Next Station NANA…นานา เป็นพื้นที่ที่คุ้นหูชาวเรามานาน เพราะย่านนี้เป็นย่านเก่าแก่ เป็นช่วงต้นๆของถนนสุขุมวิท…ถนนชื่อดังที่มีมูลค่าราคาประเมิณอสังหาริมทรัพย์สูงเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ

ซึ่ง “นานา” นั้น ตั้งอยู่ระหว่างแยกอโศกกับเพลินจิต อันเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงมากของกรุงเทพมหานคร เนื่องจากย่านนี้เป็น CBD (Central Business District) คือ มีอาคารสำนักงาน ห้างร้านหรูชื่อดัง และโรงแรมน้อยใหญ่ เรียงรายตลอดทั้งแนวถนน

หากตั้งข้อสังเกตง่ายๆ ว่า รถไฟฟ้าสายแรกในประเทศไทยอย่าง BTS วิ่งผ่านที่ไหน แสดงว่าที่นั่น คือ แหล่งธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดของประเทศนั่นเอง

วันนี้เราจะพาท่านมาวิเคราะห์ศักยภาพ แห่งทำเลนี้…

Next Station NANA…คืบก็อโศก ศอกก็เพลินจิต

Location

การเดินทางสัญจรในย่านนี้ก็ถือว่าสะดวก เพราะมีรถไฟฟ้า BTS วิ่งผ่านตลอดแนวทับไปบนถนนไล่จากสยาม สีลม ชิดลม เพลินจิต..มาถึง “นานา”.. แล้ว ต่อไปยัง อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เรื่อยไปโดยสถานีที่อยู่ใจกลางย่านนี้ ก็ ชื่อ “นานา” ตามชื่อของถนนสายสำคัญนี่เอง

ส่วนการขับรถก็สะดวกเพราะเป็นถนนที่เชื่อมต่อออกไปได้หลายทางมากๆ ไม่ว่าจะคืบก็อโศก ศอกก็เพลินจิตพอย้อนออกด้านหลังก็ทะลุถนนเพชรบุรีได้ มีทางเลี่ยงรถติดได้หลายช่องทาง จะโยกออกประตูน้ำ – เซ็นทรัลเวิลด์ก็ง่ายมีทางเลียบทางรถไฟ  จะไปหลังสวน – พระรามสี่ ก็ง่ายมีซอยทะลุถึง หรือจะไปสนามบินสุวรรณภูมิก็ไปขึ้น airport link สถานีมักกะสันได้แค่กระพริบตาเดียว

แม้ ถนนนานาจะเป็น one way แต่หากจะวนกลับจาก ทางด่วนเฉลิมมหานคร (ห่างไปเพียง 600 เมตร) หรือ สถานีรถไฟฟ้า นานา (ห่างไปเพียง 250 เมตร) เส้นทางการเดินรถที่จะวนกลับมาก็เป็น วงกลมแคบๆ คือ สามารถทะลุเข้าซอย สุขุมวิท 11 หรือหากจะไปทำธุระแถวอโศก ก็สามารถใช้ซอยลัด อย่าง สุขุมวิท 11, 15, 17, 19 ได้ สะดวก ไม่ต้องไปฝ่ารถติดที่แยกอโศก เหมือนคนอื่นๆ ค่ะ

Mega Project

Makkasan Complex

ห่างไปเพียง 300 เมตร เป็น Mixed use complex 497 ไร่เศษ

ส่วนหนึ่งกลายเป็นบึงมักกะสัน 133 ไร่ พื้นที่สาธารณประโยชน์, ถนนโลคอลโรด, ถนนนิคมการรถไฟ 39 ไร่ สถานีแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน 27.5 ไร่ และทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ 47 ไร่

โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม

ช่วงตลิ่งชัน – มีนบุรี เป็นระบบขนส่งมวลชนสายหลัก สายสีส้มนี้ต้องบอกว่า เป็นรถไฟฟ้าสายที่ “ไม่มั่วแต่ถั่วถึง” เพราะพาด เชื่อมโยงฝั่งตะวันออก และตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีระยะทางรวม 35.4 กิโลเมตร เป็นสายรถไฟฟ้าที่มีสถานี interchange ที่มากที่สุดในบรรดารถไฟฟ้าทุกสาย เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 26.2 กิโลเมตร และเป็นโครงสร้างทางวิ่งยกระดับ 9.2 กิโลเมตร มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี ก็เฉียดเข้ามาใกล้มากๆ ค่ะ

 Singha Complex

ห่างไปเพียง 2 กม. เป็น Mixed use complex โดย Singha Estate เกิดจากการควบรวมธุรกิจของบริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บนพื้นที่ดินประมาณ 11 ไร่ งบประมาณ 1 แสนล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูส 36 ชั้น

 Commercial Building at Rama 9

ห่างไปเพียง 2.6 กม. เป็น Mixed Use complex ของกลุ่มเซ็นทรัลที่เพิ่งซื้อกิจการต่อจาก G-Land ไป คาดหวังว่าจะมีการพัฒนาต่อเนื่องตามแผนค่ะ  ในพื้นที่ประกอบด้วย

• G Land Tower อาคารสำนักงาน สูง 26 ชั้นและ 36 ชั้น พื้นที่ 134,779 ตารางเมตร
• สำนักงานใหญ่ยูนิลิเวอร์ (U Place) อาคารสูง 12 ชั้น พื้นที่ 46,000 ตารางเมตร
• The Nine Tower อาคารสำนักงาน 2 อาคาร สูง 34 ชั้น และ 36 ชั้น พื้นที่ 130,000 ตารางเมตร
• และ The Super Tower หากดำเนินการก่อสร้างตามแผนจะสูงถึง 125 ชั้น หรือ 615 เมตร  พื้นที่ 320,000 ตารางเมตร

 One Bangkok

ห่างไปเพียง 5 กม. เป็น Mixed use Complex ที่ก่อนหน้านี้เคยเป็นสวมลุมไนท์บาซาร์ และในอดีตเคยเป็นเตรียมทหาร

“กลุ่มบริษัท ทีซีซี” ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ชนะการประมูล คว้าสิทธิ์เป็นผู้เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ในการพลิกโฉมที่ดินขนาด 104 ไร่แห่งนี้

โดยกิจการร่วมทุนระหว่าง “บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด” ถือหุ้น 80.1 % กับ “บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด” (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้) ถือหุ้น 19.9 % โครงการดังกล่าวนี้ มีมูลค่าการลงทุนมากกว่า 120,000ล้านบาท

จะเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยภาคเอกชนที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประเทศไทย และกลุ่มทีซีซีต้องการปลุกปั้นให้เป็น “แลนด์มาร์คระดับโลกแห่งใหม่” อีกด้วย

แน่นอนเมื่ออภิมหาโปรเจกต์เหล่านี้สร้างเสร็จ ที่ดึงเอาเม็ดเงินจากต่างชาติ และภายในไทยเองให้สะพัดกว่าปัจจุบันนี้อีกมาก ทำให้ราคาประเมินและราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ย่อมดีดตัวขึ้นสูงตามไปด้วยในอนาคตอันใกล้

ซึ่งในขณะนี้ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมปี 2559-2562 ของ ถนนนานา (สุขุมวิท 3) อยู่ที่ 320,000- 380,000 บาท/ตารางวา เป็นที่เรียบร้อย

คาดว่าหลังจากปี 2562 เมื่อมีการทำการประเมินใหม่ ราคาถนนเส้นนี้ต้องมีแตะ 400,000 บาท/ตารางวา อย่างแน่นอน

ที่มา http://www.treasury.go.th/download/PDF_Price_assessment/prakhanong_New_06.pdf

Life Style and Facility

“นานา” ต้องเรียกว่าเป็นย่านอินเตอร์ฯ (International) เพราะคนที่อยู่อาศัย นอกจากชาวไทยแท้ๆ แล้ว ก็จะมีชาวไทยเชื้อสายอาหรับ และชาวอาหรับที่เพิ่งย้ายมาตั้งถิ่นฐานในไทยอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ และมีชาวต่างชาติเชื้อสายอื่นๆ อยู่ประปราย

สาเหตุหนึ่งอาจเป็นเพราะ ตรงจุดนี้ใกล้กับสถานทูตปากีสถานอยู่ใกล้ๆ ด้วย จึงทำให้ชาวอาหรับนิยมอาศัยอยู่ย่านนี้ และโดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม “ตลาดบน” ที่มีการศึกษาสูง และมีฐานะดีเป็นเจ้าของกิจการ ใช้ภาษาอังกฤษในการสื่อสารเป็นภาษาหลัก มากกว่าการใช้ภาษาไทยด้วยซ้ำ

และในย่านนี้เองก็มีโรงพยาบาลชั้นนำระดับโลก คือโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ที่ชาวต่างชาติถึงขนาดซื้อเป็น luxury and exclusive tour package เข้ามาเพื่อตรวจสุขภาพ และรับการรักษาโรคต่างๆ ที่นี่จำนวนมาก อีกทั้งไม่ไกลออกไปก็มีโรงพยาบาลกรุงเทพ โรงพยาบาลจักษุรัตนิน  โรงพยาบาลผิวหนังอโศก ชาวต่างชาติบางรายมาบ่อยมากถึง 2-3 หนต่อปี เพื่อ check up สุขภาพ ที่ “ย่านนานา”นี้จึงเปรียบเสมือนเป็นบ้านหลังที่สองของมหาเศรษฐีชาวอาหรับหลายๆ ราย 

ย่านนานานี้ ถ้าคนที่คุ้นชินกับความ International จะทราบว่าความเป็นอยู่ย่านนี้สะดวกสบาย ร้านอาหารนานาชาติมีให้เลือกหลากหลาย แม้แต่ปั๊มน้ำมัน ซึ่งเป็นของหายากของเส้นสุขุมวิท ก็มีตั้งอยู่ที่ปากซอยนานา คนที่อยู่อโศก อยู่หลังสวน บางทีก็ต้องมาเติมน้ำมันที่นี่

Demand & Supply

โรงแรมโดยรอบย่านนี้ก็มีอัตราการเข้าพักที่สูงมากๆ ค่ะ ห้องไม่ค่อยว่างเลย ทั้งโรงแรมเล็ก โรงแรมใหญ่ แปลว่ามี demand ด้านที่พักอาศัยค่อนข้างสูงทีเดียว

แล้ว demand มาจากที่ไหนกันล่ะ คนกลุ่มนี้เป็นใครกัน ถ้าสังเกตจากร้านรวงต่างๆ จะพบว่า ทั้งเมนูและป้ายร้านจะใช้ภาษาอังกฤษและภาษาอาหรับเป็นหลัก คนที่มาเข้าพักอาศัย โดยมากจะเป็นชาวอาหรับนั่นเอง

ดังนั้นจึงไม่แปลกที่บรรดาเศรษฐีชาวอาหรับจึงนิยม ซื้อคอนโดหรูไว้ครอบครองในย่านนี้ไว้เผื่อเวลามาพักผ่อน หรือมาทำธุรกิจที่กรุงเทพฯ

ซึ่งคนที่ไม่ได้ซื้อคอนโดไว้เอง อาจจะยังมาไม่บ่อยนัก หรือเพิ่งเริ่มๆ เข้ามาประเทศไทย ก็ยังไม่ได้ตัดสินใจซื้อ แต่จะเลือกเป็น “การเช่า” ไปก่อน

ตาม โรงแรม, service apartment, หรือแม้แต่ “การเช่าคอนโด” ค่ะ

แต่หากกวาดสายตามอง คอนโดมิเนียมย่านนี้ โดยเฉพาะ บนถนนนานานี่แทบจะไม่มีเลยค่ะ ไม่ใช่อะไร แต่เพราะแถวนี้หาที่ดินไม่ได้แล้วคนที่อยู่ก็ไม่อยากขาย จึงยากมากๆ ที่จะเห็นโครงการอสังหาฯ ถูกพัฒนาขึ้นมาในย่านนี้ แม้ว่าย่านนี้จะเป็นย่านเศรษฐกิจก็ตาม เรียกว่ามี demand แต่ไม่มีที่ดินว่างเปล่าสำหรับทำโครงการ หรือ supply มาตอบสนองนั่นเอง

ดังนั้นพอมีสักโครงการที่สามารถรวบรวมแปลง เพื่อสร้างเป็นโครงการอสังหาได้ จึงถือว่าเป็น rare item ที่ถ้าหากมีหลุดรอดมาควรจับจองค่ะ

At The Heart of Na-Na

ในย่านนี้มีโครงการ Condo เกิดขึ้นไม่กี่โครงการเพราะอย่างที่บอกว่าที่ดินเปล่าขนาดที่ใหญ่พอจะพัฒนาได้นั้นหายากจริงๆ

ซึ่งโครงการที่เรียกว่าตั้งอยู่ที่ At the heart of NANA จริงๆ ก็มีเพียงโครงการเดียว คือ คอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury Condo อย่างโครงการ The Rich Nana ที่ถูกพัฒนาโดย บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) เป็นคอนโดที่ค่อนข้างคัดผู้อาศัย ด้วยระดับราคาต่อตารางเมตรที่จับตลาดบน และการออกแบบรวมถึงขนาดห้องก็ทำมาตอบสนองความต้องการของตลาดบน ที่ต้องการ luxury life style โดยตรง เรียกว่าจับถูกกลุ่มค่ะ

โดยตัวโครงการ ตั้งอยู่บน ที่ดินประมาณ 2-0-37.8 ไร่ เป็นคอนโด High Rise 32 ชั้น 1 อาคาร จำนวนยูนิตมีน้อย เพียง 427 ยูนิต แต่ละชั้นยูนิตต่อชั้นสูงสุดเพียง 17 ยูนิตเท่านั้น แปลว่าค่อนข้างจะสงบ  และโดยเฉพาะลูกบ้านครึ่งหนึ่งเป็นชาวต่างชาติที่นานๆ จะเข้ามาพักอาศัยครั้งหนึ่งก็ทำให้ที่นี่ค่อนข้างสงบเงียบ และเป็นส่วนตัวมาก ซึ่งชาวต่างชาติที่คัดเกรดแบบนี้ย่อมมีพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่สะอาด เรียบร้อย อาจจะเนี้ยบกว่าชาวไทยอย่างเราๆ ด้วยซ้ำค่ะ เรื่องความรู้สึกในการอยู่อาศัยร่วมกับเพื่อนบ้านในโครงการ การันตีได้ว่าสงบเงียบ น่าอยู่แน่นอน

โดยภายในตัวโครงการเองจะเป็น Mixed Used Building ก็มีแผนที่จะพัฒนาพื้นที่ 3 ชั้น ด้านล่างของอาคาร คือ ชั้น B1 , G, และ 2nd  FLOOR เพื่อเป็น Retail ค่ะ แปลว่าเมื่อพักอาศัยที่นี่ ไม่จำเป็นจะต้องไปห้างที่ไหนเลย เพราะคุณมีห้างส่วนตัวอยู่ที่ชั้นล่างของบ้านคุณเองค่ะ สะดวกสบายมากๆ

และเรื่องการจอดรถ ที่นี่เป็นลานจอดรถใต้ดินลึกลงไป 6 ชั้น ด้วยระบบ Automatic Parking (จอดรถได้มากถึง 60% มากกว่าที่กฎหมายกำหนดหลายเท่า) ทำให้เราไม่ต้องเสียเวลาในการวนหาที่จอดรถ ซึ่งต่อครั้งก็กินเวลา 5-20 นาทีเลยทีเดียว นอกจากช่วยประหยัดเวลา ระบบการจอดรถแบบนี้จะปลอดภัยมาก เพราะลดอัตราการเฉี่ยวชน รถแต่ละคันจอดในช่องจอดของตัวเองอย่างเรียบร้อย ไม่มีโอกาสที่จะถูกขีดข่วน เบียดชน จากรถคันอื่นเลย และคนที่รักรถย่อมทราบดีว่าการจอดรถในร่มนั้น ช่วยถนอมรถ ทั้งเรื่องของสี ยาง วัสดุอะไหล่ต่างๆ ที่เป็นหนังเกรดพรีเมียม พลาสติกเนื้อพิเศษ ที่รถ super luxury car บางคันหาอะไหล่ยากมาก หรือถึงมีอะไหล่เราก็ไม่อยากเปลี่ยน เพราะการเปลี่ยนทีหนึ่งเท่ากับรถของเราจะช้ำจากการถอดเข้าออกของอะไหล่ชิ้นข้างเคียงตามไปด้วย (คนรักรถต้องอินเรื่องนี้มากๆ ถูกต้องเลยใช่ไหมคะ)

และเรื่องหลักๆ ที่เป็น Talk of the town ของการลงทุนคอนโดสมัยนี้ก็หนีไม่พ้น เรื่องของ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ที่คอนโดหรูบางที่คนซื้อจ่ายเงินไปแล้วก็ไม่ได้อยู่ ต้องไปฟ้องร้องเอาเงินมัดจำคืนกัน การได้เงินคืนมามันไม่ใช่เรื่องสำคัญ แต่ที่ทำให้เสียเวลา และเสียความรู้สึกมันสำคัญกว่าจริงไหมคะ แต่หมดห่วงได้เลยกับ The Rich Nana ค่ะ เพราะที่นี่เขา  ผ่าน EIA เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

รายละเอียดรูปแบบห้อง

• แบบห้อง 1 BEDROOM ขนาด 34–40 ตร.ม. ราคาอยู่ที่ 6.9–10.5 ล้านบาท
• แบบห้อง 1 BEDROOM PLUS ขนาด 50–60 ตร.ม. ราคาอยู่ที่ 10.6–14.4 ล้านบาท
• แบบห้อง 2 BEDROOM ขนาด 70–87 ตร.ม. ราคาอยู่ที่ 16.8–24.6 ล้านบาท

ในมุมของการลงทุนแล้ว ทางโครงการมีแผนที่จะนำบริษัทที่ประสบการณ์ในการบริหารโรงแรม เพื่อช่วยลูกค้าที่ซื้อโครงการในการบริการปล่อยเช่ารายเดือนและรายปี จากที่เราทราบกันดีว่า ย่านนี้ demand การพักอาศัยในระยะรายเดือน รายปี มีค่อนข้างสูง ดังนั้นที่นี่จึงขายไอเดียว่า ถ้าคุณอยากเป็นเจ้าของโรงแรมระดับ high end ในย่านนี้ มีรายได้จากการให้เช่ารายเดือน รายปี แต่ไม่ได้มีเวลา และทรัพยากรอื่นๆ ในการเปิดโรงแรมขึ้นมาเองทั้งหลัง เราก็ซื้อคอนโดที่นี่ อยากมีรายได้ต่อปีมากเท่าไหร่ ก็ซื้อจำนวนห้องมากเท่านั้นค่ะ ถ้าเราซื้อทั้งชั้น ซึ่งหนึ่งชั้นมีเพียง 17 ห้อง ก็ยิ่งบริหารจัดการง่าย และในเงินลงทุนต่ำกว่าการไปเปิดโรงแรมเอง ปวดหัวน้อยกว่าเพราะมีทีมงานมืออาชีพบริหารจัดการให้ หากส่วนกลางเสื่อมโทรม เช่น ซ่อมสีอาคาร ล้างสระว่ายน้ำ ดูแลระบบไฟฟ้าประปา ทั้งอาคาร ก็ไม่ต้องเรียกช่างเอง

ถือเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาด และคุ้มค่ามากทีเดียวค่ะ

ท่านที่สนใจก็แวะไปที่ห้องตัวอย่างได้ทุกวัน เวลา 10.00 – 19.00 น.

ที่  Sale Gallery สุขุมวิท 3 ใกล้กับธนาคารกรุงไทยสำนักงานใหญ่ (นานาเหนือ)

พิกัดตาม GPS : 13.743564, 100.553080