เปิดมุมคิด มือเก๋าในเกมอสังหาฯ “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล”

เปิดมุมคิด มือเก๋าในเกมอสังหาฯ“วิชิต อำนวยรักษ์สกุล”

ไต่ระดับการเติบโต… ผ่านบันได 4 ขั้นสร้าง Brand DNA “เดอะคิวบ์”

 “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” เกิดและเติบโตในกรุงเทพฯ เขาประสบความสำเร็จในธุรกิจค้ารถยนต์มือสอง เดินเข้าสู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2533 ช่วงนั้นเส้นทางธุรกิจกำลังรุ่งๆ แล้วจู่ๆก็ล้ม เพราะพิษ “ต้มยำกุ้ง” –วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 … เขากลับเข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯอีกครั้งเมื่อช่วงน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯปี 2554 ปัจจุบัน “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” ดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท คิวบ์ เรียล พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด พัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ “เดอะคิวบ์” ไต่ระดับการโตมาต่อเนื่อง อย่างมั่นคง พร้อมกับเป้าหมายนำธุรกิจเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2563 โดยไม่ลืมที่จะแบ่งปันและสร้างโอกาสให้กับผู้พิการอื่นไปพร้อมๆ กัน ทั้งในฐานะส่วนตัว องค์กร ที่เขามีส่วนร่วมในฐานะรองประธานกรรมการมูลนิธิส่งเสริมและพัฒนาคนพิการ

มารู้จัก “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล”…เป็นหนี้ต้องจ่าย

ย้อนกลับไปก่อนเหตุการณ์วิกฤติ “ต้มยำกุ้ง” ปี 2540 ตอนนั้น “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล”ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้บริษัท บริษัท ธันยธร จำกัด ทำโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ย่าน วัชรพล  รามอินทรา นวลจันทร์ และรังสิต ภายใต้แบรนด์ ธันยธร, ธันยกานต์ ,ธันยพฤกษ์ และบ้านธัญรดา รวมแล้วนับสิบกว่าโครงการ มีมูลค่าต่อปีไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท พร้อมกับแต่งตัวเตรียมนำบริษัท ธันยธร จำกัดเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

“ตอนนั้นบริษัทกำลังรุ่งๆ วางแผนเข้าตลาดฯ อยู่ๆวิกฤติมา  ต้องหยุดชะงักหมดทุกอย่าง ธนาคารก็ไม่ให้เบิก ก่อสร้างก็สร้างไม่ได้ จากบวกกลายเป็นลบ มาพร้อมกับหนี้ก้อนโตอีก และหนี้ที่เกิดขึ้นก็อยู่ที่ทหารไทย กับสินเอเชีย ไม่ได้อยู่กับไฟแนนซ์ที่ถูกสั่งปิด ไม่มีการแฮร์คัต หรือลดหนี้เหมือนลูกหนี้คนอื่นๆ ที่มีหนี้อยู่กับ 56 ไฟแนนซ์ พูดง่ายๆคือ ผมเป็นหนี้แบงก์ที่ไม่เจ๊ง ซึ่งก็แปลว่าต้องเคลียร์หนี้เต็ม 100 %”

“วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” บอกกับทีมข่าว prop2morrow ต่ออีกว่า สภาพปี 2540 นั้นเหมือนติดอยู่ในถ้ำลึกๆ มองไม่เห็นแสงสว่าง มืดไปหมด แต่ด้วยเพราะเป็นคนใจสู้ ช่วงที่ธุรกิจอสังหาฯมีปัญหาก็หันไปหาอย่างอื่นทำ ช่วงนั้นคนชอบฟังดนตรี ดูหนังจากแผ่น CD, DVD ธุรกิจนี้อยู่ในช่วง “ขาขึ้น” ก็ไปจับธุรกิจเครื่องเสียงภายใต้แบรนด์ Leona ช่วงที่มีปัญหา ถ้ายอมล้มละลายก็จบ แต่ก็ไม่ยอมล้มละลาย ไม่ยอมแพ้ ผมถือคติว่า “ เป็นหนี้ต้องจ่าย ” มีขายทรัพย์ โอนทรัพย์ชำระหนี้ จนหมดหนี้ หนี้ที่มีเคลียร์หมดใช้เวลา 10 ปีถึงปี 2550 ผมเคลียร์หนี้จนหมด จากนั้นทางเจ้าหนี้ คือ สินเอเชีย ก็ให้ที่ดิน(ซึ่งเดิมเป็นของบริษัทธันยธร )ซ.วัชรพลกว่า 18ไร่ (เจ้าหนี้ตีมูลค่าที่ดินให้ 100 ล้านบาท)พร้อมกับให้วงเงินกู้มา 20 ล้านบาทมาทำบ้านเดี่ยว ในชื่อ “ ธัญรดา” ประมาณ 100 หลังขายหลังละ 3-5 ล้านบาท รวมมูลค่า 600-700 ล้านบาท

“ตอนนั้นเราไม่มีทุนสร้างที 7-8 หลัง ทำไป ขายไป โอนไป ชำระหนี้ไป ใช้เวลา 4 ปี”

คืนสู่สังเวียนอสังหาฯด้วยชื่อ“ เดอะคิวบ์ ”

เมื่อภาระหนี้สินเคลียร์หมด จนคล่องตัว “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” กับ “ภูมินทร์ ปิยะวานิชย์” ผู้ถือหุ้น(ใหญ่)อีกราย ก็กลับเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาฯอีกครั้ง และเลือกทำ “คอนโดมิเนียม” เพราะเป็นธุรกิจ “ขาขึ้น” ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าทำให้เปิดหน้าดินทำเลใหม่ๆ ประกอบกับพฤติกรรมของตลาดผู้บริโภคเปลี่ยน คนรุ่นใหม่อยากอยู่คอนโดฯพื้นที่ 20 กว่าตารางเมตรก็พร้อมที่จะอยู่ ตื่นขึ้นมาก็พร้อมที่จะไปทำงานได้เลยไม่ต้องเดินทางไกล  ไม่อยากอยู่บ้านเดี่ยว เดินทางก็ไกล แถมราคาก็แพง นั่นคือพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่

“ ทำเล ” คือหัวใจอสังหาฯ ถ้าทำเลดีจะไม่มีความเสี่ยง ดังนั้น“วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” ยังต้องดูและเป็นคนตัดสินใจหลังจากได้รับรายละเอียดข้อมูลเบื้องต้นจากทีมงาน โดยมีองค์ประกอบในการตัดสินใจคือ อย่างแรก ทำเลต้องอยู่แนวรถไฟฟ้าเท่านั้น จากนั้นก็ดูองค์ประกอบอื่นๆ โดยอาศัยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และเทคนิคเฉพาะตัว เช่น ดูว่าย่านไหนมีตึกแถวเยอะ แสดงว่ามีคนมาก คนซื้อบ้านมักไม่ย้ายถิ่น ถ้าย่านนั้นมีคนอยู่เยอะทำคอนโดขายได้แน่นอน

“ก่อนซื้อที่ดินสักแปลงต้องลงไปดูสภาพแวดล้อม พฤติกรรมของคนว่าเค้าอยู่อย่างไร กินอย่างไรอันตรายหรือไม่ เวียนดู 3 เวลา เช้า–กลางวัน-กลางคืน ทำเลนั้นมีคนอยู่เท่าไหร่ มีปลาอยู่เท่าไหร่ ไม่ทำอะไรแบบเสี่ยง เรามีประสบการณ์ปี 40 มาแล้วจะเสี่ยงอีกไม่ได้ จะไม่ทำใหญ่เกินไปกว่ากำลังซื้อของตลาดที่มี ย่านนั้นดูแล้วหาข้อมูลแล้วมีปลา 300-400 ตัว เราทำ 200 ห้องก็ไม่เสี่ยง ไม่เข้าเนื้อ ทำมาหากสินค้าเหลือกำไรก็หายหมด ซื้อที่ดินทำคอนโด ต้องซื้อแล้วทำเลย ไม่ซื้อเก็บ ไม่ซื้อรออนาคต ”

คอนโดฯที่พัฒนาโครงการแรกเป็นคอนโด BOI ขาย 999,000 บาท คือ เดอะ คิวบ์ แจ้งวัฒนะ (The Cube Changwattana) ตรงข้ามศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะในปี 2554 จำนวน 250 ห้องรวมมูลค่าราวๆ300 ล้านบาทขายหมดภายใน 1 เดือน ใช้เวลาก่อสร้างและโอนให้ลูกค้าอยู่ราวๆปีครึ่ง ได้ธนาคารเกียรตินาคิน ช่วยเรื่องเงินกู้ จากนั้นก็พัฒนาโครงการคอนโดฯขายเรื่อยมา ในแต่ละปีเติบโตทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าขาย ดังนี้

ปี 2557 มี 2 โครงการมูลค่ารวม 1,292 ล้านบาท

• เดอะคิวบ์ พลัส แจ้งวัฒนะ มูลค่า 816 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ ประชาอุทิศ มูลค่า 476 ล้านบาท

ปี 2559 มี 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,159 ล้านบาท

• เดอะคิวบ์ นวมินทร์-รามอินทรา มูลค่า 562 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ พลัส มีนบุรีมูลค่า 597 ล้านบาท

ปี 2560 มี 4 โครงการ มูลค่ารวม 1,646 ล้านบาท

• เดอะคิวบ์ สเตชั่น รามอินทรา 109 มูลค่า 633 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ พรีเมียม รัชดา 32 มูลค่า 425 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ ทาวน์ ลําลูกกา มูลค่า 358 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์พลัส พหลโยธิน 56 เฟส 1 มูลค่า 230 ล้านบาท

ปี 2561 มี 5 โครงการ มูลค่ารวม 1,851 ล้านบาท

• เดอะคิวบ์ พรีเมียม รามอินทรา 34 มูลค่า 360 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ เออร์เบิน สาทร-จันทน์ มูลค่า 416 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ ลอฟท์ นวลจันทร์ มูลค่า 430 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ ลอฟท์ ลาดพร้าว 107 มูลค่า 415 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ พลัส พหลโยธิน 56 เฟส 2 มูลค่า 230 ล้านบาท

ปี 2562 มี 4 โครงการ มูลค่ารวม 2,524 ล้านบาท

• เดอะคิวบ์ นอร์ท แจ้งวัฒนะ 12 มูลค่า 190 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์ เซาท์ แจ้งวัฒนะ 15/1 มูลค่า 982 ล้านบาท
• เดอะคิวบ์  ลอฟท์ ศรีนครินทร์ เทพารักษ์ 18 มูลค่า 652 ล้านบาท
• เดย์ส รามอินทรา-วัชรพล มูลค่า 700 ล้านบาท

“ทำเลดี ให้ของดี คิดเผื่อคนอยู่(ลูกค้า)” ทุกโครงการที่เปิดขายได้รับการตอบรับที่ดี 10 กว่าโครงการที่ทำมาไม่เคยพลาด วัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้าง บริษัทเลือกให้ของดีของมีแบรนด์ในเครือ SCG สีก็ซุปเปอร์ชิลด์อย่างดี  ทำเลที่ตั้งต้องดี อีก 5 ปี ขายต่อต้องมีกำไร เช่น ล่าสุด ที่เปิดตัวไปเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2562 ที่ผ่านมาโครงการ เดอะคิวบ์ ลอฟท์ ศรีนครินทร์-เทพารักษ์ เป็นคอนโดฯคนเมืองที่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีแบริ่ง 100 เมตร บนเนื้อที่กว่า 2 ไร่ ออกแบบเป็นคอนโด Low Rise 2 อาคาร จำนวน 349 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย 23.5-34.5 ตารางเมตร (ตร.ม.)ราคาเริ่ม 1.29 ล้านบาท พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบ

ส่วนอีกโครงการที่กำลังจะ Soft Opening ปลายเดือนพฤศจิกายน 2562 นี้คือ โครงการ เดย์ส รามอินทรา-วัชรพล เป็นโฮมออฟฟิศที่ออกแบบภายใต้แนวคิดที่ตอบโจทย์คนเมืองรุ่นใหม่ สามารถใช้ชีวิตทำงาน ครอบครัว และชีวิตส่วนตัวได้ในบ้านเดียวกัน บนเนื้อที่ 9 ไร่เศษ พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานสูง 4 ชั้น มี 2 รูปแบบ รวมทั้งสิ้น 13 อาคาร 79 ยูนิต มีลิฟท์ทุกอยุนิต ที่จอดรถส่วนตัว 6 คันต่อยูนิต ที่จอดรถส่วนกลาง 36 คัน (ไม่รวมซ้อนคัน) ที่จอดรถมอเตอร์ไซต์และจักรยาน 77 คัน รวมที่จอดรถทั้งสิ้น 587 คัน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น โครงการอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีชมพู ใกล้ตลาดและห้างสรรพสินค้า

หลักคิดบันได 4 ขั้นสร้าง Brand DNA

ความสำเร็จต่างๆที่เกิดขึ้นนั้นล้วนอยู่ภายใต้ ปรัชญาการบริหาร :BEYOND THE LIVING ต้องการสร้างและยกระดับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพให้กับชีวิตนั้นผู้บริหารของ คิวบ์ เรียล พร็อพเพอร์ตี้ ได้วางแนวทางไว้ 4 หลักคิดเพื่อสร้าง Brand DNA นั่นคือ

ขั้นที่ 1. GROW UP …เติบโต : บริษัทจะสร้างการเติบโตและพัฒนาขีดความสามารถในการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จัก

ขั้นที่ 2. SHARE …แบ่งปัน : บริษัทยึดมั่นการแบ่งปันผลประโยชน์และคุณค่าให้กับผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มอย่างเป็นธรรม

ขั้นที่ 3. MORAL … คุณธรรม : บริษัทยึดมั่นคุณธรรมในการดำเนินธุรกิจ มีความซื่อสัตย์สุจริตยึดมั่นในพันธสัญญา

และขั้นที่ 4. VALUE … คุณค่า : บริษัทยึดมั่นในการส่งมอบคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า โดยการพัฒนาโครงการที่ดีสำหรับลูกค้าในทุกๆด้าน

เคลื่อนไหวเร็ว-มองข้อจำกัดเป็น “โอกาส”… สู่เป้าหมายเป็น “มหาชน”

 “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” บอกว่า เวลาคิดหรือทำอะไรถ้ามั่นใจแล้วต้องลงมือทันที บางทำเลมีข่าวว่ามีเจ้าใหญ่มาลง บางคนมองว่าเป็น “ข้อจำกัด”  ผมไม่สน มองเป็น “โอกาส” ชิงลงมือทำก่อน ที่ดินหนึ่งแปลงใช้เวลา 30 นาทีวิเคราะห์ได้ว่าจะทำสินค้าแบบไหนออกมา และขายราคาเท่าไหร่ได้นักวิเคราะห์มือดีจากเกียรตินาคิน วางเงินซื้อที่ดินใช้เวลากี่เดือนเปิดโครงการ เจ้าใหญ่ยังไม่ทันเปิดแต่ผมขายไปก่อนแล้ว เพราะ“งานขายคือ หัวใจ”  และทุกครั้งที่มีการประชุมงานขายผมจะเข้า ผมทำมาตั้งแต่สมัยขายรถ นำข้อมูลที่ได้มาทบทวนว่าพลาดอะไร ตรงไหน เก็บไว้เป็นบทเรียน และต้องไม่พลาดซ้ำในเรื่องเดียวกัน ผมใช้เกมรุก มีกิจกรรมการตลาดตลอด ทั้งคาราวาน มีทั้งโชว์ มีทีมขาย และทีมการตลาดรวมกัน 50 คน ทำเองหมด แทบจะไม่มีการจ้างคนนอก ปรับตัวให้ทันกับยุคสมัยใช้เครื่องมือออนไลน์สื่อสารกับตลาด “วันนี้เรามีลูกค้าที่ซื้อเราจากข้อมูลทางออนไลน์มากถึง 35 %”

ในการทำธุรกิจพยายามคิดและทำสิ่งใหม่ๆ กล้าทำในสิ่งที่คนอื่นไม่ทำ จะว่าไปเราเป็นอสังหาฯรายเล็กรายเดียวที่กล้าขึ้นบิลบอร์ดประกาศซื้อที่ดินบนทางด่วน ซึ่งนี่ก็เป็นอีกวิธีหนึ่งในการสร้างแบรนด์ “เดอะคิวบ์” ซึ่งก็ได้ผลดี ธรรมชาติของธุรกิจก็คือการแข่งขัน ต้องไม่ประมาท แต่ก็ไม่กลัวแม้จะเป็นรายเล็กๆก็อย่าไปกังวลหรือกลัวรายใหญ่ที่จะมาอยู่ใกล้ๆ เพราะต่างก็มีทางเดิน มีแนวคิดของตนเอง เจ้าใหญ่ทุนมากกว่าซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้ เรารายเล็กเข้าไปอยู่ในซอยหน่อย ขายถูกกว่า ทำเลไม่หนีกัน เจ้าใหญ่ทำตึกสูง เรารายเล็กทำตึกเตี้ย สร้างเร็ว โอนเร็ว แค่นี้ก็ไม่เสี่ยง พูดง่ายๆคือ ต้องรู้จักตัวเองว่าอยู่จุดไหนและทำให้ดีที่สุด

พร้อมกันนี้ “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล” ยังยอมรับว่า ในใจลึกเขายังอยากที่จะสานฝันด้วยการนำธุรกิจหรือนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แนวคิดนี้ไม่เปลี่ยน แนวคิดนี้มีมาตั้งแต่ก่อนวิกฤติปี 40 การนำบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นช่องทางหนึ่งที่สำคัญที่ให้ประโยชน์ในหลายๆแง่ ทั้งชื่อเสี่ยง แหล่งเงินทุน และต้นทุนทางการเงินที่ถูก

“อสังหาฯเป็นธุรกิจที่ใช้เงินเยอะ ตอนแรกๆเราทำปีละ1-2 โครงการ ค่อยๆสะสมทุนสะสมกำไรมาต่อทุนทำโครงการเรื่อยมาจนถึงปีละ 4-5โครงการ ผลประกอบการโตปีละ15-20% แต่จากนี้ไปถ้าเราจะโต 25-30 % ต้องมีกำลังทุนที่มากพอ” … นั่นคืออีกเหตุผลสำคัญของการนำบริษัทเข้าจะทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งก็ได้แต่งตัวเตรียมความพร้อมมาแล้ว 2 ปี โดยมีบริษัท แอสเซท โปร แมเนจเม้นท์ จำกัด (APM)เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน (Financial Advisor : FA)เพื่อจัดโครงสร้างบริษัท โครงสร้างทางการเงิน พร้อมที่จะยื่นแบบแสดงรายการข้อมูล  (Filing ) แก่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) สำหรับการเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในปี 2563 โดยปัจจุบันบริษัทมีทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายปี 2562 อยู่ที่ 1,800 ล้านบาท คาดมีรายได้ 1,200 ล้านบาท

แม้จะมีเป้าหมายสู่บริษัท “มหาชน”  จุดยื่นเดิมที่ไม่เปลี่ยนอีกเช่นกันนั่นคือ การทำสินค้าที่มีคุณภาพ มีเชื่อเสียงที่ดี โครงการอาจใหญ่ขึ้นตามขนาดทุนที่มากขึ้น หลักคิดหรือแนวคิดจะต้องไม่เปลี่ยน ในอนาคตบริษัท คิวบ์ เรียล ฯ  ต้องอยู่ได้โดยไม่มีผม ต้องอยู่และมีครบทั้ง 4 ข้อเพราะนั่นคือ Brand DNA “ เดอะคิวบ์ ” โตอย่างมั่นคง  ผมพยายามสร้างพนักงานผมให้เป็นมืออาชีพ

ตัวอย่างโครงการ CSR กับ หลักคิด มีสุขต้องแบ่งปันคืนกำไรให้กับสังคม

โครงการช่วยเหลือสังคมหรือการแบ่งปันให้คนอื่น บริษัท คิวบ์ เรียล ฯ ให้ความสำคัญและทำมาตลอด อาทิ ปลูกป่าร่วมกับกรมป่าไม้, วิ่งช่วยชมรมเพื่อนผู้ป่วยมะเร็ง มอบเงินสมทบช่วยมูลนิธิอาสาเพื่อนพึ่ง (ภาฯ) ยามยาก สภากาชาดไทย และอาสาสมัครจัดถุงยังชีพ นอกจากนี้ก็มีงานมูลนิธิส่งเสริมและพัฒนาคนพิการที่ “วิชิต อำนวยรักษ์สกุล”  เข้าไปช่วย