คาดการณ์คอนโดฯเปิดใหม่ปี’63ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

คอลลิเออร์สฯ เผยผลสำรวจตลาดคอนโดฯไตรมาส2/63 เปิดตัวใหม่เพียง 5 โครงการ 1,206 ยูนิต น้อยที่สุดในช่วง 10 ปี หรือ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียง 2,600 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า 79.5% คาดการณ์คอนโดฯเปิดตัวใหม่พื้นที่กทม.ทั้งปีเหลือไม่เกิน 25,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

อุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทยอยปิดการขายเนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการาย 100%ในหลายโครงการ สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่อัตราการขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังคงต่ำลงเช่นเดียวกัน เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ ในขณะที่การผู้ประกอบการระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว

ตลาดคอนโดฯไตรมาส2/63ชะลอตัวเปิดโครงการใหม่

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสที่2/2563 ที่ผ่านมายังคงพบว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ โควิด-19 ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯพบว่าในช่วงไตรมาสไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงหรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคาเพื่อเป็นการตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์และเพื่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ และพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30- 40% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างในตลาดก่อน รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรีผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้100% ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาหลายโครงการ ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้ จึงส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มียอดการขายที่ต่ำลงอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดการขายที่ช้าลงเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาเช่นเดียวกัน

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯพบว่า ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการบางรายมีการนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตมาประกาศขายและมีการหยุดการขายและการพัฒนาในบางโครงการลงเนื่องจากยอดขายไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้และมองว่าจากสถานการณ์ในปัจจุบันไม่เอื้อที่จะพัฒนาโครงการใหม่ทั้งภาพรวมของเศรษฐกิจที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัวเป็นอย่างมาก รวมถึงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้นก็ตาม จึงเลือกที่จะหยุดการพัฒนาเพื่อการจังหวะที่เหมาะสม

แต่อย่างไรก็ตาม แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯพบว่า ผู้ประกอบการหลายรายเตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่พอสมควรหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศไทยมีท่าทีที่ดี ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในหลายทำเล แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควรแต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี อาจกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาให้ความสนใจโครงการและยอดขายอาจเป็นไปตามที่วางไว้

อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2558 – ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คาดการณ์โครงการเปิดตัวใหม่ปี’63ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่2/2563 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 5 โครงการ 1,206 ยูนิตเท่านั้นซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในช่วง 10 ปี หรือ 40 ไตรมาสที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนเพียงแค่ 2,600 ล้านบาท ลดลงจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 4,674 ยูนิต หรือคิดเป็น79.5% ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี  2563 ที่ผ่านมามีเพียงแค่ 7,086 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเท่ากับว่าลดลงจากในครึ่งแรกของปีก่อนหน้าถึง11,499 ยูนิต หรือ 61.9%  นอกจากนี้ยังพบว่า มูลค่าการลงทุนยังคงลดลงกว่า 13,620 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า คาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร อาจปรับตัวลดลงเหลือเพียงแค่ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้และต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

ซึ่งตั้งแต่ช่วงกลางเดือน มกราคม 2563 ที่ผ่านมาเริ่มเห็นว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก  (Eastern Economic Corridor : EEC) นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการประกาศว่า จะไม่เปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดโดยเฉพาะสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาดและมองว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกตามพื้นที่ (หน่วย)

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2563 ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่าส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท )มากที่สุด 425 หน่วย หรือประมาณ35% รองลงมาคือพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) และพื้นที่ กรุงเทพชั้นนอก ที่ประมาณ 27% ตามมาด้วยคือพื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ134 หน่วย หรือประมาณ 11%

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ. 2563 จำแนกตามราคาเฉลี่ย

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จับตาคอนโดฯราคาขายเฉลี่ย 5 หมื่นบาท/ตร.ม.กลับคืนตลาด
ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2/2563 กว่า 52% หรือประมาณ 625 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ที่ประมาณ 27% หรือประมาณ 323 ยูนิตและช่วงระดับราคา ≤ 50,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 21% หรือ 260 ยูนิต โดยในช่วงที่ผ่านมา พบว่าบางคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีบางโครงการอยู่ในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในพื้นที่ย่านบางแค ใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯบางรายยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)อีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าเป็นเซกเมนต์ที่หายไปจากตลาด และพบว่าในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้ว่าจะยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนแต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมากซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30%

อุปสงค์ อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกตามระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2/2563 กว่า59% หรือประมาณ 207 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา <100,000 บาทต่อตารางเมตร ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 41% หรือสามารถขายได้ประมาณ 145 ยูนิตในช่วงไรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ที่ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่หันไปให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา ซึ่งเนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรีผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งถือว่าโปรโมชั่นเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้ จึงส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ หรือ โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดการขายที่ช้าลงเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกรายไตรมาส ช่วงไตรมาสที่ พ.ศ.2559 – ไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ.2563

ที่มา: แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ผู้ประกอบการหวั่นปรับราคาขายใหม่ดีมานด์ไม่ตอบรับ

โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2563 อยู่ที่ประมาณ86,737 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 26.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาเป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่าอาจจะไมได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับลดลงค่อนข้างมาก

ถึงแม้ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิทและรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 ที่ผ่านมา พบว่าหลายโครงการยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง แต่หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด   -19ในหลายประเทศทั่วโลกในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีที่ผ่านมา สถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมากส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียสและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี  2563 ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโค-19. เป็นอย่างมาก โดยพบว่า

ยอดขายค่อนข้างต่ำว่าที่คาดการณ์ไว้เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะกำลังซื้อต่างชาติที่แทบจะหายไปจากตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา