พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือที่เรียกกันติดปากว่า “CBD” นั้นคือ พื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร พระราม 1 พระราม 4 ราชดำริ วิทยุ หลังสวน เพลินจิต และสุขุมวิท ซอย 1 – 21 รวมไปถึงซอยย่อยต่างๆ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานเกรดต่างๆ รวมกันไม่น้อยกว่า 3.48 ล้านตารางเมตรโดยเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีซะเป็นส่วนใหญ่มีอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จในช่วงไม่เกิน 10 ปีเพียงแค่ 453,900 ตารางเมตรหรือคิดเป็น 13% ของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมทั้งหมด และเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน พื้นที่ “CBD” ของกรุงเทพมหานครเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดและปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงที่ผ่านมา และในปัจจุบันหาที่ดินที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาแทบไม่ได้แล้ว
ด้วยปัจจัยของราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องทำให้ในพื้นที่นี้ไม่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นบนที่ดินที่มีการซื้อขายกันในราคาแพง ยกเว้นบนที่ดินเช่าระยะยาว อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาหลายอาคารอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกช่วงตั้งแต่สี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาจึงมีคำพูดติดปากว่าพื้นที่ตั้งแต่ช่วงสี่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยเป็น “New CBD” ซึ่งอาจจะเรียกแบบนั้นได้ไม่เต็มปากเพราะในพื้นที่นี้มีอาคารสำนักงานรวมกันเพียงแค่ประมาณ 405,000 ตารางเมตรแต่สามารถเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายของ “CBD” ปัจจุบัน การที่มีอาคารสำนักงานหลายอาคารในพื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 (รัศมี 1 กิโลเมตรรอบสี่แยก) เป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการตั้งแต่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แต่เริ่มชัดเจนว่ามีการขยายตัวมากขึ้นก็ตั้งแต่ปีพ.ศ.2555 เป็นต้นมาที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง แต่มาเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปี 2560 ที่ผ่านมาเพราะ (ปี2560) มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 2,848 ยูนิต โดยจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 นั้นอยู่ที่ประมาณ 14,917 ยูนิตและมีอีกไม่ต่ำกว่า 1,500 ยูนิตจาก 3 โครงการที่มีกำหนดเปิดขายในปีนี้และปีต่อไป (เท่าที่มีข้อมูลในตอนนี้)
ทั้งนี้ ถ้าดูที่จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาอาจจะสูงแต่ก็ยังไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ศักยภาพของพื้นที่นี้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ เพราะพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการแล้ว และมีศูนย์การค้ารวมไปถึงโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ทั้งของภาครัฐบาลและเอกชนในพื้นที่ทำให้ความน่าสนใจมีมากกว่าพื้นที่อื่นๆ อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงค่อนข้างสูงคือมากกว่า 85% แม้แต่โครงการที่เพิ่งเปิดขายบางส่วนในเดือนกุมภาพันธ์ก็มีอัตราการขายที่สูงมากเช่นกัน
สิ่งที่น่าสนใจคือโครงการที่มีแผนจะเปิดขายในปี 2561 – 2562 บางโครงการอาจจะมีราคาขายที่สูงมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการทั้งหมดในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในอัตราปีละประมาณ 3% อาจจะไม่มากเพราะมีโครงการเก่าในพื้นที่นี้ที่ราคารีเซลยังคงต่ำกว่าโครงการใหม่ แต่โครงการที่เปิดขายในปี 2560 ที่ผ่านมาบางโครงการมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่าโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกันในปีก่อนหน้าเกือบ 20% อีกทั้งโครงการที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 180,000 บาทต่อตารางเมตรเกือบทุกโครงการ ดังนี้หากพิจารณาเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เปิดไหม้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมากับคอนโดมิเนียมที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2561-2562 จะเห็นว่าราคาเปิดตัวเพิ่มขึ้น 38.8% อยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง
ในอนาคตพื้นที่นี้จะยังคงเป็น 1 ในพื้นที่ที่น่าสนใจต่อเนื่องเพราะโครงการภาคเอกชนและรัฐบาลรวมไปถึงพื้นที่นี้ยังไม่ไกลจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยซึ่งในอนาคตจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง ในขณะที่อาคารสำนักงานที่เป็นแหล่งงานสำคัญในพื้นที่นี้ก็อาจจะมีเพิ่มขึ้นไม่มากนักเพราะที่ดินเหลือไม่มากและราคาสูงเกินกว่าจะสร้างอาคารสำนักงานแล้ว ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมก็จะมีการขยายตัวต่อเนื่องต่อไปตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่มีศักยภาพมากกว่าเพียงแต่อาจจะมีจำนวนไม่มากเทียบเท่ากับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้างเพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการกำลังซื้อจากกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางลงไปที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ที่น่าสนใจคือ พื้นที่นี้เป็น 1 ในทำเลที่มีกำลังซื้อชาวต่างชาติมากที่สุดทำเลหนึ่งในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะกำลังซื้อจากคนจีนที่ยังคงต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่เองในระยะยาว
ขอบคุณข้อมูลจาก คุณ สุรเชษฐ กองชีพ นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
