ที่อยู่อาศัยภาคใต้ ดีมานด์ตอบรับแนวราบ- ชะลอโครงการใหม่ปรับสมดุลตลาด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคใต้ ได้แก่จังหวัดภูเก็ต จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานีและจังหวัดนครศรีธรรมราช โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วย (ยูนิต)เหลือขายไม่ต่ำกว่า 6  ยูนิต พบว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 17,928 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 5.0 %ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 ยูนิต นับได้ว่ากลุ่มจังหวัดภาคใต้มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 3 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 ยูนิต โดยจังหวัดภูเก็ตพื้นที่เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญ เป็นจังหวัดที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคใต้

จังหวัดภูเก็ตอาคารชุดเหลือขายฉุดตลาดชะลอตัว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 133 โครงการ จำนวน 9,291 ยูนิต ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกติดลบ 13.5 % แบ่งเป็นอาคารชุด จำนวน 5,978 ยูนิต บ้านจัดสรร จำนวน 3,313 ยูนิต เนื่องจากที่ดินมีต้นทุนราคาที่สูงมากโครงการส่วนใหญ่จึงพัฒนาเป็นอาคารชุด โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังก็ยังคงมีสัดส่วนอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงกว่าเช่นกัน ซึ่งจากจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 1,207 ยูนิต ประกอบด้วยอาคารชุด 868 ยูนิต และบ้านจัดสรร 339 ยูนิต

เมื่อพิจารณาจากหน่วยขายได้ใหม่จากการสำรวจพบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 1,550 ยูนิต ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกติดลบ 31.8 % ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายห้องชุด 1,060 ยูนิต และเป็นบ้านจัดสรร 490 ยูนิต ด้วยจำนวนโครงการใหม่ลดลงส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงด้วย โดยมีจำนวน 7,741 ยูนิต มูลค่ารวม 37,409 ล้านบาท ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ติดลบ 8.6 %  แบ่งเป็นหน่วยเหลือขายประเภทโครงการอาคารชุดจำนวน 4,918 ยูนิต บ้านจัดสรรจำนวน 2,823 ยูนิต

จากการที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการขายได้ลดลงถึงติดลบ 31.8 % จึงส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนทั้งสิ้น 7,741 ยูนิต มูลค่า 37,409 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory  จำนวน 1,037 หน่วย มูลค่า 4,645 ล้านบาท

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับเป็นการสะท้อนภาวะความสมดุลระหว่างตัวอุปทานอยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ภาพรวมของอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี 2562 ลดต่ำลงมาค่อนข้างมากซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวการณ์ขายไม่ดี โดยอัตราดูดซับลดเหลือเพียง 2.8 % ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 4.4 %  และต่ำกว่าอัตราดูดซับในช่วงครึ่งปีแรกซึ่งอยู่ในระดับ 3.5 %

โดยทำเลขายดี 5 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ได้แก่

1.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 365 ยูนิต

2.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 214 ยูนิต

3.หาดราไวย์ จำนวน 183 ยูนิต

4.หาดกมลา จำนวน 171 ยูนิต

และ 5.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 127 ยูนิต

ทั้งนี้ ด้วยอัตราการขายได้ใหม่ลดต่ำลงอย่างมากส่งผลให้ทำเลขายดีบางทำเลกลายเป็นทำเลที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่

1.เกาะแก้ว-รัษฎา จำนวน 268 ยูนิต

2.หาดในยาง-หาดไม้ขาว จำนวน 221 ยูนิต

3.หาดป่าตอง จำนวน 131 ยูนิต

4.เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร จำนวน 100 ยูนิต

และ 5.หาดบางเทา-หาดสุรินทร์ จำนวน 86 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลฯได้ประมาณการว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ที่อยู่ในตลาดจำนวน 8,966 ยูนิต ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 5,679 ยูนิต ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 1,510 ยูนิต บ้านเดี่ยวจำนวน 937 ยูนิต บ้านแฝดจำนวน 786 ยูนิต และอาคารพาณิชย์จำนวน 54 ยูนิต เป็นโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 2,700 ยูนิต ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่มีการเปิดขายปีละประมาณ 4,800 ยูนิต คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะลดทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยโดยลดเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.8 % และที่อยู่อาศัยเหลือขายจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยซึ่งแสดงถึงอุปสงค์ที่แท้จริงคาดการณ์ในปี 2563 ก็จะลดลงมาอยู่ที่ 6,553 หน่วย ลดลงติดลบ 18.1 % มีมูลค่าประมาณ 14,401 ล้านบาท ลดลงติดลบ 40.2 % เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า 19,157 ล้านบาท ด้วยภาพรวมดังกล่าวผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563

จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานี  จังหวัดนครศรีธรรมราช อุปสงค์ตอบรับทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุดน่าห่วง

สำหรับภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดสงขลาซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญในลำดับรองลงมาภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 127 โครงการ รวม 3,822  ยูนิตมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 768 ยูนิต โดยมีหน่วยเหลือขายจำนวน 3,054 ยูนิต มูลค่า 11,739 ล้านบาท แบ่งเป็น ดังนี้

• อาคารชุดเหลือขาย 305 ยูนิต
• บ้านเดี่ยว 1,224 ยูนิต
• ทาวน์เฮ้าส์ 830 ยูนิต บ้านแฝด 565 ยูนิ
• และอาคารพาณิชย์ 130 ยูนิต

ทั้งนี้ ในจำนวนดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 599 ยูนิต มูลค่า 2,262 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 511 ยูนิต มูลค่า 1,953 ล้านบาท โครงการอาคารชุดมีจำนวน 88 ยูนิต มูลค่า 309 ล้านบาท

ทั้งนี้ ทำเลซึ่งมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลบ้านพรุ จำนวน 135 ยูนิต 2.ทำเลควนลัง จำนวน 114 ยูนิต  และ 3.ทำเลท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 77 ยูนิต โดยทำเลขายดี 3 อันดับแรกพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.ทำเลลพบุรีราเมศวร จำนวน 211 ยูนิต 2.ทำเลคลองแห จำนวน 161 ยูนิต และ 3.ทำเลท่าข้าม-ควนหิน จำนวน 124 ยูนิต

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมแม้อัตราดูดซับจะอยู่ที่ 3.3 % ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับของบ้านจัดสรรสูงถึง 3.5%  ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดลดลงในทุกระดับราคาโดยอยู่ในระดับ 1.9 % แต่ในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดต่ำลงในทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัย ภาพรวมที่อยู่อาศัยในจังหวัดสงขลาแม้อัตราดูดซับลดลงแต่ถือว่ายังไม่น่ากังวลเนื่องจากมีจำนวนสร้างเสร็จเหลือขาย(พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory ไม่มากนัก

จังหวัดสุราษฎร์ธานี จากการสำรวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 89 โครงการ รวม 3,188 ยูนิต มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 237 ยูนิต และมีหน่วยเหลือขาย 2,951 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 9,334 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 2,767 ยูนิต มีมูลค่า 8,743 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจำนวน 184 ยูนิต มีมูลค่า 591 ล้านบาท ทั้งนี้ มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ปี 2562 แยกตามทำเลสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลเลี่ยงเมืองมะขามเตี้ย จำนวน 137 ยูนิต  2.ทำเลขุนทะเล จำนวน 89 ยูนิต และ 3.ทำเลบางใบไม้ จำนวน 48 ยูนิต

ส่วนทำเลขายดีพิจารณาจากหน่วยที่ขายได้ใหม่ 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทำเลประดู่-บางชุมโถ จำนวน 57 ยูนิต 2.ทำเลโกเตง-เลี่ยงเมือง(พุนพิน) จำนวน 49 ยูนิต 3.ทำเลขุนทะเล จำนวน 44 ยูนิต อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากภาพรวมอัตราดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 1.2 %  ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ในระดับ 1.2 % ส่วนอัตราดูดซับของอาคารชุดลดลงอยู่ที่ 1.6 % ซึ่งลดต่ำลงจาก 5.1 % ในครึ่งแรกของปี 2562

ในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับของทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัว โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนักหากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลัก คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 3,421 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากครึ่งแรกของปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 3,259 ยูนิต ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว

จังหวัดนครศรีธรรมราช จากการสำรวจพบว่าในครึ่งหลังปี 2562 อุปทานภาพรวมมีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวน 35 โครงการ รวม 1,627 ยูนิต มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 86 ยูนิตและมีหน่วยเหลือขายจำนวน 1,541 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,164 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 1,488 ยูนิต มีมูลค่า 6,096 ล้านบาท โครงการอาคารชุด มีจำนวน 53 ยูนิต มีมูลค่า 68 ล้านบาท ทั้งนี้ มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขาย ณ ปี 2562 แยกตามทำเลสูงสุด 2 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลพัฒนาการ-คูขวาง จำนวน 244 ยูนิต  2.ทำเลอ้อมค่าย จำนวน 173 ยูนิต

สำหรับทำเลขายดี 3 อันดับ ได้แก่ 1.ทำเลพัฒนาการ-คูขวาง จำนวน 44  ยูนิต  2.ทำเลอ้อมค่าย จำนวน 37 ยูนิต  และ 3.ทำเลท่าวัง จำนวน 5 ยูนิต อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากภาพรวมพบว่าอัตราดูดซับจะอยู่ที่ 0.9 % ซึ่งลดลงจากช่วงครึ่งแรกของปี 2562 โดยอัตราดูดซับบ้านจัดสรรอยู่ในระดับ 0.9 %  และอัตราดูดซับของอาคารชุดอยู่ที่ 0.9%  ซึ่งลดต่ำลงต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2561 ซึ่งในปี 2563 คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับของทุกกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยจะยังคงทรงตัว โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก หากมีการปรับกลยุทธ์การขายให้เหมาะสมกับตลาดหลักคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 1,620  ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 1,601 ยูนิต ซึ่งที่ผ่านมาเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจคือทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขายได้ดีกว่าบ้านเดี่ยว