เหตุผลที่อสังหาฯ ยังคงต้องไปต่อ กับย่าน Talk of The Town อย่างแจ้งวัฒนะ – รัตนาธิเบศร์

ในท่ามกลางความชะลอตัวทางเศรษฐกิจของโลก ที่มีผลกระทบถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่มีการเปิดตัวใหม่ ของคอนโด รวมถึงการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยชะลอตัว แต่หากพิจารณาดีๆ. อสังหายังคงเป็นความจำเป็นอันดับ 1 ของมนุษย์ทุกคนแบบหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่คนทำงานจบใหม่ จนกระทั่งวัยสร้างครอบครัว รวมถึง วัยเกษียณที่อยากมีที่อาศัยเป็นของตัวเอง

เหตุผลที่อสังหาฯ ยังคงต้องไปต่อ

1) สภาวะเงินออม ดอกเบี้ยต่ำ

ในยุคนี้ที่ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำมาก จนกระทั่งบางประเทศอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในช่วงติดลบ แปลว่า ฝากเงินยังต้องจ่ายค่าฝากนั้น การฝากเงินในแบงค์ตามที่ยุคคุณพ่อคุณแม่สอนในอดีตใช้ไม่ได้อีกต่อไป ( ในยุคนั้น ดอกเบี้ยเงินฝากเคยเกินร้อยละ 10 ต่อปี)

ทางเลือกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัย และเป็นทรัพย์สินที่มีความมั่นคงสูง. แต่หากด้วยเหตุว่า ราคาที่ดินใน กทม.สูงมาก รวมถึงกฏหมายที่จะเก็บภาษีที่ดินรกร้างจะเข้ามาใช้เร็วๆนี้ ทำให้การซื้อที่ดินเก็บระยะยาว จึงมีความน่าสนใจลดลง  ดังนั้นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนจึงมีความสำคัญ

2) การคมนาคม และระบบขนส่งไทย

มีการเปลี่ยนแปลงด้วยความเจริญทางคมนาคมอย่างมาก. ในอดีตช่วงที่คนไทยเคยสัญจรโดยใช้ทางเรือ เปลี่ยนมาเป็นใช้ถนนหนทางเป็นครั้งแรกในรัชกาลที่ 5 ที่เริ่มมีเพียงถนนไม่กี่สาย แน่นอน การปรับตัวของราคาในทำเลใหม่ ย่อมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องแบบใครรู้ก่อนย่อมได้เปรียบ ไม่ต่างกับปัจจุบันที่เราปรับมาใช้ถนนแบบนถไฟฟ้าลอยฟ้า เช่นใดเช่นนั้น. ถึงแม้เราจะไม่ได้ยกเลิกการใช้รถยนต์อันยังคงเป็นการเดินทางหลัก แต่เมืองมหานครของเราเกิดการขยายตัวแบบเต็มรูปแบบในแทบทุกทิศทาง ก่อเกิดทำเลเกิดใหม่แบบที่ไม่เคยมีมาก่อน

3) Lifestyle ในแบบใหม่ๆ ของผู้คนเจนเนอเรชั่นนี้

ใช้มือถือเป็นศูนย์กลางข้อมูล แต่ทุกคนใช้ชีวิต Lifestyle อยู่ในห้างสรรพสินค้า เข้าฟิตเนส หาร้านขนม ร้านอาหารชิคๆเก๋ทานๆ หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่คนมีแนวโน้มที่จะชอบอยู่ในย่านที่ดีในเมืองใกล้ความสะดวกมากขึ้น แทนที่จะใช้ชีวิตอยู่ที่บ้าน ทำกับข้าวและเพลินเพลินอยู่ที่บ้าน

4) คนเริ่มคุ้นเคยกับที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมากขึ้น

เด็กรุ่นใหม่สมัยนี้แทบทุกคน เคยอยู่อพารต์เม้นต์ หอพัก. เมื่อถึงวัยทำงาน เคยอยู่ใกล้ที่ทำงาน ใช้ชีวิตแบบคนเมืองที่ทุกอย่างอัพเดตรวดเร็วกว่าเดิมด้วยเทคโนโลยีการสื่อสารมือถือ แม้กระทั่งในคนเกษียณ มีหลายคนเริ่มสำรวจว่า แนวโน้มผู้สูงอายุอยากที่จะอยู่คอนโดมากขึ้นเนื่องจาก อยากเดินทางสะดวกสบาย ใกล้ห้าง ใกล้รพ. ใช้ชีวิตอยู่กับเพื่อนฝูงในเมือง แทนที่คิดจะย้ายชีวิตไปอยู่นอกเมืองหรือต่างจังหวัดซึ่งห่างไกลต่อการบริการต่างๆ

รวมทั้งหากมองต่างประเทศ เช่น ฮ่องกง หรือ ญี่ปุ่นทุกคนคุ้นเคยกับการใช้ชีวิตนอกบ้าน และอยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยค่อนข้างเล็กเนื่องจาก ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แพงกว่าเราค่อนข้างมาก

5) เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

ตัวเลขของที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปชัดเจนคือ การเปิดตัวของบ้านเดี่ยวลดลงมาก เนื่องจาก ขนาดครอบครัวเล็กลง ราคาที่ดินและบ้านเดี่ยวราคาแพงมาก คนเลยเริ่มปรับตัวเข้าหาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดที่มีความเหมาะสมต่อครอบครัวขนาดเล็กที่อยู่ในงบประมาณ ดังนั้นหากลงทุนที่เข้ากับเทรนด์ชีวิตความเป็นอยู่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีแต่การเพิ่มมูลค่า

====== ทำเลเกิดใหม่ เส้นขอบกทม. ====

ทำเลเกิดใหม่ที่ผุดขึ้นเส้นขอบ กทม.  เกิด ขึ้นด้วยแรงพลังของฐานชุมชนเดิม บวกกับพลังของการคมนาคมรูปแบบใหม่ๆ ไม่ว่า จะเป็น เพชรเกษม  ราชพฤกษ์  สำโรง บางซื่อ แจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศ

ในบรรดาเหล่าเมืองเกิดใหม่ แจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์ ถือว่าเป็นสายที่ถูกกล่าวขวัญกันมากที่สุดทั้งในทุกแง่มุม

ทำไม ย่านแจ้งวัฒนะ – รัตนาธิเบศร์ ถึงเป็น Talk of The Town

1) ศูนย์กลางของแหล่งราชการ และทำเลของเมืองนนทบุรี

การที่ภาครัฐบาล วางแผนในการกำหนดเป็นศูนย์รวมแหล่งราชการอยู่ในทำเลละแวกนี้ เป็นที่ทราบกันว่า โครงการภาครัฐ เป็นแรงผลักดันอันดับแรก ที่จะปรับปรุงเศรษฐกิจในพื่นที่. สร้างงาน สร้างรายได้ การค้าเกิดขึ้นใหม่ในพื้นที่เมื่อมีตำแหน่งงานอย่างเพิ่มมากขึ้น และค่อนข้างมั่นคง ทำให้มวลชนเกิดการย้ายตัวเข้าสู่ทำเลนี้อย่างไม่ขาดสายงานราชการ มีอัตราการลาออกค่อนข้างต่ำ ดังนั้นคนที่ ย้ายเข้ามาอยู่ค่อนข้างมั่นใจกับการลงหลักปักฐานมากกว่า การได้รับเข้าทำงานมากกว่า ในภาคเอกชนที่มีความเสถียรของงานต่ำกว่า

2) อาชีพราชการ คือ ความอุ่นใจของธนาคาร

ในช่วงภาวะหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง ธนาคารมีการปฏิเสธในอัตราสูง ถึงแม้ว่า การเตรียมตัวล่วงหน้าของการเดินบัญชี ที่ทางเพจเรา Prop2Doc พยายามผลักดันและให้ความรู้กับประชาชน จะช่วยทำให้อัตราการกู้ผ่าน ดีขึ้นอาชีพในกลุ่มข้าราชการ เป็นอาชีพกลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างคงที่แน่นอน ธนาคารค่อนข้างให้ความสำคัญต่ออาชีพประจำที่มีความมั่นคง

3) การคมนาคม คือ การเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีชมพู และสีม่วง

สิ่งเหล่านี้ คือ แรงผลักดันหลักๆ ที่เข้ามาสนับสนุนการเจริญเติบโตของเมืองอย่างชัดเจนถึงแม้ว่า ตัวเลขของการใช้โดยสารต่อวันของรถไฟฟ้าหลายใหม่ในย่านนี้ สร้างความผิดหวังของจำนวนผู้ใช้ต่อวัน ทำให้หลายๆโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แห่มาเปิดในย่านนี้ ต้องพลิกกลยุทธ์เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัย. แต่หากมองในระยะยาว หรือมองกลับไป สมัยเรามีรถไฟฟ้า BTS ช่วงเริ่มแรก. ปริมาณผู้ใช้ต่อวันค่อนข้างน้อย สถานีบางสถานีในตอนนั้น เช่น สถานีพญาไท ต้องมีการจัดกิจกรรมต่างๆเชิญชวนให้คน ขึ้น-ลง สถานี ซึ่งผิดกับปัจจุบันที่กลายเป็นจุดเชื่อมต่อ Airport Link ยังไม่รวมกองทัพมดน้อยเด็กนักเรียนที่มาเรียนตึกวรรณสรณ์กันทีเดียว

สิ่งสำคัญ คือ เวลา รอให้ทุกอย่างปรับตัวไปในทางที่ถูกผลักดันจากการใช้ของประชาชน

แล้วทุกอย่างจะกลับมาดีในอนาคต ช่วงนี้ ถือว่า เป็นช่วง เห็นโอกาสในสภาวะชะลอเนื่องจาก

มีอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ทำเลดี การก่อสร้างดี ให้เลือกลงทุนระยะยาว

3) ห้างสรรพสินค้า

จำนวนมากในย่านนี้ เป็นตัวยืนยันของจำนวนประชากรที่อยู่อาศัยจริงในย่านนี้และแนวโน้มการเจริญเติบโตของประชากรที่เลือกอยู่อาศัยใกล้กับ ห้างสรรพสินค้า ที่ทำงาน โดยที่มีการเดินทางที่สะดวกอสังหาริมทรัพย์รูปแบบคอนโดที่อาจจะเป็นเข้ามาแทนที่บ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์ ที่ปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ประชากรย่านนี้ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นที่พักอาศัยเป็นหลักการเลือกที่อยู่จะมีการเปลี่ยนแปลงค่อยปรับเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูง ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ได้ดีกว่า ดูแลสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันมากกว่า

แต่ในช่วงแรกของการเปลี่ยนแปลงนี้ในการเข้าซื้อของคอนโดมักจะเป็นการเข้าอยู่ในห้องขนาดเล็ก ดังนั้นจำนวนห้องสตูดิโอ และหนึ่งห้องนอนจึงเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากถึง 80% ของแบบห้องทั้งหมด ด้วยเพราะ งบราคา+ คนกลุ่มแรกที่สนใจจะปรับการใช้ชีวิต คงเป็นคนรุ่นใหม่อายุน้อย แต่ในอนาคตอันใกล้ เมื่อบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ราคาสูงเกินกว่าที่คนทั่วไปอย่างเราจะเอื้อมถึง คอนโด 2 ห้องนอนจะมีจำนวนน้อยมาก จนกลายเป็นของหายาก และจะตอบโจทย์ตรงของคนสร้างครอบครัวจริงจัง ไม่ได้ใช้คอนโดเป็นบ้านหลังที่ 2 อีกต่อไป

คอนโด U Delight รัตนาธิเบศร์

เป็นอีกหนึ่งคอนโด High rise สูงถึง 23 ชั้น ที่สร้างโดยบริษัทที่มีผลงานออกสู่วงการอสังหาอย่างต่อเนื่อง ด้วยเนื้อที่ขนาด 5 ไร่ ทำให้โครงการสามารถสร้างขนาดใหญ่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทำให้เพื่อนบ้านเกือบพันยูนิตที่จะเข้ามาช่วยกันสร้างชุมชนด้วยกัน และทำให้ภาระค่าส่วนกลางคุ้มค่า โดยมี Sunken Garden สไตล์ของ U Delight สร้างความร่มรื่นในโครงการ มีสระว่ายน้ำแบบ Infinity Edge ไร้ขอบเขต สนับสนุนการสร้างครอบครัวคนรุ่นใหม่โดยมีขนาดห้องแบบต่างๆให้เลือก แบบสองห้องนอนมีขนาดประมาณ 50 ตรม. เหมาะสมกับการอยู่อาศัยได้จริง ไม่ใช่เพียงบ้านหลังที่สองชั่วคราว ได้ใช้ชีวิตติดห้าง (Esplanade) ที่สามารถเดินถึงได้เพียง 200 ม. สะดวกต่อสมาชิกทุกคนที่จะเดินไปห้างได้ด้วยตนเอง ไม่ต้องขับรถ

ช่วงเวลานี้ ย่านนี้ทำเลนี้คงเป็นที่น่าจับมอง และลงทุนสำหรับ…

• 
• ผู้อยู่อาศัยจริง ที่อยากใช้ชีวิตแบบครบครันสะดวกสบาย ใกล้ห้าง รถไฟฟ้า ทางด่วน ทุกอย่างครบ
• ผู้ลงทุนระยะยาว ผู้เห็นโอกาสทางเลือกมากมาย ในขณะที่การคมนาคมย่านนี้ยังคงอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่ยังไปได้อีกไกล

บทความโดย วิรัช ตวงจารุวินัย (หมอแม็ค) เจ้าของเพจ Prop 2 Doc // Dr. Mac @ Prop2Doc Team