เอเจนท์รายใหญ่โควตาต่างชาติ “แองเจิล เรียลเอสเตทฯ” มองสัญญาณบวกตลาดคอนโดฯฟื้นตัว เผยช่วงโควิด-19 กลุ่มคนรวย ไล่ช้อปซื้อเพนท์เฮาส์ บ้านขนาดใหญ่ ระบุจีนเปิดประเทศมีแต่นักท่องเที่ยว กลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง–นักลงทุนยังไม่มา คาดหวลคืนตลาดภายใน 2-3 ปี ชี้พฤติกรรมคนซื้อชาวจีน เลือกห้องชุดตรงตามหลักฮวงจุ้ยขนาด 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เน้นพื้นที่ใช้ประโยชน์สูงสุด ไม่นิยมคอนโดแบบลอฟท์ สูงวัยขึ้นลงลำบาก ระบุ 7 ทำเลเด่นยังได้รับความนิยม ระบุโครงการของศุภาลัย มีในพอร์ตมากสุด ขณะที่คอนโดฯแสนสิริ–แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ถูกใจและตอบโจทย์ชาวจีนที่สุด เตือนเช็กข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อ ตั้งเป้าโกยยอดขายสูงสุด 25,000 ล้านบาท มองตลาด RTM ตอบโจทย์ลูกค้าจีน คาดโอนกรรมสิทธิ์ไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท ชูจุดแข็งแบรนด์แองเจิลฯ พารอดพ้นวิกฤติ
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หรือ ARE บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยถึงทิศทางธุรกิจที่จะต้องดำเนินการในปี 2566ว่า ทางแองเจิลฯจะกลับมารุกธุรกิจเอเจนท์ หลังจากในช่วงที่เกิดวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทางบริษัทฯได้ปรับแนวทางดำเนินธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง เนื่องจากในช่วงปี 2563-2565 (3 ปีที่ผ่านมา) ที่มีการระบาดไปทั่วโลก หลายประเทศจำกัดการเดินทาง (ล็อกดาวน์) ส่งผลให้ยอดขายและรายได้ปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก จากช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 มีพอร์ตรวมมูลค่า 20,000 ล้านบาท แต่ด้วยความโชคดีในช่วงปี 2562 แองเจิลฯได้มีการลดต้นทุนลง เนื่องจากในช่วงเวลานั้น บริษัทอสังหาฯยอดขายขายโครงการดี แต่ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครสูงเกินไป (Over Priced) และราคาใกล้เคียงกับประเทศอังกฤษ และ สิงคโปร์ เป็นต้น
“ตอนนั้น ราคาคอนโดมิเนียมน่าจะ Over Priced แล้ว ทำให้เราต้องลดต้นทุนในการดำเนินงานลดพอร์ตที่ต้องบริหารจัดการลง ซึ่งการปรับขนาดองค์กร เพื่อให้สอดรับกับราคาคอนโดมิเนียมที่แพงขึ้น ทำให้ แองเจิลฯ ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก” นายไซม่อน กล่าว
นอกจากนี้ กลยุทธ์ในเรื่องการดูแลและบริหารสินค้า ช่วงที่เกิดโควิด-19 กลุ่มที่มีฐานะการเงินที่ดี ได้มองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศของตนเอง เพื่อสร้างความปลอดภัยให้กับตนเองและครอบครัว ต้องการห้องเพนท์เฮาส์ หรือ บ้านขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่ค่อนข้างมาก ทำให้ต้องหาสินค้าที่สอดรับกับพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เน้นทำตลาดระดับราคาแพง จากเดิมพอร์ตหลักราคาจะอยู่ที่ 5-15 ล้านบาทต่อยูนิต ปรับมาเจาะกลุ่มราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต จนไปถึงระดับ 150 ล้านบาทต่อยูนิต โดยลูกค้าหลักยังเป็นชาวจีนในสัดส่วนที่มากถึง 55% ชาวไต้หวัน–ฮ่องกง 15% ชาวบรูไน–เมียนมา 10% ชาวฝรั่งเศส 5-10% และที่เหลือเป็นชาติอื่นๆ อาทิกลุ่มชาวตะวันออกกลาง เป็นต้น
นายไซม่อน กล่าวต่อไปว่า ที่ผ่านมาก่อนการระบาดโควิด-19 จะมีทั้งกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยแยกเป็นกลุ่มนักลงทุนจะมีสัดส่วนประมาณ 60% กลุ่มนี้ยังเติบโตและพอใจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากผู้ลงทุนจะมองในเรื่อง 1.ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน(ยีลด์)ระดับ 6% และ 2.อัตราส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯนั้น ๆ (Capital Gains)ประมาณ 7% และส่วนอีก 40% จะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งเป็นภาพที่เห็นก่อนเกิดโควิด-19
แต่ช่วงระหว่างโควิด-19 ตลาดนักลงทุนหายไปหมด คงเหลือแต่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเนื่องจาก 1. นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนจากยีลด์ที่ต้องการ ซึ่งลดหายไปเหลือกว่า 2-3% และกำไรจาก Capital Gains ยังลดลงอีก
” การที่จีนเปิดประเทศ ไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับบูม ไม่หวือหวาเหมือนภาพปี 2560-2562 แต่จะค่อยๆโต เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่นักลงทุนมอง แต่กระนั้น คนจีนหลายๆคน อยากจะออกมาเพื่อต้องการมีบ้านหลังที่สอง โดยหากเป็นชาวจีนที่มีฐานะดี จะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงๆ ระดับราคาตั้งแต่ 100 เหรียญสหรัฐฯขึ้นไป ที่ประเทศสิงคโปร์ ญี่ปุ่น และมาเลเซีย ส่วนที่มีฐานะกลางๆ เลือกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท (หรือประมาณ 1-1.5 ล้านหยวน) ซึ่งในปัจจุบัน ซัพพลายอสังหาฯที่อยู่ในตลาดประมาณ5-10% จะเป็นระดับลักชัวรี่ ที่เหลือ 90% จะเป็นสินค้าระดับราคา 3-10 ล้านบาท สินค้ากลุ่มนี้ ตอบโจทย์ลูกค้าจีนอยู่แล้ว ดังนั้นให้วิเคราะห์คงต้องใช้เวลาประมาณ 7-8 เดือนข้างหน้า หลังจีนเปิดประเทศจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย”นายไซม่อน กล่าว
นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติมว่า แม้จีนจะประกาศเปิดประเทศแล้ว เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2566 ที่ผ่านมา แต่กลุ่มชาวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย ส่วนใหญ่จะเป็นนักท่องเที่ยวไม่ใช่นักลงทน เพราะจากวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา ชาวจีนเร่ิมประสบปัญหาทางการเงิน ส่งผลให้รายได้ลดลง ดังนั้นการที่จะกลับมาซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุน คงใช้ระยะเวลาอีกประมาณ 2-3 ปี
โดยความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนจีนยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำเลศักยภาพ ที่คนจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดฯ หลักๆยังเป็นทำเลเดิมที่คุ้นเคย ได้แก่ โซนรัชดาภิเษก,พระราม9,สุขุมวิท ,สาทร ,สีลม,รามคำแหง และเส้นศรีนครินทร์ (ที่อยู่ใกล้เมือง) จะขายดี แต่ก็ยังมีบางทำเล ที่คนจีนและคนต่างชาติอาจจะไม่คุ้นเคยเช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง,สีชมพู หรือทำเลนนทบุรี เป็นต้น ส่วนต่างจังหวัดจะสนใจเฉพาะเชียงใหม่และพัทยา
ทั้งนี้พฤติกรรมการซื้อของคนจีนจะเปลี่ยนไปที่เห็นชัดเจนคือ จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองซึ่งจะใส่ใจในเรื่องขนาดของห้องพักขึ้น โดยจะอยู่กับเรื่องโลเคชั่น เช่น ถ้าโครงการอยู่ไกลออกไปจะได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น ,ฮวงจุ้ย หรือ ทิศทางที่เป็นมงคลและไม่ส่งผลต่อชีวิต ,สิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ ,พัฒนาคุณภาพโครงการให้ดีต่อเนื่อง และเริ่มมองหาห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนต้องมี 2 ห้องน้ำ หรือมีขนาด 45-70 ตารางเมตร ,รูปแบบของห้องชุดต้องคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด และไม่ต้องการห้องชุดที่เป็นแบบห้อง 2 ชั้นเพดานสูง (Loft) เนื่องจากผู้สูงอายุจะขึ้นและลงลำบาก และเป็นซื้อเพื่อการลงทุนหรือกลุ่มวัยรุ่น จะนิยมซื้อห้องขนาด 1 ห้องนอน
ส่วนจังหวัดภูเก็ตนั้นนักลงทุนชาวจีนยังมีความกลัวอยู่ จากก่อนช่วงโควิด-19 ที่จ่ายเงินซื้อไปแล้วแต่ปรากฏว่าโครงการไม่มีการก่อสร้างจริง และเจ้าของปิดบริษัทหนีหายไป ทำให้คนจีนเจ็บตัวไปเป็นจำนวนมาก และการได้มาของที่ดินค่อนข้างคลุมเครือ แองเจิลฯจึงไม่ค่อยนำเสนอขายโครงการที่ภูเก็ต ยกเว้นโครงการของบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)
“สิ่งที่ผมอยากเตือนผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ให้ระมัดระวังโครงการที่ยังไม่สร้าง (ขายกระดาษ) แต่ควรให้เอเจนท์เข้ามาช่วยศึกษาในการเลือกซื้อโครงการกับผู้ประกอบ การ ตรวจสอบเรื่องโฉนด มีการจ้างทนายที่ไว้ใจได้ ช่วยตรวจเช็กสัญญาจะซื้อจะขาย ขณะที่บัญชีผู้ซื้อควรมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง และต้องเตรียมพร้อมเรื่องหนังสือเดินทางเข้าประเทศไทยด้วย ส่วนผู้ที่ดำเนินธุรกิจสีเทาตนจะปฏิเสธไป ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีหลายรายได้ให้เราหาคอนโดฯติดริมแม่น้ำ จำนวน 10 ชั้น ราคา 200,000-400,000 กว่าตารางเมตร โดยมีเงื่อนไขต่างๆเสนอให้มากมาย ซึ่งก็ได้ปฏิเสธไปทั้งหมด เพราะไม่ชอบดำเนินธุรกิจที่ผิดกฎหมาย“นายไซม่อน กล่าว
นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนกรณีคดีกลุ่มทุนจีนสีเทา ของนายชายณัฐร์ กรณ์ชายานันท์หรือ ตู้ห่าว นั้น มองว่าไม่มีผลกับคนจีนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งต้องยอมรับว่าปัจจุบันกลุ่มคนจีนในเมืองไทยมีทั้งสีขาวที่ทำธุรกิจอย่างถูกกฎหมาย และกลุ่มสีเทา ซึ่งรัฐบาลจีนเร่ิมจะเข้ามาดำเนินการกวาดล้างที่ประเทศไทยเมื่อปี 2565 ที่ผ่านมาแล้ว ส่งผลให้กลุ่มทุนจีนสีเทาบางส่วนต้องย้านฐานการลงทุนไปยังประเทศอื่นแทน อาทิ มาเลเซีย เป็นต้น
สำหรับโครงการของบริษัทฯอสังหาฯที่ทางแองเจิลฯมีในพอร์ตมากที่สุด(จาก 5 บริษัทที่ถือพอร์ตอยู่ 1.บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) 2. บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)3.บริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) 4.บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด(มหาชน)และ 5.บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) )คือโครงการของบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) เพราะราคาไม่สูงมาก มีคุณภาพ อยู่อาศัยแล้วคุ้มค่า ส่วนโครงการของบริษัทอสังหาฯที่คนจีนชื่นชอบและตอบโจทย์มากที่สุดคือ โครงการของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวก(Facility)ที่ครบครัน จึงดึงดูดกำลังซื้อได้ดี รองลงมาจะเป็นโครงการของบริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) เป็นต้น
นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติมว่า หลักเกณฑ์ในการเลือกโครงการของบริษัทอสังหาฯที่ทางแองเจิลฯเลือกไปขายให้กับชาวต่างชาติคือ ต้องเช็ก Background ที่ผ่านมาของผู้ประกอบการนั้นด้วย ว่าที่ผ่าผนมามีคดีพิพาทมากน้อยเพียงใด และสามารถแก้ไขปัญหาได้อย่างไร ซึ่งโครงการที่แองเจิลฯจะนำไปขายให้ชาวต่างชาติจะต้องมีจำนวนตั้งแต่ 100 ยูนิตขึ้นไป เพื่อที่จะสามารถถึงจุดคุ้มทุนได้เร็ว
นายไซม่อน กล่าวถึงเป้าหมายธุรกิจปี 2566 ว่า หลังจากปรับองค์กรมาและดำเนินกลยุทธ์ตามแนวทางให้สอดรับกับภาวะตลาด ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีกำไรบ้าง โดยปัจจุบันมีพอร์ตที่บริหารอยู่ประมาณ 5 – 6 พอร์ตๆละกว่า 80 -100 ยูนิต และจะเพิ่มพอร์ตรวมเป็น 20 พอร์ต โดยวางเป้ายอดขายปีนี้ประมาณ 7,000 ล้านบาท จนไปสูงสุดที่ 25,000 ล้านบาท คาดจะสามารถทำยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ประมาณ 5,000 ล้านบาท เติบโตมากกว่า 10% ขึ้นอยู่ว่าจะเน้นการขายห้องชุดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ (Ready to move in หรือ RTM) หรือขายแบบพรีเซลเป็นต้น
“จุดแข็งที่ลูกค้ายังเชื่อมั่นในแบรนด์แองเจิลฯ เพราะเรารับผิดชอบ ซึ่งเป็นแนวทางและนโยบายที่เราทำมาโดยตลอด ไม่ได้เพิ่งมาทำวันนี้ ระยะเวลา 5- 10 ปี เราใส่ใจและติดต่อลูกค้าตลอดเวลา เวลาที่ลูกค้ามีปัญหา ทางทีมจะเข้าไปแก้ไขให้กับผู้ซื้อ เรามีระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management หรือ CRM) และการใส่ใจต่อความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมองค์กร (Corporate Social Responsibility หรือ CSR) ที่ต่อเนื่อง และสำคัญที่สุดที่ผ่านมา ธุรกิจโบรกเกอร์กว่า 95% ต้องปิดกิจการ เนื่องจากประสบกับวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ปัจจุบันเอเจนท์ใหม่ๆจะไม่ค่อยมีแล้ว เพราะหากมีเดี๋ยวก็หายไป เนื่องจากมาทำไม่ดีไว้ แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะชอบเพราะคุยง่าย ไม่ค่อยมีเงื่อนไขแต่ปรากฎว่าสุดท้ายไม่สามารถโอนได้ ก็จะมีปัญหาตามมา ส่วนเอเจนท์ที่แข็งแรงเหลืออยู่ประมาณ 5% เท่านั้น หรือรายกลาง–ใหญ่ ประมาณ 3 -4 รายที่เป็นที่รู้จักของนักลงทุนชาวจีนอาทิ โอเชียน พร็อพเพอร์ตี้ฯ,อันผิง ไท่ และหัวหลี่ เป็นต้น ซึ่งเราสามารถอ้างอิงลูกค้าเก่า (Reference) ได้ แองเจิลฯไม่ได้หายไปไหน”นายไซม่อน กล่าวในที่สุด
