เอกชนจวกนักวิเคราะห์เลิกกดดันผู้ประกอบการ มั่นใจสต๊อกกทม.-ปริมณฑลไม่โอเวอร์ซัพพลาย

จากการที่มีการประมาณการภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า จะเป็นอีกปีที่เจอโจทย์ท้าทาย ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ความสามารถในการซื้อไม่สามารถซื้อได้ทุกคน เพราะสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย และอีกหลากหลายปัจจัยลบ ในขณะที่สต๊อกที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ยังมีสะสมอีกประมาณ 200,000 ยูนิต ที่คาดว่าต้องใช้ระยะเวลาในการระบายถึง 2 ปี ซึ่งถือว่ายาวนานกว่าช่วงระยะเวลาปกติที่ใช้เวลาประมาณ 1.5 ปี ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันในด้านการทำตลาด ด้วยการจัดแคมเปญที่มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

มั่นใจสต๊อกกทม.–ปริมณฑล ไม่โอเวอร์ซัพพลาย

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ในเรื่องดังกล่าวคงต้องรอดูปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจในปี 2563 กันอย่างต่อเนื่อง เพราะที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องจำเป็นของผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งยังมีดีมานด์อีกมาก ส่วนความต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่2 หรือซื้อเพื่อเป็นมรดกให้ลูกค้าขณะนี้กำลังซื้อมีการชะลอตัวไปแล้ว สำหรับข้อมูลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีสะสมอยู่ประมาณ 200,000 ยูนิตนั้น ต้องมาพิจารณาดูว่าใช้เกณฑ์อะไรในการคำนวณ เพราะตัวเลขโดยแท้จริงแล้วจะนับจากจำนวนยูนิตที่เริ่มก่อสร้างแล้ว และยังคงเหลือ ยังไม่มีผู้ซื้อ โดยเชื่อว่าสต๊อกที่อยู่อาศัยแนวราบรอการระบายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยรวมคงไม่เกิน 40,000 ยูนิต ส่วนคอนโดฯ มีสต๊อกประมาณ 100,000 ยูนิต

“โดยภาพรวมแล้วตัวเลขสต๊อกกว่า 100,000 ยูนิต ถือว่ายังไม่น่ากลัว ต่อให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามาในตลาด ก็ยังไม่เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายอย่างแน่นอน เพราะสถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยอยู่แล้ว จึงมั่นใจว่าสต๊อกแนวราบ-คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะสามารถระบายออกได้ภายในระยะเวลา 1 ปี” นายอธิป กล่าว

สำหรับตลาดต่างจังหวัดตัวเลขจะมาจากโครงการแนวราบมากกว่าโดยรวมแล้วไม่ถึง 100,000 ยูนิต ขณะที่คอนโดฯจะไม่ค่อยมีสต๊อกสะสมมากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่มาหลายปีแล้ว

ด้านผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ต้องทำใจกับผลประกอบการที่เกิดขึ้น ซึ่งต้องปรับความคิดใหม่โดยไม่ต้องเร่งเปิดตัวโครงการมากสวนกระแสสภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งเชื่อว่าผู้ถือหุ้นจะมีความเข้าใจสถานการณ์ได้เป็นอย่างดี ส่วนนักวิเคราะห์ก็ไม่ควรสร้างความกดดันให้กับผู้ประกอบการ เพราะจะทำให้เกิดปัญหาด้านเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก ควรที่พยายามรักษาสภาพคล่องและยอดขายที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

“แต่ในเรื่องการนำสต๊อกเหลือขายมาดัมพ์ราคานั้น ขณะนี้เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายเริ่มดำเนินการแล้ว เพื่อให้สามารถระบายสินค้าออกให้ได้มากที่สุด โดยไม่สนใจจริยธรรมแต่อย่างใด ซึ่งจะทำให้เสียแบรนด์ และขาดความน่าเชื่อถือจากลูกค้า” นายอธิป กล่าว

ส่วนปัจจัยที่จะเปลี่ยนแปลงภาพรวมตลาดอสังหาฯไปในทางบวกนั้น คงต้องรอดูสภาวะเศรษฐกิจ,สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน ว่าจะยุติหรือไม่ รวมไปถึงการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)พยายามชะลอการแข็งค่าของเงินบาทลง  ซึ่งทุกคนรอดูอยู่ว่าจะสามารถช่วยได้จริงหรือไม่ ส่วนปัจจัยลบเชื่อว่าคงไม่มีอะไรจะรุนแรงไปกว่าที่ผ่านมาแล้ว

ผู้ประกอบการต้องพัฒนาสินค้าตอบโจทย์

นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ALL กล่าวว่า ผู้ประกอบการต้องโฟกัส ที่ความต้องการของลูกค้ามากขึ้น สนใจในเรื่องของ customer insight หรือเรียกว่าเล็งให้แม่น ต้องมีความแหลมคมในการมองตลาดมากขึ้น  อย่างไรก็ดี อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นปัจจัยสี่ที่ทุกคนต้องมี แต่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ เพื่อให้เป็นทางเลือก เป็นโซลูชั่น ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าจริงๆ และราคาสินค้าต้องจับต้องได้ หากดู Supply โดยองค์รวม 200,000 ยูนิต อาจจะดูเหมือนว่าเป็นจำนวนที่มาก  แต่ถ้าดูในองค์ย่อยมีหลายๆ segment ที่ยังมี demand ต้องการ แค่สินค้าที่ตอบโจทย์ทั้งในเรื่อง function คือทำเลและราคามากกว่า