เอสซีฯเผยใกล้ตกผลึกแผนร่วมทุนพันธมิตรต่างชาติในไตรมาส4/61นี้ ด้านแผนซื้ออพาร์ตเมนต์ที่สหรัฐมารีโนเวทขายใหม่ เตรียมงบไว้แล้ว 1,000 ล้านบาท ระบุอีก 3ปีเล็งผุดโครงการสำหรับผู้สูงอายุ พร้อมเปิดธุรกิจใหม่ผนึกกลุ่มโบรกเกอร์-ดีไซน์เนอร์ รับซื้อบ้านเก่าจาก3แบรนด์อสังหาฯปรับปรุงใหม่ขายต่อสร้างกำไร ครึ่งปีหลังประกาศเปิด 15โครงการใหม่ มูลค่า 15,000 ล้านบาท ส่วนสำนักงานแห่งที่4ชะลอแผนออกไป เหตุการแข่งขันสูง มีความเสี่ยงในการลงทุน
คาดแผนร่วมทุนพันธมิตรต่างชาติสรุปผลQ4/61
นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือSC เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจในปีนี้มีอัตราการเติบโตที่ดี โดยGDP โตถึงกว่า4% อีกทั้งหนี้ครัวเรือนก็ลดลง ผู้ประกอบมีการเปิดโครงการใหม่มีมูลค่ากว่า 184,000 ล้านบาท ซึ่งในส่วนของSC นั้นมีอัตราการเติบโตทั้งรายได้และผลกำไร ตามที่ตั้งเป้าไว้
ในด้านแผนการลงทุนนั้นบริษัทฯยังอยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรในเอเชียรายหนึ่ง ที่ดำเนินธุรกิจด้านอสังหาฯและอีกหลายธุรกิจ ที่สนใจเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยร่วมกับบริษัทฯ ซึ่งมองว่าจะเป็นการต่อยอดการพัฒนาโครงการที่มีองค์ความรู้จากพันธมิตรมาประยุกต์ใช้ เพื่อพัฒนาโครงการให้มีความน่าสนใจ คาดว่าจะเห็นความชัดเจนได้ในช่วงไตรมาส 4/2561
นอกจากนี้บริษัทฯยังได้มองไปถึงการขยายฐานลูกค้าชาวต่างชาติซึ่งบริษัทเล็งเห็นถึงแนวโน้มความสนใจของลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน ฮ่องกงสิงคโปร์ และญี่ปุ่น ซึ่งทำให้บริษัทสามารถเพิ่มสัดส่วนยอดขายจากลูกค้าชาวต่างชาติได้เพิ่มขึ้น ซึ่งตามเป้าหมายในปี 2563 บริษัทคาดหวังจะมีสัดส่วนยอดขายจากลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มเป็น 15% จากปัจจุบันที่มีสัดส่วนยอดขายจากลูกค้าชาวต่างชาติต่ำกว่า 10% ซึ่งลูกค้าของบริษัทยังเป็นกลุ่มลูกค้าชาวไทยเป็นหลัก ซึ่งความชัดเจนของการร่วมกันพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกับพันธมิตรต่างชาติคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2562 ซึ่งปัจจุบันยังอยู่ระหว่างการเจรจาและการมองหาซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนา
ส่วนความคืบหน้าการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในรูปแบบของอพาร์ตเมนต์ ในประเทศสหรัฐอเมริกา ที่ดำเนินการโดยบริษัทลูกคือ บริษัท เอสซี อัลฟ่า อินคอร์ปอเรชั่น จำกัด ซึ่งSC ถือหุ้น 100%ขณะนี้ศึกษาการลงทุนคืบหน้าไปมากแล้ว ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาในเมืองที่สนใจ เช่น บอสตัน และเมืองในโซนฝั่งชายทะเลตะวันออกของสหรัฐฯ โดยมีงบในการลงทุนอยู่ที่ 1,000 ล้านบาทและอยู่ระหว่างการพิจารณาถึงแหล่งเงินทุนที่จะใช้ ซึ่งอยู่ในระหว่างการพิจารณาทั้งในรูปแบบการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในไทยและในสหรัฐฯด้วย คาดว่าจะสามารถสรุปได้ในไตรมาส 4/2561 นี้
ทั้งนี้บริษัทมองเห็นโอกาสของการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นโอกาสที่ดีที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้ไม่ต่ำกว่า 20% หากมีการซื้อมาแล้วนำไปขายต่อหลังจากที่รีโนเวทใหม่ และมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี อีกทั้งสหรัฐฯเป็นตลาดที่น่าสนใจหลังจากที่เศรษฐกิจได้เริ่มฟื้นตัวขึ้น และเป็นประเทศที่มีนักศึกษาและคนต่างชาติเข้าไปอยู่อาศัยอยู่มากทำให้มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้บริษัทสนใจเข้าไปลงทุน
ส่วนความคืบหน้าในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส บนที่ดินย่านหลังสวน พื้นที่ 880 ตารางวา ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท สโคปจำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 90% และอีก 10% ถือหุ้นโดยนางมยุรี ชัยพรหมประสิทธิ์ โดยให้นายยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ เป็นผู้บริหารธุรกิจ ขณะนี้อยู่ในระหว่างการออกแบบ เชื่อว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จราคาขายคอนโดฯจะขึ้นไปที่ 600,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไปอย่างแน่นอน คาดว่าจะเปิดตัวได้ในครึ่งปีแรก 2562
นอกจากนี้ภายในระยะ 3 ปีข้างหน้ายังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจากับพันธมิตรต่างชาติ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
อีกทั้งยังมีแผนร่วมทุนกับพันธมิตรในธุรโบรกเกอร์และกลุ่มดีไซน์เนอร์ เพื่อก่อตั้งบริษัทใหม่ในการดำเนินธุรกิจซื้อบ้านเก่า ทำเลดีจากโครงการของ 3 อสังหาฯแบรนด์ใหญ่ มารีโนเวทใหม่และนำไปขายต่อ โดยจะต้องเป็นบ้านระดับราคา 3-8 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2561 หรือเดือนกุมภาพันธ์ 2562 โดยบริษัทร่วมทุนจะทำตลาดให้ลูกค้าแบบครบวงจร รวมไปถึงจัดการเรื่องสินเชื่อแบงก์ให้ด้วย แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
ครึ่งปีหลังเปิดตัว15โครงการใหม่รวมมูลค่า 15,000ล้านบาท
สำหรับแผนดำเนินการในครึ่งปีหลัง 2561 จะเปิดตัวใหม่จำนวน 15โครงการใหม่ มูลค่า 15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ คือ โครงการ แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น ราคา 3-5 ล้านบาท มูลค่า 1,700 ล้านบาท โดยได้เปิดขายอาคารA ก่อน ขณะนี้มียอดขายแล้ว 80-90% ส่วนอาคารที่เหลือที่จะเปิดขายในปลายไตรมาส3/2562 ซึ่งจะมีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นเป็น130,000 บาท/ตารางเมตร
ส่วนที่เหลือจะเป็นแนวราบ จำนวน 14 โครงการ รวมมูลค่า 13,300ล้านบาทซึ่งแบ่งเป็น 3 ระดับราคา ใน 6 แบรนด์ คือ ระดับราคาตั้งแต่3-60 ล้านบาท ได้แก่ โครงการ เดอะ เจนทริ เอกมัย-ลาดพร้าว,โครงการ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา-เสรีไทย, โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด ศรีนครินทร์-บางนา, โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด พระราม 9-2, โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา-เสรีไทย, โครงการ เวนิว ติวานนท์-รังสิต, โครงการ เวนิว เวสต์เกต(แบรนด์ใหม่), โครงการ เวนิว พระราม 9, โครงการ เพฟ ปิ่นเกล้า-ศาลายา และโครงการ เพฟ มอเตอร์เวย์-ฉะเชิงเทรา
ระดับราคา 2-10 ล้านบาท ได้แก่โครงการ เวิร์ฟ ติวานนท์-รังสิต,โครงการ เวิร์ฟ พระราม 9, และโครงการ เวิร์คเพลส เพชรเกษม 81-2และระดับราคา 3-7 ล้านบาท คือ โครงการวี คอมพาวด์ ราชพฤกษ์-ปิ่นเกล้า (แบรนด์ใหม่) โดยโครงการที่จะเปิดในครึ่งปีหลังทั้งหมดจะแบ่งเป็นไตรมาส 3/2561 จำนวน 9 โครงการ และไตรมาส 4/561จำนวน 6 โครงการ จากครึ่งปีแรกที่เปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 3โครงการ
ครึ่งปีแรกกวาดรายได้รวม6,652 ล้านบาทโต 44%
สำหรับผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งปีแรก บริษัทฯมีอัตราการเติบโตที่มากขึ้น โดยมีรายได้รวม 6,652 ล้านบาท เติบโต 44% (yoy) โดยรายได้หลักมาจากโครงการเพื่อขาย 6,223 ล้านบาท คิดเป็น 94%ของรายได้รวม ประกอบด้วย รายได้จากการขายโครงการแนวราบ4,522 ล้านบาท เติบโต 49% (yoy) ทั้งนี้เมื่อเทียบกับกับช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา การเติบโตของแนวราบมีความโดดเด่นใน 3 กลุ่ม ได้แก่บ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เติบโต 67% ,บ้านราคา 8-20 ล้านบาท เติบโต 512% ขณะที่ราคาน้อยกว่า 5 ล้านบาท เติบโต 132%
และอีกส่วนเป็นรายได้จากการขายคอนโดฯ จำนวน 1,701 ล้านบาทเติบโต 49% (yoy) เช่นกัน ส่วนใหญ่มาจากการโอนโครงการSALADAENG ONE (ศาลาแดง วัน) 1,119 ล้านบาท และที่เหลือ582 ล้านบาท มาจากคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่จากโครงการCHAMBERS (แชมเบอร์ส), CENTRIC (เซ็นทริค) และ THE CREST (เดอะเครสท์)
สำหรับกำไรสุทธิ จำนวน 704 ล้านบาท เติบโต 107% (yoy) ด้วย 2สาเหตุหลัก คือ มีรายได้เติบโตทั้งแนวราบและแนวสูง โดยเริ่มโอนคอนโดฯ SALADAENG ONE (ศาลาแดง วัน) ในไตรมาส 2และรายได้จากการบริหารค่าใช้จ่ายมีประสิทธิภาพดีขึ้น ทั้งด้านการตลาด ด้วยรายได้ที่เติบโต 49% แต่มีค่าใช้จ่ายการตลาดลดลง 13%โดยได้มีการทำ JBP (Joint Business Partner) กับ Google และใช้การตลาดออนไลน์สูงกว่าปีที่ผ่านมาเกือบ 100% พร้อมกับค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการแนวราบเฉลี่ยลดลง 15%
ด้านยอดขายรวมครึ่งปีแรกเท่ากับ 7,235 ล้านบาท โดยมาจากแนวราบและแนวสูงในสัดส่วน 70% และ 30%โดย ณ วันที่ 30มิถุนายน 2561 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวมและหนี้สินรวมเท่ากับ 41,711 ล้านบาท และ 26,583 ล้านบาทตามลำดับ
สำหรับแนวโน้มภาพรวมของผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าจะสูงกว่าครึ่งปีแรก โดยเฉพาะยอดขายและรายได้เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง 15 โครงการ มากกว่าครึ่งปีแรกที่เปิดไป 3 โครงการ ทำให้ยอดขายคาดว่าจะมากกว่าครึ่งปีแรก ขณะที่รายได้ในครึ่งปีหลังจะสูงกว่าครึ่งปีแรกเช่นเดียวกัน จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม Saladaeng One ที่มีการโอนเข้ามาต่เนื่องในไตรมาส 3/2561 และในช่วงปลายเดือนสิงหาคม-ต้นเดือนกันยายนนี้ จะเริ่มโอนโครงการ BEATNIQ สุขุมวิท 32 มูลค่า 4,000ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมีการโอนได้ประมาณ 25% ของมูลค่าโครงการถึงสิ้นปีนี้ และยังมีโครงการคอนโดมิเนียมและแนวราบอื่นๆทยอยโอนเข้ามาหนุนรายได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ จึงคาดว่าทั้งปี2561 ยอดขายและรายได้จะเป็นไปตามเป้าที่วางไว้เท่ากันคือ 17,000 ล้านบาท
กลยุทธ์Re-invention 2020คืบหน้าตามแผน
นายณัฐพงศ์ กล่าวถึงกลยุทธ์ Re-invention 2020 ที่มุ่งสู่การเป็น Living Solutions Providerว่ามีความคืบหน้าไปแล้วตามแผน ดังนี้ 1. ร่วมพัฒนาBaan Rue Jai Application กับบริษัท ไฟร์ วัน วันจำกัด เพื่อสร้างประสบการณ์การสื่อสารที่ใกล้ชิดระหว่าง SC และชาว SC Family พร้อมให้ดาวน์โหลดทั้งระบบ iOS และ Android ไตรมาส 4 นี้ โดย 2 feature สำคัญเป็นการแจ้งซ่อม และ One-on-One Conversation ที่ชาว SC Family สามารถติดต่อ SC และติดตามสถานะงานซ่อมได้ทุกที่ตลอด 24 ชม. และหลังจากนี้จะมี featureใหม่ๆ เพิ่มเข้ามาทุก ๆ ไตรมาส ผ่านวิธีคิดอย่างเข้าใจและรู้ใจผู้ใช้ (human-centric)
2.มีการร่วมมือกับพันธมิตรธุรกิจหลากหลายใน ecosystem นำร่องโดยการจัดสรรพื้นที่จำนวน 6 ไร่ บริเวณด้านหน้าของที่ดินบางกะดีจ.ปทุมธานี ขนาด 240 ไร่ เพื่อพัฒนาพื้นที่สาธารณะให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้อยู่อาศัยและชุมชนในย่าน
3.เริ่มปรับปรุงพื้นที่กว่า1,500 ตารางเมตร บริเวณชั้น 14 ณ อาคารชินวัตร 3 สำนักงานใหญ่ เป็น co-working space และ Future Labเพื่อส่งเสริมการทำงาน (co-creation) ร่วมกับ Startup หรือกลุ่มพันธมิตรธุรกิจต่างๆ คาดว่าจะใช้เม็ดเงินลงทุนประมาณ 40-50 ล้านบาท และพร้อมเปิดใช้ได้ในไตรมาส 2/2562
4.ร่วมกับบริษัทที่ปรึกษาชั้นนำSlingshot Group ปรับวัฒนธรรมองค์กร เพื่อรองรับการเติบโตในบริบทใหม่ สำหรับทุกคนในองค์กรและ คนรุ่นใหม่ที่จะเข้าร่วมงานกับ SC ในอนาคต
“บริบทใหม่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของ landscape ในการทำธุรกิจ SC จะเติบโตต่อไปอย่างยั่งยืน โดยเป็น Living Solutions Provider ผสานนวัตกรรมเข้ากับที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตในปัจจุบันและอนาคต เราพร้อมปรับตัวอยู่เสมอ เรียนรู้พฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอของมนุษย์ผู้อยู่อาศัย แต่ 2 สิ่งที่จะไม่เปลี่ยนแปลง คือ คุณภาพสูง และ ความจริงใจจาก SC ” นายณัฐพงศ์ กล่าวในที่สุด
ชะลอพัฒนาอาคารสำนักงานแห่งที่4การแข่งขันสูง-เลี่ยงความเสี่ยง
ด้านนายอรรถพล สฤษฎิพันธาวาทย์ ประธานเจ้าหน้าที่ด้านสนับสนุนองค์กร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)หรือSCกล่าวว่า แผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา ซึ่งในปีนี้บริษัทได้ตั้งงบซื้อที่ดินไว้ 7,000 ล้านบาท และได้ใช้ซื้อที่ดินไปแล้ว 60% เพื่อรองรับการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562ส่วนที่ดินย่านหลักสี่ บนถนนวิภาวดี ของบริษัท ปัจจุบันชะลอแผนการพัฒนาอาคารสำนักงานแห่งที่ 4 ออกไป เนื่องจากมองว่าทำเลดังกล่าวยังมีความต้องการเช่าอาคารสำนักงานไม่มากนัก อีกทั้งมีการแข่งขันของอาคารสำนักงานให้เช่าบนถนนวิภาวดีที่เกิดใหม่เพิ่มมากขึ้น และโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงยังไม่เปิดให้บริการ จึงมองว่ายังมีความเสี่ยงในการลงทุนอาคารสำนักงานแห่งใหม่ ซึ่งภายในช่วง 1-2 ปีนี้ บริษัทฯจึงยังไม่มีแผนการลงทุนอาคารสำนักงานแห่งใหม่แต่อย่างใด
ส่วนการออกหุ้นกู้ในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทฯยังอยู่ระหว่างการพิจาณาแต่จะมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดอายุในครึ่งปีหลังนี้จำนวน 800 ล้านบาทแต่บริษัทฯยังมีวงเงินหุ้นกู้ที่ได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหุ้นอยู่ 2,000-3,000 ล้านบาท ซึ่งอาจจะพิจารณาออกหุ้นกู้ชุดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ได้ โดยเบื้องต้นหุ้นกู้ชุดใหม่จะมีอายุ 3 ปี ซึ่งปัจจุบันแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มทยอยปรับเพิ่มขึ้นนั้น บริษัทฯจะต้องมีการบริหารต้นทุนการเงินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยที่ต้นทุนดอกเบี้ยของบริษัทฯในปัจุบันเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 3% ซึ่งเป็นระดับที่เหมาะสม ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนมาจากหุ้นกู้ 60% และเงินกู้ยืมสถาบันการเงิน 4% โดยการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจจะส่งผลให้ต้นทุนดอกเบี้ยของบริษัทเพิ่มขึ้นได้บ้าง แต่ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เพราะบริษัทได้มีการวางแผนการใช้เงินไปล่วงหน้าถึง 3 ปีด้วย
สำหรับผลกระทบต่อลูกค้าของที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย หลังจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นนั้น มองว่าเป็นผลกระทบในระยะสั้นที่เป็นเชิงจิตวิทยาที่ทำให้ลูกค้าอาจจะชะลอการตัดสินใจระยะหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตามความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าชาวไทยยังมีอยู่มากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ไม่กระทบต่อการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ รวมถึงไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯอีกด้วย เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่ม Real Demand ซึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอาศัยจริง และแนวโน้มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการของบริษัทฯจะลดลง ซึ่งในครึ่งปีแรกอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการแนวราบลดลงมาอยู่ที่ 8% จากสิ้นปีก่อนที่ 10% ส่วนอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมแทบไม่มีเลย
