จากการที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ… หรือภาษีลาภลอย โดยกำหนดให้มีการจัดเก็บภาษีจากบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของหรือครองครองที่ดินอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ หรือเป็นเจ้าของห้องชุดที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท และใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอการขายซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ของรัฐ ทั้งโครงการรถไฟความเร็วสูง โครงการรถไฟทางคู่ โครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โครงการท่าเรือ โครงการทางด่วนพิเศษ หรือโครงการอื่น ๆ ซึ่งได้มีการกำหนดขอบเขตพื้นที่ของการเก็บภาษีดังกล่าวไว้ไม่เกินรัศมี 5 กิโลเมตรรอบพื้นที่โครงการก่อสร้าง โดยมีเพดานภาษีไม่เกิน 5% ซึ่งจัดทำขึ้นเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับทุกส่วนที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนของภาครัฐ
ทั้งนี้ได้แบ่งช่วงระยะเวลาเก็บภาษี 2 ช่วง คือ 1.วันที่รัฐเริ่มโครงการจนแล้วเสร็จ จะเก็บภาษีตามรัศมี 5 กิโลเมตรรอบโครงการ 2.เมื่อโครงการเสร็จจะเก็บจากที่มูลค่าที่ห้องชุดมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ ส่วนที่ดินที่เป็นที่พักอาศัยและเกษตรกรรมจะได้รับการยกเว้น รวมถึงอาคารชุดที่ยังไม่ได้จำหน่าย ทั้งนี้หากเป็นช่วงที่โครงการยังไม่เสร็จกรมที่ดินจะเป็นผู้เก็บภาษี เมื่อโครงการเสร็จแล้วองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.)จะเป็นผู้ทำหน้าที่เก็บแล้วส่งรายได้ให้กับแผ่นดิน
ส่วนการกำหนดเพดานการจัดเก็บจะไม่เกิน 5% ของฐานภาษีหรือส่วนต่างของมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นนับจากวันที่รัฐเริ่มก่อสร้างหรือนับจากวันที่พ.ร.บ.บังคับใช้ จากการประเมินราคาของโดยกรมธนารักษ์ ส่วนขั้นตอนของกฎหมายหลังครม.ให้ความเห็นชอบจะส่งให้คณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจรายละเอียด และส่งเข้าพิจารณาในสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.)ต่อไป โดยยังไม่สามารถระบุได้ว่ากฎหมายจะออกมาบังคับใช้ได้เมื่อใด
คาใจ FAR Bonusได้สิทธิ์น้อยกว่า
ทั้งนี้นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า พ.ร.บ.ดังกล่าวเป็นภาษีที่เก็บเฉพาะเจ้าของห้องชุดที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท และใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ เมื่อมีการเริ่มโครงการของภาครัฐ จนถึงวันที่โครงการก่อสร้างของภาครัฐแล้วเสร็จ เพราะในช่วงดังกล่าวราคาตลาดจะมีการเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว ทางภาครัฐจึงต้องมีการเก็บภาษีเพื่อนำเงินไปใช้ประโยชน์ของภาครัฐต่อไป ส่วนห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่ยังเหลือขายอยู่ ก็ต้องอิงตามราคาประเมินล่าสุด ณ ขณะนั้น แต่ถ้าเป็นโครงการที่ปิดการขายไปแล้ว และมีการขายซื้อขายห้องชุด มูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปลี่ยนมือผู้ครอบครอง ก็จะต้องเสียภาษีเช่นกัน
ขณะเดียวกันในส่วนกรณีที่เป็นที่ดินเปล่าที่ผู้ประกอบการซื้อมาแต่ยังไม่มีการพัฒนา ก็ไม่ถูกเก็บภาษี แต่หากเริ่มมีการพัฒนาโครงการเมื่อใด เชื่อว่าราคาขายก็จะสูงกว่าปกติ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน
“จากการที่กฎหมายระบุการกำหนดขอบเขตพื้นที่ของการเก็บภาษีไว้ไม่เกินรัศมี 5 กิโลเมตรรอบพื้นที่โครงการก่อสร้างของภาครัฐ แต่เวลาให้การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) แก่ผู้ประกอบการ กลับให้สิทธิ์เพียง 500 เมตรจากกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้าที่สร้างแล้วเสร็จ ซึ่งก็ถือว่าเป็นเรื่องที่แปลก แต่ก็ทราบว่าขณะนี้ภาครัฐกำลังพิจารณาในเรื่องนี้อยู่ โดยอาจจะให้สิทธิพิเศษเพิ่มเป็น 1 กิโลเมตร จากกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้าที่สร้างแล้วเสร็จ แต่ก็ไม่รู้ว่ากฎหมายนี้จะออกเมื่อไหร่ ซึ่งแม้ว่ากฎหมายจะออกมาบังคับใช้ ก็ไม่เหมือนการให้สิทธิ์ไม่เกินรัศมี 5 กิโลเมตรอยู่ดี”นายอธิป กล่าวในที่สุด
แนะข้อกฎหมายต้องชัดเจนก่อนจัดเก็บภาษี
ด้านนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า พ.ร.บ.ดังกล่าวนั้นแยกออกเป็น 2 เรื่องหลัก คือ วันที่รัฐเริ่มโครงการจนแล้วเสร็จ จึงจะเก็บภาษีตามรัศมี 5 กิโลเมตรรอบโครงการ และเมื่อโครงการเสร็จจะเก็บจากที่มูลค่าที่ห้องชุดมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ ซึ่งทั้ง 2 ประเด็นดังกล่าว มีข้อสังเกตคือ ในกรณีการคำนวณภาษีจะเริ่มจากวันที่เริ่มโครงการ ดังนั้นภาครัฐก็ต้องมีความชัดเจนในวันเริ่มโครงการว่าเริ่มจากขั้นตอนไหน เพราะจะมีผลต่อการอ้างอิงการจัดเก็บภาษี และต้องมีราคาประเมินของกรมธนารักษ์อ้างอิงด้วยเช่นกัน
“หากไม่มีราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ จะถือเอาราคาประเมินเดิมที่มีอยู่ก่อนหน้านี้เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมาเป็นฐานในการคำนวณภาษีหรือไม่”นายอิสระ กล่าว
นายอิสระ กล่าวเพิ่มเติมว่า นอกจากนี้ควรที่จะมีการอ้างอิงถึงวันก่อสร้างและแล้วเสร็จของโครงการภาครัฐด้วยว่า คำว่า “แล้วเสร็จ”นั้นคืออย่างไร ควรที่จะมีการชี้แจงอย่างละเอียดให้เข้าใจได้ง่าย และราคาที่ดินที่มีการซื้อขายไปแล้ว และมีการจัดเก็บภาษีที่จะต้องเสียไปแล้ว แต่ปรากฏว่าโครงการภาครัฐมีการยกเลิกการก่อสร้าง จะมีการแก้ไขอย่างไรกับเงินที่เสียภาษีไปแล้ว
ทั้งนี้หากกฎหมายมีการบังคับใช้แล้ว และมีการก่อสร้างโครงการห้องชุดมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท หลังโครงการของภาครัฐก่อสร้างแล้วเสร็จ เชื่อว่าหากจะมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกี่ครั้งก็จะไม่มีผลในการจัดเก็บภาษี
ราคาขายถูกบวกอัติโนมัติแน่
นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน)หรือ S กล่าวว่า กฎหมายดังกล่าวถือว่าเป็นประโยชน์กับส่วนรวม เพราะที่ดินมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ หากกฎหมายมีผลบังคับใช้ และผู้ประกอบการไปซื้อที่ดินในรัศมีที่มีการก่อสร้างโครงการของภาครัฐ เมื่อมีการพัฒนา ราคาขายก็จะถูกบวกไปโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการว่าจะรับราคาและพัฒนาได้หรือไม่ ส่วนจะมีผลกระทบมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับการแข่งขัน เพราะผู้ประกอบการแต่ละบริษัทตั้งราคาขายที่แตกต่างกันไป
ไม่มั่นใจภาษีลาภลอยประกาศใช้ได้จริง
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า หากโดยหลักการแล้วสินทรัพย์จะมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการลงทุนโครงข่ายการคมนาคมของภาครัฐ แต่ไม่มั่นใจว่าการจัดเก็บภาษีลาภลอยจะดำเนินการได้จริงหรือไม่ หรือคงไม่เกิดขึ้นในเร็วๆนี้อย่างแน่นอน เนื่องจากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐนั้นมีหลายเส้นทาง หลายทำเล ซึ่งไม่ง่ายเหมือนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ที่จะประกาศใช้ในต้นปี 2562
หากร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ… หรือภาษีลาภลอย มีผลบังคับใช้จริงภาระคงหนีไม่พ้นผู้บริโภค ซึ่งคงต้องจับตาดูกันต่อไปว่าจะสามารถตีโจทย์และนำมาใช้ได้จริงหรือไม่
