ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี62ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยง คาดตัวเลขประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในกทม.-ปริมณฑลปี62 ที่ 139,500 หน่วย บ้านจัดสรรมากสุด 55.6% แนะผู้ประกอบการเช็กสต็อกเหลือขายแต่ละทำเลก่อนลงทุน ระบุผลสำรวจครึ่งปีแรก 61 มีหน่วยเหลือขายรวม 131,819 หน่วย หรือร้อยละ 29.1 บ้านจัดสรรทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ขายดีสุด ขณะที่ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ เหลือขายมากสุด ส่วนอาคารชุดทำเลสีลม-สาทร-บางรัก ขายดีสุด ด้านห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขายมากสุด
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2562 ยังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ทั้งมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ,อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้นสูง, การเมือง และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน
ทั้งนี้มีการคาดการณ์ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2562 มีประมาณ 139,500 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 77,544 หน่วย คิดเป็น 55.6% ,อาคารชุด 61,955 หน่วย คิดเป็น 44.4% โดยหน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 31.4% บ้านเดี่ยว 17.2% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ส่วนประมาณการอัตราดูดซับในครึ่งปีแรก 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยรวมจะมีสัดส่วน 4.8% และครึ่งปีหลัง 2562 จะมีอัตราดูดซับรวมประมาณ 4.2%
“ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดกทม.-ปริมณฑล ปี 2562 การเปิดโครงการใหม่ต้องเช็กหน่วยเหลือขายให้ดี จะทำให้ไม่เสี่ยง เพราะในบางพื้นที่มีหน่วยเหลือขายมาก ซัพพลายไม่ได้เพิ่มมากนัก ขณะที่ในครึ่งปีหลัง 2562 ต้องระมัดระวัง แต่ทุกอย่างไม่ได้ตกลงมาอย่างน่าตกใจ เหมือนช่วงปี 2554 ที่เกิดอุทกภัยน้ำท่วม และประมาณการครึ่งปีแรก 2562 การโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 83,000 ยูนิตในทุกประเภท จากครึ่งปีแรก 2561 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 91,000 ยูนิต และครึ่งปีหลัง2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ จะอยู่ที่ประมาณ 78,000 ยูนิต จากครึ่งปีหลัง 2561 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ประมาณการไว้ที่ 90,000 ยูนิต” ดร.วิชัย กล่าว
ดร.วิชัย กล่าวเพิ่มเติมถึงผลการสำรวจในช่วงครึ่งปีแรก 2561 มีหน่วยเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 131,819 หน่วย หรือร้อยละ 29.1 ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด โดยโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายจำนวน 74,976 หน่วย หรือร้อยละ 37.7 ของหน่วยในผังโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และโครงการอาคารชุด มีหน่วยเหลือขายจำนวน 56,843 หน่วย หรือร้อยละ 22.4 ของหน่วยในผังโครงการอาคารชุดทั้งหมด ภาพรวมอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 2561 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2560 ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด เนื่องจากอัตราการดูดซับของที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2560 โดยมีรายละเอียด ดังนี้
โครงการบ้านจัดสรร ที่อยู่ในระหว่างการขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,041 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 198,715 หน่วย มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 74,976หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 330,752 ล้านบาท (เทียบกับในช่วงครึ่งแรกปี 2560 มีจำนวน 1,126โครงการ มีหน่วยในผังโครงการประมาณ 208,237 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 78,219 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 328,475 ล้านบาท) ทั้งนี้ หน่วยในผังโครงการทั้งหมด 198,715 หน่วย ส่วนใหญ่ร้อยละ 51.6 เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมา ร้อยละ 32.6 เป็นบ้านเดี่ยว ร้อยละ 11.4 เป็นบ้านแฝด ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า
เมื่อแยกตามระดับราคา หน่วยในผังส่วนใหญ่ ร้อยละ 34.4 อยู่ในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท รองลงมา ร้อยละ 27.1 อยู่ในช่วงราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท ร้อยละ 23.7 อยู่ในช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป และร้อยละ 14.7 อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่าส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ก่อสร้างเสร็จจำนวน 133,040 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 67.0 ของหน่วยในผังทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างจำนวน 34,825 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 17.5 และหน่วยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 30,850 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 15.5 โดยหน่วยที่ก่อสร้างเหลือขาย หรือบ้านว่างมีจำนวน 17,077 หน่วย หรือร้อยละ 12.8 ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด
ทำเลบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 2) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 3) ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ 4) ทำเลหลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 5) ทำเลตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา ส่วนทำเลบ้านจัดสรรในเขตปริมณฑลที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลเมืองสมุทรสาคร 2) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3) ทำเลพุทธมณฑล-นครชัยศรี-สามพราน 4) ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 5) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
สำหรับโซนที่มีหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรกในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ได้แก่ 1) ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ เหลือขาย 13,437 ยูนิต มูลค่า 46,764 ล้านบาท โดยทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
2)บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 11,367 ยูนิต มูลค่า 47,727 ล้านบาท โดยทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
3)บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 9,327 ยูนิต มูลค่า 37,233 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
4) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เหลือขาย 5,376 ยูนิต มูลค่า 16,282 ล้านบาท โดยทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
5) คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง เหลือขาย 4,704 ยูนิต มูลค่า 21,071 ล้านบาท โดยทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 บ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ประเภททาวน์เฮาส์ มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 12,020 หน่วย มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.9 ต่อเดือน สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 3.6 โดยบ้านเดี่ยว มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 5,809 หน่วย มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.2 ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 3.0 และบ้านแฝด มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,895 หน่วย มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.2 ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 4.1 และอาคารพาณิชย์ มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 592 หน่วย มีอัตราดูดซับร้อยละ 3.1 ต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจากช่วงครึ่งแรกปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 3.8
โครงการอาคารชุด ที่อยู่ในระหว่างการขายในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวน 453 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 253,899 หน่วย มีหน่วยห้องชุดเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 56,843 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 191,683 ล้านบาท (เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีโครงการอาคารชุด 437 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 242,852 หน่วย มีหน่วยเหลือขาย 63,658 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 197,598 ล้านบาท) ทั้งนี้หน่วยในผังโครงการทั้งหมด 253,899 หน่วย ส่วนใหญ่ร้อยละ 68.0 เป็นห้องชุดแบบหนึ่งห้องนอน รองลงมาร้อยละ 19.4 เป็นห้องแบบสตูดิโอ และร้อยละ 11.8 เป็นแบบสองห้องนอน ที่เหลือเป็นแบบสามห้องนอนขึ้นไป
เมื่อแยกตามระดับราคา หน่วยในผังโครงการส่วนใหญ่ร้อยละ 35.2 อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ร้อยละ 29.5 อยู่ในช่วงราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท ร้อยละ 18.2 อยู่ในช่วงราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท ที่เหลืออีกร้อยละ 17.1 อยู่ในช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่ก่อสร้างเสร็จจำนวน 133,568 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 52.6 ของหน่วยในผังทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 92,088 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 36.3 และหน่วยที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างจำนวน 28,243 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 11.1 โดยหน่วยที่ก่อสร้างเหลือขาย หรือบ้านว่างมีจำนวน 19,088 หน่วย หรือร้อยละ 14.3 ของหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด
โดยทำเลอาคารชุดในกรุงเทพมหานครที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลสีลม-สาทร-บางรัก 2) ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 3) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4) ทำเลบางซื่อ-ดุสิต 5) ทำเลบึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง ทำเลอาคารชุดในเขตปริมณฑลที่ขายดีมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1) ทำเลกระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 2) ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 3) ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 4) ทำเลเมืองนครปฐม-กำแพงแสน-บางเลน-ดอนตูม 5) ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
สำหรับโซนที่มีหน่วยอาคารชุดเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรกในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ได้แก่
1)เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 9,002 ยูนิต มูลค่า 23,577 ล้านบาท โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
2)เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เหลือขาย 6,645 ยูนิต มูลค่า 13,404 ล้านบาท โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
3)ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 6,493 ยูนิต มูลค่า 26,610 ล้านบาท โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 3-5 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
4)ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา เหลือขาย 4,954 ยูนิต มูลค่า 11,200 ล้านบาท โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
5)ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 4,617 ยูนิต มูลค่า 14,943 ล้านบาท โดยห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ระดับราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากที่สุด
ทั้งนี้ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 อาคารชุดในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 27,781 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 14.1 ของหน่วยขายได้ทั้งหมดของอาคารชุด มีอัตราดูดซับร้อยละ 5.5 ต่อเดือน สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 5.0
