การเคหะแห่งชาติ ดัน“ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า”พื้นที่กว่า 600 ไร่เต็มสูบ เร่งผังเมืองกทม.ปรับแก้ผังสีจาก ย.2 เป็น ย.5 เพิ่มประโยชน์ในการใช้สอยที่ดินได้มากขึ้นหวังจูงใจเอกชนร่วมลงทุนตามโครงการร่วมลงทุน PPP : เมืองประชารัฐ – Smart City “ธัชพล กาญจนกูล” เผยเพียงแค่ปรับผังสีใหม่ความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจก็มหาศาลจากมูลค่า 6 หมื่นล้านเป็น 1.5 แสนล้านบาท
โครงการร่วมลงทุน PPP : เมืองประชารัฐ – Smart City เป็นหนึ่งในแผนการดำเนินของการเคหะแห่งชาติ (กคช.)โดย ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า โครงการร่วมลงทุน PPP มุ่งเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Mega Project) ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งจะดำเนินโครงการภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ในลักษณะการให้สิทธิการเช่าที่ดินของการเคหะแห่งชาติเป็นเวลา 30 ปี และสามารถต่อสัญญาเพิ่มได้อีก 30 ปี ในรูปแบบ BOT (Build Operate Transfer) /BTO (Build Transfer Operate) ให้กับกลุ่มทุนจากภาคเอกชนทั้งในและต่างประเทศ ได้เข้ามาลงทุนในการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว
“พื้นที่ร่มเกล้า”ที่มีเนื้อที่กว่า 600ไร่ เป็นหนึ่งในพื้นที่นำร่องศักยภาพ ที่การเคหะแห่งชาติพัฒนาภายใต้ชื่อ“ศูนย์เศรษฐกิจเมืองร่มเกล้า” เนื่องจากอยู่บริเวณรอบสถานีรถไฟลาดกระบัง บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า เป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อระบบคมนาคมในโครงการได้ เพราะที่อยู่ตามแนวรถไฟทางคู่และรถไฟความเร็วสูงและอยู่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มด้วย และระบบโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ
ทั้งนี้ เพื่อจูงใจภาคเอกชนการเคหะแห่งชาติ ดร.ธัชพล กล่าวว่า การแคหะแห่งชาติได้ยื่นเรื่องไปยังสำนักผังเมืองกทม.เพื่อขอให้ปรับประโยชน์การใช้สอยในที่ดิน จากปัจจุบันผังเมืองกทม.กำหนดเป็นพื้นที่รูปแบบ ย.2หรือพื้นที่สีเหลืองเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย.หนาแน่นน้อย ที่จำกัดขนาดและความสูงในการพัฒนาโครงการ โดยการเคหะแห่งชาติต้องการให้เปลี่ยนเป็นพื้นที่รูปแบบ ย.5 หรือพื้นที่สีส้ม ให้เป็นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ ซึ่งจะเป็นการจูงใจให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมทุนในการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสได้ ซึ่งเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและการพัฒนาในรูปแบบพาณิชยกรรม
“จากการศึกษาข้อมูลถึงความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ เพียงแค่เพิ่มประโยชน์การใช้สอยในพื้นที่ด้วยการปรับผังสี จาก ย.2 พัฒนาอาคารที่มีความสูงได้ไม่เกิน 4 ชั้น เป็น ย.5 ก็ทำให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นจาก 6 หมื่นล้านบาทเป็นไม่ต่ำกว่า 1.5 แสนล้านบาท อาคารที่ก่อสร้างได้มีความสูงมากกว่า 8 ชั้นขึ้นไปซึ่งภาคเอกชนมองว่าจะคุ้มค่ามากกว่าโครงการขนาดเล็ก” ดร.ธัชพล กล่าว
พร้อมกันนี้ ดร.ธัชพล ยังกล่าวในตอนท้ายว่า การยื่นขอปรับแก้ประโยชน์การใช้สอยของพื้นที่ที่ร่มเกล้านั้น การเคหะแห่งชาติได้ยื่นไปเมื่อ 2 ปีก่อนแต่ปัจจุบันสำนักผังเมืองกทม.ยังไม่ได้มีการปรับแก้แต่อย่างใด แต่อย่างไรก็ตาม การเคหะแห่งชาติเองอาจต้องดำเนินการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ซึ่งเป็นการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระบบโครงสร้างมาตรฐาน และการออกแบบอาคารภายในโครงการพัฒนาที่ดินด้วยระเบียบและมาตรฐานที่กำหนดขึ้นเป็นพิเศษที่แตกต่างจากแผนผังและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเดิมการพัฒนาแบบ PUDนี้จะเปิดโอกาสให้เอกชนสามารถสร้างความหลากหลายของประเภทการใช้ที่ดิน (Mix Land Use) ความหนาแน่นอาคารและการออกแบบพื้นที่ได้โดยไม่ถูกจำกัดโดยข้อกำหนด การใช้ประโยชน์ที่ดินเชิงเดี่ยวที่ควบคุมที่ดินแปลงนั้นอยู่
