การลงทุนในคอนโดมิเนียมฯนั้นมีหลายรูปแบบ ทั้งการลงทุนระยะสั้น การลงทุนระยะยาว หรือแบบผสม แต่สำหรับวันนี้เราจะขอพูดถึงการลงทุนระยะยาว ที่ก็เหมือนกับการลงทุนในหุ้นแบบ VI หรือ Value Investment ซึ่งเมื่อนำมูลค่าของคอนโดในย่านสำคัญๆของกรุงเทพฯในอดีตมาดูการเติบโต (Growth Rate) แล้ว จะได้ผลลัพท์ดังนี้
ย่านราชเทวี
ย่านพร้อมพงษ์
ย่านทองหล่อ
*ราคาดังกล่าวเป็นราคาเฉลี่ยโดยประมาณ จากหลายแหล่งข้อมูล ซึ่งอาจะมีปัจจัยที่แตกต่างกัน เช่น ทำเล หรือ Segment เป็นต้น
จะเห็นได้ว่าคอนโดจาก ‘แสนสิริ’ ส่วนมากแล้วจะมีผลตอบแทนอยู่ในอันดับต้นๆของทำเลนั้นๆเสมอ หรือแม้แต่โครงการที่ไม่ได้อยู่ในอับดันต้นๆของทำเลนั้น แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนต่อปี อยู่ในระดับที่สูงอย่างน่าพอใจ
กลับมาที่คำถามเรื่อง VI หรือ Value Investment ว่าเกี่ยวข้องกับ Brand อย่างไร?
หากจะเปรียบเทียบเป็นหุ้น การเลือกหุ้น VI นั้นจะต้องเป็นหุ้นที่มีพื้นฐานที่ดี โดยสามารถดูได้จากตัวเลขทางบัญชี การติดตามข่าวสาวของบริษัทเพื่อดูนโยบายของทีมบริหาร การวิเคราะห์ Trend เศรษฐกิจในอนาคต เป็นต้น
สำหรับคอนโดมิเนียมเองก็เช่นกัน คือจะต้องเป็น Developer ที่มีชื่อเสียงดี หากโครงการเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูงแล้วย่อมทำให้ตัวโครงการดูสวยงามคงทนถาวรมากขึ้น รวมถึงวิสัยทัศน์ของทีมบริหารที่จะยังพลักดันให้ Developer ดังกล่าว ให้น่าเชื่อถือ สร้างผลงานที่ดีออกสู่ตลาด อย่างต่อเนื่อง เป็นต้น
การเลือก Developer ที่มีความน่าเชื่อถืออย่างสูงสำหรับการลงทุนระยะยาวในคอนโดมิเนียม จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญไม่แพ้เรื่องของทำเลที่ตั้ง และโอกาสในการเจริญเติบโตเลยทีเดียว
‘แสนสิริ’ ได้ทำการพิสูจน์ตัวเองแล้วว่า เป็น Developer ที่ได้รับความไว้วางใจในอันดับต้นๆ ทั้งต่อผู้ที่ต้องการคอนโดมิเนียมเพื่อการพักอาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม ดังจะเห็นได้จาก ความเชื่อมั่นที่ส่งผลให้ราคา Resale คอนโดมิเนียมส่วนมากของแสนสิริ มีราคาสูงลิ้ว เมื่อเทียบกับคู่แข่งในระแวกเดียวกัน
นอกจากเรื่อง Brand แล้ว เรื่องของ Location ก็มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง
เพราะนับวันที่ดินใจกลางเมืองก็ยิ่งจะหายาก ทำให้โอกาสที่จะมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นมาให้จับจองก็ยิ่งเป็นโอกาสที่ไกลตัวออกไปเรื่อยๆ ต้องอย่าลืมว่า การลดลงของปริมาณที่ดินใจกลางเมืองนั้น ลดลงอย่างเป็นทวีคูณเมื่อเทียบกับบริเวณที่ไกลเมืองกว่า เพราะหากเรายึดทำเลกลางเมืองเป็นจุดศูนย์กลางแล้วขยายออกไปเป็นวงกลม จะพบว่า พื้นที่วงกลมจะยิ่งขยายมากขึ้นเรื่อยๆ ตามรัศมีที่ไกลออกไป นั้นแปลว่า ยิ่งไกลออกไปมากก็ยิ่งมีปริมาณที่ดินมาก ทำให้ยังมีโอกาสอยู่ แต่ยิ่งใกล้ศูนย์กลางมาก ปริมาณที่ก็จะลดลงอย่างรวดเร็ว
ยกตัวอย่างจากภาพนี้ ที่ให้ BTS เป็นจุดศูนย์กลาง แล้ววัดพื้นที่ 3 ช่วง ช่วงแรกจากจุดศูนย์กลางถึงรัศมี 500 เมตร, ช่วงที่สองจากรัศมี 500 เมตร – 1 กิโลเมตร และ ช่วงที่สามจากรัศมี 1 กิโลเมตร – 1.5 กิโลเมตร
เราจะพบพื้นที่ของทั้ง 3 ช่วงดังนี้
ช่วงที่ 1 – 0.79 ตารางกิโลเมตร / ช่วงที่ 2 – 2.35 ตารางกิโลเมตร / ช่วงที่ 3 – 3.93 ตารางกิโลเมตร
จะเห็นได้ว่า ยิ่งใกล้จุดศูนย์กลาง ปริมาณพื้นที่ยิ่งน้อยลงมาก นั้นคือสาเหตุที่จะทำให้ ที่ดิน หรือ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองมีราคาสูงกว่าบริเวณรอบนอกอย่างเป็นทวีคูณ ซึ่งเป็นปัจจัยนี้คือปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนระยะยาวควรทราบ ถึงโอกาสในการเติบโตของราคาอย่างก้าวกระโดดในอนาคต
แล้วทำไมทำเลราชเทวีถึงเป็นทำเลที่น่าสนใจเป็นอย่างมากสำหรับคอนโดใจกลางเมือง?
แน่นอนว่า BTS สถานีสยามนั้น มีความเป็นไปได้ยากที่จะขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Freehold (ถือครองกรรมสิทธิ์ได้) เพราะที่ดินบริเวณนั้นส่วนมากเป็นที่ดินส่วนของทรัพย์สินพระมหากษัตริย์และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และมองที่ดินในทำเลที่อยู่ห่างออกไปเพียง 1 สถานี ซึ่งประกอบไปด้วย สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ สถานีราชเทวี สถานีชิดลม และสถานีราชดำริ เราจะพบว่า มีเพียงสถานีราชเทวีและสถานีชิดลมที่ยังมีโอกาสในการขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Freehold และมีโอกาสในการเติบโตในอนาคตที่ดีกว่า
แต่หากเมื่อเทียบกันอย่างระหว่างสถานีราชเทวี และ สถานีชิดลมแล้ว จะพบว่า บริเวณโดยรอบสถานีราชเทวีนั้น ยังมีพื้นที่ดินให้สามารถพัฒนาได้มากกว่าสถานีชิดลม อีกทั้งยังจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งผ่านเส้นเพชรบุรี ทำให้สถานีราชเทวีจะกลายเป็น Interchamge Station ในอนาคตอีกด้วย ส่วนบริเวณโดยรอบสถานีชิดลมนั้นมีความเจริญสูงมากแล้ว จึงหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการได้ยากมาก อีกทั้งยังมีราคาต่อตารางเมตรที่สูงมากเช่นกัน
บริเวณที่ดินติดกับสถานี BTS ราชเทวีเอง ก็กำลังเตรียมจะพัฒนาที่ดินกว่า 6 ไร่ขึ้นเป็นโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่
และบริเวณโดยรอบสถานีราชเทวียังจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกรด A อีกประมาณ 3 โครงการที่จะเตรียมเปิดตัวกันในปีนี้ ซึ่งแน่นอนว่าด้วยต้นทุนที่ดินที่มีราคาสูง จะยิ่งส่งผลให้ราคาต่อตารางเมตรของโครงการใหม่ๆสูงขึ้นเรื่อยๆอย่างแน่นอน
สถานีราชเทวีถือได้ว่าเป็นย่านพักอาศัย (Residential Area) ที่อยู่ใจกลางย่านธุรกิจ อาทิเช่น หากขึ้นไปทางเหนือก็จะเดินทางสู่ พญาไท อารีย์ ห้าแยกลาดพร้าว ได้อย่างสะดวก หรือจะไปทางตะวันออก ก็จะเดินทางสู่ย่านธุรกิจ ชิดลม – เพลินจิต – อโศก – พร้อมพงษ์ ได้อย่างสะดวกมากเช่นกัน หรือถ้าจะเป็นการเดินทางด้วยรถยนต์ ก็สามารถเชื่อมต่อสู่ถนนเพชรบุรีที่เป็นทั้งย่านการค้าและอาคารสำนักงานจำนวนมากได้ด้วย
สถานีราชเทวียังถือได้ว่าใกล้กับสถานีศึกษาชื่อดังของไทยเป็นอย่างมาก ไม่ว่าเป็นจะจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่จะมีรถ Shuttle ภายในมหาลัยให้บริการอยู่ที่สยามแสควร์ หรือหากขึ้นไปทางอนุสาวรีชัยฯ ก็จะเต็มไปด้วยโรงพยาบาลชื่อดังมากมายและคณะต่างๆของมหาวิทยามหิดลอีกด้วย อาทิเช่น คณะแพทย์ศาสตร์พระมงกุฏเกล้า คณะทันตแพทย์ศาสตร์ มหาวิทยาลัยมหิดล เป็นต้น
รายละเอียดโครงการ THE LINE ราชเทวี by SANSIRI
คอนโดมิเนียม High Rise 1 อาคาร 38 ชั้น
จำนวนห้องพักอาศัย 231 ยูนิต
จำนวนที่จอดรถ(รวมจอดซ้อนคัน) 67%
ที่ดิน 1 – 2 – 0 ไร่
มีห้องพักถึง 6 รูปแบบ
มีห้องพักให้เหลือหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่ Studio ขนาด 27 ตารางเมตร จนถึง Penthouse 3 ห้องนอน 3 ห้องนอน ขนาดใหญ่ 119.5 ตารางเมตร
เพดานห้องสูง 2.75 เมตร และมีห้องพิเศษในชั้น 11 ที่เป็นชั้นส่วนกลาง จะมีความสูงเพดานห้องอยู่ที่ 3.35 เมตรพร้อมกระจกและเฟอร์นิเจอร์ Built-in ที่เพิ่มความสูงตามเพดานห้อง
ที่ตั้งโครงการ
ที่ตั้งของโครงการอยู่บนถนนเพชรบุรี โดยอยู่ห่างจาก BTS ราชเทวีเพียง 220 เมตรเท่านั้น อีกทั้งยังสามารถเดินไปสยามพารากอนได้อย่างสะดวกด้วยระยะทางเพียง 700 เมตร ก็จะถึงทางเข้าฝั่งด้านหลัง ซึ่งนอกจากจะเต็มไปด้วยร้านค้า อาหารการกิน มากมายแล้ว ยังมี Sansiri Lounge เป็นเหมือนส่วนกลางพิเศษให้ลูกบ้านมาใช้งานได้อย่างสะดวกสบาย และยังสามารถเชื่อมต่อสู่ห้างสรรพสินค้าอื่นๆข้างเตียง สยามสแควร์ รวมถึงราชประสงค์ Shopping District ที่เชื่อมต่อด้วย Skywalk ยาวไปจนถึงชิดลมและเพลินจิตอีกด้วย
ในอนาคตจะมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งจาก ตลิ่งชัน ผ่านโรงพยาบาลศิริราช ผ่านถนนเพชรบุรีตรงบริเวณสี่แยกราชเทวี และห้างพัทธุ์ทิพพลาซ่า ซึ่งจะห่างจากโครงการประมาณ 450 เมตรทั้งสองสถานี ผ่านศูนย์วัฒนธรรม (ใกล้กับ New CBD Rama 9) เข้าสู่ถนนรามคำแหง แล้วไปสิ้นสุดที่สุวินทวงศ์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการในย่านนี้ได้อีกมาก เพราะจะกลายเป็นสถานี Interchange ที่มีความสะดวกสบายมากขึ้นในการเดินทาง
พาชมโครงการ
บริเวณรอบๆอาคาร
Lobby
สวนพักผ่อนชั้น 38
Co-working Space เพดานสูงและสวนพักผ่อนบนชั้น 31
สระว่ายน้ำและฟิตเนสบนชั้น 11
ห้องตัวอย่างแบบ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ
สรุป
ข้อดีของการลงทุนระยะยาวในคอนโดมิเนียมคือการเพิ่มมูลค่าอย่างรวดเร็วของที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัดมาก โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่มีปริมาณที่ดินอยู่น้อย ที่ยิ่งนานวันจะยิ่งหายากมากขึ้นเรื่อยๆ และทำให้มูลค่าพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆตามหลัก Demand – Supply
แต่การลงทุนระยะยาวในคอนโดมิเนียมนั้น ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักเพียงอย่างเดียวในการเลือกหน่วยลงทุน เรื่องของ Brand ที่น่าเชื่อถือยังมีผลสำคัญอย่างมาก ดังจะเห็นได้จากตารางที่แสดงในตอนต้น เพราะการเลือกใช้วัสดุคุณภาพดี การออกแบบที่ดี การยอมรับในตลาด ล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อสภาพคล่องของสินค้าในการ Resale ในอนาคต ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อราคาและมูลค่าด้วย
ทำเลยังจะต้องเป็นทำเลที่มีโอกาสในการเจริญเติบโตทางมูลค่าในอนาคต รวมถึงยังมีปริมาณที่ดินโดยรอบให้ขึ้นโครงการใหม่ๆที่จะมาช่วยดันราคาได้อีก ต้องเป็นทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์ เดินทางสะดวก ใกล้กับแม่เหล็กๆสำคัญๆ ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดสภาพคล่องที่ดีสำหรับการ Resale เพราะผู้ที่ต้องการซื้อ Resale ไปนั้น ย่อมต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและความสะดวกสบายด้วย
‘แสนสิริ’ ยังคงเป็น Brand อันดับต้นของประเทศ ทั้งในแง่ของการอยู่อาศัยและการลงทุน เป็น Brand ที่ได้รับการยอมรับมาอย่างแพร่หลาย และเป็น Brand ที่สร้างปรากฏการณ์ให้กับวงการอสังหาฯได้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนั้น ยังเป็น Brand ที่มักนำหน้า Developer เจ้าอื่นอยู่หลายก้าวเสมอ ไม่ว่าจะเป็นการบุกตลาดต่างประเทศ การนำ Innovation ใหม่ๆเข้ามาใช้ภายในโครงการ การมอบ Privilege ให้กับลูกบ้านไม่ว่าจะเป็นส่วนลดจากร้านค้า หรือ Sansiri Lounge ภายในห้างสยามพารากรที่เป็นเสมือนส่วนกลางพิเศษสำหรับลูกบ้านอีกด้วย
จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่โครงการ THE LINE ราชเทวี โดย แสนสิริ จะ Sold Out อย่างรวดเร็วตั้งแต่เปิดโครงการ และจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องสำหรับการลงทุนระยะยาวในทำเล Prime Location ที่นับวันจะยิ่งมีโอกาสเป็นเจ้าของยากมากขึ้นเรื่อยๆ
ชมรายละเอียดโครงการเพิ่มเติมได้ที่ www.sansiri.com/condominium/theline_ratchathewi/th/
