เครือ “ศรีกรุงวัฒนา กรุ๊ป”ประกาศชัดไม่ขายที่ดินทำเลทอง -เมินร่วมทุนพันธมิตร เดินหน้ารุกธุรกิจสร้างรายได้ระยะยาว

สยามอรุณ กรุ๊ป ในเครือศรีกรุงวัฒนา กรุ๊ป ประกาศชัดเดินหน้ารุกพัฒนาอสังหาฯเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ล่าสุดงัดแลนด์แบงก์ย่านเอกมัย ขยายไลน์ธุรกิจผุดคอมมูนิตี้มอลล์ “@EKKAMAI” มูลค่าการลงทุน 65 ล้านบาท พร้อมเปิดให้บริการ 27 มี.ค.65 ส่วนปีหน้าเล็งผุดเซอรวิสอพาร์ตเมนต์ ย่านสุขุมวิท 39 แบรนด์  “Living 2” คาดเปิดขายบริการปี 68 ระบุยังมีแลนด์แบงก์สะสมทั่วประเทศอีกเกิน 30 แปลงโดยเฉพาะ 3 แปลงใหญ่ทำเลทองซอยทองหล่อและเอกมัย รวมมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท เมินเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมั่นใจธุรกิจอยู่ได้ด้วยตัวเอง

นายจิรพัฒน์ เหตานุรักษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท สยามอรุณ กรุ๊ป จำกัด ในเครือศรีกรุง วัฒนากรุ๊ป ซึ่งเป็นการร่วมทุนของนักธุรกิจ 3 ตระกูล คือ นายสว่าง เลาหทัย,นายประเสริฐ ตั้งตรงศักดิ์ และนายสุมิตร เศรษฐพรพงศ์ เปิดเผยว่า หลังจากที่ก่อตั้งสยามอรุณ กรุ๊ป มาตั้งแต่ปี 2538 เพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบคอนโดมิเนียม ซึ่งมีการพัฒนาในระยะเวลาไล่เลี่ยกัน 3 อาคารเมื่อปี 2539 บริเวณซอยสุขุมวิท 39 และ 49 แต่มาประสบปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง ปี 2540 จึงได้ปรับแผนพัฒนาในรูปแบบของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทน มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวญี่ปุ่นเท่านั้น ตามวิสัยทัศน์ของบริษัทฯ ที่จะเป็น “The First Choice of Japanese Expat”จึงได้มีการออกแบบห้องพัก อาคาร รวมถึงคัดสรรสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายเพื่อตอบรับกับรสนิยมและไลฟ์สไตล์ของชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ ซึ่งนำร่องอาคารที่สุขุมวิท 39 ก่อน และทยอยดำเนินการกับอีก 2 อาคารในลำดับถัดมาภายใต้แบรนด์ Citi Resort Sukhumvit 39, Citi Resort Sukhumvit 49, Citi Resort Sukhumvit 39 Annex ตามลำดับ ถือเป็นกลุ่มแรกที่พัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในย่านดังกล่าว โดยอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 25,000-60,000 บาท/เดือน

และในปี 2548 ได้เทกโอเวอร์โครงการคอนโดฯ ในซอยสุขุมวิท 39 จำนวน 1 อาคาร 160 กว่ายูนิต มูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท มาพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์ Citi Resort Sukhumvit 39 New Wing โดยได้ปรับเปลี่ยนการดีไซน์ตกแต่งภายในให้เป้นสไตล์ญี่ปุ่นทั้งหมด ซึ่งเปิดให้บริการในปี2550

ส่วนปี 2556 ได้พัฒนาโครงการ Living @ Citi Resort บริเวณซอยสุขุมวิท 39 เป็นเซอร์วิสอพารต์เมนต์ ระดับพรีเมี่ยม จำนวน 231 ยูนิต ราคาเร่ิมต้นที่ 42,000-83,000 บาท/เดือน และปี 2561 ได้ขยายฐานตลาดไปยังอ.ศรีราชา จ.ชลบุรี พัฒนาเซอร์วิสอพาร์เมนต์ ภายใต้แบรนด์ Citi Resort @ Sea Sriracha มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในย่านดังกล่าว ซึ่งในช่วงนั้นเป็นจังหวะที่ดีมานด์โอเวอร์กว่าซัพพลาย จึงได้รับการตอบรับดี ราคาพักอยู่ที่ประมาณ 35,000-75,000 บาท/เดือนจนกระทั่งเกิดวิกฤติการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ลูกค้าบางส่วนต้องเดินทางกลับประเทศญี่ปุ่นไปประมาณ 5% บริษัทฯจึงปรับแผนตั้ง บริษัท ซิตี้ รีสอร์ท @ ศรีราชา จำกัด ขึ้นมาเพื่อบริหารในรูปแบบโรงแรม รองรับลูกค้าของพันธมิตรที่มาใช้บริการห้องพักอยู่แล้วอีกกลุ่มหนึ่ง โดยราคาเข้าพักอยู่ที่ 2,000-2,500 บาท/คืนและในอนาคตยังสนใจที่จะเข้าไปบริหารโครงการในรูปแบบโรงแรมให้กับลูกค้ารายอื่นๆด้วย ซึ่งไม่จำกัดว่าจะเน้นกลุ่มลูกค้าชาติไหนเป็นหลัก แต่ทั้งนี้คงต้องปรับโครงสร้างองค์กรก่อน ด้วยการหันมาใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการเก็บข้อมูล จากปัจจุบันที่ยังเน้นการเก็บข้อมูลในรูปแบบเอกสารที่เป็น Paper

“โดยรวมแล้วเรา มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มานานเกือบ 30 ปี ปัจจุบันมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ 6 โครงการ รวมมากกว่า 1,300 ห้อง และเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นชาวญี่ปุ่นเท่านั้น ทำให้แบรนด์ของเราเป็นที่รับทราบในกลุ่มชาวญี่ปุ่นเป็นอย่างดี

และจะยังเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อสร้างรายได้ระยะยาวเพียงอย่างเดียวอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา บริษัทฯ รับรู้รายได้ต่อปีเพิ่มขึ้นมาโดยตลอดแต่ได้รับผลกระทบบ้างในช่วง 2 ปีนี้ เพราะสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ผู้เช่าส่วนใหญ่ที่เป็นชาวญี่ปุ่นถูกเรียกตัวกลับประเทศไปบ้าง จากเดิมที่เคยมีจำนวนชาวญี่ปุ่นในประเทศไทยเกือบ 35,000 คน ลดลงเหลือ 28,000 คน ซึ่ง 2ใน 3 จะพักอยู่ในกรุงเทพฯ ย่าน CBD โดยมีสุขุมวิทเป็นโลเคชั่นหลัก แต่ทันทีที่มีการเปิดประเทศบริษัทฯ ก็ได้รับสัญญาณที่ดี ทั้งจากลูกค้าองค์กร และเอเจนซี่ และเชื่อว่าผลการดำเนินงานจะกลับมาเติบโตอีกครั้งอย่างน้อย 15% ในปีหน้า” นายจิรพัฒน์ กล่าว

นายจิรพัฒน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ล่าสุดได้ขยายไลน์ธุรกิจด้วยการนำที่ดินสะสมของบริษัทฯบริเวณเอกมัย ซอย 9 พื้นที่รวมทั้งสิ้น 5 ไร่  มาพัฒนาในรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์ ภายใต้แบรนด์ “@EKKAMAI” ซึ่งป็นโครงการรีเทลเต็มรูปแบบในลักษณะศูนย์การค้าโครงการแรกของสยามอรุณ กรุ๊ป ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดิน และเป็นการเปิดไลน์ธุรกิจรีเทลที่จะสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ให้กับบริษัทฯได้ในอนาคต ทั้งยังเป็นการทำประโยชน์ให้กับย่านเอกมัย ด้วยการสร้างสถานที่พักผ่อนและแหล่งช้อปปิ้งที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายและเข้ากับไลฟ์สไตล์ของทั้งผู้อาศัยและนักท่องเที่ยวในย่านนี้

โดยโครงการ “@EKKAMAI” จะมีพื้นที่พาณิชย์อยู่ที่ประมาณ 3,200 ตารางเมตรประกอบด้วย 16 ร้านค้าและมีที่จอดรถขนาดใหญ่ รองรับได้มากถึง 130 คัน รวมถึงที่จอดรถอีวี สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการฯ จะเป็นกลุ่ม B ถึง B+ ทั้งที่เป็นผู้อาศัยและนักท่องเที่ยวประจำในย่านเอกมัย โดยคิดสัดส่วนเป็นคนไทย70% และต่างชาติ 30% ส่วนความคืบหน้าในงานก่อสร้าง ปัจจุบันในด้านโครงสร้างอาคารได้ดำเนินการไปแล้วประมาณ 75% ด้านก่อสร้างสถาปัตย์ประมาณ 15% และงานระบบต่างๆประมาณ 40% ซึ่งบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถเริ่มส่งมอบพื้นที่ให้กับผู้เช่าได้ภายในเดือนมกราคม 2565 และวางกำหนดการเปิดตัวโครงการ พร้อมให้บริการอย่างเต็มรูปแบบในวันที่ 27 มีนาคม 2565 โดยราคาเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน

และเช่นเดียวกับทุกโครงการของสยามอรุณ กรุ๊ป @EKKAMAI ก่อสร้างบนที่ดินที่เป็นแลนด์แบงค์ของบริษัทฯ เอง ทำให้มีต้นทุนที่ต่ำ ใช้งบก่อสร้างประมาณ 65 ล้านบาท โดยคาดว่าโครงการนี้จะสามารถเบรกอีเวนท์ได้ภายในเวลา 3 ปี ปัจจุบันสามารถปิดการขายพื้นที่ได้แล้ว 90% โดยมีร้าน KFC ที่ได้เปิดให้บริการแล้วตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งมีจุดเด่นที่เป็นแฟล็กชิพสโตร์ที่ใช้ธีมโมเดล 2022 แห่งแรกในประเทศไทย ดูทันสมัยหรูหราแตกต่างจากสาขาอื่น นอกจากนี้ ยังมีร้านค้าแบรนด์ดังที่เตรียมจะมาเปิดต่อไป ได้แก่ Swensen’s, Wine Connection, Watsons,San Kyu Yakiniku, Shizen Shabu เป็นต้น รวมไปถึงซูเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,300 ตารางเมตรที่รวมสินค้าระดับ พรีเมี่ยมไว้อย่างครบครัน โดยคาดว่าจะสามารถสร้างรายได้ให้ประมาณ 2 ล้านบาท/เดือน หรือ 22 ล้านบาท/ปี

“เรามองว่าด้วยศักยภาพที่ดินในย่านเอกมัย ปัจจุบันราคาพุ่งสูงไปที่ตารางวาละประมาณ 1 ล้านบาทแล้ว หากลงทุนพัฒนาเป็นอาคารสูงอาจเกิดความผิดพลาดได้จึงได้ทดสอบพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ก่อน เพราะในระยะยาวจะสามารถเปิดกลุ่มลูกค้าได้กว้างขึ้น และสร้างการรับรู้แบรนด์ของสยามอรุณ กรุ๊ป ได้มากขึ้นด้วยเช่นกัน หากพัฒนาแล้วได้รับการตอบรับดี ในอนาคตก็อาจจะนำรูปแบบรีเทลนี้ไปพัฒนาในโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่พัฒนาไปก่อนหน้านี้ และโครงการในอนาคตด้วย ซึ่งต้องยอมรับว่าโควิด-19 ทำให้ภาพการลงทุนเปลี่ยนไป และทำให้มีเวลาคิดในการลงทุนระยะยาวได้ ซึ่งการลงทุนในรูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์ สามารถปรับตัวได้ง่ายในอนาคต และคาดว่าโครงการนี้จะใช้ระยะเวลาในการคืนทุนมากกว่า 3 ปี ซึ่งยังไม่รวมมูลค่าที่ดิน” นายจิรพัฒน์ กล่าว

นายจิรพัฒน์ กล่าวต่อไปว่า ในปี 2565 บริษัทฯยังมีแผนที่จะนำที่ดินสะสมในซอยสุขุมวิท 39 ติดคลองแสนแสบ พื้นที่ประมาณ 2 ไร่เศษ มาพัฒนาโครงการในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อย่างต่อเนื่อง ภายใต้แบรนด์ “Living 2” เป็นอาคารสูง30 ชั้น จำนวนประมาณ 200 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 1,300 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)คาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้ในไตรมาส 3/2565 และเปิดให้บริการได้ในปี 2568

“ธุรกิจนี้ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 มีอัตราการเข้าพักสูง 80-97% สามารถสร้างรายได้ถึง 750 ล้านบาท/ปี แต่ในช่วงวิกฤติโควิด-19 ยอดอัตราการเข้าพักลดลงไปประมาณ 5% คาดว่าในปี 2565 อัตราการเข้าพักจะกลับมาที่ 80% หรือมากกว่านี้อย่างแน่นอน ส่วนการคืนทุนนั้นปกติโครงการในรูปแบบนี้จะใช้ระยะเวลาในการคืนทุนประมาณ 8 ปี ” นายจิรพัฒน์ กล่าว

ปัจจุบันบริษัทฯยังมีแลนด์แบงก์สะสมในพื้นที่กรุงเทพฯ–ปริมณฑล และต่างจังหวัดอีกเกิน 30 แปลง คิดเป็นมูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯมี 3 แปลงใหญ่คือ ทองหล่อ พื้นที่ 5 ไร่ ปัจจุบันราคาที่ดินย่านดังกล่าวพุ่งไปแล้วประมาณ 1.5 ล้านบาท/ตารางวา และย่านเอกมัย 2 แปลง คือ ซอย 7 จำนวน4 ไร่ และซอย 22 จำนวน 2 ไร่ โดยย่านนี้ราคาที่ดินพุ่งไปที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา โดยที่ดินทั้งหมดนั้นบางแปลงเป็นที่ดินเปล่าที่ปล่อยให้เช่า หรือปลูกพืชทางการเกษตรไว้ บางแปลงก็มีสิ่งปลูกสร้างและปล่อยให้เช่า หรือเป็นร้านเบเกอรี่ของธุรกิจในเครือ “ศรีกรุงวัฒนา กรุ๊ป” ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการตัดสินใจว่าจะนำที่ดินแปลงไหนมาพัฒนาในรูปแบบใดได้บ้าง เพราะนับวันมูลค่าที่ดินก็สูงขึ้นทุกปี ซึ่งแต่ละแปลงมีมูลค่าตั้งแต่ 8 แสนบาท-2 ล้านบาท/ตารางวา  แต่รูปแบบที่จะพัฒนายังคงเน้นธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาวเท่านั้น โดยไม่มีนโยบายที่จะร่วมทุนพัฒนาโครงการกับพันธมิตรรายใดทั้งสิ้น

ขณะเดียวกันก็มีความสนใจธุรกิจอาคารสำนักงานด้วยเช่นกัน แต่การพัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวจะต้องสามารถเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้าได้ จึงจะตอบโจทย์กลุ่มคนทำงาน แต่ที่ดินของบริษัทส่วนใหญ่จะอยู่ในซอย หรือแม้กระทั่งสำนักงานใหญ่ของบริษัทซึ่งอยู่บริเวณย่านราชวงศ์ จำนวน 2 อาคาร ก็ไม่ใกล้สถานนีรถไฟฟ้าแต่อย่างใด ซึ่งคงต้องไปศึกษาข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อน

ส่วนการนำบริษัทฯเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้น ขณะนี้ยังไม่มีความสนใจแต่อย่างใด เนื่องจากนโยบายของผู้ร่วมทุนที่ก่อตั้งบริษัททั้ง 3 รายยืนยันว่าหากสามารถดำเนินธุรกิจได้ด้วยตัวเอง ก็ไม่จำเป็นที่จะต้องนำผู้ใดเข้ามาถือหุ้นด้วยแต่อย่างใด