ทีมงาน “พร็อพทูมอร์โรว์” (prop2morrow) ได้สัมภาษณ์ 3 นายกอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อนำเสนอ 3 มุมมองตลาดอสังหาฯในปี 2562 ว่าจะเป็นไปในทิศทางใด ซึ่งในแต่ละมุมมองของทั้ง 3 ท่านล้วนน่าสนใจทั้งสิ้น โดยบทสัมภาษณ์จะแบ่งออกเป็นทั้งหมด 3 ตอน โดยเริ่มจาก “นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นตอนแรก
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผยสงครามการค้าฯ ไทยอาจรับอานิสงส์ จีน–ไต้หวันขยายฐานลงทุนมาไทย ด้านมาตรการ LTV พ่นพิษผู้ประกอบการเริ่มเบี้ยวค่ารับเหมาก่อสร้าง หวั่นที่ดินราคาพุ่งสูงดีมานด์เอื้อมซื้อที่อยู่อาศัยไม่ถึง แนะรายกลางผนึกพันธมิตรเพิ่มทางรอด ต่างชาติแห่ร่วมทุนไม่ขาดสาย จับตาลูกค้าต่างชาติทิ้งดาวน์ ขณะที่กฎหมายอสังหาฯหลายฉบับล้วนยาแรง ทิ้งท้ายนิยามปี62มีขึ้น–ลง เลือกตั้งล้ม เกิดผลกระทบเชิงลบแน่
LTVพ่นพิษยอดขายชะลอตัว
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงภาพรวมอสังหาฯปี 2561 โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 2/2561 มีการโอนโครงการกันมาก สังเกตได้จากว่าในปี 2561 มีบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มียอดโอนที่ดีมาก และมาในช่วงไตรมาส 3/2561 ประสบปัญหาสภาวะเศรษฐกิจโลก ทั้งอัตราแลกเปลี่ยน, สภาวะตลาดหุ้นไม่ดี สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน และนักท่องเที่ยวจีนที่เริ่มหายไป ซึ่งส่งผลกระทบต่อประเทศไทยมาก ทำให้ความเชื่อมั่นของนักธุรกิจไทย และส่งผลถึงไตรมาส 4/2561 ยอดขายตกลงไปค่อนข้างมาก อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject) ยังสูงอยู่ สถาบันการเงินค่อนข้างระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ในปี 2561 สถาบันการเงินมีผลกำไรที่สูงกว่าปี 2560 มากเป็นหลักหลายพันล้านบาท หากนับทั้งระบบก็หลายหมื่นล้านบาท ซึ่งรายรับส่วนใหญ่จะมาจากยอดการปล่อยสินเชื่อธุรกิจอสังหาฯ มาก เพราะมีการสำรองเพียงแค่ครึ่งเดียว แต่การปล่อยสินเชื่อโครงการและรายย่อยก็อนุมัติค่อนข้างยาก
สำหรับ GDP ของอสังหาฯ ปี 2562 ต้องดูการเมืองว่าจะเป็นไปในทิศทางใด แต่คาดการณ์ว่าภาคอสังหาฯ ตัวเลขคงไม่ดีกว่าปี 2560 อย่างแน่นอน หรืออาจจะเติบโตน้อยลง ซึ่งเป็นผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ดีขึ้น และมีแนวโน้มจะแย่ลง ทั้งจากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศการปรับปรุงเกณฑ์ปล่อยกู้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ไม่เกินระดับ 80 % ก็หมายความว่าได้มีการมองว่าเศรษฐกิจในปี 2562 ไม่ดี ต้องระมัดระวัง และไม่อยากให้อสังหาฯ เป็นปัญหาก่อลูกโซ่ ดังนั้นในปี 2562 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และธนาคารพาณิชย์คงเข้มงวดเช่นเดิม การซื้อที่อยู่อาศัยจะยากขึ้น จะต้องเพิ่มเงินดาวน์อีกเท่าตัว
สำหรับสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน มองว่าเป็นปัญหาระยะยาว เพราะว่าสินค้าไอทีของจีนนั้นไม่สามารถส่งออกไปขายที่สหรัฐฯ ได้ แต่กลับเป็นผลดีกับประเทศไทยที่จีนและไต้หวัน หันมาให้ความสนใจและลงทุนเป็นจำนวนมาก เพราะมีศักยภาพและความพร้อมมากที่สุด อีกทั้งรัฐบาลไทยก็เปิดโอกาสในเงื่อนไขการลงทุนต่างๆ มากมาย
อย่างไรก็ตามมองว่าเมื่อมาตรการ LTV จะประกาศบังคับใช้ ผู้ประกอบการทุกรายจะเร่งการขาย การโอน แต่กลับกลายเป็นว่าตอนนี้ยอดขายกลับชะลอตัว ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ก็ชะลอตัวเช่นกัน แต่ผู้ประกอบการที่อยู่ในอันดับ 1 ใน 5 ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับมียอดขายที่ดี มีเงินหมุนเวียนที่ดี แต่บางรายก็มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องในการจ่ายผู้รับเหมาก่อสร้าง สภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจ จะไปออกหุ้นกู้หรือกู้จากสถาบันการเงินก็ไม่สำเร็จ ยิ่งรายกลาง-เล็ก ก็แทบจะไม่ได้รับการปล่อยสินเชื่อโครงการ ส่วนโครงการในภูมิภาคยิ่งไม่ได้รับการอนุมัติเลย ดังนั้นทุกคนต้องระมัดระวังตัว ต้องเป็นผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงจริง สถาบันการเงินจีงจะปล่อยสินเชื่อ
“ที่ผ่านมาก็มีโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จให้เห็นมาโดยตลอด เพราะในธุรกิจอสังหาฯ หากพัฒนาโครงการมากจนเกินไป โอกาสที่จะช็อตเงินสดก็เป็นไปได้ หรือพัฒนามีปัญหาแล้วไม่สามารถโอนได้ ส่วนในปี 2562 ก็น่าจะมีผู้ประกอบการบางรายประสบปัญหาการ Default เพิ่มบ้าง แต่ก็สามารถแก้ไขได้ในกรณีที่พอขายสินค้าได้ แต่ขาดเงินทุนหมุนเวียน ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็พร้อมที่จะเข้าไปเทกโอเวอร์ แต่ผู้ประกอบการบางรายมียอดขายสูง แต่สุดท้ายผลกำไรต่ำ ซึ่งก็เห็นบางบริษัทเป็นเช่นนี้มานานแล้ว” นายพรนริศ กล่าว
ราคาที่ดินพุ่งสูงเกินกำลังซื้อระดับล่างเอื้อมถึง
นายพรนริศ กล่าวเพิ่มเติมว่า จากสภาวะเศรษฐกิจโลก การเมืองไม่ค่อยเป็นปัญหา เพราะผ่านประสบการณ์การเรียนรู้มาแล้ว แต่ปัจจัยที่จะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ คือ ระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ ที่มีการก่อสร้างมาก และเริ่มทยอยเสร็จ ผู้ประกอบการก็กระจายไปพัฒนาโครงการตามระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐทำเลต่างๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูง ซึ่งปัจจัยที่น่าเป็นห่วงคือกำลังซื้อของลูกค้า หากผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการระดับล่าง ที่กำลังซื้อน้อย ก็จะประสบปัญหา เพราะแนวเศรษฐกิจของประเทศคือ “รวยกระจุก จนกระจาย” ผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้ผลบวกในเชิง GDP ก็หวังว่าในปี 2562 ที่หวังว่า GDP ที่ 4% บวกลบจะได้ตามที่คาดการณ์ และฐานรายได้สามารถกระจายออกไปได้ก็จะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ดีขึ้น
อีกกรณีหนึ่งคือขณะนี้มีบริษัทพัฒนาเมืองเกิดขึ้นในหลายจังหวัดขนาดใหญ่ จะเป็นตัวกระตุ้นรัฐในการวางผังจังหวัด ดูเทรนด์ในการสร้าง GDP ของเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้รายได้คนระดับกลาง-ล่างในแต่ละเมืองดีขึ้นบ้าง และหากสอดรับกับระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ของภาครัฐที่กระจายไปยังจังหวัดต่างๆ ก็จะช่วยให้ภูมิภาคดีขึ้น
แนะรายกลางร่วมทุนพันธมิตรเพิ่มทางรอด
ด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการก็มีหลายรายที่ยังอยู่ได้ มีการร่วมทุนกับพันธมิตรชาวต่างชาติค่อนข้างมาก อาทิ ญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ และเกาหลี ที่ส่วนใหญ่จะร่วมทุนเป็นรายโครงการไป ซึ่งจะเป็นการลดความเสี่ยง และสามารถศึกษาข้อมูลของผู้ร่วมทุนได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับบริษัทขนาดใหญ่และกลาง
ขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็ดูเหมือนกันว่าไซต์เล็กมีพอร์ตที่จะดำเนินการได้หรือไม่ หรือสามารถร่วมทุนกับพันธมิตรได้หรือไม่ ซึ่งทุกรายก็ต้องดิ้นรนเช่นกัน หากไม่สามารถขยายโครงการได้มากก็ต้องไปร่วมทุนกับบริษัทรายเล็กอื่นๆ เพื่อทำให้พอร์ตดีขึ้น สำหรับการร่วมทุนกับพันธมิตรของผู้ประกอบการแต่ละรายที่ผ่านมานั้น เพิ่งจะเป็นการเริ่มต้น คาดว่าจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปี 2562 ซึ่งก็ต้องดูว่าจะมีลูกค้าทิ้งดาวน์หรือไม่ หากลูกค้าทิ้งดาวน์มาก และนำมารีเซลก็จะมีปัญหา เพราะการร่วมทุนนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย พันธมิตรก็ต้องติดตามดูด้วยว่าการดำเนินการเป็นไปตามแผนหรือไม่ เพราะบางรายมาแต่ทุน แต่บางรายก็เข้ามาร่วมบริหารงานด้วย
“ขณะนี้กองทุนจากต่างชาติไม่ว่าจะเป็น จีน ญี่ปุ่น และยุโรป หลายที่แสดงความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในไทย โดยเฉพาะการเข้าเจรจาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เนื่องจากมองเห็นโอกาสจากการที่รัฐบาลไทยพยายามส่งเสริมการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟความเร็วสูง การพัฒนาพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) ที่จะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีตามเกณฑ์บีโอไอ ยิ่งหากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนรุนแรงขึ้น ประเทศไทยจะได้รับผลดี เพราะจะมีเงินทุนใหม่ๆ ไหลเข้ามา” นายพรนริศ กล่าว
กฎหมายหลายฉบับทยอยประกาศใช้ล้วนยาแรง
นายพรนริศ กล่าวเพิ่มเติมว่า อสังหาฯ นั้นโตด้วยทุน ขณะที่ตัวธุรกิจนั้นมี Factor ที่ทำให้ธุรกิจสะดุดได้มาก สำหรับมาตรการ LTV หากมีผลบังคับใช้ ถ้ากำลังซื้อดี เศรษฐกิจดี คนที่มีกำลังผ่อนอาจจะมีบ้าง แต่ที่น่าเป็นห่วงคือราคาบ้านขึ้นสูงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่รายได้กลับขึ้นช้า อีกไม่นานก็ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ขณะเดียวกันกำลังซื้อจีนเริ่มจะกลับมาประเทศไทยแล้ว หลังจากที่ชะลอการท่องเที่ยวประเทศไทยมาระยะหนึ่ง เพราะเศรษฐกิจจีนเริ่มทรงตัว แต่สงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐและจีนมีแนวโน้มว่าจะยาว เพราะจีนถือบอนด์สหรัฐมากที่สุดในโลก ถ้าหากจีนขายหมดจริง จะส่งผลวิกฤตทางการเงินของสหรัฐฯ และจะกระทบไปทั่วโลก
สำหรับกฎหมายอสังหาฯ ที่ทยอยประกาศและจะมีผลบังคับใช้นั้น ยอมรับว่าแต่ละฉบับล้วนมีผลกระทบที่รุนแรงทั้งสิ้น มองว่าภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2562 บ้านมือสองอาจจะดีขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ผู้ที่ซื้อห้องชุดไว้มาก หรือนายหน้าที่ซื้อปล่อยขายชาวต่างชาติ ก็จะนำสินค้าออกมาขายมากขึ้น โดยเฉพาะชาวต่างชาติมีแนวโน้มจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก จึงมีความต้องการพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก แต่ในอนาคตอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานออกมาอีกเป็นจำนวนมาก 1-2 ล้านตารางเมตร ซึ่งการแข่งขันจะสูงขึ้น
เชื่อ “บ้านล้านหลัง” เกิดยากหากเอกชนไม่ร่วมมือ
สำหรับโครงการ “บ้านล้านหลัง” เชื่อว่าไม่ถึงจำนวนที่รัฐบาลต้องการ หากภาคเอกชนไม่ร่วมด้วยก็ไม่ถึงล้านหลังอย่างแน่นอน ลำพังเพียงการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เคยทำได้สูงสุดเพียง 20,000 กว่าหลัง/ปี แต่ขณะนี้ทำได้เพียง 7,000 หลังเท่านั้น ส่วนที่เมืองใหม่ร่มเกล้า ก็คาดว่าจะเกิดได้ยาก หากจะทำเป็นสมาร์ทซิตี้ ก็จะต้องมีผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่งรับไปทั้งโครงการ มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ในประเทศไทยที่จะดำเนินการได้จริงๆ มีเพียงไม่กี่รายเท่านั้น แต่ก็ไม่ใช่เซกเมนต์ที่ผู้ประกอบการเหล่านั้นให้ความสนใจ
จับตาที่ดินทำเลหัวหินกว่า 2 พันไร่ผุดบ้านผู้สูงวัยชาวจีน
ส่วนตลาดพรีเมี่ยมจะเล็กลงอย่างต่อเนื่อง เพราะทำเลศักยภาพหาได้ยากขึ้น ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงาน จะออกมาอีกหลายล้านตารางเมตร ที่มีความทันสมัย สามารถดึงดูดความสนใจในการใช้งานได้สูง ส่วนอาคารสำนักงานเก่าจะมีลูกค้าไหลออกมาก และอาจกลายเป็นอาคารสำนักงานร้างจนถึงขั้นทุบทิ้งได้ และที่น่าจับตามองอีกเรื่องหนึ่งคือที่ดินย่านหัวหิน ของสมาคมไทย-จีน พื้นที่ 2,000 กว่าไร่ จะนำมาพัฒนาบ้านเพื่อผู้สูงวัย เจาะดีมานด์ชาวจีนโดยเฉพาะ ซึ่งจะเป็นการเช่าระยะยาว
“คำนิยามสำหรับอสังหาฯ ปี 2562 คิดว่ามีขึ้นมีลง หวือหวา ซึ่งครั้งนี้การเมืองอาจจะมาเกี่ยวข้อง หากมีการเปลี่ยนแปลงไม่มีการเลือกตั้ง ก็อาจจะมีผลกระทบในเชิงลบ” นายนริศ กล่าวในที่สุด
