม อาคารสำนักงาน และใกล้กับรถไฟฟ้า ประกอบกับในปีนี้ น่าจะได้รับสัญญาณดี ๆ จากภาคเศรษฐกิจ จีดีพีที่เป็นตัวชี้วัดเศรษฐกิจมีตัวเลขที่ดีขึ้น บรรยากาศการทำธุรกิจและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสดใส โดยนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยังคงให้ความสำคัญและสนใจคอนโดมิเนียมในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง
“ทำเลหลังสวนในปัจจุบันยังไม่มีโครงการเปิดตัวใหม่มากนัก แต่ก็มีการรีเซลเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาขายอยู่ที่กว่า 200,000บาท/ตารางเมตร จากเดิมราคาขายครั้งแรกอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร และย้อนไปเมื่อ 5 ปีพบว่าราคาขายปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 10-12%ต่อปี และหากย้อนหลังไป 2 ปี ราคาปรับขึ้นสูงมาก 30-40% ต่อปี และราคาขายต่อตารางเมตรมีแนวโน้มที่ยะปรับขึ้นได้อีก บางโครงการราคาขายพุ่งไปกว่า 500,000 บาท/ตารางเมตร ขณะที่โครงการมิวนีค หลังสวน ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 310,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งยังมีช่องว่างที่จะขยับราคาขายขึ้นไปได้อีก และคิดว่าซัพพลายใหม่ที่จะออกมาสู่ตลาดในอนาคต ราคาขายก็จะต้องสูงกว่านี้”นางอลิวัสสา กล่าวในที่สุด
