กูรูอสังหาฯชี้พิษโควิด-19ฉุดอสังหาฯร่วง คาดฟื้นตัวอีก 2 ปี

เจแอลแอล เผยอสังหาฯครึ่งปีแรกรับผลกระทบจากโควิด-19 ทุกเซกเมนต์ ระบุอาคารสำนักงานกระทบน้อยสุด  แนวโน้มการใช้พื้นที่ในอนาคตลดลง ประมาณ 10-15% และยังตรึงราคาเช่า 6-12 เดือน คาดภาพรวมตลาดใช้เวลาฟื้นตัว 2 ปี ด้านดีดี พร็อพเพอร์ตี้ พบไตรมาส2/2563 ราคาซื้อขายจะลดลง 4%  จากไตรมาส1/2563 ขณะที่บ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ สวนกระแสปรับสูงขึ้น 2-3% และหันกระจายซื้อที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าชานเมืองมากขึ้น

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย)จำกัด หรือ JLL เปิดเผยว่าในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า สายพันธุ์ใหม่ โควิด-19 ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 ที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบในหลายธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถแยกได้เป็น 5 เซกเตอร์ คือ

-ธุรกิจโรงแรม ซึ่งการท่องเที่ยวจะได้รับผลกระทบมากที่สุด แม้ว่าที่ผ่านมาทางภาครัฐจะไม่ถึงกับสั่งให้ปิดโรงแรม แต่อัตราการเข้าพักก็เป็นตัวเลขที่ต่ำมาก อาจส่งผลให้บางโรงแรมเกิดการขาดทุนและปิดกิจการลงได้ เนื่องจากหากฝืนเปิดให้บริการก็ไม่คุ้มค่ากับค่าดำเนินการ ซึ่งคาดว่าภาคธุรกิจนี้จะยังได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง จนกว่าภาครัฐจะเปิดประเทศให้ชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวได้ ซึ่งทุกปีจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศประมาณ 40 ล้านคน แต่ปีนี้ได้ปรับตัวเลขใหม่เหลือเพียง 7-8 ล้านคน ซึ่งต่ำกว่าช่วงเวลาปกติถึง 20% และไม่มั่นใจว่าตัวเลขที่ปรับลดลงมาต่ำมากแล้วจะได้ตามที่คาดหวังหรือไม่

“ก่อนเกิดวิกฤติ โควิด-19 ธุรกิจโรงแรมมีอัตราการเข้าพักมากถึง 75-95% ซึ่งเชื่อว่าในปีนี้ตัวเลขไม่ถึงอย่างแน่นอน ส่วนในปี 2564 ไม่ทราบว่าวัคซีนจะเพียงพอหรือไม่ และสภาวะเศรษฐกิจจะฟื้นตัวมากน้อยเพียงใด ซึ่งการที่ภาครัฐกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศมากขึ้น ก็คาดหวังว่าทุกอย่างจะฟื้นตัวดีขึ้น โดยช่วงนี้คงต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวในประเทศก่อน” นางสุพินท์ กล่าว

-ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่ในช่วงดังกล่าวธุรกิจนี้ดีขึ้นมาเล็กน้อย เพราะได้อานิสงส์ จากนักท่องเที่ยวที่ตกค้างในประเทศไทย ไม่สามารถกลับประเทศของตนเองได้ จากการสำรวจข้อมูลพบว่ามีอัตราการเข้าพักในช่วงโควิด-19 ระบาด สูงขึ้นมาเพียงเล็กน้อย

-ธุรกิจศูนย์การค้า แม้ปัจจุบันจะเปิดให้บริการเต็ม 100% แล้ว แต่การจับจ่ายใช้สอยยังไม่คล่องตัวเหมือนช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

–ธุรกิจอาคารสำนักงาน ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยสุด แม้ที่ผ่านมาผู้เช่าพื้นที่หลายบริษัทจะทำงานแบบ Work From Home (WFH) และขอลดค่าเช่าพื้นที่จากแลนด์ลอร์ด ซึ่งคงต้องมีการพิจารณาเป็นรายๆไป แต่เชื่อว่าแนวโน้มการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตจะลดน้อยลง ประมาณ 10-15% ทั้งนี้ต้องรอดูสถานการณ์ให้ชัดเจนจนถึงปลายปี 2563 นี้ เพราะแต่ละบริษัทที่เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะได้รับผลกระทบแตกต่างกันไป ด้านราคาเช่าเชื่อว่าแนวโน้ม 6-12 เดือนนี้จะยังไม่มีการปรับขึ้นแต่อย่างใด และคาดว่าในปี 2566-2567  จะมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นอีกประมาณ 1.4 ล้านตารางเมตร

-ตลาดคอนโดมิเนียม หากเป็นตลาดระดับลักชัวรี่ ที่ส่วนใหญ่อยู่ในทำเล สุขุมวิท สีลม สาทร เพลินจิต และหลังสวน ปัจจุบันซัพพลายมีจำนวนน้อย มีผลกระทบน้อยที่สุด ขณะที่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ความรู้สึกในการอยากซื้ออาจจะลดลงไปบ้าง ส่งผลให้ผู้ประกอบการร ได้ออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ด้วยแพ็กเกจลดราคาพิเศษ  และปัจจุบันโอกาสของการซื้อในการลดราคาผ่านไปแล้ว เนื่องจากจำนวนโครงการมีอยู่ไม่มาก และโครงการเปิดตัวใหม่มีน้อยมาก ซึ่งคาดว่าจะมีการเปิดตัวใหม่ในช่วงปีหน้า

“โควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจในประเทศยังมีความไม่แน่นอน เพราะไม่รู้ว่าวัคซีนจะใช้ได้เมื่อไหร่ และชาวต่างชาติก็ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศได้ ทำให้ตัดสินใจในการลงทุนได้ยาก โดยเฉพาะการซื้ออสังหาฯขนาดใหญ่ เช่น การซื้อที่ดิน และโรงแรม เป็นต้น ” นางสุพินท์ กล่าว

อย่างไรก็ตามมองว่าแม้ว่าจะเกิดวิกฤติต่างๆมากมาย อาทิ วิกฤติต้มยำกุ้ง วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์  ภาคธุรกิจอสังหาฯก็ยังมีแรงต้านได้อย่างดี และสามารถฟื้นตัวได้เร็ว สามารถปรับราคาขึ้นสูงได้ ทำให้เชื่อว่าวิกฤติโควิด-19 ภาคธุรกิจอสังหาฯก็จะยังมีแรงต้านและฟื้นตัวกลับมาได้เร็วเช่นกัน แต่เชื่อว่าคงต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี จึงจะฟื้นตัวเข้าสู่สภาวะปกติ

ด้านนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในช่วงไตรมาส2/2563 ที่ผ่านมา พบว่าราคาซื้อขายจะลดลงมา 4%  เมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส1/2563 แต่หากเทียบกับปี 2562 พบว่าราคาซื้อขายลดลงมาประมาณ 9%โดยเฉพาะคอนโดฯลดลงมามากสุดที่ 9% ในขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ สวนกระแสปรับสูงขึ้น 2-3% เพราะยังมีเรียลดีมานด์ และแนวโน้มการเลือกซื้ออสังหาฯจะเปลี่ยนไป เช่น คอนโดฯ จะเลือกห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้น มีพื้นที่สำหรับ WFH ได้มากขึ้น ,พื้นที่ส่วนกลาง จะต้องมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการก็มีการปรับตัวออกแบบห้องชุดและที่พักอาศัยให้สอดคล้องกับสถานการณ์มากขึ้น

“ในช่วงไตรมาส2/2563 ที่ผ่านมา ซัพพลายในตลาดลดลงประมาณ 15% จากไตรมาส1/2563 เพราะมีการนำสินค้ามาจัดแคมเปญมากขึ้น ดีมานด์จึงรีบตัดสินใจซื้อ แต่ผู้ซื้อก็ต้องดูสัญญาและข้อมูลต่างๆให้ดีว่ามีความสามารถในการชำระระยะยาวได้หรือไม่” นางกมลภัทร กล่าว

นอกจากนี้ยังพบว่าทำเลใจกลางเมืองไม่ใช่ปัจจัยในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอีกต่อไป เพราะปัจจุบันหลายคนสามารถทำงานที่บ้านได้ อีกทั้งปัจจุบันรถไฟฟ้าได้ขยายออกไปนอกเมืองในหลายเส้นทาง ทำให้ดีมานด์สามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่กระจายไปตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆได้เช่นกัน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว จะเป็นตัวเลือกในการซื้อมากขึ้น  แต่โดยภาพรวมแล้วมองว่าตลาดอสังหาฯก็ยังต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัว