เจ้าของอาคารสำนักงานเก่าเกิน 20 ปีหนีตายทุบตึกเดิมทิ้ง หันสร้างใหม่รับเทรนด์อาคารเขียว ดึงบริษัทผู้เช่าไทย-ต่างชาติ

หลังวิกฤติการณ์โควิด-19 คลี่คลาย บริษัทต่างๆ กำลังพิจารณาทบทวนออฟฟิศของตน รวมถึงกลยุทธ์ต่างๆ ที่จะจูงใจให้พนักงานกลับมาเข้ามาทำงาน หลายบริษัทปรับขนาดออฟฟิศให้เล็กลงโดยใช้พื้นที่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงขึ้น ในขณะที่มีบริษัทอีกจำนวนมากที่อัพเกรดออฟฟิศของตน และลงทุนมากขึ้นในการสร้างออฟฟิศให้รองรับวิถีใหม่ของการทำงาน การมีสุขภาวะที่ดีของพนักงาน และเป้าหมายของบริษัทในด้านความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อมและสังคม ทั้งหมดนี้ คือแนวโน้มสำคัญที่กำลังขยายตัวในตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ตามการวิเคราะห์จากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ของ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL

ช่วง WFH เกิดภาวะสมองไหลทั่วโลก

นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL เปิดเผยว่า ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมาส่งผลให้หลายบริษัทหันมาให้พนักงานทำงานแบบ Work From Home (WFH)มากขึ้น ซึ่งเพิ่มความยืดหยุ่นในการทำงาน อีกทั้งยังพบว่ามีผลดีต่อสุขภาพจิตและกายของพนักงานบริษัทเป็นอย่างมาก และแม้ว่าปัจจุบันสถานการณ์การแพร่ระบาดจะคลี่คลายแล้วว แต่พบว่าสัดส่วน 56% ยังมีพนักงานบริษัทต่างๆทำงานแบบ WFH อยู่ และคาดว่าจะยาวไปถึงปี 2568 แต่อาจจะส่งผลให้หลายบริษัทฯสูญเสียบุคลากรในบางสาขาวิชาชีพให้กับบริษัทฯอื่นๆไปด้วยเช่นกัน ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวจะเป็นเหมือนกันทั่วโลก รวมถึงประเทศไทยด้วย

ดังนั้นในช่วงหลังวิกฤติโควิด-19 ส่งผลให้หลายบริษัทฯมีการเปลี่ยนไปใช้นโยบายให้พนักงานสามารถทำงานที่ออฟฟิศสลับกับการทำงานจากที่บ้านหรือสถานที่อื่น เป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่กับสถานที่ทำงาน วิถีใหม่ของการทำงานที่เน้นการให้ความยืดหยุ่นแก่พนักงาน ทำให้บริษัทต่างๆ ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ออฟฟิศขนาดเท่ากับที่เคยใช้ในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 อย่างไรก็ดี เป็นที่เห็นพ้องต้องกันว่า บริษัทต่างๆ จะยังคงจำเป็นต้องมีออฟฟิศ ซึ่งจะยังคงมีบทบาทสำคัญในการเป็นสถานที่ที่พนักงานสามารถทำงานร่วมกันเป็นทีม มีปฏิสัมพันธ์ใกล้ชิดระหว่างกัน มีความเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันในการยึดถือค่านิยมองค์กร สร้างเสริมกำลังใจ เพิ่มประสิทธิผลการทำงาน และเติบโตอย่างยั่งยืน

ออฟฟิศยังมีความสำคัญในการทำธุรกิจโดยเฉพาะอาคารเขียว

ผลการสำรวจความคิดเห็นบริษัทชั้นนำของโลก ภายใต้ชื่อ “Future of Work Survey” ของ JLL  พบว่า 72% ของตัวแทนที่ดูแลด้านสถานประกอบการของบริษัทต่างๆ ที่ร่วมทำแบบสำรวจครั้งนี้ เชื่อว่าออฟฟิศจะยังคงมีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ การสำรวจดังกล่าวยังแสดงให้เห็นด้วยว่า บริษัทต่างๆให้ความสำคัญมากขึ้นกับการหาวิธีที่จะทำให้พนักงานมีสุขภาวะที่ดี รักษาระดับประสิทธิผล ควบคู่ไปกับการใช้ออฟฟิศเป็นศูนย์กลางของระบบนิเวศน์ของการทำงาน

โดย74% ของผู้ตอบแบบสำรวจระบุว่า องค์กรของตนมีแนวโน้มที่จ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นสำหรับการมีออฟฟิศในอาคารที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียว โดยในกรณีของกรุงเทพฯ ในช่วง 12 เดือนที่ผ่าน JLL พบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของธุรกรรมการเช่าออฟฟิศที่เกิดขึ้นใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว

“ในช่วง 12 เดือน พบว่ามีบริษัทฯต่างๆย้ายออฟฟิศไปอยู่อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว มากถึง 55% จากตลาดอาคารสำนักงานในกทม. ประมาณ 4.3 ล้านตารางเมตร ขณะที่อาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 25 ปี มีผู้เช่าพื้นที่ติดลบถึง 135,006 ตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ดี และมีผู้ประกอบการอาคารหลายรายปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอาคารใหม่ เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้เช่า โดยในปี 2565 พบว่า มี 2 อาคารที่ทุบทิ้งและสร้างเป็นอาคารใหม่ จำนวน 2 แห่ง คือ อาคารนันทวัน–เพนนินซูลา ราชดำริ และอาคารบุญมิตร สีลม ที่ปัจจุบันเป็นของกลุ่มแหลมทองสหการ ตระกูลคณาธนะวนิชย์ ดำเนินธุรกิจด้านการพืชผลทางการเกษตร ปศุสัตว์ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภท อาคารสำนักงาน “แบรนด์วานิช”แลนด์ลอร์ดใหญ่สะสมที่ดินนับหมื่นล้านบาท ในเขตกทม.ปัจจุบันค่าเช่าอาคารสำนักงานในพื้นที่ซีบีดี ค่อยๆปรับขึ้นมาอย่างช้าๆอยู่ที่ 920-930 บาท/ตารางเมตร เท่ากับก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 ขณะที่ช่วงการแพร่ระบาด ราคาเช่าปรับลดลงมาที่ 920 บาท/ตารางเมตร” นายไมเคิล กล่าว

ปรับขนาดออฟฟิศตอบโจทย์วิถีการทำงานยุคใหม่

นอกจากนี้ ผลการสำรวจแสดงให้เห็นว่า 80% ของบริษัทต่างๆ ในเอเชียแปซิฟิก ให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ สำหรับพื้นที่เช่าที่มีคุณภาพสูง เนื่องจากสามารถรองรับสถานที่ทำงานที่ต้องการได้ดีกว่า เอื้อให้พนักงานเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพและสุขภาวะที่ดี รวมไปจนถึงการทำให้องค์กรมีโอกาสในการได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมได้ง่ายยิ่งขึ้น

นับตั้งแต่เกิดวิกฤติการณ์โรคระบาด มีบริษัทจำนวนมากที่พยายามประเมินว่า ควรใช้พื้นที่ออฟฟิศขนาดเท่าใดที่จะเหมาะสมกับธุรกิจของตน โดยในหลายๆ กรณี เป็นการตัดสินใจลดขนาดพื้นที่ลง ทั้งนี้เหตุผลที่พบเห็นได้ทั่วไปสำหรับการปรับขนาดของออฟฟิศ คือการลดต้นทุนด้านสถานประกอบการลงให้ได้มากที่สุด และเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ เพื่อให้ตอบโจทย์สำหรับวิถีใหม่ของการทำงาน

พบอาคารอายุไม่ถึง 20 ปี พื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 19%

นายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าแผนกบริการตัวแทนเช่า/ให้เช่าพื้นที่สำนักงาน JLL กล่าวว่า ในทศวรรษก่อนหน้านี้ บริษัทส่วนใหญ่เห็นว่า อัตราความหนาแน่นเฉลี่ยที่เหมาะสำหรับออฟฟิศ คือ พื้นที่ 10 ตารางเมตรต่อพนักงาน 1 คน แต่ในปัจจุบัน บริษัทผู้เช่าส่วนใหญ่ใช้พื้นที่ออฟฟิศต่อจำนวนพนักงาน 1 คนลดลงจากเดิม

“ในความเป็นจริงคือ บริษัทต่างๆ มีความจำเป็นในการใช้พื้นที่ออฟฟิศไม่เท่ากัน ดังนั้น แต่ละบริษัทจึงต้องกำหนดกลยุทธ์เฉพาะ เพื่อให้สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ทางธุรกิจของตน โดยบางบริษัทอาจยังต้องการใช้พื้นที่ขนาดเท่าเดิม ในขณะที่บางบริษัทอาจต้องการใช้พื้นที่มากขึ้นกว่าเดิม” นายธนานันต์ กล่าว

ทั้งนี้ หลายบริษัทออกแบบพื้นที่ให้รองรับกิจกรรมการทำงานของพนักงานที่อาจต้องการใช้พื้นที่ในรูปแบบที่แตกต่างกันไปในแต่ละช่วงของวัน ทำให้สามารถลดหรือเลิกการให้พนักงานมีที่นั่งประจำ และเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางที่ทุกคนสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้มากขึ้น ซึ่งรวมถึงพื้นที่ประชุมหรือทำงานกลุ่ม พื้นที่สำหรับการสังสรรค์พูดคุย พื้นที่สำหรับการทำงานที่ต้องใช้ความเป็นส่วนตัวหรือสมาธิ (เช่น โฟนบูธ และห้องประชุม 2 ที่นั่ง) ห้องคุณแม่ หรือห้องพักงีบ/ทำสมาธิ เป็นต้น

นอกจากนี้มีบริษัทจำนวนมากขึ้นที่มีการกำหนดเป้าหมายการเสริมสร้างความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมและลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนสุทธิให้เป็นศูนย์ (Net Zero Carbon) ซึ่งอาคาร/สิ่งปลูกสร้างนับเป็นหนึ่งในแหล่งสำคัญที่ก่อให้เกิดก๊าซเรือนกระจก ดังนั้น อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวจึงเป็นที่ต้องการมากขึ้นสำหรับบริษัทผู้เช่าในกลุ่มนี้ โดยมีบริษัทข้ามชาติจำนวนมากขึ้นที่ต้องการย้ายออฟฟิศไปยังอาคารใหม่ที่ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เพื่อให้สามารถองค์กรของตนบรรลุเป้าหมายของด้านความยั่งยืนทางสิ่งแวดล้อมได้ง่ายยิ่งขึ้น

“บริษัทข้ามชาติให้ความสำคัญมากขึ้นกับการมีออฟฟิศอยู่ในในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวทั้งนี้ จากการติดต่อสอบถามที่เราได้รับในปีนี้ พบว่า 3-5 จากทุกๆ 10 บริษัทระบุว่า ต้องการพื้นที่ออฟฟิศในอาคารเขียว ต่างจาก 3 ปีก่อนหน้าที่มีเพียง 1-2 รายเท่านั้นที่ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้” นายธนานันต์ กล่าว

บริษัทต่างๆ มองว่าการย้ายสำนักงานจะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยส่งเสริมให้ตนสามารถบรรลุเป้าหมายความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมได้ในระยะยาว เนื่องจากบริษัทส่วนใหญ่จะเช่าใช้พื้นที่ในตึกไม่ต่ำกว่า 12 ปี ดังนั้น สำหรับบริษัทที่ตั้งเป้าที่จะบรรลุเป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล (ESG) ภายในปี 2573 (ค.ศ. 2030) จะต้องเริ่มวางแผนการย้ายออฟฟิศไปยังอาคารเขียวแล้วในขณะนี้ เนื่องจากความร่วมมือและสนับสนุนจากเจ้าของอาคารจะมีบทบาทสำคัญในการส่งเสริมให้องค์กรของตนบรรลุเป้าหมายได้เร็วขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของระบบการบริหารจัดการขยะ ประสิทธิภาพของการใช้พลังงาน และการจัดซื้อจัดจ้างที่คำนึงถึงความยั่งยืนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม

โดยบริษัทต่างๆ ที่ต้องการสร้างแรงจูงใจให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศจำเป็นต้องพิจารณาการลงทุนทั้งในส่วนของการสร้างออฟฟิศและการจัดกิจกรรมเพื่อสร้างความรู้สึกร่วมจากพนักงาน ดังนั้น จึงเกิดแนวโน้มที่มีบริษัทจำนวนมากขึ้นที่ต้องการมีออฟฟิศในอาคารที่มีคุณภาพ เพื่อสนับสนุนวิถีใหม่ในการทำงานของบริษัท ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถรักษาและดึงดูดบุคลากรที่มีความสามารถ

ทั้งนี้อายุของอาคารมีผลค่อนข้างมาก งานวิจัยล่าสุด ณ สิ้นไตรมาส 2/2565 พบว่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี มีอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 19% และมีค่าเช่าเฉลี่ย 816 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่กลุ่มอาคารที่มีอายุเกิน 20 ปีขึ้นไป มีอัตราพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 22% และมีค่าเช่า 653 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

นายธนานันต์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า การที่มีบริษัทย้ายตึกค่อนข้างมากในช่วงนี้ เป็นตัวอย่างหนึ่งที่แสดงเห็นแนวโน้มที่ผู้เช่าต้องการอยู่ในอาคารที่มีคุณภาพดีกว่าเดิม ทั้งนี้ ในบรรดาธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานที่ JLL เป็นตัวแทนในการดำเนินการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แนวโน้มนี้จะยิ่งมีความชัดเจนมากขึ้นไปอีก เนื่องจากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 1.8 ล้านตารางเมตร รวมถึงพื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ดังเช่น วัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งคาดว่าจะได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมี่ยมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ และเกื้อหนุนวิถีใหม่ของการทำงานและเป้าหมายด้าน ESG ของบริษัทผู้เช่า

โดยปัจจุบันอาคารสำนักงานที่อยู่ในระดับ GOLD มีมากกว่า 10 แห่ง ขณะที่อาคารระดับ PLATINUM มี 2 อาคาร คือ อาคารเอ็นโก้ (ENCO Building) และอาคาร ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ เพลินจิต (Park Ventures Ecoplex) แต่ในอนาคตหากโครงการ “วัน แบงค็อก”ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ จะทำให้เป็นโครงการเดียวที่มีอาคารแบบ Leed และ Well ในระดับ PLATINUM เพียงโครงการเดียวในประเทศไทย

 

“ความเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้น โดยมีวิกฤติการณ์โควิดเป็นตัวเร่ง ได้เปิดโอกาสให้บริษัทต่างๆ ได้หันกลับมาทบทวนกลยุทธ์ระยะยาวสำหรับออฟฟิศ-สถานที่ทำงานของตน เพื่อปรับให้สอดรับกับประเด็นเร่งด่วนต่างๆ ทางธุรกิจขององค์กร ออฟฟิศจะยังคงมีบทบาทสำคัญในการช่วยให้องค์กรสามารถรักษาและดึงดูดบุคลากรที่มีความสามารถ ควบคู่ไปกับการยังคงต้องอาศัยความคิดสร้างสรรค์ในการที่จะจูงใจให้พนักงานต้องการกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศ ในขณะที่นโยบายการทำงานแบบไฮบริดที่พนักงานสามารถทำงานที่ออฟฟิศสลับกับสถานที่อื่น กำลังเป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นหลังโควิด-19 ในส่วนของเจ้าของอาคาร การที่ผู้เช่าให้ความสำคัญกับคุณภาพของอาคารมากขึ้น ประกอบกับการมีโครงการสำนักงานใหม่เตรียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก จะเพิ่มแรงกดดันมากขึ้นในด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะอาคารเกรดรองหรืออาคารเก่าที่เจ้าของอาคารจำเป็นจะต้องใช้ความพยายามและความคิดสร้างสรรค์มากขึ้นในการรักษาหรือเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งหมายรวมถึงการยกระดับคุณภาพอาคารและการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทผู้เช่า”