จากวิกฤติโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปี 2563 ได้ส่งผลกระทบไปทุกภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกลุ่มรับเหมาก่อสร้าง โดยเฉพาะที่เน้นสัดส่วนการรับงานจากภาคเอกชนมากกว่าภาครัฐ จะได้รับผลกระทบพอสมควร แต่ไม่สาหัสเท่ากับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการ เพราะธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้นสามารถกระจายความเสี่ยงด้วยการไปรับเหมางานก่อสร้างในภาคธุรกิจอื่นด้วย และที่กำลังมาแรงหลังวิกฤติโควิด-19 คือธุรกิจโรงพยาบาล ที่มีการขยายสาขาอีกหลายแห่ง รวมไปถึงธุรกิจเฮลท์แคร์ ที่กำลังขยายธุรกิจเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะกลับเข้ามาในประเทศไทยในเร็วๆนี้
จากวิกฤติโควิด
หันรับงานธุรกิจโรงพยาบาล–เฮลท์แคร์มาแรง
นายวิโรจน์ เจริญตรา กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) หรือ PREB เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดรับเหมาก่อสร้างปี 2564 น่าจะดีขึ้นกว่าปี 2563 เพราะมีผู้ประกอบการหลายรายต้องเร่งระบายสินค้าในสต๊อกเดิมให้หมด เพื่อแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าบริษัท และคาดว่าหลายบริษัทฯจะสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ในปลายปี 2564 ด้านการแข่งขันในธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง เชื่อว่ายังคงสูงอยู่ แต่น้อยลงกว่าปี 2563 เพราะงานก่อสร้างจากภาครัฐและเอกชนมีเพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันบริษัทมีแบ็คล็อก (Backlog) มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯสัดส่วน 60% โดยเป็นการก่อสร้างโครงการของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ,บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน),บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่นจำกัด (MQDC) และ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด(มหาชน) เป็นต้น ส่วนอีก 40% เป็นการก่อสร้างอาคารสำนักงานวานิสสา และอาคารสำนักงาน ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด(มหาชน) ย่านอโศก ,และการก่อสร้างโรงพยาบาล เชียงใหม่ ราม เป็นต้น
โดยในปี 2564 คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 15% หรือมูลค่ารวมเกือบ5,000 ล้านบาท จากปี 2563 ที่มีมูลค่ารวมประมาณ 4,000 ล้านบาท ซึ่งปี 2564 ได้ปรับแผนขยายรับงานก่อสร้างโรงพยาบาลมากขึ้น จากเดิมสัดส่วน 20-30% เป็น 50% เนื่องจากลูกค้าเดิมที่เป็นเจ้าของโรงพยาบาล ต้องการขยายสาขาเพิ่มมากขึ้น ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและต่างจังหวัด รวมไปถึงการก่อสร้างอาคารสำนักงานมากขึ้น อีกทั้งยังให้ความสนใจเข้าร่วมประมูลงานภาครัฐด้วย ประมาณ 1-2 แห่ง โดยเป็นการก่อสร้างงานอาคารตามกระทรวงต่างๆ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
เดินหน้าร่วมทุน 3 พันธมิตรต่อเนื่อง
ส่วนโครงการอสังหาฯทั้งที่บริษัทฯพัฒนาเองและร่วมทุนกับพันธมิตร จะปรับตัวจากเดิมที่เน้นพัฒนาคอนโดฯ มาพัฒนาในรูปแบบของบ้านจัดสรรมากขึ้น โดยโครงการที่พัฒนาเองจะปรับเปลี่ยนบริษัทที่พัฒนาโครงการ จากเดิมใช้บริษัท อีส แอม อาร์ จำกัด เป็นบริษัท พรีบิลท์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด แทน สร้างความจดจำแบรนด์ โดยในปี 2564 จะมีโครงการที่บริษัทฯพัฒนาเอง จำนวนประมาณ 2 โครงการๆละประมาณ 700 ล้านบาท แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
สำหรับโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรนั้น ยังคงเน้นการร่วมทุนกับ 3 พันธมิตรเดิมในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง คือ กลุ่ม บริษัท รีโว เอสเตท จำกัด ,กลุ่มเอ็นริช และ กลุ่มพรีเมี่ยมเพลส
โดยโครงการ “ไอเจ้นท์” (EIGEN) เป็นการร่วมทุนกับบริษัท รีโว เอสเตท จำกัด ก่อตั้งบริษัท รีโว ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ขึ้นมาด้วยทุนจดทะเบียน 170 ล้านบาท โดยพรีบิลท์ ถือหุ้น 35% และกลุ่มรีโว ถือหุ้น 65% เพื่อพัฒนาโครงการในรูปแบบทาวน์โฮม 3 ชั้น ย่านพัฒนาการ ขนาด18-26 ตารางวา ราคาประมาณ 4 ล้านบาทต้นๆ จำนวน 140 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700 กว่าล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70 กว่ายูนิต
โครงการ “อัยย์ ราชพฤกษ์” (AI Ratchaphruek) เป็นร่วมทุนกับกลุ่มเอ็นริช บนพื้นที่ 9 ไร่เศษพัฒนาในรูปแบบของทาวน์โฮม สูง 3.5 ชั้น ขนาด 23-47 ตารางวา ราคา 6-7 ล้านบาท จำนวน69 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายประมาณ 80%
โครงการ “พรีมิโอ ควินโต้” (Premio Quinto) ย่านพหลโยธิน ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีเสนานิคม ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มพรีเมี่ยมเพลส พัฒนาโครงการในรูปแบบของคอนโดฯโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น บนพื้นที่ 3 ไร่เศษ ขนาด 22-42 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 2.99 ล้านบาทจำนวน 439 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 90%
และยังมีโครงการที่พัฒนาเอง ซึ่งได้เปิดตัวไปเมื่อปี 2563 ที่ผ่านมา คือ “พรรณนา พุทธมณฑลสาย3” ภายใต้การบริหารโดยบริษัท อีส แอม อาร์ จำกัด พัฒนาในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บนพื้นที่ทั้งหมด 41 ไร่ แบ่งการพัฒนาจำนวนทั้งสิ้น 5 เฟส ขนาดตั้งแต่ 100-130 ตารางวา ราคาเริ่มต้นที่ 12.99-18.9 ล้านบาท จำนวน 98 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,250 ล้านบาท ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการในย่านนั้น และกลุ่มแพทย์ รวมไปถึงผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานรร.อัสสัมชัญธนบุรี ได้อยู่อาศัย โดยได้เปิดขายในส่วนของเฟส 2 ไปเมื่อเดือนธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา
หมดยุคการแข่งขันตัดราคา
นพ.เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ผู้รับเหมาก่อสร้างและผู้ประกอบการ มีความเป็นพันธมิตรกันมากขึ้น ทำให้ลดการแข่งขันลง และในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยิ่งทำให้เกิดการช่วยเหลือซึ่งกันและกันมากขึ้น การแข่งขันประมูลงานลดลง ไม่ค่อยมีการตัดราคาในการประมูลโครงการกันมากนัก แต่หากผู้รับเหมาก่อสร้างรายใด มัวเน้นแต่เรื่องการแข่งขันในเรื่องการตัดราคาประมูลโครงการสุดท้ายก็จะทำให้อยู่ในธุรกิจต่อไปไม่ได้
“เชื่อว่าในปี 2564 ภาพรวมตลาดรับเหมาก่อสร้างคงไม่กลับมา Peak Up เหมือนช่วงปี 2562 แต่เชื่อว่าสถานการณ์จะกลับมาสู่สภาวะปกติก็ต่อเมื่อได้รับวัคซีนป้องกันโควิด-19 และเชื้อโรคไม่มีการระบาดแล้ว” นายแพทย์เชิดศักดิ์ กล่าว
ในส่วนของบริษัทฯมีความโชคดีที่ไม่ได้เข้าประมูลรับเหมาก่อสร้างให้กับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการปีละเป็นจำนวนมากเพียงธุรกิจเดียว แต่ยังเข้าไปดำเนินการก่อสร้างให้กับลูกค้าในธุรกิจอย่างต่อเนื่องด้วย อีกทั้งที่ผ่านมาก็ได้มีการปรับตัวรับมือกับวิกฤติโควิด-19 ด้วยการบริหารจัดการองค์กรให้ดี เพื่อลดต้นทุน แต่ไม่เรื่องกระแสเงินสดนั้นไม่มีความกังวลเนื่องจากมีหมุนเวียนที่มากพอ
สนเข้าประมูลงานภาครัฐลดความเสี่ยง
โดยในปี 2563 คาดว่ารายได้จะลดลงประมาณ 10% โดยปัจจุบันมี Backlog อยู่ประมาณ10,000 ล้านบาท จากการประมูลงานประมาณ 20 โครงการ/ปี แต่คาดว่าในปี 2564 จะมีการประมูลงานโครงการได้มากกว่า 20 โครงการ โดยที่ผ่านมาจะเป็นการรับเหมางานก่อสร้างให้กับโครงการของเอกชน แต่ในปี 2564 ก็สนใจที่จะเข้าไปประมูลรับงานก่อสร้างของหน่วยงานภาครัฐบ้างเช่นกันเพื่อเป็นการลดความเสี่ยง ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาข้อมูล
“ขณะนี้มีงานประมูลที่ยื่นไปแล้ว 3-4 ราย ซึ่งอยู่ในขั้นตอนการสรุปในปี 2563-2564 ส่วนโครงการที่ผู้ประกอบการตอบรับมาแล้ว แต่ยังไม่ได้เข้ายื่นประมูล ก็มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม ประมาณ 15 ราย” นายแพทย์เชิดศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตามภายหลังจากที่มีข่าวว่าวัคซีนโควิด-19 จะเริ่มใช้ได้ในปี 2564 ทำให้เริ่มเห็นสัญญาณการพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ซึ่งถือว่าเป็นนิมิตรหมายที่ดี ส่วนสภาวะตลาดจะกลับมาเทียบเท่ากับปี 2562 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัย คือ
–โควิด-19 หากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ก็จะเกิดโอเวอร์ซัพพลาย เพราะโครงการต่างๆไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่การที่ประเทศไทยสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็อาจจะทำให้ชาวต่างชาติสนใจมาซื้ออสังหาฯในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาจะเห็นว่ามีหลายบริษัทหันมาพัฒนาโครงการเกี่ยวกับเฮลท์แคร์ และการดูแลผู้สูงอายุมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ประเทศไทยเป็นฮับในเรื่องของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
–นโยบายของรัฐบาล ในเรื่องการให้ถือครองวีซ่าระยะยาว ตามที่อยู่อาศัยที่ซื้อลงทุน เช่น ซื้อที่อยู่อาศัย มูลค่า 10 ล้านบาท ก็ให้ถือครองวีซ่าได้ 10 ปี เป็นต้น
