ทางเลือก ทางรอด ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และรายเล็ก

โควิด-19 เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยับตัวแบบจริงจัง และรวดเร็วมากขึ้นในการขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองให้มากกว่าเดิม เพื่อสร้างช่องทางในการสร้างรายได้ให้มากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขาย

โดยรายได้จะมาจากการขายโครงการเหล่านี้ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะมีรายได้ดีมาโดยตลอด แม้ว่าจะมีบางปี บางช่วงเวลาที่มีปัญหาหรือมีรายได้หรือกำไรลดลง แต่ก็เป็นเพียงช่วงเวลาไม่นาน โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงมีรายได้และกำไรอยู่ในอัตราที่ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจจะมีเพียงบางไตรมาสเท่านั้นที่รายได้ลดลง ซึ่งไม่ได้มีผลอะไรต่อภาพรวมของบริษัท

การขยายหรือปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยอาจจะเห็นได้ชัดเจนจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีการขยายธุรกิจออกไปค่อนข้างหลากหลาย เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ค้าวัสดุก่อร้าง หรือธนาคาร เป็นต้น

แต่ถ้าพิจารณาดีๆ จะเห็นว่าส่วนใหญ่ยังคงเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อาจมีเพียงกิจการธนาคารเท่านั้นที่ไม่เกี่ยวข้อง ซึ่งการขยายธุรกิจในรูปแบบนี้กลายเป็นแนวทางให้บริษัทอื่นๆ เดินตามรอย

ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนว่าหลายบริษัทที่มีการขยายธุรกิจออกไปในแนวทางที่คล้ายคลึงกับของแลนด์ แอนด์ เฮาส์
เช่น อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด

ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เองก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดเช่นกัน แต่การเปิดให้บริการในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวจึงยังไม่เห็นว่าโครงการเหล่านี้มาช่วยเสริมรายได้ของบริษัท

เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม สนามกอล์ฟ พื้นที่ค้าปลีก

รวมไปถึงศุภาลัยที่มีโรงแรมด้วยเช่นกัน แต่รายได้หลักของพวกเขายังคงมาจากการขายโครงการที่อยู่อาศัย

การที่รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลดลง เพราะหลายปัจจัยรวมไปถึงจากเรื่องของโควิด-19 ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากช่องทางอื่นๆ ยังคงมีกำไรมากเป็นอันดับที่ 1 แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่ได้มาเป็นอันดับที่ 1 ก็ตาม

ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการปรับตัวเองอีกครั้งในช่วงปี พ.ศ. 2563 โดยการเปลี่ยนรูปแบบองค์กรใหม่เลย ไม่ใช่การขยายธุรกิจแบบก่อนหน้านี้แล้ว แต่เป็นการเปิดบริษัทใหม่เพื่อรับผิดชอบธุรกิจใหม่ๆ ที่พวกเขาให้ความสนใจ และมองว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวได้

ซึ่งบริษัทที่เปิดใหม่นี้อาจจะเป็นการร่วมทุนกับผู้เชี่ยวชาญที่มีความชำนาญในธุรกิจนั้นๆ หรือเป็นบริษัทใหม่ที่เริ่มธุรกิจด้วยตนเอง โดยการดึงคนที่มีประสบการณ์หรือมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับมาบริหารจัดการ แล้วก็ปรับรูปแบบการบริหารภายในองค์กรเป็นแบบบริษัทโฮลดิ้ง โดยให้บริษัททั้งหมดอยู่ภายใต้บริษัทโฮลดิ้งเพียง 1 บริษัท ซึ่งรูปแบบการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้ในหลายๆ ผู้ประกอบการที่มีการปรับตัวในช่วงที่ผ่านมา แม้กระทั่งธนาคารไทยพาณิชย์เองก็ปรับตัวเองไปจากการดำเนินกิจการที่ผ่านมาแบบ 100% เช่นกัน

ถ้าบริษัทที่ตั้งใหม่บริษัทใดมีการดำเนินกิจการที่ดี ประสบความสำเร็จสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องและมากมายก็ค่อยเข้าไปบริหารจริงจังหรือเข้าไปเพิ่มทุนโดยบริษัทแม่ (บริษัทโฮลดิ้ง) จากนั้นก็ผลักดันให้เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทโฮลดิ้งที่เป็นบริษัทแม่อีก 1 ช่องทาง

กลับกันถ้าเป็นบริษัทที่ดูแล้วไปต่อไม่ได้ก็ปิดกิจการไป ซึ่งการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้มากขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บางบริษัทมีการขยายกิจการรออกไปมากมายครอบคลุมหลายธุรกิจ เช่น ประกันภัย บริหารอาคาร พลังงาน สุขภาพ โรงพยาบาล ผู้สูงอายุ โกดังสินค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ โลจิสติกส์ เป็นต้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสิ่งที่พวกเขาทำกันมาต่อเนื่องมากกว่า 10 – 20 ปีเลย แต่เป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจถดถอยจากปัจจัยใดๆ ก็ตาม

ในขณะเดียวกันบริษัทหรือผู้ประกอบการที่ก่อนหน้านี้ไม่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาก่อนยังเริ่มมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการโดยบริษัทในเครือของพวกเขา เช่น เซ็นทรัลพัฒนาที่มีบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนส์ จำกัด พัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรมากมายทั่วประเทศไทย เพราะพวกเขาต้องการรายได้ที่มากขึ้น และเป็นรายได้ก้อนโตที่สามารถคาดหวังได้ในระยะเวลาอันสั้น (1 – 3 ปี)

ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็กก็อาจจะมีการขยับตัวได้ค่อนข้างลำบากในช่วงวิกฤต เพราะนอกจากรายได้จะหดหายแล้ว การขอสินเชื่อก็ทำได้ยากขึ้น อีกทั้งยังไม่สามารถหาช่องทางการระดมทุนได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถทำได้

ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางบางรายที่เร่งสะสมโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วรีบเข้าตลาดหลักทรัพย์แบบเร็วที่สุด เพื่อหาช่องทางในระดมทุน หรือหาผู้ร่วมทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ แต่ก็ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กจะสามารถทำแบบนี้ได้ทุกราย เนื่องจากต้องมีรายได้ หรือทรัพย์สินมากพอที่จะสามารถดึงดูดหรือสร้างความน่าสนใจให้กับผู้ที่ต้องการร่วมทุนได้ รวมไปถึงต้องมีรายได้ในอนาคตที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีข้างหน้ามากพอที่จะการันตีว่าจะมีรายได้ที่มั่นคง

แต่ในช่วงเวลาแบบนี้คงเป็นการยากที่ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กจะขยับหรือหาช่องทางในการร่วมทุนกับต่างชาติแบบก่อนหน้านี้ เพราะรายได้ที่เข้ามาในบริษัทไม่ได้น่าสนใจ ประกอบกับรายได้ในอนาคตก็ยังไม่สามารถคาดหวังได้เช่นกัน ดังนั้น จึงเป็นการยากที่ผู้ประกบการรายกลางหรือรายเล็กจะยืนระยะให้ผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้

ผู้ประกอบการบางรายมีการปล่อยให้ธนาคารยึดที่ดินไปบ้างเพื่อลดภาระหนี้สิน หรือเลือกที่จะหยุดการก่อสร้างบางโครงการไปเลยก็มี เพราะไม่มีเงินทุนหมุนเวียนที่มากพอ บางบริษัทที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดิน อาคาร หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จก็อาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการรายใหญ่จนนำไปสู่กระบวนการควบรวมกิจการก็เป็นไปได้

แต่ในช่วงวิกฤตโควิด-19 แบบนี้ยังคงยากอยู่ การหาผู้ร่วมทุนต่างชาติก็ไม่สามารถทำได้แบบก่อนหน้านี้เพราะติดขัดในเรื่องของการเดินทาง อีกทั้งรายได้หรือกระแสเงินสดในบริษัทยังไม่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ ยกเว้นเป็นการขายกิจการหรือควบรวมกิจการแบบที่มีการลดราคาหรือลดมูลค่าลงมาค่อนข้างมาก ดังนั้น ช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาจึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กบางส่วนมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง